多頭頑強(qiáng)，資金或“奔三”

2016年的國(guó)慶長(zhǎng)假有望載入中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的史冊(cè)。今年國(guó)慶假期，全國(guó)約二十個(gè)城市密集發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策。在此之前，從沒(méi)有哪個(gè)長(zhǎng)假期間會(huì)出臺(tái)如此多的樓市政策。

“9月30日之前也有個(gè)別城市出臺(tái)樓市政策，但是絕對(duì)沒(méi)想到幾乎所有的熱點(diǎn)城市會(huì)在黃金周之后都出政策?！币拙又袊?guó)首席執(zhí)行官丁祖昱說(shuō)。

各地密集出臺(tái)調(diào)控政策后，購(gòu)房者的反應(yīng)究竟如何。撇開(kāi)冰冷的成交數(shù)據(jù)和專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)分析，購(gòu)房者是怎么想的，又準(zhǔn)備做出怎樣的投資抉擇？

為此《CM華夏理財(cái)》記者到上海、南京、蘇州、杭州等幾個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，并采訪(fǎng)了北京、深圳、廣州的專(zhuān)業(yè)人士，從第一現(xiàn)場(chǎng)了解熱點(diǎn)城市對(duì)政策的反應(yīng)及對(duì)后市的預(yù)期。

A購(gòu)房者：不買(mǎi)房買(mǎi)什么？

出臺(tái)調(diào)控政策后，10月中旬，南京迎來(lái)了國(guó)慶后首個(gè)全新上市的新樓盤(pán)。該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商首次進(jìn)入南京，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)這家房企的品牌認(rèn)知度并不高，然而令人驚詫的是，10月 15日亮相當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)超過(guò)了4000名。

這家房企南京公司總經(jīng)理向記者坦陳，購(gòu)房者熱情之高，出乎他們的意料?！按饲?，我們認(rèn)為能來(lái)一千多名已經(jīng)很不錯(cuò)了。樓市新政出臺(tái)后，我們覺(jué)得市場(chǎng)熱度應(yīng)該會(huì)大幅度減少，沒(méi)想到購(gòu)房者對(duì)買(mǎi)房熱情仍然相當(dāng)高漲?！鼻笆瞿暇┓科罂偨?jīng)理向記者表示。

為何南京出臺(tái)調(diào)控政策后，購(gòu)房者買(mǎi)房意愿仍然很強(qiáng)？現(xiàn)場(chǎng)有購(gòu)房者反問(wèn)記者：手里有錢(qián)，不買(mǎi)房買(mǎi)什么？“越是不讓買(mǎi)的，越有可能是好東西。南京限購(gòu)，說(shuō)明房?jī)r(jià)還有上漲空間。為什么去庫(kù)存的地方不限購(gòu)？說(shuō)明那些地方賣(mài)不動(dòng)，房?jī)r(jià)漲不動(dòng)?！边@位南京購(gòu)房者說(shuō)。

購(gòu)房者看多樓市，南京并非個(gè)例。重啟限購(gòu)政策的蘇州，當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的熱度，也沒(méi)有大幅度減少。

蘇州吳中區(qū)一家國(guó)資房企銷(xiāo)售人員告訴記者，出臺(tái)政策后蘇州樓市交易量出現(xiàn)了下降，但價(jià)格并沒(méi)有下行的苗頭?！敖灰琢康拇_下降了。一方面，是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者在觀望，看價(jià)格是否會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)；另一方面，則是因?yàn)橛邢喈?dāng)一部分需求因限購(gòu)而失去了購(gòu)買(mǎi)資格。但失去購(gòu)買(mǎi)資格，并不代表沒(méi)有購(gòu)房意愿。據(jù)我們對(duì)部分客戶(hù)調(diào)研，購(gòu)房者進(jìn)入樓市的意愿其實(shí)仍然很強(qiáng)。”這位銷(xiāo)售人員說(shuō)。

