買房痛苦指數(shù)的影響因素及2016年房價預(yù)測

貫昌福 成榕　王月

摘要：近年來由于房價的快速上漲，給人們帶來的是買房痛苦指數(shù)的上漲，本文以天津市為例分析買房痛苦指數(shù)，闡述了買房痛苦指數(shù)的發(fā)展歷程和背景，提出了買房痛苦指數(shù)的公式。從收入狀況、房價、政府財政支出、城市建設(shè)用地、人口密度等方面對買房痛苦指數(shù)的影響因素進行了分析。同時對緩解天津市買房痛苦指數(shù)從政府、企業(yè)和個人三個方面分別提出了相應(yīng)的建議。同時運用灰色理論對2016年天津市各月的房價進行預(yù)測，測算了2016年天津市各月的房價，以便于購房者參考。

關(guān)鍵詞：房價 買房痛苦指數(shù) 收入狀況 灰色理論

本文系黑龍江省高等教育改革項目《應(yīng)用型高校大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育實踐基地建設(shè)研究》（基金號：JG2014010903）階段性成果；黑河學(xué)院2014年度校級課題《黑龍江省新建本科院校統(tǒng)計學(xué)課程教學(xué)改革路徑研究》（基金號：JYQ201414）階段性成果。

改革開放以來，我國經(jīng)濟取得了備受矚目的成功，經(jīng)濟的快速增長，房價也伴隨著經(jīng)濟增長而快速的上漲，所以住房問題引起了社會的廣泛關(guān)注，許多研究者從多個角度來探討買房痛苦指數(shù)，買房痛苦指數(shù)的提出反映了一個重要的創(chuàng)新理念，不是簡簡單單的直接使用來自國外的房價收入比的概念，而是根據(jù)我國的高額房地產(chǎn)價格的國情提出來的，基本符合廣大購房者的壓力和感受的概念，并且，買房痛苦指數(shù)中的“痛苦”一詞與我國人民的情緒比較接近；客觀上也與其他國家和地區(qū)的居民進行了比較分析，更加具有說服力，買房痛苦指數(shù)已經(jīng)成為了我國房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要衡量指標，因此本文是以天津市為例，通過調(diào)查了解天津市居民的買房痛苦指數(shù)問題，提出了緩解天津市買房痛苦指數(shù)的方法，使買房痛苦指數(shù)降低。

按照我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特殊情況來看，國際上的買房痛苦指數(shù)的標準，對我國的專家學(xué)者的研究是很難直接進行的，所以，國內(nèi)研究的專家學(xué)者依據(jù)我國的特點重新定義了買房痛苦指數(shù)，國內(nèi)的學(xué)者結(jié)合研究領(lǐng)域的現(xiàn)狀，提出了我國應(yīng)該從內(nèi)容、方法、視角等方面對買房痛苦指數(shù)進行研究的建議。包德華（2006）認為一個國家或城市的平均房價和居民平均收入之比，是買房痛苦指數(shù)內(nèi)涵定義；國務(wù)院發(fā)展研究金偉業(yè)（2010）指出，買房痛苦指數(shù)可以理解為，居民的家庭住房總價和居民的家庭年收入之比，而且買房痛苦指數(shù)是居民購房能力的重要考察指標。楊文武（2013）從計算方法、數(shù)據(jù)采集的方面對買房痛苦指數(shù)進行了系統(tǒng)的介紹，并描述了過高的買房痛苦指數(shù)帶來的不利影響；而沈久運（2009）他從界定房價和居民收入的合理范圍、買房痛苦指數(shù)的評判標準以及功能特征等方面進行了論述，而且他認為，目前的買房痛苦指數(shù)的內(nèi)涵定義并不明確。

