央行放水 一二線房價高燒難退

今年一二線城市房價上漲速度之快，遠遠超出了市場預(yù)期。政策鼓勵購房希望助力三四線城市加快去庫存的同時，不經(jīng)意中也催熱了一二線樓市。在一二線樓市的帶動下，新房價格指數(shù)全面上揚。

克而瑞公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年三月中國288個城市住房（新建商品房）價格指數(shù)為1139.8點，指數(shù)較二月上升13點，環(huán)比上漲1.15%。

分析師認為，房價快速上揚，除了有地方出臺政策鼓勵引導(dǎo)住房消費的原因，也與貨幣供應(yīng)增加，大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域有不小的關(guān)系。據(jù)央行4月15日公布的金融數(shù)據(jù)，中國市場廣義貨幣僅三月份就增長了13.4%，而今年一季度中國社會融資規(guī)模增量累計達到6.59萬億元，比去年同期多1.93萬億元，創(chuàng)下歷史同期最高水平。

今年股市疲弱，債市相對飽和，為達到保值增值的目標，不少資金流入了房地產(chǎn)市場?！百Y金推動，是今年房價上揚一個重要的背景。”一家投資公司高層說。

政策唱多，資金涌入樓市

春季房價大漲后，很多人關(guān)心房價接下來的可能走勢。業(yè)內(nèi)人士認為，這恐怕有必要先回顧一下房價什么時候開始飆上去的，以及價格猛漲背后的原因。

對在北上廣深的投資人和購房者來說，當他們還沒完全反應(yīng)過來時，房價已向上猛躥。這樣的行情來得實在令人始料未及。上海的劉先生原本打算春節(jié)后先賣掉手中在當?shù)刂协h(huán)的房子，再換一套靠近內(nèi)環(huán)面積更大一些的房產(chǎn)。但他沒想到市場變化得如此之快，打亂了他的換房計劃。

劉先生告訴記者，他原本準備三百多萬就出手的房子，春節(jié)后才剛過幾個星期，在中介掛出來的價格已經(jīng)漲了七八十萬。連自己都不敢相信房價會漲得這么快。不過自己看中的房子因為更靠近市中心，價格漲幅更大。

“如果按沒漲之前的價格，換房的價差還不是很大，只需要再加差不多30萬就可以買到了。但因為看中的房子價格上漲幅度更大，現(xiàn)在需要再加近60萬才可能買到。因房價快速上揚，換房需要補進去的價差更大了。”劉先生說。

其實房價并非從今年開始上漲，自去年五月以來，一線城市房價已經(jīng)一路上揚，但漲幅相對較平緩。然而在今年二月后，一線城市房價的漲勢呈現(xiàn)出加速上揚的態(tài)勢。

據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，上海、深圳三月份房價環(huán)比漲幅均高于3%。二線城市的漲幅，甚至超過了一線。蘇州房價環(huán)比漲幅高達3.89%，位居三月全國房價漲幅榜首；南京、武漢、合肥等熱點城市的環(huán)比漲幅也超過了2%。

房價因何突然暴漲，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，今年一季度樓市就開始火爆，這在歷史上是非常少見的。但火爆很大程度也是政府推動起來的，因為今年與樓市相關(guān)的政策出得特別早。

“政府從一月份就開始出政策，不僅有地方政策，也有全國性政策。中央發(fā)力很早，先是把首套和二套首付比例下調(diào)，之后又再下調(diào)契稅和營業(yè)稅，使包括一線城市在內(nèi)的很多城市在契稅營業(yè)稅方面都受益。”丁祖昱表示，由于地方和中央都“唱多”，業(yè)內(nèi)大部分人認為今年的政策肯定是一邊倒、全面利多，因此，資金首先大量進入一線城市。

