淺析我國(guó)的保障性住房制度

侯玟琦

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

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淺析我國(guó)的保障性住房制度

侯玟琦

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

近年來(lái)，房?jī)r(jià)的迅速上漲，住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中低收入居民的正常經(jīng)濟(jì)承受能力。本文在這一背景之下，梳理了我國(guó)保障性住房的發(fā)展歷程以及當(dāng)中存在的問(wèn)題，希望能給予中肯的建議，并對(duì)制度本身提出新的展望。

住房保障；存在問(wèn)題；未來(lái)展望

住房是確保人的生存權(quán)的最基本的物質(zhì)條件，而生存權(quán)是人類(lèi)最基本的人權(quán)。住房問(wèn)題，不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是政治和社會(huì)問(wèn)題，關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定和人類(lèi)的生存及發(fā)展。作為社會(huì)保障體系當(dāng)中的重要組成部分，保障性住房的發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。

一、中國(guó)住房保障的發(fā)展歷程

中國(guó)的住房保障制度隨著歷史變遷和社會(huì)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)重要的發(fā)展階段。

1949—1978年是改革前階段，這個(gè)階段的住房政策可以概括為以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的福利性分配房，即住房由員工所在的“單位”進(jìn)行投資建設(shè)及分配。

1978—1997年是住宅私有化與福利分房制度并存階段。在這一階段，我國(guó)進(jìn)行了一系列的住房改革。在投資方式上，由國(guó)家統(tǒng)一的投資改為國(guó)家、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)；在分配方式上，由實(shí)物配給轉(zhuǎn)向住房分配貨幣化與市場(chǎng)化；在管理方式方面，則由單位管理轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)的物業(yè)公司管理發(fā)展。并且，在這一時(shí)期，經(jīng)濟(jì)適用房閃亮登場(chǎng)。

1998—2006年是住房市場(chǎng)化發(fā)展和住房保障收縮的階段。國(guó)務(wù)院出臺(tái)決定，即《國(guó)務(wù)院干預(yù)進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中決定停止住房的實(shí)物分配，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次的住房保障體系，由此，中國(guó)拉開(kāi)了大規(guī)模房改的序幕。

07年以來(lái)，積極調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，重新重視住房保障問(wèn)題，加快住房保障的步伐。形成了經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)商品房、棚戶區(qū)改造、公共租賃住房、集資合作建房的保障性住房體系。其中，公共租賃房專(zhuān)門(mén)為解決夾心層群體的住房問(wèn)題，即將成為未來(lái)保障性住房的主要形式。

二、中國(guó)住房保障的現(xiàn)狀

目前我國(guó)的保障性住房的供應(yīng)對(duì)象為具有本地戶口的低收入人群。保障性住房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)，為低收入人群供應(yīng)、規(guī)定銷(xiāo)售價(jià)格或者租金價(jià)格的住房。根據(jù)保障群體以及產(chǎn)權(quán)的不同，我國(guó)的保障性住房大致包括廉租房、經(jīng)適房、公租房、限價(jià)商品房以及棚戶區(qū)改造房。

其中，經(jīng)濟(jì)適用房作為一種特殊的住房供給制度，通過(guò)土地劃撥、稅費(fèi)減免等方式直接補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格維持在一定的水平之上，從而保證中低收入人群實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。其中，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的主體擁有有限產(chǎn)權(quán)，在不滿五年之內(nèi)不得上市交易。其中，在2011年之后，國(guó)家在文件中，較少提及經(jīng)濟(jì)適用房。

廉租住房實(shí)行以租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔的保障方式。其套型面積控制在50平方米以內(nèi)，在2007年，將廉租住房制度的保障對(duì)象從城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭，要求做到應(yīng)保盡保。

公共租賃房的供應(yīng)對(duì)象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入的住房困難家庭，即沒(méi)有資格申請(qǐng)經(jīng)適房也不符合廉住房的供應(yīng)范圍，主要解決的是夾心層的住房問(wèn)題，在2011年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確立了以公共租賃房為主的住房保障體系的基本思路和改革方向。

限價(jià)商品房主要是按照房?jī)r(jià)定低價(jià)的思路，限定購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，采用政府組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)，是具有保障性質(zhì)的普通商品房。

截止2015年底，城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達(dá)7%到8%.在十二五規(guī)劃期間興建3600萬(wàn)套。然而在各地大量新建廉租房，公租房，經(jīng)適房及限價(jià)房等的同時(shí)，保障性住房的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和伴隨而來(lái)的問(wèn)題也日益突顯。主要包括3個(gè)方面：

