商品住宅價(jià)格影響因素實(shí)證分析

王婧怡

摘要：商品住宅價(jià)格與人們生活息息相關(guān)，其價(jià)格走勢(shì)更是成為近年來人們關(guān)注的焦點(diǎn)。通過對(duì)我國(guó)東部地區(qū)11個(gè)省市的面板數(shù)據(jù)建立模型，運(yùn)用Stata軟件，對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)行實(shí)證研究，分析回歸方程，進(jìn)而得出失業(yè)率、施工與銷售面積決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，而人口增長(zhǎng)、利率對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)較小，幾乎無影響的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：商品住宅；價(jià)格；房地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2016）01-0047-02

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在許多國(guó)家已經(jīng)發(fā)展的較為成熟，但在我國(guó)則是個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，從20世紀(jì)七八十年代開始萌芽到90年代房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立，不過十余年的時(shí)間迅猛持續(xù)發(fā)展，到今天已經(jīng)發(fā)展成具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。商品住宅作為房地產(chǎn)業(yè)中最重要的部分（其投資占到房地產(chǎn)行業(yè)投資的70%），它的價(jià)格關(guān)系到人民生活質(zhì)量，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)收回投資、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的基本因素。住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展既是住宅市場(chǎng)本身的需要，也是宏觀可持續(xù)發(fā)展的需要，同時(shí)還影響國(guó)家和地方政府制定監(jiān)管的決策。

商品住宅價(jià)格何去何從這一熱點(diǎn)日益引起人們的廣泛關(guān)注。但消費(fèi)者通常只是基于眼前市場(chǎng)的直觀感受判斷商品住宅價(jià)格，這具有強(qiáng)烈主觀性，缺乏系統(tǒng)分析，結(jié)論往往與真相背道而馳。通過已有研究可知，商品住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、建設(shè)成本等各方面的影響，其中宏觀經(jīng)濟(jì)因素更是起了至關(guān)重要的作用。從微觀層面上說，各個(gè)商品住宅市場(chǎng)主體希望能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)價(jià)格趨勢(shì)；宏觀層面上說，研究商品住宅的價(jià)格影響因素能為進(jìn)一步研究國(guó)民經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃奠定基礎(chǔ)，進(jìn)而維護(hù)人們的利益需要。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）國(guó)外文獻(xiàn)綜述

與國(guó)內(nèi)研究相比，國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家起步較早。早在17世紀(jì)，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人Petty初步闡述土家價(jià)格、極差地租等問題，在此后的一百多年，斯密·馬克思等人對(duì)土地問題、住房問題進(jìn)行更加系統(tǒng)地研究，形成各自觀點(diǎn)，為現(xiàn)代研究發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

Gottlieb（1976）的觀點(diǎn)是住宅價(jià)格變化與總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)來看趨勢(shì)同步。Markiw和Weil認(rèn)為人口是影響住宅價(jià)格的主要因素，他們通過對(duì)美國(guó)20世紀(jì)70年代住宅價(jià)格的研究，發(fā)現(xiàn)二戰(zhàn)后生育高峰階段出生的人購(gòu)房是造成住宅價(jià)格上漲的主要原因，與此形成對(duì)比的是處于生育低谷階段的一代人將在90年代步入購(gòu)房期，這將會(huì)造成住房?jī)r(jià)格下降的結(jié)果。Nellis和Longbottom（1981）通過對(duì)英國(guó)商品住宅相關(guān)數(shù)據(jù)的分析得出收入是影響住宅價(jià)格最主要因素，其次是抵押貸款利率和社區(qū)中抵押貸款的資本存量；而Buckley和Ermisch并不認(rèn)可這一觀點(diǎn)，他們認(rèn)為Nellis和Longbottom在分析中忽略了通貨膨脹率對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響這一因素以及房地產(chǎn)亦是投資品的特征，對(duì)于這一點(diǎn)，Brueggeman、Chen和Thibodeau（1984）在住宅市場(chǎng)模型中引入了通貨膨脹這一解釋變量，研究顯示房地產(chǎn)投資信托基金和消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)呈正相，并且相關(guān)系數(shù)接近于1，這表示投資房地產(chǎn)可以消除通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。Bartik（1991）的實(shí)證分析表明除人口外就業(yè)因素對(duì)住宅價(jià)格上漲產(chǎn)生直接影響，這些因素的影響程度并不相同；Abraham和Hendershott建立了一個(gè)考慮滯后過程在內(nèi)的住宅價(jià)格模型，提出住宅價(jià)格成本、就業(yè)率和收入與住宅價(jià)格直接相關(guān)；Min Hwang和John M.Quigley 搜集了美國(guó)七十多個(gè)城市從1987到1999共13年的面板數(shù)據(jù)，建立供需模型，得出住宅較高的空置率會(huì)使房?jī)r(jià)下跌的結(jié)論。此外，城市的經(jīng)濟(jì)狀況、家庭收入和雇傭情況也對(duì)住宅價(jià)格造成影響，而且在很多情況下這些因素的影響巨大。Dipasquale & Wheaton（1992、1994、1996）更是利用著名的存量——流量模型說明提供住宅服務(wù)的房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)和提供住宅存量的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)通過租金、房?jī)r(jià)和新建數(shù)量及住宅存量的變動(dòng)向均衡調(diào)整。

