濟青樓市新春考

張翠翠

2016年初，隨著國家對去庫存化的重拳、督促農民工進城買房以及首付降低至20%等政策的相繼出臺，有專家預測，地產商會轉戰(zhàn)三四線城市拿地建樓，在一線城市則主推高端大盤。

作為山東省第一城市梯隊的濟南和青島，會不會隨國家樓市“大盤”而動？

“冰封”還是回暖？

今年以來，包括降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房產優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺，房地產在一月明顯“回春”。

據悉，除夕至正月初六，濟南商品房成交量為89套，其中住宅為67套。盡管總數(shù)較少，但仍比2015年春節(jié)僅成交住宅21套增長了2.2倍。

二月，濟南樓市進入傳統(tǒng)“沉寂”。相關統(tǒng)計數(shù)據顯示，2月7日至13日，濟南共網簽新建商品住宅分別為O套、0套、2套、3套、4套、13套和45套。盡管網簽商品住宅總數(shù)比去年增加了不少，比2013年的9套和2014年的11套更是翻了幾番，但67套的總數(shù)對樓市來說仍是“寒流”。不過，由于網簽具備較長的滯后性，且還有不少處在觀望和看房階段的市民，所以僅憑成交數(shù)據尚不能準確判斷近期樓市具體變化。

有業(yè)內人士分析，雖然假期后半段成交量不斷增加，但仍處于正常波動范圍內，不能就此得出樓市將進入回暖趨勢的結論。

在山東省的另一個風向標城市青島，一份房價地圖仍炙手可熱。1月份，市南區(qū)普通住宅平均價格為24404元/m2；嶗山區(qū)普通住宅為21031元/m2；老市北普通住宅為15344元/m2；老四方普通住宅為11434元/m2；李滄區(qū)普通住宅為9974元/m2。整體來看，青島的房價并未大幅上漲，卻也沒有大幅降價。

在春節(jié)小長假結束后，2月14日，青島市新房成交總套數(shù)41套，總成交面積4385.07m2，春節(jié)后成交量開市復蘇。從成交的熱點區(qū)域來看，2月14日青島各區(qū)市中，黃島新房成交8套，位居排行榜首位；市北區(qū)新房成交7套，位列第二；城陽區(qū)新房成交6套，位列第三。

兩個風向標城市的數(shù)字統(tǒng)計，是否預示著“樓市春天”的到來？

山東大學經濟學院教授李鐵崗表示，春節(jié)假期這個階段時間太短，至少還需再觀察1個月，或當成交量達到一個平均水平后，才能對今年濟南樓市做出判斷?！皬暮暧^來看，目前的貸款等政策是有利于樓市向好發(fā)展的，但具體到市場上，還要看這些利好因素能否抗衡其他不利因素?！崩铊F崗說，房地產行業(yè)自身的下行壓力、庫存量大、宏觀經濟等因素，都有可能成為阻礙樓市回暖的屏障。他表示，濟南房地產市場的有效性較差，即通常不能對全國經濟趨勢做出敏感快速的反映，具有滯后性，所以要在意愿消費變?yōu)楝F(xiàn)實消費后，判斷才更準確。

而青島作為傳統(tǒng)意義上的“養(yǎng)老區(qū)”，其樓市也與全國大盤不同，均價明顯高于山東省其他地市，且上升空間逐年增加，新春的淡季也不可評判2016年的樓市走向，一切等待旺季到來。

“新政”幾多春風

猴年春節(jié)前，央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，居民家庭首次購買普通住房，商業(yè)貸款，最低首付款比例可降至20%（原來25%）；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于30%（原來40%）。

假期過后，記者從銀行、新房售樓處、二手房中介機構了解到，節(jié)前出臺的房貸新政目前已落地，多家駐濟銀行開始執(zhí)行該項政策，首套房購房者在這些銀行可獲得80%的房屋貸款，但首付降低也被設定了不少門檻，并非所有購房者都能享受該項政策。

據悉，15家辦理房貸業(yè)務的駐濟銀行均執(zhí)行“首付2.5成起”的貸款政策。但春節(jié)假期后的第二天，便已有駐濟銀行開始提高貸款比例，“沒有貸款記錄的可以首付20%，有貸款記錄但已經還清貸款的需要首付25%，有貸款但沒有還清購買二套房的首付比例30%。”一家駐濟股份制商業(yè)銀行的個貸經理表示。

同時，在另外3家銀行也在春節(jié)假期后調整了貸款政策，首套房購房者最低首付比例調至20%。但記者發(fā)現(xiàn)，這幾家銀行降首付比例并非針對所有市民，一家銀行信貸人員表示，只有在該銀行的合作樓盤購房才能獲得貸款。另外一家銀行也只允許購買140平米以內首套房的購房者降低首付比例。