(一)我國(guó)的住房保障政策較為凌亂，相關(guān)手續(xù)復(fù)雜繁瑣

雖然我國(guó)從上到下都非常重視保障性住房的建設(shè)，投資，分配，管理。然而在實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中，保障性住房制度的政策繁瑣，各地沒(méi)有統(tǒng)一清晰的政策及規(guī)章，導(dǎo)致住房保障分類(lèi)供應(yīng)體系混亂，造成住房產(chǎn)品屬性混淆，邊界不清。而相關(guān)手續(xù)的繁瑣程度大大削弱了群眾以及地方政府發(fā)展保障性住房的積極性。

(二)保障性住房建設(shè)資金不足，缺口較大

政府在住房問(wèn)題上嚴(yán)重缺位，政府的職責(zé)范圍內(nèi)并不包括解決中低收入家庭住房困難的問(wèn)題，因此導(dǎo)致這類(lèi)人群的住房問(wèn)題突出。而商業(yè)性的投資在住房保障建設(shè)中的資金比重過(guò)大，這樣，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)方式，還是公租房的建設(shè)用地劃撥，這些都不利于地方政府財(cái)政收入的提高，自然投資保障性住房建設(shè)的積極性就大打折扣。

(三)準(zhǔn)入、退出機(jī)制不完善

目前符合申請(qǐng)住房保障的條件主要是依靠家庭收入水平和家庭住房的實(shí)際情況來(lái)判定，然而在實(shí)際過(guò)程中，我國(guó)并沒(méi)有建立起個(gè)人財(cái)產(chǎn)透明的制度，因此很難確定一個(gè)申請(qǐng)人的收入是否符合規(guī)定。

以實(shí)物分配方式為主的住房保障體制不利于構(gòu)建保障住房的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制和退出機(jī)制，比如已經(jīng)享受政府提供的保障性住房，當(dāng)他們收入提高之后，不愿意退出已經(jīng)享受的保障性住房，形成了福利固化的現(xiàn)象。同時(shí)，由于獎(jiǎng)懲機(jī)制的缺乏，使得應(yīng)該退出但未推出的家庭受不到任何約束。加劇了保障性住房的不公平和不公正。

三、對(duì)中國(guó)保障性住房制度的建議及展望

住房保障是現(xiàn)代社會(huì)每一個(gè)公民享有的基本權(quán)利，現(xiàn)階段的保障性住房制度由于發(fā)展的滯后性，只能保證“人人有房住”，實(shí)現(xiàn)住有所居的愿望。為此，應(yīng)做到以下三點(diǎn)：

第一，切實(shí)完善政策法規(guī)，為保障性住房建設(shè)提供立法保障

中國(guó)現(xiàn)有保障住房制度中的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等各有其相關(guān)的政策法規(guī)，其保障條件、保障范圍各不相同，容易造成制度性割裂和分離。因此，需要出臺(tái)一部能夠統(tǒng)領(lǐng)各項(xiàng)制度的法律法規(guī)，從而保證有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。

第二，增加財(cái)政投入，拓寬融資渠道解決資金難題

1.合理調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，增加用于保障房建設(shè)的資金投入。尤其是地方政府，在中央補(bǔ)貼陸續(xù)到位后，要進(jìn)一步追加財(cái)政投入。2.積極探索金融改革創(chuàng)新，充分利用那些追求低風(fēng)險(xiǎn)且暫時(shí)沒(méi)有投資方向的閑置資金。3.引導(dǎo)社會(huì)資本的積極參與，改變單一的融資渠道，壯大融資源頭。

第三，建立完善的準(zhǔn)入、退出機(jī)制

在中國(guó)現(xiàn)有的保障性住房制度中，保障性住房的準(zhǔn)入和退出還存在一定的瑕疵。因此，首先在準(zhǔn)入方面，從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，必須建立收入登記聯(lián)網(wǎng)制度，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，使得制度運(yùn)行過(guò)程中既可以核實(shí)申請(qǐng)人的收入情況，也可以在其收入提高之后，實(shí)施人的退出。而在退出機(jī)制方面，將退出方式統(tǒng)一為“可租可售，宜租則租，宜售則售，租售并舉”，從而完善保障性住房制度的退出機(jī)制。

我國(guó)的保障性住房發(fā)展到今天，經(jīng)歷了各種各樣的變遷。可以說(shuō)目前依然存在的紛繁復(fù)雜的問(wèn)題。但是我們有理由相信，在各級(jí)政府及廣大人民群眾的共同努力之下，我國(guó)的保障性住房制度一定會(huì)取得更好的發(fā)展，安居樂(lè)業(yè)的藍(lán)圖一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。

[1]萬(wàn)婷.完善我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障的政策建議.住房保障,2005.10.

[2]羅應(yīng)光.中國(guó)保障性住房建設(shè)的理論與實(shí)踐,北京:中國(guó)中央黨校出版社,2011.

[3]陳杰.城市居民住房解決方案：理論與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009-01-01.

侯玟琦(1992-)，女，漢族，山西晉中人，管理學(xué)碩士，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)社會(huì)保障專(zhuān)業(yè)，研究方向，住房制度。