國外研究人員利用計量的方法，通過研究買房痛苦指數(shù)和居民收入、土地價格之間的關(guān)系進行研究分析和提出建議，Burke（2011）提出從需求與供給兩方面采取措施來降低買房痛苦指數(shù)，可以通過折扣價土地和其他手段來減少土地價格，kim（2012）分析了韓國的買房痛苦指數(shù)，得出了在韓國買房子導(dǎo)致買房痛苦指數(shù)低的原因是因為政府直接干預(yù)房價的上漲，并且通過金融、財政和其他手段來降低價格，以解決買房痛苦指數(shù)的問題。

一、相關(guān)內(nèi)涵界定

（一）買房痛苦指數(shù)

對于買房痛苦指數(shù)，目前并沒有一個明確的定義，但買房痛苦指數(shù)與房價和居民人均收入有關(guān)，即與人均收入成反比，與房價成正比。

所以，買房痛苦指數(shù)=每戶住房總價÷每戶家庭年收入。

（二）買房痛苦指數(shù)的影響因素

1、收入狀況

居民收入狀況是指居民從不同的渠道所獲得的收入總額，居民收入水平對市場容量的大小具有直接的影響，一方面是收入狀況會受到宏觀經(jīng)濟狀況的制約，另一方面，收入狀況會受到政府的收入分配政策和消費政策的影響。

2、房價

房價是房屋連同土地產(chǎn)權(quán)在一定時間內(nèi)房屋的市場價值，即：土地價格與建筑物價格的和就是房價，是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置的重要機制，而且，房價定位受到多種因素影響。

3、財政支出

財政支出一般是指國家為了實現(xiàn)各種功能，由財政部門根據(jù)預(yù)算計劃，把國家集中起來的資金向有關(guān)部門或方面的支付活動。

4、城市建設(shè)用地

城市建設(shè)用地是住宅、公共設(shè)施、工業(yè)、道路廣場、交通、市政公用設(shè)施、綠地等方面用地的總稱，但是其中不包含水域和其他土地。

5、人口密集度

人口密集度是在一個單位面積的土地上所擁有的居民人口數(shù)量。一般是用每平方千米之內(nèi)的常住人口為計算單位。

二、買房痛苦指數(shù)影響因素分析

（一）收入狀況對買房痛苦指數(shù)的影響

線性回歸分析是以確定有兩個或兩個以上的變數(shù)之間的定性關(guān)系的一種統(tǒng)計分析方法，若只是一個自變量和因變量，兩者之間的關(guān)系可用一條直線近似的表達，稱為一元線性回歸分析。線性關(guān)系是變量之間最簡單的相關(guān)關(guān)系，假設(shè)自變量和因變量之間存在線性關(guān)系，則數(shù)據(jù)中的點會散布在某一條直線附近，因此，可以認為得到的函數(shù)類型是線性函數(shù)。

一元線性回歸方程Y=a+bx，其中Y表示房價，x表示居民可支配收入，a為截距，b為斜率。

本文根據(jù)天津市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)整理得出從2002年到2014年的數(shù)據(jù)，根據(jù)居民可支配收入和房價，繪制出曲線圖（圖2-1）可以看出，兩者基本上是呈現(xiàn)出一元線性的關(guān)系。

相關(guān)系數(shù)： r=0.9546，說明房價和居民可支配收入有較強的正相關(guān)性。

相關(guān)指數(shù)： R2=0.9111說明回歸效果很好。

所以，回歸方程表示居民可支配收入每增加1元，房價上升0.3119元。即居民可支配收入每增加1000元，房價上升311.9元。

在其他條件不變的情況下，居民收入提高的同時也會提高住宅房面積的需求，所以會間接地影響投資需求，導(dǎo)致房價上漲。故居民可支配收入和房地產(chǎn)價格是正向關(guān)系。

因為買房痛苦指數(shù)=每戶住房總價÷每戶家庭年收入，所以買房痛苦指數(shù)會受到收入狀況的影響。

（二）房價對買房痛苦指數(shù)的影響

因為近年來天津市的房價在快速上漲，所以人們對于購房方面的壓力感覺在大幅度的增加，人們在是否購買住房方面猶豫徘徊，因為買房的話，房價過高，有的人家庭承受不起，但是如果不買房，那么房價可能會繼續(xù)上漲，到時候可能會更加的難以承受，而且這種壓力會伴隨著房價的上漲而越來越大。

