淺談如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理工作

【摘要】 本文闡述了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，分析了新時(shí)期下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的變化，總結(jié)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)，并針對(duì)如何做好該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作，提出了幾點(diǎn)思路。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理互聯(lián)網(wǎng)

近年來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程正在以飛快的速度發(fā)展，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2015年末全國(guó)大陸總?cè)丝谥谐擎?zhèn)常住人口約7.71億人，占總?cè)丝诒戎氐?6.1%，比上年末提高了1.33個(gè)百分點(diǎn)。高速提升的城市化進(jìn)程，對(duì)城市的商業(yè)化提出了更高、更廣泛的需求。而城市商業(yè)現(xiàn)代化，又對(duì)城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了明顯的拉動(dòng)和促進(jìn)作用。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，商業(yè)現(xiàn)代化的主體—商場(chǎng)，早已由原來(lái)單純的購(gòu)物場(chǎng)所，逐步發(fā)展為集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、體驗(yàn)等為一體的綜合商業(yè)中心。而對(duì)于此類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理，則需要較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和超前的經(jīng)營(yíng)理念，并在管理中融入系統(tǒng)的管理手段。

1我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

與歐美等成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)相比較，我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正逐步脫離其原始積累階段，有一定數(shù)量的企業(yè)，經(jīng)過(guò)上世紀(jì)九十年代以來(lái)的十余年發(fā)展和積極探索，已經(jīng)形成了自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，而且正在向更成熟的階段邁進(jìn)。

我們可根據(jù)其發(fā)展程度，將我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程分為三個(gè)階段：

第一：商業(yè)地產(chǎn)的單一開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售階段，該階段的主要特點(diǎn)是以分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向。

第二階段：商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售和租賃同時(shí)存在，這個(gè)階段的開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售和自持商鋪?zhàn)鳛橥戎匾慕?jīng)營(yíng)手段。

第三階段：商業(yè)地產(chǎn)金融化階段，這個(gè)階段的主要特征是物業(yè)持有主體被金融證券化。

經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從第二個(gè)階段向第三個(gè)階段邁進(jìn)，個(gè)別企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)金融化階段。但市場(chǎng)的龐大和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，又使得我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)具有自身獨(dú)特的特點(diǎn)。有數(shù)據(jù)顯示截至2014年底.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量已達(dá)到564億平方米。由于體量巨大，隨之出現(xiàn)的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題實(shí)在不容小覷[1] ，2015年底，我國(guó)商業(yè)購(gòu)物中心已經(jīng)接近5000家，且大型商業(yè)項(xiàng)目集中在一、二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，個(gè)別區(qū)域的過(guò)度集中開(kāi)發(fā)造成商業(yè)項(xiàng)目的空置率較高。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也從資產(chǎn)為重向招商運(yùn)營(yíng)為重的觀(guān)念轉(zhuǎn)變。一些專(zhuān)業(yè)化程度高，聚集大量專(zhuān)業(yè)人才的企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)管理好自身項(xiàng)目的同時(shí)，也開(kāi)拓了專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)項(xiàng)目管理公司，提升了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平。此外，隨著商業(yè)項(xiàng)目功能的不斷完善和升級(jí)，一些購(gòu)物中心也開(kāi)展了主題性體驗(yàn)活動(dòng)，例如公益主題、養(yǎng)生主題、環(huán)保主題、動(dòng)漫主題等，都會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目及內(nèi)部品牌傳播起到積極作用，并為商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)可觀(guān)的人流。

近年來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)增速較快，市場(chǎng)存量規(guī)模不斷擴(kuò)大。2009年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增速一直超過(guò)住宅投資增速，分析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的原因主要有以下幾個(gè)方面：1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。伴隨著我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和百姓消費(fèi)水平的提高，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)、酒店、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的需求大幅增加，從而造成國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)熱開(kāi)發(fā)。2、國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)趨勢(shì)的促進(jìn)。一些地方政府熱衷于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，又在城市規(guī)劃中預(yù)留大量商業(yè)用地，希望以商業(yè)建筑改變城市形象，以商業(yè)交易額實(shí)現(xiàn)更多的稅收收入。3、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)主體不斷增加。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張不斷加大[2]。

2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高速發(fā)展，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也將出現(xiàn)全新的變革，以適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的要求。首先是向經(jīng)營(yíng)的規(guī)模化和專(zhuān)業(yè)功能化發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)趨向?qū)I(yè)化分工，這在國(guó)外來(lái)講也是一個(gè)很明顯的方向[3]。未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目將依賴(lài)于專(zhuān)業(yè)化管理，并在經(jīng)營(yíng)形式上與住宅項(xiàng)目脫離，使得商業(yè)項(xiàng)目更加需要迎合市場(chǎng)的需求。

