中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和法律分析

宋　敏（黑龍江省政法管理干部學(xué)院　黑龍江哈爾濱　150080）

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中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和法律分析

宋敏
（黑龍江省政法管理干部學(xué)院黑龍江哈爾濱150080）

摘要：中國(guó)進(jìn)入老齡化時(shí)代后，養(yǎng)老問題成為社會(huì)公眾關(guān)心和研究的熱點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是未來解決養(yǎng)老問題的重要途徑，我國(guó)對(duì)此在政策上做出很多優(yōu)惠。但是，僅僅從政策層面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最終必須建立養(yǎng)老地產(chǎn)的完備法律體系，才能使中國(guó)老年人能夠接受和購買“養(yǎng)老地產(chǎn)”，為我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老之路提供穩(wěn)健的路徑選擇。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；法律分析；政策建議

養(yǎng)老地產(chǎn)是以一特定的地點(diǎn)、住所或設(shè)施為載體，在為老年人提供適老化居住環(huán)境的同時(shí)，也提供與老年需求相適應(yīng)的日常生活服務(wù)、護(hù)理乃至醫(yī)療服務(wù)，與居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老不同，以養(yǎng)老地產(chǎn)形式提供的養(yǎng)老服務(wù)通常是一種機(jī)構(gòu)養(yǎng)老（residential care/institutionalized care）。一般認(rèn)為，只有當(dāng)居住設(shè)施的適老化與老年照護(hù)服務(wù)兩個(gè)要素同時(shí)滿足，這樣的老年居住設(shè)施才具備養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵。今天講的養(yǎng)老地產(chǎn)是指以養(yǎng)生養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)為核心價(jià)值的一種新型的地產(chǎn)[1]。它的主題是養(yǎng)老養(yǎng)生，因?yàn)楝F(xiàn)在人們更注重養(yǎng)老養(yǎng)生，地產(chǎn)是載體，主要是講居住，這個(gè)設(shè)計(jì)和一般的設(shè)計(jì)不同，有適老化的設(shè)計(jì)，包括房屋結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，戶型的設(shè)計(jì)，配套服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)，最終體現(xiàn)出來還是服務(wù)，而不是僅僅賣房子。

一、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

（一）老齡化社會(huì)的必然要求。2014年，中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告指出，2013年中國(guó)60周歲以上的老年人口數(shù)量已經(jīng)突破了2億，老年化水平已經(jīng)達(dá)到了14.9%，我國(guó)基本上已經(jīng)邁入老年社會(huì)了。中國(guó)老年人口約占世界老年人口總?cè)藬?shù)的1/5，每年還會(huì)以1000萬的規(guī)模在遞增，到2020年將突破2.6億，所以人口老齡化也是非常嚴(yán)重的[2]。

老年人消費(fèi)能力很強(qiáng)，市場(chǎng)需求也非常大，但是供應(yīng)缺口也很大。中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃指出，2030年，我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值要突破10萬億，有望成為世界上最大的養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)非常大，但目前的現(xiàn)狀卻很差。2013年，全國(guó)養(yǎng)老床位只有500多萬張，按照2億老齡化人口計(jì)算，也就是說，每千人只有25張養(yǎng)老床位。按照一般的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的話，每千人要擁有40～50張。我們現(xiàn)在有一個(gè)規(guī)劃，截止到2015年要達(dá)到每千人30張，也就是說，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看養(yǎng)老床位空缺接近一半，這是非常大的市場(chǎng)。而目前養(yǎng)老市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)檔次比較低，服務(wù)也很差，配套設(shè)施很落后，缺乏現(xiàn)代化的管理。以前的養(yǎng)老院、福利院檔次比較低，基本上只解決老年人生存的問題。

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種有別于傳統(tǒng)的養(yǎng)老服務(wù)模式，老年人選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的原因較為多樣化，通常還與老年人自身的特征有關(guān)。養(yǎng)老地產(chǎn)吸引老年人的優(yōu)勢(shì)主要來自于三個(gè)方面：1.養(yǎng)老地產(chǎn)能夠提供良好的護(hù)理與醫(yī)療服務(wù)；2.能夠獲得護(hù)理醫(yī)療之外，養(yǎng)老社區(qū)還能夠提供安全保障服務(wù)與各類社會(huì)活動(dòng)的服務(wù)；3、老年人能夠享受到入住養(yǎng)老社區(qū)所帶來的自由，獲得獨(dú)立性，避免親友帶來壓力或者不愿意給家人帶來負(fù)擔(dān)。