除此之外，Landies（1992）的研究表明規(guī)劃也是影響住宅價(jià)格的重要因素。他認(rèn)為，規(guī)劃過程比具體政策的意義更大，地方性政治和此也有很大關(guān)系。Stegman， Richardson （1971）則認(rèn)為住宅價(jià)格還受區(qū)位環(huán)境特性的影響，他們發(fā)現(xiàn)城市外圍開放空間的增加對(duì)住宅價(jià)格的影響力有時(shí)超過城市中心較低的可達(dá)性對(duì)住宅價(jià)格影響力。關(guān)于環(huán)境因素，Alan K. Reichert Page與Rabinowitz等人也做了相關(guān)研究，表明垃圾場(chǎng)、地下水污染等與住宅價(jià)格存在負(fù)相關(guān)。

縱觀上述文獻(xiàn)，可以看出國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史悠久，學(xué)者們從各個(gè)不同角度搜集數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證理論研究，涵蓋因素較為全面，總結(jié)出影響住宅價(jià)格的主要因素有：收入、利率、通貨膨脹、住宅供給、人口結(jié)構(gòu)、租金和規(guī)劃環(huán)境等。

（二）國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述

由于我國(guó)之前受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響，到了20世紀(jì)80年代后，住宅商品化才逐漸走熱而后成為研究熱點(diǎn)。

戚名琛（1992）認(rèn)為住宅本身不具有增值屬性，其供不應(yīng)求價(jià)格上漲主要是地價(jià)上漲的緣故；而周京奎（2005）通過實(shí)證分析研究表明地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響較小，不能只通過控制地價(jià)來抑制房?jī)r(jià)，還應(yīng)從金融、投資等多方面入手。陳多長(zhǎng)、宗家峰（2004）的觀點(diǎn)是對(duì)住宅未來價(jià)格的預(yù)期會(huì)影響現(xiàn)期價(jià)格。李靜雅、楊毅（2005）他們認(rèn)為利率對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)整發(fā)揮作用。賀巍和李小鵬（2004）從心理學(xué)方向研究影響住宅心理價(jià)位的因素。房屋地段、周邊環(huán)境、外觀、房型、交通是否便利、開發(fā)商廣告力度、知名度等是影響住宅心理價(jià)格的主要因素。張大亮和周麗梅（2004）的觀點(diǎn)是隨著消費(fèi)者需求的變化，房地產(chǎn)的價(jià)值也在變化，從而影響房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)價(jià)值與消費(fèi)者對(duì)其認(rèn)知程度和市場(chǎng)供求關(guān)系有關(guān)。

宏觀經(jīng)濟(jì)和政策角度方面，張紅（2001）對(duì)北京的實(shí)證分析表明住宅實(shí)際建造成本和實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是影響住宅價(jià)格的主要因素；席強(qiáng)敏（2009）利用價(jià)格分析模型對(duì)天津市進(jìn)行實(shí)證分析，認(rèn)為可支配收入和利率是影響天津市房?jī)r(jià)的顯著因素；尚梅（2004）從宏觀因素對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響的角度進(jìn)行研究，列出影響的主要宏觀指標(biāo)有：建筑業(yè)投資、失業(yè)率、工業(yè)品產(chǎn)出、人均國(guó)民收入、銀行貸款利率等。吳敬璉認(rèn)為，由于近年來實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)妥的貨幣政策，使得貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)和GDP的增長(zhǎng)加通貨膨脹率的增長(zhǎng)之間出現(xiàn)一個(gè)缺口，這個(gè)缺口所代表的未實(shí)現(xiàn)起來的貨幣積累沒有表現(xiàn)在商品市場(chǎng)而是表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格的膨脹。

總體來看，由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)較晚，研究角度微觀多于宏觀，大都局限在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部來研究問題，定性多于定量，實(shí)證分析相對(duì)較少。根據(jù)眾學(xué)者的研究，可看出影響我國(guó)住宅價(jià)格的因素主要是土地價(jià)格、利率、匯率和收入、投資、人均收入等一些宏觀指標(biāo)。

