雪上加霜，深圳房市提前入冬

深圳房?jī)r(jià)從2012年開始一直高燒不退，短短4年時(shí)間，均價(jià)翻了4倍，似乎誰都對(duì)高房?jī)r(jià)麻木了、認(rèn)可了，覺得深圳的房?jī)r(jià)跌不了。但凡那些手里有點(diǎn)閑錢的人都想方設(shè)法再去弄一套房子，生怕被這個(gè)有房為榮的城市拋棄。甚至國慶放假前，地產(chǎn)中介還一直在鼓吹：“出去玩?zhèn)€三五天，回來廁所少一間！”

然而，10月4日晚上突如其來的限購政策，就像南下的冷空氣一樣，一夜間就把熱烈的夏天變成了清冷的秋天?！胺磐觊L(zhǎng)假回深圳，在電梯里遇到13樓的鄰居，她上來別的不說就跟我說房子不好賣了！相反，住在12樓的鄰居卻有點(diǎn)小幸運(yùn)，因?yàn)樗粋€(gè)月前把房子賣在了高位！”家住寶安區(qū)的黃先生告訴《CM華夏理財(cái)》記者。

A調(diào)控升級(jí)，南山新房?jī)r(jià)格腰斬？

社保年限3年改5年，認(rèn)房認(rèn)貸，有過貸款記錄的第一套首付五成，二套首付提高到七成，減少購房名額，提高購房成本等。深圳新出臺(tái)的這些限購政策，直接導(dǎo)致當(dāng)?shù)刭彿啃枨笙禄?，市?chǎng)信心不足，觀望氛圍漸濃。

10·4新政出臺(tái)后，深圳投資客拋盤現(xiàn)象明顯，布吉西鄉(xiāng)等片區(qū)，二手房紛紛掛出降價(jià)70萬、業(yè)主急賣等信息，二手房市場(chǎng)全面萎縮。在一家中介公司上班的郭先生訕訕地告訴記者，新政前手頭幾個(gè)本來有成交意向的單子目前全撤了。

一方面二手房縮量，另一方面新盤則低價(jià)入市。10月9日晚，位于南山的蛇口自貿(mào)區(qū)新盤“山語海”，開盤開出了每平方米4.5萬的起價(jià)。這樣的低價(jià)消息一出，讓深圳樓市炸了鍋。要知道，幾天前南山的房子還是深圳市場(chǎng)的新貴，動(dòng)輒就超8萬。

據(jù)到“山語?！爆F(xiàn)場(chǎng)買房的陳先生介紹，“挨在一起的前海丹華均價(jià)7萬多，小區(qū)環(huán)境還沒山語海好。4萬多是南山集團(tuán)內(nèi)部員工價(jià)格，外面買不到；我很幸運(yùn)，買到的是5萬多的。朝向樓層都不錯(cuò)，按照之前的預(yù)期，開盤應(yīng)該是7萬多。其實(shí)，去的時(shí)候根本就不知道會(huì)這么便宜，比市場(chǎng)預(yù)期價(jià)位低了差不多20%，即使按之前的備案價(jià)，也低了接近10個(gè)點(diǎn)?！?/p>

“山語?！遍_盤那天，去的人很多，市場(chǎng)買房的熱情還是挺高。“山語?！边x擇這個(gè)時(shí)點(diǎn)低價(jià)開盤，是開發(fā)商自己的應(yīng)對(duì)，還是有政府的意圖尚不清楚，但新盤的超低價(jià)入市對(duì)周邊二手樓盤賣家的心理壓力是巨大的。

與此同時(shí)，股市節(jié)后開門紅，地產(chǎn)股大跌。各地樓市新政出來后，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，接近一半的投資者認(rèn)為，樓市資金會(huì)部分流入股市，股市的走勢(shì)和成交量暫時(shí)印證了這個(gè)預(yù)期。

李先生來自一家專營房地產(chǎn)借貸業(yè)務(wù)的金融公司，在接受《CM華夏理財(cái)》記者采訪時(shí)說，“目前深圳樓市還處于新政信息消化期，若后續(xù)還有樓盤繼續(xù)低價(jià)入市，或許將徹底改變買賣雙方的心理預(yù)期。賣方短期內(nèi)壓力巨大，目前他們涉及的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房子評(píng)估價(jià)普遍下跌了20%。”

B雪上加霜，樓市執(zhí)法動(dòng)真格

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在虛假宣傳、價(jià)格欺詐等，對(duì)此，深圳開始“動(dòng)真格”。近日，深圳市場(chǎng)監(jiān)管委開展了為期三個(gè)月的查處房地產(chǎn)違法行為專項(xiàng)組織行動(dòng)，如果發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，將按照法規(guī)進(jìn)行查處。

據(jù)執(zhí)法人員介紹，深圳被查處的樓盤中，有的樓盤開盤當(dāng)日實(shí)際銷售出165套房源，卻對(duì)外宣傳銷售了300余套，與實(shí)際情況不符。而有的項(xiàng)目一共預(yù)售814套房源，開盤當(dāng)天僅推出360多套，涉嫌捂盤惜售。在該樓盤對(duì)外宣傳的資料里，以及與客戶溝通中，售樓員會(huì)向客戶反復(fù)強(qiáng)調(diào)銷售火爆，房源緊張，人為制造銷售緊張氣氛。還有的樓盤在宣傳資料中，會(huì)以距離某地多少分鐘這樣一種表述，宣傳樓盤位置優(yōu)勢(shì)，涉嫌違反廣告法有關(guān)條款。