（二）國(guó)家政策的大力扶持。政府也積極重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在老齡化人口占總?cè)丝诘?5%，每年都在增加15%、18%、30%，接近30%的老年人，這是一個(gè)很大的問題。政府也非常重視這個(gè)事情，也提前在謀劃。2011年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃2011～2015》，把養(yǎng)老服務(wù)體系的規(guī)劃提上了日程。而且從2013年開始政策頻出。2013年、2014年出了大量的關(guān)于養(yǎng)老方面的政策，包括土地方面，包括其他方面的一些政策。國(guó)務(wù)院發(fā)改委、民政部各個(gè)部門，或者單個(gè)發(fā)文，或者聯(lián)合發(fā)文，解決養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目投資融資難、用地難、用人難、運(yùn)營(yíng)難以及法律缺失各方面的問題。

1.完善投融資政策。2013年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確規(guī)定了相應(yīng)的一些政策支持的措施。比如說，完善投融資的政策，政府要加大投入，安排財(cái)政性支持，支持養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)也要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式的一些創(chuàng)新，國(guó)務(wù)院對(duì)銀行已經(jīng)提出了這方面的要求，要讓他們拿出一些方案來，為養(yǎng)老的投入提供一些政策性的支持和資金的支持。同時(shí)，完善土地的供應(yīng)政策，將各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地的計(jì)劃，合理安排用地的需求。

2.稅收優(yōu)惠政策。作為政府來說，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地已經(jīng)納入了城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，也完善了一些稅收的優(yōu)惠政策。比如說對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供了養(yǎng)護(hù)服務(wù)，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)非盈利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)非盈利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅；對(duì)非盈利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性的收費(fèi)；對(duì)盈利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也要減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。

3.完善人才培養(yǎng)就業(yè)的政策。教育部門、人力和社會(huì)保障部門、民政部門要求高等院校和中等職業(yè)?？茖W(xué)校要增設(shè)一些養(yǎng)老的課程。我國(guó)現(xiàn)在面臨著投資把養(yǎng)老的社區(qū)建起來，但是沒有護(hù)理人員、服務(wù)人員的窘境，這方面人才有很大的缺口。所以有一些做得比較大的企業(yè)，就會(huì)自己去建這種學(xué)校，或者跟一些技工學(xué)校、職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校合作，否則這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行不起來。因?yàn)楝F(xiàn)在的老年人有一部分有自理能力，對(duì)護(hù)理的需求比較低。但是75歲以后，80歲以后，有一些高齡的，還有一些殘疾的老齡人員必須要有護(hù)理人員?，F(xiàn)在從社會(huì)上來說，大家沒有這個(gè)意識(shí)，年輕人一般不愿意干這個(gè)事情，愿意干的不會(huì)干，所以整體體系里面人才培養(yǎng)也是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。

4.鼓勵(lì)公益慈善組織支持養(yǎng)老服務(wù)。鼓勵(lì)公益慈善組織支持養(yǎng)老服務(wù)，引導(dǎo)公益慈善組織重點(diǎn)參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)。養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)，養(yǎng)老服務(wù)的提供，可以引導(dǎo)一些慈善機(jī)構(gòu)、一些公益機(jī)構(gòu)往養(yǎng)老方面發(fā)展，建一些老年院或者建一些老年的設(shè)施、設(shè)備。

中央養(yǎng)老政策總體脈絡(luò)是推動(dòng)社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系的構(gòu)建與發(fā)展；從單純強(qiáng)調(diào)支持社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，到越來越重視對(duì)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的監(jiān)管、分類管理與標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，表明中央的養(yǎng)老政策在總體上朝著有利于社會(huì)化的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展。