（三）政府財政支出對買房痛苦指數(shù)的影響

與居民相關(guān)的政府轉(zhuǎn)移性支出，對居民的消費影響極為顯著，根據(jù)相關(guān)的經(jīng)驗，在政府增加了對教育和醫(yī)療等保障的政府支出的資金的話，即能夠分擔(dān)居民在這些方面上的消費壓力，因為在這些方面的消費支出減少了，所以也間接的提高了居民的收入水平，并且，還使居民減少了對未來的擔(dān)心憂慮，這樣居民就會產(chǎn)生幸福感，從而產(chǎn)生了其他方面的消費欲望，我國很多的專家學(xué)者都對此進行過研究，雖然得出的結(jié)論都有所區(qū)別，但是有一個觀點是一致的，那就是對于增加教育和醫(yī)療等保障的政府財政支出，會對居民的消費產(chǎn)生推動的作用，因此，買房痛苦指數(shù)是會受到政府財政支出的影響的。

（四）城市建設(shè)用地情況對買房痛苦指數(shù)的影響

城市建設(shè)用地的開發(fā)結(jié)構(gòu)的不合理也是房價過高的原因之一，從表2-1可以看出天津市工業(yè)用地的數(shù)量過多，工業(yè)用地面積大約是住宅用地的四倍，而住宅用地成交均價是工業(yè)用地的十倍，這就說明住宅用地的比重不大，但是價格過高，從而導(dǎo)致住房的過高。

（五）人口密集度對買房痛苦指數(shù)的影響

天津2015年末，常住人口達到1516.81萬人，比上年末增加44.60萬人。其中，外來常住人口476.18萬人，比上年末增加35.27萬人，占全市常住人口增量的79.1%，天津市人口增長主要原因是人口自然增長和機械增長。天津多年來實行計劃生育政策，人口出生率始終保持著平穩(wěn)的水平，但是伴隨著醫(yī)療生活水平的提升，人口死亡率逐年下降，故人口總數(shù)仍呈緩慢增長趨勢。另外，隨著天津市經(jīng)濟的快速發(fā)展，越來越多的人進入天津謀求發(fā)展，大量人口遷移勢必造成城市住宅需求的增加，導(dǎo)致房價上升。

三、買房痛苦指數(shù)影響因素與指數(shù)之間的關(guān)系

（一）收入狀況與買房痛苦指數(shù)是負向關(guān)系

2014年6月天津市高等收入階層中擁有兩套以上房產(chǎn)的人數(shù)占比為97.80%；中高等收入階層中擁有兩套住房并且具有意愿和能力再次購買房產(chǎn)的人數(shù)占比為95.2%；中等收入階層中只有一套住房，沒有意愿并且沒有再次購買住房能力的人數(shù)占比為5.86%；中低等收入階層中現(xiàn)在沒有房產(chǎn)但有意愿而且有能力購買房屋的人數(shù)占比為92.7%；低等收入階層中沒有房產(chǎn)并且沒有購買意愿和能力的人數(shù)占比為97.1%。從以上數(shù)據(jù)可以看出居民的收入狀況與買房痛苦指數(shù)是負向的關(guān)系，居民收入越多，買房的經(jīng)濟負擔(dān)越小，就會有更多的資金來買房，相反，居民收入越少，買房負擔(dān)越大，即買房痛苦指數(shù)越大。

（二）房價與買房痛苦指數(shù)是正向關(guān)系

從公式上來講，買房痛苦指數(shù)=每戶住房總價÷每戶家庭年收入。其中，每戶住房總價的計算公式如下：

每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價格。

所以當(dāng)住房價格上漲時，每戶的住房總價也會變大，而此時每戶家庭年總收入不變，那么除數(shù)不變被除數(shù)變大，則所得到的商也會變大。所以當(dāng)房價上漲時，買房痛苦指數(shù)就會變大，房價下跌時，買房痛苦指數(shù)就會變小。