其次，我國(guó)的商業(yè)項(xiàng)目將更加向信息化方向發(fā)展?；ヂ?lián)網(wǎng)、O2O、技術(shù)、創(chuàng)新這些全新的概念將會(huì)貫穿到商業(yè)行為和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中來(lái)。信息化不僅使人們的購(gòu)物空間立體化，更會(huì)形成人們移動(dòng)購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣，商業(yè)項(xiàng)目要積極應(yīng)對(duì)這些變化，避免變化帶來(lái)的劣勢(shì)，利用變化帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，充分開(kāi)展線(xiàn)下、線(xiàn)上相結(jié)合的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式，利用信息的廣泛傳播做好商品的銷(xiāo)售工作。

同時(shí)，一定數(shù)量的傳統(tǒng)百貨業(yè)會(huì)轉(zhuǎn)型滲透到自有品牌領(lǐng)域，做好零售商和零售制造商，迎接大數(shù)據(jù)革命。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)到一定成熟度以后，就會(huì)通過(guò)顧客的消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)物偏好、個(gè)人喜好等數(shù)據(jù)分析出供求關(guān)系和市場(chǎng)需求，并準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。此外，一些體驗(yàn)式消費(fèi)等商業(yè)模式也逐漸成為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)，不斷引領(lǐng)商業(yè)項(xiàng)目變革、創(chuàng)新、發(fā)展。

3做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)地產(chǎn)的繁榮是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要體現(xiàn)之一，但隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)泡沫化、傳統(tǒng)零售行業(yè)受到?jīng)_擊、電子商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈等問(wèn)題[4]。因此就要求我們做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，根據(jù)目前行業(yè)趨勢(shì)的發(fā)展來(lái)看，主要做好以下幾個(gè)方面的工作：

1、選取合適的位置

商業(yè)地產(chǎn)的成敗首先取決于商業(yè)地產(chǎn)的定位，這種定位是對(duì)政府政策的判斷，對(duì)百姓消費(fèi)的分析，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)期。據(jù)說(shuō)美國(guó)是購(gòu)物中心最發(fā)達(dá)的地區(qū)，風(fēng)格迥異、風(fēng)頭出盡的mall與各種被遺忘在角落里的mall共存，展現(xiàn)了購(gòu)物中心在其發(fā)展過(guò)程中的種種歷史遺跡，向人們展示著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷[5]。因此開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目定位上要注重符合所在區(qū)域的發(fā)展方向，符合城市發(fā)展規(guī)律，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，具有一定的前瞻性和逆向思維模式。

2、正確的業(yè)態(tài)定位。

開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正確的業(yè)態(tài)定位和布局規(guī)劃，能夠充分吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物，同時(shí)激發(fā)出消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，滿(mǎn)足顧客的消費(fèi)訴求?，F(xiàn)階段我國(guó)的大型綜合購(gòu)物中心，一般都是將項(xiàng)目打造成為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的一站式服務(wù)機(jī)構(gòu)，使不同年齡和有著不同需求的顧客在項(xiàng)目中能夠獲得各自的消費(fèi)體驗(yàn)。同時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位也要充分考慮周邊的人口密度、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、年齡層次、知識(shí)結(jié)構(gòu)等因素，保證業(yè)態(tài)定位的準(zhǔn)確性。

3、良好的消費(fèi)環(huán)境

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，購(gòu)物環(huán)境對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況的影響非常大。曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)這樣的例子，臨近的兩家商場(chǎng)，在地理位置、商品貨類(lèi)、項(xiàng)目檔次上均處于同一水平，但就是因?yàn)橥＼?chē)便利程度、室內(nèi)溫度的舒適度、空氣的新鮮程度、客服的服務(wù)態(tài)度等因素的差異，導(dǎo)致兩個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益相差甚遠(yuǎn)。因此，作為商業(yè)項(xiàng)目的管理者，要努力打造軟環(huán)境，提升顧客的滿(mǎn)意度，只有這樣才能吸引和擴(kuò)大項(xiàng)目的顧客流量。

總之，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為愈發(fā)專(zhuān)業(yè)、創(chuàng)新的行業(yè)，將隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)更多的新模式，要做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理工作，就要不斷了解和分析消費(fèi)市場(chǎng)走向、更新知識(shí)結(jié)構(gòu)、融入新的技術(shù)和手段，同時(shí)做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，只有這樣才能夠保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目健康、持久地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 馬頓 脫困與發(fā)展看向中國(guó)商業(yè)地產(chǎn) 《商業(yè)文化》2016年第五期

[2] 梁爽 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 《中國(guó)房地產(chǎn)：綜合版》 2015（5）

[3] 馮暉 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨向何方？ 《城市開(kāi)發(fā)》 2006（3）

[4] 陳玲玲 商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 《福建質(zhì)量管理》2015.10

[5] 馬曉干 如何做好大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 《山西建筑》第十四期 2010.5