除了對(duì)售樓中心進(jìn)行排查，深圳市場(chǎng)監(jiān)管委也對(duì)各個(gè)地產(chǎn)中介門店突擊檢查。在一些中介的門店中，執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)了不少假離婚證和假公章，立即現(xiàn)場(chǎng)燒毀，部分涉及做假證的人員被拘留。有中介透露，個(gè)別同事直接拿個(gè)書包把公司里資料背回家，免得真的證件被誤燒了就悲劇了。

有市民發(fā)現(xiàn)，水貝市場(chǎng)附近的幾家中介公司，包括中原、美聯(lián)、鏈家等，10月13日整治當(dāng)天，中午吃飯的時(shí)候還能看到門店外面貼著房源信息，晚上下班時(shí)廣告信息已經(jīng)撤得干干凈凈了。不少市民表示，13日?qǐng)?zhí)法排查后，連續(xù)兩天甚至都沒有再接到地產(chǎn)中介的電話，而此前每天至少要受到七八個(gè)中介電話的騷擾。深圳市市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)管委稽查局局長(zhǎng)吳兵表示，“通過這次行動(dòng)，相信當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范健康，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)更加自律?！?/p>

C杠桿合理，后市長(zhǎng)期看好

調(diào)控升級(jí)，執(zhí)法從嚴(yán)，讓深圳樓市迅速冷卻下來。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測(cè)，這次的市場(chǎng)冷卻可能將持續(xù)到明年3月份。

限購限貸從嚴(yán)后，不少改善型業(yè)主賣房之后將失去購房指標(biāo)，基本會(huì)持有物業(yè)惜售，在購買力縮小的同時(shí)供應(yīng)量也縮小。短期購房者會(huì)處于觀望狀態(tài)，想買“筍盤”和降價(jià)房的心態(tài)較多。這樣一來，不少買家購房周期拉長(zhǎng)，選擇性大，傭金和談價(jià)空間也會(huì)有所變化。而那些高杠桿或現(xiàn)金流不充足的業(yè)主，這個(gè)時(shí)候壓力比較大，可能會(huì)降價(jià)出貨，也不排除多產(chǎn)業(yè)主減倉風(fēng)控。

提高首付其實(shí)是降低居民杠桿。隨著去年房?jī)r(jià)大漲，投資性需求增加，加杠桿炒房的不少，目前政策收緊有利于深圳樓市健康發(fā)展。如果是政策之前，一套300萬的房產(chǎn)升值到500萬套現(xiàn)，可以撬動(dòng)1500萬的房產(chǎn)，而政策收緊后只能撬動(dòng)1000萬的房產(chǎn)，居民杠桿降低，壓制投資需求，但對(duì)于有房做跳板的改善需求依然有購買力。名下有房首付七成，不過是回到2014年9·30政策之前，相對(duì)有貸款記錄名下無房首付五成，比之前的七成要寬松。首付七成同時(shí)也是降低杠桿，提高購房門檻，減少投資需求。

樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整期，杠桿回歸合理。橫盤或回調(diào)是短期趨勢(shì)，具體幅度會(huì)分化。優(yōu)質(zhì)物業(yè)，核心地段較好的物業(yè)，抗跌性比較強(qiáng)，橫盤的概率大，跌幅空間小。漲幅高，玩概念，配套不完善，投資占比高的區(qū)域和樓盤，抗跌性弱，回調(diào)概率大。

新盤定價(jià)回歸理性，那些有資金壓力和銷售考核的開發(fā)商開盤時(shí)低開走量的概率提高，給市場(chǎng)帶來撿漏的機(jī)會(huì)。而市場(chǎng)由無數(shù)個(gè)需求組成，每個(gè)需求的心理價(jià)位不同，目前市場(chǎng)觀望氛圍較濃，大部分買家都希望回調(diào)到自己的合理心理價(jià)位再出手。一套之前標(biāo)價(jià)400萬的房產(chǎn)，A心理價(jià)位是360萬，B可能是380萬，因此，買家應(yīng)密切關(guān)注成交量走勢(shì)，捕捉合理買入機(jī)會(huì)。

業(yè)內(nèi)人士李先生認(rèn)為，這次調(diào)控主要的目的是防止信貸資金進(jìn)一步流入樓市，鼓勵(lì)資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，同時(shí)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展?！吧钲谑莻€(gè)創(chuàng)新型、創(chuàng)業(yè)型城市，近日深圳雙創(chuàng)周的成功舉行，蘋果的研發(fā)基地落戶深圳蛇口，都在說明深圳依然充滿魅力，吸引著各路資本和各色人馬流入，深圳的后市依然可以看好，不要懷疑深圳市場(chǎng)潛在購買力?！崩钕壬鷱?qiáng)調(diào)。