所以可以得出房價與買房痛苦指數(shù)是正向關(guān)系。

（三）政府財政支出與買房痛苦指數(shù)是負向關(guān)系

政府財政支出對居民消費的影響極為顯著，根據(jù)相關(guān)的經(jīng)驗，在政府增加了對教育和醫(yī)療等保障的政府支出的資金的話，居民就會擁有更多的可支配收入，那么居民在購買房屋的時候就會有足夠的資金作為保障，在購買住房的時候就會減少因資金不足而帶來的壓迫感，就會減少居民的買房痛苦指數(shù)，因此，買房痛苦指數(shù)是會受到政府財政支出的影響的，并且，二者之間是負相關(guān)關(guān)系。

（四）城市建設(shè)用地與買房痛苦指數(shù)是負向關(guān)系

從表2-1中可以看出，在2015年時天津市的城市建設(shè)用地共有598宗，然而，其中對于住宅的用地卻僅僅只有91宗，而且，成交土地均價達到了5040.59元，成交土地均價對樓面的成交價格起到了影響，使得住宅的成交樓面的成交價格達到了8700.48元，所以，住宅用地的數(shù)量在城市建設(shè)用地中所占的比例越大，那么土地的成交均價就會下降，從而使樓面的成交價格降低，那么買房痛苦指數(shù)也會減少?，F(xiàn)在，天津市的審查和批準用地傾向于建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房，所以住宅用地的宗數(shù)也會越來越多，樓面成交的價格也會越來越低。所以買房痛苦指數(shù)與城市建設(shè)用地是負向關(guān)系，當(dāng)城市建設(shè)用地增加時，買房痛苦指數(shù)就會降低。

（五）人口密度與買房痛苦指數(shù)是正向關(guān)系

從圖3-1中可以看出來，人口結(jié)構(gòu)的變量對買房痛苦指數(shù)有提升的效用，居民的住房需求會隨著天津市人口密度的變大而變大。但是，人口的增加會使住房價格的上升速度增大，但是居民的收入增加速度卻要遠遠小于房價增加的速度，所以，會導(dǎo)致買房痛苦指數(shù)的增高。

四、緩解天津市買房痛苦感的對策建議

（一）政府方面

1、提高居民收入水平，增加就業(yè)機會

天津市政府若要提高居民的收入水平，就應(yīng)該增加人們的就業(yè)機會，對服務(wù)業(yè)的政策措施進行落實，把擴大就業(yè)和宏觀調(diào)控緊密結(jié)合，應(yīng)該繼續(xù)堅持擴大就業(yè)規(guī)模和控制減少失業(yè)率作為國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的宏觀調(diào)控的重要目標，天津市政府還應(yīng)該對天津市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，扶持和鼓勵中小型企業(yè)和非公有制經(jīng)濟的發(fā)展，增加就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的機會，提高居民的收入水平。

2、抑制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格

為了促進房地產(chǎn)市場能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展，天津市政府應(yīng)采取一系列措施來確保住房供應(yīng)，例如，經(jīng)濟適用房和低收入者使用的廉租房等可以提高價格，加快保障性的住房工程建設(shè)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從而降低商品房的購買需求，以緩解過度性的投機，天津市房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定了，那么人們會大大減少買房痛苦指數(shù)。

3、加大政府轉(zhuǎn)移支出，增加居民福利

天津市政府對于科學(xué)教育、社會保障和醫(yī)療保障等方面的資金投入不足，所以，居民就會在教育和醫(yī)療等方面的開銷加大，如果政府可以增加這幾方面的資金投入的話，那么居民的可支配收入就會增加，所以政府要對轉(zhuǎn)移支出的結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，發(fā)揮出財政政策的作用。