而二線樓市為何也突然火了？仲量聯(lián)行住宅部總監(jiān)周靜認為，上海主要是因為滬深兩市的政策調(diào)控令大量需求外溢到周邊城市?！跋裉K州的供應(yīng)量原本就不多，加之短期涌入的大量需求，令當?shù)氐姆績r出現(xiàn)大幅上漲?！敝莒o說。

天量資金不收，房價難跌

房價是不是已經(jīng)到頂，接下來價格會不會調(diào)整，一二線樓市是否還有投資價值？就此疑問，投資界人士認為，應(yīng)該從貨幣供應(yīng)和政策走向的角度，來進行更深入的解析。

高和資本董事長蘇鑫指出，本輪房價上漲，資本推動占了很大一部分原因。“沒有天量的貨幣供應(yīng)，以及政策導(dǎo)向，房價也不會漲這么快。”蘇鑫表示。

央行4月15日公布的金融數(shù)據(jù)報告顯示，中國市場廣義貨幣僅三月份就增長了13.4%，狹義貨幣則增長了22.1%。至3月末，廣義貨幣（M2）余額144.62萬億元，增速分別比二月末和去年同期高出了0.1個和1.8個百分點。從貸款數(shù)據(jù)來看，一季度人民幣貸款增加了4.61萬億元，同比多增9301億元。分部門看，住戶部門貸款增加1.24萬億元。

在投資人士看來，房價快速上漲，很大程度上是貨幣供應(yīng)量增加在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個表現(xiàn)。貨幣供應(yīng)快速增加，存款利息偏低，大量資金在尋找出路。當各地出臺政策去庫存的同時，不少資金涌入了被認為更有投資前景的一線城市，意欲通過投資房產(chǎn)跑贏CPI，來實現(xiàn)資金的保值增值。一線城市的高檔房和豪宅，成為這部分資金首先追逐的目標。豪宅往往具有引領(lǐng)市場行情的作用，當豪宅出現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢后，又帶動了改善性住房的價格。

一位分析師指出，當巨量資金尋找出路的時候，能夠承載巨量資金的國內(nèi)市場，除了股市、債市，就只剩下了樓市。因匯市管制較嚴，流入的資金量相對有限。經(jīng)過前幾年地方債和企業(yè)債發(fā)債的高峰期，今年債市對新增資金的容納量已沒有前幾年那么大。大宗商品期貨市場自去年以來就持續(xù)低迷，目前仍未走出谷底。而當下股市的疲弱，也讓資金不敢入市。

今年春天，上述幾個重要的資本市場的疲弱，使資金找不到合適的出口。這期間恰值政府鼓勵樓市消費，從而讓資金堅定了看多房地產(chǎn)市場的信心。

目前，雖然房價已經(jīng)漲得讓人看不懂，但基于政府導(dǎo)向與寬松的貨幣環(huán)境，一季度已經(jīng)上漲的房價暫時可能不會回調(diào)。至于樓市是否仍有投資價值，業(yè)界認為，應(yīng)視不同城市和不同地段的物業(yè)來判斷。

高力國際研究部董事謝靖宇分析指出，由于像上海這樣一線城市，住宅市場需求基數(shù)仍然相當龐大，眾多擁有本地戶籍的剛需置業(yè)者基本不會受到新政的影響?！笆苷哒{(diào)控影響，短期內(nèi)滬深等地的成交量和價格可能會有小幅調(diào)整，但從中長期來看，這些城市房價上揚的趨勢并不會改變?！敝x靖宇說。

而對于二線城市，業(yè)界認為投資應(yīng)相對謹慎。

在周靜看來，經(jīng)過一季度的快速上漲，今年繼續(xù)大幅上揚的可能性變小，一些熱點二線城市甚至可能面臨調(diào)控?！澳切π略鋈丝谖{能力較強，且房產(chǎn)供求相對平衡的城市，漲幅也許會放緩，但仍不失長期投資的價值。但產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不明顯，漲幅又過快的城市，應(yīng)審慎投資。”周靜說。