淺析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策

王玥菡

摘要：2015年，政府正式將房地產(chǎn)企業(yè)作為“營(yíng)改增”的試點(diǎn)工程。根據(jù)調(diào)查，“營(yíng)改增”的實(shí)行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的自身完善和調(diào)整起到了很大的作用，當(dāng)然了，凡事有利必有弊，“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)試行的過(guò)程中也產(chǎn)生了一些沒(méi)辦法避免的問(wèn)題，這些問(wèn)題肯定也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)很大的挑戰(zhàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行“營(yíng)改增”時(shí)，要正確的對(duì)待“營(yíng)改增”，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)“營(yíng)改增”產(chǎn)生的問(wèn)題。因此，本文從“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響入手并對(duì)稅收的影響作了詳細(xì)的分析，根據(jù)現(xiàn)階段“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)試行階段的狀況提出了相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響對(duì)策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)“營(yíng)改增”的重視程度越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”的實(shí)行好像成了必然要面臨的改革。自房地產(chǎn)實(shí)行“營(yíng)改增”改革后，根據(jù)我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，在實(shí)行“營(yíng)改增”之前的一年銷售額達(dá)到500萬(wàn)人民幣以上的企業(yè)，必須要像國(guó)家稅務(wù)單位申請(qǐng)為一般納稅人，除此之外，都是小規(guī)模納稅人。在沒(méi)有實(shí)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是根據(jù)包含營(yíng)業(yè)稅的銷售總收入來(lái)計(jì)算稅；“營(yíng)改增”以后，計(jì)算依據(jù)要把增值稅從銷售收入中扣除。有關(guān)“營(yíng)改增”的相關(guān)規(guī)定，在真正實(shí)行的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大的影響。所以，本文開(kāi)始是對(duì)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行了闡述，之后又針對(duì)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行中所帶來(lái)的稅收影響籌劃了相應(yīng)的對(duì)策，希望對(duì)今后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所幫助。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本都決定著企業(yè)的利潤(rùn)，然而“營(yíng)改增”的實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有著不可忽視的影響。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)中，建筑在施工過(guò)程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個(gè)企業(yè)購(gòu)買，都需要從各個(gè)不同的企業(yè)購(gòu)買，但是，其中有好多材料都是從個(gè)體的小商戶手中購(gòu)買的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)也就沒(méi)辦法在納稅時(shí)把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工中的工作人員都是來(lái)自全國(guó)各地的農(nóng)村，他們沒(méi)有專門的勞務(wù)公司，所以房地產(chǎn)企業(yè)也不能開(kāi)出增值稅的發(fā)票，沒(méi)辦法進(jìn)行相應(yīng)的扣除。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求較大規(guī)模的企業(yè)合作就可以進(jìn)行增值稅的扣除，也就大大降低了企業(yè)稅負(fù)?！盃I(yíng)改增”的實(shí)行不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有影響，而且對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)也有很大的影響。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府正在進(jìn)行各方面的管理體制的完善，為了加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的腳步，政府提出“營(yíng)改增”并在房地產(chǎn)企業(yè)試行，目的就是希望“營(yíng)改增”可以較少企業(yè)對(duì)稅收的壓力?？墒?，“營(yíng)改增”是否真正對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅程度起到了作用呢？

當(dāng)“營(yíng)改增”剛剛在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的時(shí)候，得到了各個(gè)行業(yè)的企業(yè)的關(guān)注，它的影響也在試行的過(guò)程中慢慢體現(xiàn)出來(lái)。在實(shí)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項(xiàng)稅率哲定為11%。下面對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)的影響進(jìn)行舉例說(shuō)明。假設(shè)A公司銷售收入為800萬(wàn)，相關(guān)成本為300萬(wàn)，增值稅銷項(xiàng)稅率按11%計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)統(tǒng)一按17%計(jì)算，不考慮其他的變動(dòng)因素。

則：“營(yíng)改增”之前應(yīng)交稅費(fèi)=800*5%=40

“營(yíng)改增”之后應(yīng)交稅費(fèi)=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4