對政府轉(zhuǎn)移支付進行適量繁榮的增加，而且要向低收入階層的群體有所傾斜，由于社會事業(yè)的發(fā)展規(guī)律和公共服務(wù)都具有著不同的特點，所以要對財政的保障方式進行有效探索，建立健全的有關(guān)機制，包括將教育投資機制作為發(fā)展的重點，發(fā)展社會保障制度。

4、控制城市人口數(shù)量，防止人口密度進一步擴大

天津市的城市人口每時每刻都發(fā)生著變化，增長的主要方式是自然增長和機械增長，這兩者的總和便是增長的城市人口數(shù)量。出生人口數(shù)減去死亡人口數(shù)的值是人口自然增長。機械增長的變化是指人口遷移所帶來的變化量，即在一定的時間之內(nèi)，遷入城市的人口數(shù)量和遷出的人口的數(shù)量的差值。

所以，天津市控制人口數(shù)量只須從這兩個方面進行，一方面是對人口自然增長的控制，實行計劃生育來控制人口出生率，從而減少自然增長。另一方面是減少機械增長，可以對外來流動人口數(shù)量進行控制，提高外來人口進入天津市的壁壘，同時建立衛(wèi)星城，以激勵城市內(nèi)的人口外出就業(yè)，以減少城市內(nèi)的人口數(shù)量。

（二）企業(yè)方面

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理使用建設(shè)用地，開發(fā)中低層次住房

根據(jù)近年來的房地產(chǎn)市場的運營現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)市場的分析，再結(jié)合天津市的社會經(jīng)濟發(fā)展政策目標，以市場的需求為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)及市場銷售周期性等因素進行綜合考慮分析，科學(xué)、合理的對建設(shè)用地進行分配，將市場的供應(yīng)總量和市場需求總量平衡好，對天津市已經(jīng)供應(yīng)建設(shè)用地但是還未開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)用地進行全面的調(diào)查，保證其合理的開發(fā)建設(shè)，根據(jù)房地產(chǎn)市場的需求情況，對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量進行適當(dāng)?shù)脑黾?，?jié)約利用土地資源。

2、房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)制定合理的制度和規(guī)范，提高工作人員的素質(zhì)

由于房地產(chǎn)的中介企業(yè)對于內(nèi)部的管理缺少一定的制度性和規(guī)范性的制約，很多的工作人員素質(zhì)偏低，并且沒有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)法律法規(guī)等方面的知識，所以造成市場的行為不規(guī)范，工作人員經(jīng)常做出一些隱瞞房屋實情、編造虛假情節(jié)、誘導(dǎo)甚至是誤導(dǎo)客戶的行為，嚴重的影響了企業(yè)的形象。所以房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)該制定合理的制度和規(guī)范，以此來約束工作人員的不良行為，并且大力培養(yǎng)中介的工作人員，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的有關(guān)知識和相關(guān)法律，并且學(xué)習(xí)職業(yè)道德提高工作人員的素質(zhì)，做到誠信經(jīng)營，使得客戶購買到滿意的房屋，從而減少買房痛苦指數(shù)。

（三）個人方面

1、轉(zhuǎn)變購房類型，降低購房成本

房價低的房屋類型對于居民來說也是不錯的選擇，比如經(jīng)濟適用房和兩限房，經(jīng)濟適用房要求有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的家庭，沒有住房或者是住房的標準低于政府規(guī)定的標準的住房困難家庭，并且家庭收入水平符合政府規(guī)定的收入標準，或者是其他標準的家庭；兩限房有兩個要求：具備一定房產(chǎn)消費能力；拆遷戶的定向購買。雖然這倆種房屋類型都有購房限制，但是也可以解決部分購房者的買房痛苦指數(shù)。

2、量入為出，理性購房

購房者在購房時可以根據(jù)自己的實際經(jīng)濟情況和房屋的需求進行選擇，如對購房地點的要求不大的話，則可以選擇房價相對較低的地區(qū)進行選房；對房屋的面積要求不大的話，則可以選擇一些小戶型的房屋；對房屋的樓層要求不大的話，則選擇樓層相對便宜的房屋。