中央的養(yǎng)老政策也存在一些問題：（1）缺乏統(tǒng)籌和預(yù)見性，養(yǎng)老政策明顯缺乏頂層設(shè)計(jì)和戰(zhàn)略部署。（2）缺乏可操作性，對(duì)民間資本投資興辦養(yǎng)老設(shè)施的支持政策，包括用電、土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠、補(bǔ)貼等方面，基本都是原則性的要求或泛泛的規(guī)定。（3）政策的法律效力普遍不高，除了《老年人權(quán)益保障法》上升到了國(guó)家法律的層面外，當(dāng)前國(guó)家層面的涉老政策大多以“通知”“意見”“決定”等規(guī)范性文件的形式出臺(tái)，基本上都是國(guó)務(wù)院部委機(jī)構(gòu)發(fā)文，法律效力較低，導(dǎo)致政策的貫徹實(shí)施難以達(dá)到預(yù)期效果。（4）政策呈現(xiàn)碎片化，在我國(guó)，主管老年事務(wù)包括了民政部和全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室兩個(gè)職能部門，可謂是雙頭管理體系[3]。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要。目前傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)是不景氣的，即使各地紛紛解除限購，房子仍然還是很不好賣。在這種情況下，開發(fā)商也面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)，要在服務(wù)、設(shè)計(jì)、理念等方面進(jìn)行全面的轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)是對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)很熟悉，對(duì)客戶比較熟，但是他的劣勢(shì)在于，對(duì)服務(wù)內(nèi)容不清楚。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種融合復(fù)合地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)，盡管發(fā)展?jié)摿薮?，但其系統(tǒng)性和復(fù)合度很高，在中國(guó)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，現(xiàn)行養(yǎng)老服務(wù)政策更強(qiáng)調(diào)福利性和公益性，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的資本屬性和產(chǎn)業(yè)屬性關(guān)注尚待加強(qiáng)；國(guó)內(nèi)各類業(yè)態(tài)企業(yè)已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)，從未來策略來看，投資企業(yè)還需在權(quán)衡社會(huì)價(jià)值與商業(yè)價(jià)值，以及創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式與發(fā)展模式等方面著手把握養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的法律分析

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)用地的法律分析。

1.集體土地。在國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》里面有養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的范疇是指專門為老年人提供生活料理、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地，可以確定為養(yǎng)老設(shè)施用地。這個(gè)是指專門為老年人提供生活料理、康復(fù)護(hù)理、托管服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施用地，這個(gè)是一個(gè)法定概念。

對(duì)于集體土地，《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！锻恋毓芾矸ā返囊?guī)定現(xiàn)在還沒有修改，但各地都有一些試點(diǎn)的辦法。流轉(zhuǎn)里面就提到了集體土地使用權(quán)可以出讓、出租、作價(jià)入股、可以聯(lián)營(yíng)抵押。集體土地使用權(quán)，所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，2/3以上的村民代表同意才能夠進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這個(gè)是跟國(guó)有土地是不一樣的。原則上是比照國(guó)有土地在進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓及抵押，如果說有兩個(gè)經(jīng)營(yíng)性用途的，要走招拍掛程序。出讓有一個(gè)年限限制，比照國(guó)有土地設(shè)定40年、50年，但是沒有70年。這些試行辦法很明確一點(diǎn)，流轉(zhuǎn)集體土地不能搞住宅開發(fā)。住宅開發(fā)就是小產(chǎn)權(quán)房，如果我們拿集體土地搞房地產(chǎn)住宅開發(fā)賣給城里人就是小產(chǎn)權(quán)房，各地的試點(diǎn)辦法都是明令禁止的。但是搞一些商業(yè)、工業(yè)項(xiàng)目，比如，建一個(gè)渡假村、酒店，或者建一個(gè)工廠，這些都可以。

2.國(guó)有土地。相對(duì)來說國(guó)有土地開發(fā)養(yǎng)老比較靈活，如果是出讓的住宅，很多項(xiàng)目是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名義，實(shí)際上搞住宅開發(fā)，就是賣房子，這個(gè)沒有限制。我們養(yǎng)老很重要一點(diǎn)，退休之后身體比較健康的這些老人，他們有很大的需求。比如說夏天到哈爾濱去住一個(gè)月，冬天去海南住一個(gè)月，春天到昆明住一個(gè)月，部分老齡人員具有流動(dòng)性，一些大型的綜合實(shí)力比較強(qiáng)的房企在做這個(gè)事情。

這里面有很多法律關(guān)系，旅游地產(chǎn)，也跟養(yǎng)老地產(chǎn)有關(guān)，就是一種交換的模式。這里有幾個(gè)法律關(guān)系：銷售法律關(guān)系、回租法律關(guān)系。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)首先很重要的一點(diǎn)要研究清楚法律關(guān)系。把法律關(guān)系研究清楚，法律關(guān)系定好了，才能夠確定權(quán)利義務(wù)。