有蘇州購(gòu)房者表示，之所以仍然想買(mǎi)房，是因?yàn)槿匀豢春锰K州樓市前景?！暗罔F商業(yè)等基建配套越來(lái)越好，而優(yōu)質(zhì)的土地卻越來(lái)越少。經(jīng)過(guò)這么多年，哪見(jiàn)蘇州的房?jī)r(jià)下跌了，只后悔沒(méi)有早點(diǎn)買(mǎi)，更后悔重啟限購(gòu)前沒(méi)有買(mǎi)更多?！边@位購(gòu)房者說(shuō)。

不只是蘇州，此前幾年一直深受高庫(kù)存苦惱的無(wú)錫，忽然之間成為購(gòu)房者眼中的香餑餑。不久前，無(wú)錫一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)者人數(shù)過(guò)多，開(kāi)發(fā)商包下了一個(gè)體育館進(jìn)行選房認(rèn)購(gòu)，場(chǎng)面之火爆出人意料。

一位來(lái)自無(wú)錫的購(gòu)房者向記者透露，“無(wú)錫三年多以來(lái)一直是高庫(kù)存，但今年無(wú)錫房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲后，此前一些賣(mài)不動(dòng)的樓盤(pán)，短時(shí)間內(nèi)存量被迅速消化。蘇州、南京限購(gòu)后，來(lái)自上海、南京、蘇州的購(gòu)房者大量涌入無(wú)錫，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)也隨之水漲船高?！边@位無(wú)錫的購(gòu)房者認(rèn)為，在幾個(gè)熱點(diǎn)城市限購(gòu)后，無(wú)錫這樣的城市將有大量外來(lái)需求涌入，未來(lái)無(wú)錫房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)的可能性仍然非常大。

B投資界人士：買(mǎi)房得趁早

江蘇市場(chǎng)如斯，浙江和華南的廣深及北京，情況也很相似：雖然成交量下來(lái)了，但繼續(xù)看多房地產(chǎn)的人并非少數(shù)。

對(duì)于本輪政策的影響，業(yè)界人士告訴記者，政策對(duì)樓市降溫起到了不小的作用。杭州透明售房網(wǎng)分析師沈曦霞指出，不久前杭州在十天內(nèi)出了三道調(diào)控政策，第一條政策出臺(tái)市場(chǎng)沒(méi)什么反應(yīng)，但第二條出臺(tái)后市場(chǎng)開(kāi)始有了動(dòng)靜。

沈曦霞告訴記者，出臺(tái)第三條政策后，不但看房的人減少，杭州新盤(pán)交易量也普遍下降了二到三成。“交易量雖然降下來(lái)，但房?jī)r(jià)仍然非常堅(jiān)挺。只有少量的人認(rèn)為杭州房?jī)r(jià)可能會(huì)有所波動(dòng)，多數(shù)人仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲；但杭州出臺(tái)限購(gòu)后相當(dāng)一部分人因失去購(gòu)房資格而無(wú)法入市，只能等待時(shí)機(jī)或?qū)ふ腋玫臋C(jī)會(huì)。”沈曦霞說(shuō)。

對(duì)于南方的情況，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向記者表示，與其他城市相似的是，深圳交易量雖然降了下來(lái)，但價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)波動(dòng)。而廣州樓市今年較其他三個(gè)一線(xiàn)城市表現(xiàn)較弱，但下半年也出現(xiàn)了走強(qiáng)的跡象。

謝逸楓告訴記者，新政之后深圳的主流行情仍然是以看多為主，但政策出臺(tái)后因?yàn)樵黾恿烁軛U率和投資成本，投資者變得有心少力，流入樓市的資金也因此出現(xiàn)減少。與看多相左的是，有少量人認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)未來(lái)可能會(huì)小幅調(diào)整，但也認(rèn)為調(diào)整只是階段性的，過(guò)后深圳房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)向上。

廣州的反應(yīng)則更敏感些，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情緒要比深圳謹(jǐn)慎得多。而在廣州輻射范圍內(nèi)的東莞、佛山、惠州等城市，調(diào)控前的價(jià)格漲幅高于廣州。“政策出臺(tái)后，東莞、佛山、惠州的房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有隨著交易量的下降而下滑，但對(duì)后市看多的預(yù)期顯然沒(méi)有深圳那么強(qiáng)，有不少人選擇了觀望。”謝逸楓表示。