五、基于近幾年天津市房價的走勢對天津市2015年房價預(yù)測

（一）近十年天津市房價走勢

在20世紀90年代，天津市的房價是不漲不降的情況，一般是1000-2000元每平方米。到2003年下半年，天津房價啟動。根據(jù)有關(guān)的數(shù)據(jù)分析得出，天津市的住房，從2003年之前的2000-3000元上漲到2005年的4000-5000元。2006年住房平均價格達到6669元每平方米。伴隨價格上漲，2015年3月的平均價格每平方米16595元。

（二）天津市房價走勢的特點分析

天津市居民是以自住為主的買房需求，投資性和投機性購房較少，房價不會發(fā)生短期內(nèi)的急劇下降，更不會出現(xiàn)上海市的因房價急劇下降而發(fā)生的集體退房的現(xiàn)象。站在開發(fā)商的立場，我國收緊金融的大形勢下，天津市的房地產(chǎn)開發(fā)融資環(huán)境是比較寬松的，很多開發(fā)商的實力都是很雄厚的，但是，市區(qū)內(nèi)的集中開發(fā)項目投資比較大，所以不會輕易降價，此外，市政設(shè)施工程的建設(shè)，必須擴大拆除建筑物的規(guī)模，那么住房需求量就會增加，房價就會逐漸上升。

（三）天津市2015年房價預(yù)測

1、GM（ 1 ，1） 模型建模機理

通過對平均絕對誤差的計算，可以判斷2016年各月房價的預(yù)測值是可信的，所以根據(jù)以上分析可以得出，在2016年的天津市的房價會穩(wěn)定的上漲，其中3月份到8月份的房價會相對平穩(wěn)，而8-10月份會較大幅度的上漲。所以2016年的房價的總體趨勢是上漲的。

六、結(jié)論

本文以天津市為例從多方面對買房痛苦指數(shù)的影響因素進行了分析，并且運用灰色系統(tǒng)理論對天津市2016年的各月房價進行了預(yù)測，得出以下結(jié)論：

第一，買房痛苦指數(shù)目前并沒有一個明確的定義，但是買房痛苦指數(shù)越來越成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要指標，成為國家經(jīng)濟決策的一個重要依據(jù)之一，買房痛苦指數(shù)的公式：買房痛苦指數(shù)=每戶住房總價÷每戶家庭年收入，影響買房痛苦指數(shù)因素有：收入狀況、房價、政府財政支出、城市建設(shè)用地和人口密度，從而對買房痛苦指數(shù)的算法有了基本的了解。

第二，收入狀況與買房痛苦指數(shù)是負向關(guān)系，房價與買房痛苦指數(shù)是正向關(guān)系，政府財政支出與買房痛苦指數(shù)是負向關(guān)系，城市建設(shè)用地與買房痛苦指數(shù)是負向關(guān)系，人口密度與買房痛苦指數(shù)是正向關(guān)系。正是這些不同的影響因素才使得天津市的買房痛苦指數(shù)居高不下，并且還有繼續(xù)升高的可能性。

第三，通過前面的分析對緩解天津市買房痛苦指數(shù)提出了建議，政府方面：提高居民收入水平，增加就業(yè)機會、抑制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格、加大政府轉(zhuǎn)移支出，增加居民福利、控制城市人口數(shù)量，防止人口密度進一步擴大；企業(yè)方面：合理使用建設(shè)用地，開發(fā)中低層次住房，房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)制定合理的制度和規(guī)范，提高工作人員的素質(zhì)；個人方面轉(zhuǎn)變購房類型，降低購房成本和量入為出，理性購房。

第四，天津市近年的房價總體上是上漲的趨勢，期間2005年、2007年和2013年房價的漲幅最大；同時運用灰色系統(tǒng)對2016年天津市的各月的房價進行預(yù)測，得出2016年天津市的房價總體是上漲的趨勢。

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