對(duì)于小規(guī)模的納稅人而言，實(shí)行“營(yíng)改增”對(duì)他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營(yíng)改增”的實(shí)行而減少。然而，對(duì)于一般納稅人來(lái)說(shuō)，即年銷售額超過(guò)500萬(wàn)元的企業(yè)或者是企業(yè)經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)的核算能提供準(zhǔn)確的納稅資料的企業(yè)，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可扣金額大于營(yíng)業(yè)收入相對(duì)較大的比例時(shí)，才能使“營(yíng)改增”的實(shí)行達(dá)到降低房地產(chǎn)賦稅程度的目的。所以，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來(lái)的影響還是很大的，實(shí)際上，并沒(méi)有完全達(dá)到預(yù)期降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的愿望。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，以前經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些稅上加稅的情況，這種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的稅收大大增加，而“營(yíng)改增”的推行，大大避免了房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)納稅的現(xiàn)象，也就在某種程度上減輕了稅收負(fù)擔(dān)，增加了企業(yè)效益。

“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的試行，對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)方面的要求越來(lái)越高?！盃I(yíng)改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業(yè)沒(méi)辦法開(kāi)正規(guī)的增值稅的發(fā)票，這就使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)可扣除增值稅的發(fā)票的獲取有很大的難度。如果房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好自身的結(jié)構(gòu)，完善企業(yè)內(nèi)部的各種機(jī)制，一定會(huì)在“營(yíng)改增”工作的開(kāi)展中受益。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對(duì)策

（一）開(kāi)發(fā)成本的稅收籌劃對(duì)策

房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要的時(shí)間很長(zhǎng)，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過(guò)程中如果對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)提前做好精密的籌劃，把成本做好預(yù)算，那么一定就會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。同時(shí)，由于“營(yíng)改增”是要對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)的期間可以將這些成本最大化的平均攤開(kāi)，便可對(duì)增值稅進(jìn)行平均抵消，從而也就降低了稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收對(duì)房地產(chǎn)效益有很大的影響，稅負(fù)的增加會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)必要的成本增加，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本一定要做好籌劃。

（二）重視對(duì)“營(yíng)改增”制度的學(xué)習(xí)，完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)的管理

“營(yíng)改增”制度在房地產(chǎn)行業(yè)的試行，目的是在其他各個(gè)領(lǐng)域都能夠起到減少企業(yè)賦稅的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要高度重視“營(yíng)改增”制度，對(duì)企業(yè)的工作人員要有專業(yè)的培訓(xùn)，使大家對(duì)“營(yíng)改增”有簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)和了解，讓每個(gè)員工都認(rèn)真學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”的規(guī)則，讓大家都參與到“營(yíng)改增”的推行中去。

“營(yíng)改增”這一新的政策是要企業(yè)在納稅是對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的掌控和管理。增值稅的發(fā)票一般都是由供貨商提供的，所以在采購(gòu)之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認(rèn)供貨商是一般納稅人之后再進(jìn)行合作，這樣才能最大限度的抵扣進(jìn)項(xiàng)，也就減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。在“營(yíng)改增”的制度推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視增值稅發(fā)票，有些商戶會(huì)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)拒絕開(kāi)增值稅專用的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只看眼前的一點(diǎn)利益而接受商戶不合理的建議。管理好進(jìn)項(xiàng)，在實(shí)行“營(yíng)改增”過(guò)程中，可以在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既有利又有弊，雖然會(huì)在某種程度上給企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是也為企業(yè)帶來(lái)了降低稅負(fù)的可能性。所以說(shuō)，“營(yíng)改增”的方案在房地產(chǎn)企業(yè)稅收的方面產(chǎn)生了巨大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要做好自身的完善工作，進(jìn)行自我調(diào)整，做好籌劃，充分了解“營(yíng)改增”，利用好“營(yíng)改增”，減少企業(yè)稅收，降低成本，更好的避免“營(yíng)改增”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，希望通過(guò)本文的分析，可以給房地產(chǎn)企業(yè)一些啟發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

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