中原地產(chǎn)高級(jí)研究員盧文曦告訴記者，與今年的“樓市四小龍”南京、蘇州、合肥、廈門(mén)和上海、深圳相比，北京今年地王較少，對(duì)房?jī)r(jià)的倒逼作用也相對(duì)較小，因此，房?jī)r(jià)漲幅也較上海、深圳略小。

“雖然房?jī)r(jià)漲幅較滬深要小一些，但北京整體房?jī)r(jià)今年也處于相對(duì)高位。不過(guò)業(yè)界普遍認(rèn)為，北京供地越來(lái)越少，而進(jìn)入北京的人口數(shù)量仍在逐年增加，因此，北京樓市最多經(jīng)歷短期盤(pán)整，有人甚至認(rèn)為都不會(huì)經(jīng)歷盤(pán)整，未來(lái)會(huì)繼續(xù)向上。”盧文曦說(shuō)。

對(duì)此看法，多位在京的房地產(chǎn)從業(yè)人員向記者表示，他們也認(rèn)為目前北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)相當(dāng)高?！胺?jī)r(jià)太高了，根本看不懂。但我們認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，下跌的可能性太小了?！?北京一家商業(yè)管理公司人士說(shuō)。

一位在北京生活了二十多年的金融投資人士認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的?！氨本┑厣偃硕?，房?jī)r(jià)向上是大趨勢(shì)。再者，房?jī)r(jià)的漲跌不止影響房地產(chǎn)一個(gè)領(lǐng)域，還關(guān)系到經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)和金融安全。房?jī)r(jià)若大幅下降，銀行資產(chǎn)安全將很讓人擔(dān)憂(yōu)。因此，我周邊的朋友都認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)階段性放緩，但不意味著就不漲了。要買(mǎi)房，還是得趁早?！鄙鲜鼋鹑诮缛耸空f(shuō)。

C新政出臺(tái)：為何多頭依然強(qiáng)大？

國(guó)慶假期樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，但多地購(gòu)房者仍然看多房地產(chǎn)，是政策較溫柔，還是另有其他原因？

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，不同城市政策不同，市場(chǎng)反應(yīng)有差異很正常。政策首先是調(diào)整供需，但更重要的是調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期。而今年比較特殊之處在于看多預(yù)期相當(dāng)強(qiáng)大，不僅學(xué)界極少看空言論，研究機(jī)構(gòu)也很少對(duì)樓市警示，就連普通購(gòu)房者和投資人也幾乎一致看多房地產(chǎn)?！靶抡?，市場(chǎng)認(rèn)為樓市只是交易量會(huì)短期調(diào)整，但價(jià)格長(zhǎng)期向上走勢(shì)并沒(méi)有改變，做多樓市的力量仍然強(qiáng)大?！标愱稍诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)說(shuō)。

為何看多樓市的預(yù)期依然很強(qiáng)？仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究總監(jiān)周志鋒指出，原因在于，市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的局面，并沒(méi)有因樓市出政策而得到根本改觀。

“目前仍處于資產(chǎn)荒的時(shí)期，市場(chǎng)上錢(qián)很多，但好項(xiàng)目卻不多。做實(shí)業(yè)不賺錢(qián)，辛苦做一年，不如炒幾套房。這樣的現(xiàn)實(shí)，不斷吸引資金進(jìn)入樓市。股市、樓市、債市，作為承載資金的幾大市場(chǎng)，現(xiàn)在絕大部分的錢(qián)都流入了樓市。債市中的資金，其實(shí)也有相當(dāng)一部分以不同形式進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)。”周志鋒在接受記者采訪(fǎng)時(shí)分析，政策出臺(tái)后，可能會(huì)有一部分資金進(jìn)入股市，但相當(dāng)一部分資金會(huì)選擇觀望；如果一段時(shí)間后股市沒(méi)有起色，這些錢(qián)仍將回流到房地產(chǎn)市場(chǎng)中。

雖然多個(gè)城市購(gòu)房者普遍看多樓市，但也有少量機(jī)構(gòu)提出了風(fēng)險(xiǎn)警示，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大，雖然看多力量強(qiáng)大，但市場(chǎng)自有其運(yùn)行規(guī)律，并非人力可以左右。

