房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究

李容坤

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，保障資金的連續(xù)供給對(duì)企業(yè)發(fā)展具有至關(guān)重要的作用，因此加強(qiáng)融資管理勢(shì)在必行。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理上還存在一些問題，發(fā)展現(xiàn)狀不容樂觀，制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和壯大。本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道進(jìn)行分析探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道

引言

改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，取得了輝煌的成就，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，為我國(guó)的GDP做出了巨大的貢獻(xiàn)。機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)變得日益激烈，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)融資，以保障企業(yè)資金鏈不斷裂，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能持續(xù)不斷的發(fā)展壯大。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在融資上存在融資渠道狹窄、融資困難等問題，影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資的效率和質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)

（一）需要大量的資金作保證

因?yàn)榉慨a(chǎn)開發(fā)涉及土地、拆遷、建筑、銷售等諸多方面，這個(gè)行業(yè)資金高度密集運(yùn)作，所以一般的投資者不能夠承受其所帶來的壓力。而只有足額的資金才能支撐這樣的企業(yè)，且資金鏈必須完善。資金高度密集是房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)運(yùn)作體的特點(diǎn)，也就是，房地產(chǎn)離不開資金的保證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大的投資規(guī)模、較長(zhǎng)的周期、昂貴的房地產(chǎn)價(jià)值等特點(diǎn)，這就需要巨大的資金量進(jìn)行投資，房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的問題也就是資金籌措的問題。

（二）與銀行息息相關(guān)

銀行貸款對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)來說，具有很大程度的依賴性。雖說房地產(chǎn)行業(yè)隸屬于第三產(chǎn)業(yè)的，但這個(gè)行業(yè)資金高度密集型，和金融行業(yè)捆綁在一起，共生共榮。

（三）受政策變動(dòng)影響

當(dāng)2007年中國(guó)政府連續(xù)調(diào)高銀行存貸款基準(zhǔn)利率的時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的還貸壓力，迫于利息壓力，企業(yè)紛紛減貸，由此可見中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中央政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策敏感性極強(qiáng)，受政策變動(dòng)影響大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相關(guān)問題

（一）借款渠道單一，過度依賴銀行貸款，增加了資金的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于狹窄，主要還是投資基金、銀行信貸及房地產(chǎn)信托等籌資方式，其中又把銀行貸款作為主項(xiàng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商從銀行取得的貸款在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。其中，購(gòu)房者從銀行取得的個(gè)人住房貸款在定金及預(yù)收款中還是作為主項(xiàng)。所以，合計(jì)算來，約60%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源于銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，過多地依賴于銀行。

同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率過高是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，再加上融資的相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的體系不完善等各方面的原因，長(zhǎng)期以來，造成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常單一，增加企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，過度依賴銀行貸款，會(huì)提高企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至有可能導(dǎo)致企業(yè)因無力償還銀行貸款而破產(chǎn)。對(duì)銀行而言，增加了銀行經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，給金融市場(chǎng)的穩(wěn)定造成不利的影響。

（二）融資門檻高

針對(duì)房地產(chǎn)貸款額度大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，且未來房地產(chǎn)價(jià)格的不確定性，銀行仍然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，銀行業(yè)監(jiān)督管理部門均有相關(guān)的規(guī)定針對(duì)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件、擔(dān)保方式、自有資金的比例、貸款的利率、期限等，而且還要經(jīng)常調(diào)整以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況。

（三）民間借貸盛行

對(duì)于中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從銀行獲取借貸的資格相對(duì)薄弱，與程序復(fù)雜審批環(huán)節(jié)頗多的銀行貸款相比，民間集資成為了非常重要籌資方式之一。一方面，民間資金持有者往往缺乏良好的投資渠道；另一方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資渠道匱乏，卻又身處資金緊缺周轉(zhuǎn)不靈的困境?？墒钱?dāng)唯利是圖的民間資本源源不斷地流向困難重重中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這種缺乏基本防范與監(jiān)管的借貸，在高利息與高風(fēng)險(xiǎn)得指引下又能走多遠(yuǎn)？

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道管理措施

（一）全面提高融資管理人員的綜合素質(zhì)

融資管理人員的素質(zhì)直接影響融資管理的質(zhì)量，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化融資管理至關(guān)重要。全面提高融資管理人員的素質(zhì)，首先，房地產(chǎn)企業(yè)在招聘融資管理人員的時(shí)候，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，選擇專業(yè)素質(zhì)較高的人才，同時(shí)，注意引進(jìn)高素質(zhì)的專業(yè)人才，為企業(yè)的籌融資管理提供人才支持。其次，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的培訓(xùn)工作，定期組織員工學(xué)習(xí)籌融資管理方面的知識(shí)，提高工作人員的專業(yè)技能，同時(shí)注意對(duì)員工進(jìn)行考核，考核合格才能上崗。

（二）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，要以金融體制改革為契機(jī)，以我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資方式為基礎(chǔ)，引進(jìn)國(guó)際上先進(jìn)的融資技術(shù)，進(jìn)行有重點(diǎn)的有選擇的推廣、完善。房地產(chǎn)企業(yè)融資就像軟件升級(jí)，大企業(yè)各種方式都可以嘗試，就如同軟件版本越高，可以向下兼容的版本就越多；小企業(yè)則像較低的版本，因其局限性，選擇面自然就窄。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的一些大型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇發(fā)行股票、借殼上市等融資方式，中小企業(yè)可以尋求基金、信托、風(fēng)險(xiǎn)投資的合作，以及國(guó)內(nèi)外不同公司間的資金與土地合作。

（三）建立多元化的融資渠道

近幾年，我國(guó)采取緊縮的貨幣政策，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素情況之下，海外資本正在中國(guó)市場(chǎng)積極尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。在這樣的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整，由原來單純依賴銀行貸款的模式，轉(zhuǎn)向以銀行貸款為主，私募、房地產(chǎn)投資基金、海外房產(chǎn)基金、非上市股權(quán)融資等創(chuàng)新渠道為輔、融資多元化的局面。首先，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，積極利用靈活的融資方式進(jìn)行資金的籌措，建立多元化的融資渠道。其次，綜合實(shí)際較為強(qiáng)大的企業(yè)可以發(fā)行長(zhǎng)期債券或延長(zhǎng)銀行提供貸款的期限，解決資金供給時(shí)間短和投資周期長(zhǎng)的矛盾。最后，將目光放在民間閑置資本上，建立民間融資渠道?？傊l掌握了資金來源的渠道，誰就會(huì)在將來的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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