三、模型設(shè)定

由于影響商品住宅價(jià)格因素較多，在選取模型中考慮到可量化的原則，排除不可量化的行政因素，從供需角度出發(fā)選取指標(biāo)建立模型。本文選取自2000-2013年以來東部地區(qū)11省市（北京、天津、河北省、山東省、遼寧省、上海市、江蘇省、浙江省、廣東省、福建省、海南?。┑拿姘鍞?shù)據(jù)進(jìn)行分析。被解釋變量為商品住宅每平米平均售價(jià)Price，解釋變量分的需求方為，人口自然增長(zhǎng)率（Rk）、登記失業(yè)率（Lj）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（Wage）、銀行存款利率（Rate）；供求方為住宅商品施工面積（Sg）、土地價(jià)格（Tdp）、開發(fā)住宅投資額（Tz）、住宅商品銷售面積（Xss）。銀行存款利率來自中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，其余數(shù)據(jù)來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分省年度數(shù)據(jù)。

四、實(shí)證分析

（一）OLS回歸

將數(shù)據(jù)分別帶入設(shè)定模型，通過Stata軟件采用普通最小二乘法進(jìn)行模型估計(jì)， 首先研究人均可支配收入對(duì)商品住宅的影響。將人均可支配收入帶入模型，可得出收入和房?jī)r(jià)明顯正相關(guān)的結(jié)論，然后依次帶入其他相關(guān)變量后得到如下回歸方程：

Y=1611.42+0.41wage-432.25lj-0.66sg+3.04tz+0.40xss

該回歸方程的判決系數(shù)R2 =0.94，說明方程擬合程度非常好，該模型的解釋變量解釋了2004-2011年來東部地區(qū)商品住宅價(jià)格變異的94%，通過擬合優(yōu)度檢驗(yàn)；回歸系數(shù)的顯著性方面，t值分別為t1=16.28、t2=-2.94、t3=-8.09、t4=6.22、t5=3.24，在給定5%顯著性水平下，各解釋變量t值均大于臨界值，因此拒絕原假設(shè)，即在5%顯著性水平下，可以認(rèn)為商品住宅價(jià)格和人均可支配收入、失業(yè)率、施工面積、投資和銷售面積存在顯著線性關(guān)系；總體顯著性檢驗(yàn)方面，該回歸方程F值為100.54大于5%的顯著水平下臨界值，拒絕原假設(shè)，因此解釋變量與被解釋變量存在顯著線性相關(guān)關(guān)系。通過對(duì)方程方差膨脹因子（VIF）檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)該回歸方程存在多重共線性的問題。

從回歸結(jié)果上看，人均可支配收入、商品住宅投資和銷售面積對(duì)房?jī)r(jià)為正相關(guān)影響；而利率、土地價(jià)格、人口增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)無顯著影響；失業(yè)率和施工面積對(duì)房?jī)r(jià)為負(fù)相關(guān)的影響，即在OLS下失業(yè)率越大、商品住宅施工面積越大住宅價(jià)格越低，然而通過施工面積影響住宅價(jià)格的散點(diǎn)圖可以看出，在一定的施工面積內(nèi)，價(jià)格與施工面積呈正相關(guān)，而超出這一值后，商品住宅價(jià)格大幅下降。結(jié)合銷售面積與住宅價(jià)格呈正相關(guān)的結(jié)論，筆者猜測(cè)，施工過多則存在過多的空房，導(dǎo)致住宅價(jià)格有所下降。而分析人均可支配收入對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，可得出收入對(duì)商品住宅影響比較明顯的結(jié)論，且收入越低越明顯。對(duì)該模型做了內(nèi)生性檢驗(yàn)，P值約為0.03，小于0.05，拒絕該模型沒有遺漏變量的原假設(shè)，因此并沒能通過內(nèi)生性檢驗(yàn)，可見此模型設(shè)定并不完善。

（二）固定效應(yīng)回歸

該回歸控制了各省市不同但在時(shí)間上相同的不可測(cè)變量，從回歸結(jié)果來看，OLS下顯著的失業(yè)率、投資、銷售面積不再顯著，而OLS下不顯著的土地價(jià)格則在10%的顯著水平下對(duì)商品住宅正相關(guān)，說明該變量與各個(gè)省市的行政文化等不可測(cè)因素決定商品住宅價(jià)格變化的遺漏固定因素相符。

五、結(jié)論

通過本文的實(shí)證研究，可大體得出人均可支配收入是影響東部商品住宅價(jià)格的最主要因素，基本與現(xiàn)實(shí)情況吻合。失業(yè)率、施工與銷售面積也在一定程度上決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，而人口增長(zhǎng)、利率對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)較小，幾乎無影響。然而介于筆者研究水平有限，以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的隨時(shí)變化，本文模型設(shè)定并不完善，存在一定漏洞有待進(jìn)一步修正，需要更深入的探究及更豐富的專業(yè)知識(shí)得以完善，以提升實(shí)證分析的有效度。

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[責(zé)任編輯：譚志遠(yuǎn)]