據調查，目前已調整房貸政策的幾家銀行均為股份制商業(yè)銀行，幾家國有大行暫未進行調整。同時銀行工作人員告訴記者，貸款越多，需要開具的工資證明和銀行卡流水就越高，不少購房者因此被卡住。

在2016年初開盤的幾家樓盤銷售處，記者得知，盡管新政門檻不一，但卻給購房者以莫大的熱情。新開盤的魯能領秀公館銷售人員張媛媛告訴記者，很多購房者長舒一口氣，感覺首付少了，就有底氣買房了。為此，張媛媛春節(jié)期間并未回老家過年，寄望春節(jié)假期培育客戶，長假結束后第一時間簽單，“1月我賣了11套房，2月已經陸續(xù)積攢了20多位目標客戶”。

國泰君安的報告稱，房貸首付政策的再次降低對二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對改善型需求，中長期而言對樓市將產生較強支撐。

房產專家楊紅旭表示，房貸新政短期內會釋放剛需購買者的熱情，加上即將到來的傳統(tǒng)“春購旺季”，預計3月樓市會迎來“小陽春”。隨后，記者在多家樓盤銷售處了解得知，雖然春節(jié)假期過后僅兩個工作日，但買方市場明顯已很活躍。

中原地產首席分析師張大偉認為，首付調整政策有利于刺激房產市場在2016年上半年繼續(xù)復蘇。但從根本上看，這一政策并未解決房地產需求的根本，對于購房者來說，貸款利率并未降低，降低首付帶來的是貸款壓力的增加。

另外，一位頗有經驗的置業(yè)顧問告訴記者，房貸是以家庭為單位，申請時一定要注意。雖然首付比之前降了，但也意味著月供壓力增加。如果月供占申請人月收入比例較高，銀行可能因為風險較高而“拒貸”，因此購房者不要看到首付門檻降了，就用足杠桿拼盡全力買房，一定要根據自己實際需求和收入情況量力而行。去庫存化的新課題

從土地市場來看，世聯(lián)怡高的數(shù)據調查顯示，2016年第1周，濟南土地市場新增4宗土地，總面積5.13萬平方米；成交2宗，土地面積5.53萬平方米，全部底價成交。

走訪中記者發(fā)現(xiàn)，來自房地產商內部的聲音一致為“謹慎投資、主銷庫存”。中海地產的銷售負責人表示，當前國家房產政策首付降低是為了化解房地產庫存，自去年12月召開的中央經濟工作會議開始，政府“化解房地產庫存”的信號意義明顯。

中國樓市的大體量庫存已成橫亙在政府與市場之前的“大山”。安信證券統(tǒng)計表明，當前全國房地產庫存接近98.3億平方米，去化周期接近10年。

在經濟增速換擋、“房地產依賴癥”癥結難除的背景下，樓市“去庫存”正在由一種市場行為變成一項政治任務。

多地出臺樓市政策，采用信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式進行“去庫存”。在多數(shù)受訪者看來，隨著“房地產保衛(wèi)戰(zhàn)”的打響，未來將有更多的城市出臺相關政策。張大偉表示，從過往的經驗來看，房地產市場走勢與信貸環(huán)境有著直接關系。央行大規(guī)模“放水”，無疑會刺激市場成交和房價上漲。

另一方面，則是地產企業(yè)轉戰(zhàn)場地，紛紛轉向二線城市拿地，二線城市土地樓面價格同比大幅上漲，這也將導致二線城市房價上漲壓力。

據省住建廳介紹，山東省今年將探索建立購租并舉的住房制度，培育發(fā)展住房租賃市場，引導開發(fā)企業(yè)售租并舉，鼓勵各地收購或長期租用庫存商品房作為公共租賃住房，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，推動住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。

另一個方面，就是挖掘人口背后的需求，山東省在鼓勵引導農民進城購房方面，要求各地做好業(yè)務銜接和政策儲備，對農民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。此外，山東省還將促進跨界地產發(fā)展，包括鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產，開展多元化經營等。

有專家表示，隨著濟南城市空間的繼續(xù)擴大，舊城進一步改造升級，各片區(qū)的利好規(guī)劃也促進周邊房價進一步上漲；尤其是市區(qū)的周圍、東部片區(qū)城市建設的逐步完善與高端化，于是相應的售價水平正在提高。綜觀2015年歲末到2016年初，濟南市新推盤均是大房型，且周邊基礎設施、教育配套屬中高端，消費者的要求正在提高。在二環(huán)南路附近，百步亭中國MALL、魯能領秀公館、綠地海珀天沅等，主力房型均為130m2以上，均價在9500元/m2-13000元/m2之間。