丁祖昱就表示，應(yīng)對(duì)今年四季度房地產(chǎn)整體市場(chǎng)持非常謹(jǐn)慎態(tài)度。對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)每三年就要經(jīng)歷一個(gè)調(diào)整期，因此，不能僅僅看當(dāng)下，關(guān)鍵是看明年。“這一輪房地產(chǎn)牛市是從2014年下半年開(kāi)始的，如果按三年一個(gè)周期來(lái)預(yù)判，2017年市場(chǎng)可能會(huì)有一些變化。但2017年最后究竟會(huì)調(diào)到什么樣的程度，目前是看不出來(lái)的。我認(rèn)為還是要看政策，還要看這之后整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境會(huì)如何變化?！倍∽骊耪f(shuō)。

D機(jī)構(gòu)：四季度房?jī)r(jià)放緩已是定勢(shì)

在多數(shù)從業(yè)者看多、少數(shù)機(jī)構(gòu)提出風(fēng)險(xiǎn)警示的背景下，各地樓市未來(lái)走向會(huì)如何？手握資金的投資者又該如何選擇？

第一太平戴維斯研究部助理董事張琳認(rèn)為，一線(xiàn)城市仍然較為安全，但限購(gòu)的加碼和貸款成本的增加，將使投資者購(gòu)入一線(xiàn)房產(chǎn)的成本增加。隨著部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市重啟限購(gòu)，將有相當(dāng)一部分資金和需求涌入未實(shí)施限購(gòu)的二線(xiàn)城市和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)帶的三線(xiàn)城市?！暗煌某鞘?，房地產(chǎn)的表現(xiàn)可能會(huì)出現(xiàn)分化。一些城市雖然有向好趨勢(shì)，但在一定時(shí)期內(nèi)可能漲幅較緩?！睆埩昭a(bǔ)充說(shuō)。

對(duì)于不同的城市走向，中原地產(chǎn)認(rèn)為限購(gòu)令的回歸直接削減了需求基數(shù)，限貸的升級(jí)則直接加大了購(gòu)房成本，預(yù)計(jì)將有越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇觀望，四季度成交量同比下滑已成定局。深圳一位房地產(chǎn)研究員認(rèn)為，樓市交易量下滑已成定局，四季度將顯著回落?！皬闹吧钲?、蘇州的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一旦調(diào)控真正到位，月成交量下滑幅度可達(dá)五成。如無(wú)土地拍賣(mài)或其他利好刺激，市場(chǎng)成交至少會(huì)持續(xù)一到兩個(gè)季度的低位?！?/p>

業(yè)內(nèi)部分研究員認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的走勢(shì)將戛然而止，但整體不會(huì)雪崩式下滑。中原地產(chǎn)在近日的報(bào)告中指出，中國(guó)多數(shù)熱點(diǎn)城市的價(jià)格將出現(xiàn)滯漲，過(guò)度熱炒的部分城市，不排除價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。

不過(guò)，與一二線(xiàn)市場(chǎng)可能面臨短期調(diào)控不同，大部分三四線(xiàn)城市將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)跌幅收窄的情況。“在中央‘去庫(kù)存’方針不變的背景下，大部分三四線(xiàn)城市政策面仍會(huì)維持寬松。部分長(zhǎng)三角、珠三角的三四線(xiàn)城市，還將迎來(lái)需求外溢機(jī)會(huì)。”盧文曦認(rèn)為。

哪些城市的樓市還有投資機(jī)會(huì)？謝逸楓指出，這主要看五個(gè)指標(biāo)：GDP增長(zhǎng)、城市年人口吸納量、就業(yè)增長(zhǎng)率、產(chǎn)業(yè)分布及與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)帶的交通狀況。

“中國(guó)仍處于城市化進(jìn)程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富的二線(xiàn)甚至三四線(xiàn)城市，不僅會(huì)因此帶來(lái)GDP的增長(zhǎng)，還將對(duì)外來(lái)人口產(chǎn)生吸引力。如果處于大型城市群的輻射范圍內(nèi)，又有已建或在建的高鐵、快速交通，也將獲益于發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好。但如果上述指標(biāo)不理想，則相關(guān)城市的樓市暫時(shí)不具備投資價(jià)值?！敝x逸楓說(shuō)。