3.工業(yè)項(xiàng)目用地。養(yǎng)老設(shè)施用地里還鼓勵(lì)用工業(yè)項(xiàng)目做一些養(yǎng)老。工地的廠房可以不改變工業(yè)性質(zhì)，只要房子還能用，就可以做為養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老在出讓經(jīng)營(yíng)性土地上是比較混亂，在文件里面提出了一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的概念，專門為老年人提供生活料理、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋及場(chǎng)地設(shè)施占用土地。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地辦理供地和土地登記時(shí)，土地用途在新的土地利用現(xiàn)狀分類里面是確定為“醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地”的范圍。2007年土地利用現(xiàn)狀分類更細(xì)。公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地可以安排和布局養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，公共管理用地、公共服務(wù)用地里面可以安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，這就是用地范圍。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式。

1.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的模式。第一種是專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。專門為老年人提供包括多種類型的養(yǎng)老居住產(chǎn)品以及相應(yīng)的配套設(shè)施，通常建在市郊，環(huán)境較好，產(chǎn)品類型包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓及養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)等，可以為各類身體狀況的老人提供持續(xù)性生活照護(hù)，社區(qū)中為老人配有完善的公共服務(wù)設(shè)施，如老年活動(dòng)中心、老年醫(yī)院和老年大學(xué)等。北京太陽城、東方太陽城是這類代表。

第二種是在新建普通居住區(qū)中配套開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應(yīng)服務(wù)設(shè)施。如在社區(qū)中配建老年人居住組團(tuán)、老年公寓及老少戶套型等。在普通社區(qū)里配建各種養(yǎng)老產(chǎn)品，同時(shí)這里面提到老少戶住宅，就是在同一城里面，或者同一單元里面，兩套房子一大一小的設(shè)計(jì)。年輕人住一套，老年人住一套，方便互相照顧，同時(shí)又讓大家能夠有一個(gè)區(qū)隔，互相不干擾。這種開發(fā)模式使老人能夠居住于“混齡”社區(qū)，保持與外界的聯(lián)系；同時(shí)，老人還可與自己的子女相鄰居住，互相照顧，因而也被稱為多代親情開發(fā)模式。

第三種是結(jié)合旅游、養(yǎng)生資源開發(fā)的度假型養(yǎng)老社區(qū)。這類社區(qū)通?？筛鶕?jù)自身的資源特色搭配相應(yīng)的養(yǎng)生、康復(fù)服務(wù)，例如，農(nóng)業(yè)采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當(dāng)中的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來此居住，是一種具有時(shí)令特征的居住形式。

第四種是醫(yī)養(yǎng)綜合體。這種模式主要是針對(duì)高齡老人、有疾病或者慢性病康復(fù)的老人而設(shè)計(jì)，醫(yī)是指中醫(yī)、康復(fù)醫(yī)院、老年病醫(yī)院，養(yǎng)是指專門的護(hù)理院。在這類社區(qū)中，醫(yī)和養(yǎng)配套缺一不可[4]。

2.養(yǎng)老社區(qū)的相關(guān)配套設(shè)施。養(yǎng)老的模式與相關(guān)設(shè)施來配設(shè)的，護(hù)理醫(yī)療跟養(yǎng)老社區(qū)緊密結(jié)合。醫(yī)療機(jī)構(gòu)與教育機(jī)構(gòu)配套。很多老年人是有知識(shí)的，希望年紀(jì)大的時(shí)候?qū)W自己喜歡的東西，因此很多養(yǎng)老地產(chǎn)附設(shè)老年大學(xué)。與旅游商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的項(xiàng)目，旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)老年養(yǎng)老居住產(chǎn)品，以旅游、休閑、養(yǎng)生相結(jié)合，主要是把養(yǎng)生養(yǎng)老加入一些旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)合作轉(zhuǎn)讓的法律問題。

1.以土地使用權(quán)作價(jià)入股的問題。在養(yǎng)老地產(chǎn)的合作轉(zhuǎn)讓的過程中以土地使用權(quán)作價(jià)入股的問題。從《公司法》27條來說，土地使用權(quán)可以作價(jià)，可以入股?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第28條也規(guī)定，土地使用權(quán)可以作價(jià)入股。但是這里我們要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，土地使用權(quán)作價(jià)入股第一要評(píng)估、第二要過戶，過戶和交付這兩個(gè)是必須有的行為。兩個(gè)條件都要具備，一個(gè)是過戶，產(chǎn)權(quán)登記到土地使用證項(xiàng)目公司名下，第二個(gè)要交付使用，出資的金額是一個(gè)很重要的評(píng)估過程。

以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)入股時(shí)，原則上劃撥土地使用權(quán)不能直接作價(jià)，這個(gè)是《土地管理法》禁止的?！斗康禺a(chǎn)管理法》第40條里規(guī)定，在沒有批準(zhǔn)人民政府同意繳納土地出讓金，辦理土地出讓手續(xù)之前作價(jià)入股是不可以的。這兩種模式，一種是原土地方申請(qǐng)出讓，原來是劃撥，自己申請(qǐng)變成出讓土地，補(bǔ)繳土地出讓金，變成出讓土地之后可以去合作的。還有一種直接在轉(zhuǎn)讓的過程中，補(bǔ)繳土地出讓金，這兩種模式都是允許的。

2.轉(zhuǎn)讓條件。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的必要條件很清楚，《城市房地產(chǎn)管理法》39條規(guī)定，土地出讓金取得占用地使用證書，投資達(dá)到25%。25%有很多講究，首先投資達(dá)到25%是指投資開發(fā)總額，你的投資首先不包括地價(jià)。投資開發(fā)一般來自發(fā)改委的立項(xiàng)文件，發(fā)改委立項(xiàng)的時(shí)候有投資總額的概念，通常一般人特別民營(yíng)企業(yè)對(duì)這個(gè)數(shù)字是不敏感的。

還有一些情況，地方政府招商引資希望你寫多一點(diǎn)，來了一個(gè)大項(xiàng)目，投資120個(gè)億或投資90個(gè)億，合作協(xié)議都簽了，但是真正投不了那么多錢。所以地方政府簽一個(gè)80個(gè)億的投資，明年招商引資的任務(wù)都完成了。但是我們項(xiàng)目總賬的過程中問題就來了，25%就達(dá)不到了，投資總額120個(gè)億，25%是30個(gè)億，沒達(dá)到30個(gè)億不能轉(zhuǎn)。

總之，在法律方面我們要重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行制定和修訂相關(guān)法律。

第一，土地法規(guī)。它包括土地獲取與住宅規(guī)劃兩個(gè)方面。在土地獲取層面，關(guān)鍵是便于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)取得合理定價(jià)的土地。在規(guī)劃層面，政策部門迫切需要解決的問題是，在普通住宅中加入適老化設(shè)計(jì)規(guī)劃。

第二，金融政策。國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)商和消費(fèi)者都面臨相當(dāng)大的金融政策法規(guī)障礙。中國(guó)目前的養(yǎng)老地產(chǎn)投資來源主要是房地產(chǎn)開發(fā)商和保險(xiǎn)商，開發(fā)商的資金相當(dāng)部分依賴于銀行貸款，開發(fā)商從銀行的貸款卻極易受到國(guó)家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。盡管一些地方已經(jīng)在試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，但由于其試點(diǎn)的范圍和力度都非常有限，事實(shí)上，美國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，“以房養(yǎng)老”也只能是作為一個(gè)補(bǔ)充性的手段。

第三，財(cái)政稅收政策。財(cái)政稅收政策的完善應(yīng)建立在養(yǎng)老服務(wù)的分類管理體系上，根據(jù)老年人的需求與照護(hù)等級(jí)，確立不同的養(yǎng)老設(shè)施類型，以此作為制定財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠政策的依據(jù)。

第四，標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與監(jiān)管。養(yǎng)老服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與監(jiān)管是密不可分的，標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的目標(biāo)應(yīng)著眼于市場(chǎng)的的細(xì)分與產(chǎn)品的細(xì)分，據(jù)此建立不同的評(píng)估體系，再利用這樣一套評(píng)估體系去監(jiān)管市場(chǎng)行為。

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[責(zé)任編輯王占峰]

The Developmentand Legal Analysisof China’s Endowment Property

Song Min
(Heilongjiang Institute of Political Science and Law Management Cadre, Harbin, Heilongjiang 150080)

Abstract:After China’s entering the aging time, pension problem is becoming a hot spot of social public concern and research. Endowment real estate is the important way to solve the problem of pension, which enjoys a lot of preferential policies in our country. Only from the policy level, however, is not enough. We must eventually establish the complete legal system of endowment real estate, to make the elderly can accept and buy “endowment real estate”, providing our country social endowment a robust path selection.

Key words:ndowment real estate; legal analysis; policy suggestions

中圖分類號(hào)：D45F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095- 0438（2016）05- 0021- 04

收稿日期：2016-03-19

作者簡(jiǎn)介：宋敏（1976-）,女，黑龍江齊齊哈爾人，黑龍江省政法管理干部學(xué)院副教授，研究方向：經(jīng)濟(jì)法教學(xué)。