房價(jià)經(jīng)濟(jì)影響因素研究：一個(gè)綜述*

李永剛　吳曉洲

(上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院， 上?！?01620)

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房價(jià)經(jīng)濟(jì)影響因素研究：一個(gè)綜述*

李永剛吳曉洲

(上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院， 上海201620)

中國商品房房價(jià)問題是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域需要認(rèn)真探討的一個(gè)重點(diǎn)問題。該文通過對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)觀點(diǎn) 進(jìn)行梳理和比較，試圖找到居民收入、社會(huì)產(chǎn)出、商品房建造成本等六個(gè)經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房價(jià)的影響程度和影響方向，以便為抑制中國房價(jià)過快上漲提供決策參考。文章較全面地總結(jié)了國內(nèi)外關(guān)于商品房房價(jià)影響因素的研究成果，填補(bǔ)了國內(nèi)未對(duì)此問題進(jìn)行文獻(xiàn)綜述研究的空白。

房價(jià)；綜述；研究展望

房價(jià)問題成為了一個(gè)理論界和實(shí)務(wù)界都非常關(guān)注的社會(huì)問題和經(jīng)濟(jì)問題。對(duì)這一問題進(jìn)行研究和剖析具有非常重要的理論意義和良好的問題導(dǎo)向。那么，哪些因素會(huì)影響房價(jià)呢？不少學(xué)者已經(jīng)對(duì)此開展了相關(guān)研究，但已有研究在關(guān)于房價(jià)影響因素這個(gè)問題上并沒有達(dá)成共識(shí)，仍存在一些分歧。

一、關(guān)于居民收入對(duì)房價(jià)影響的研究

國內(nèi)外不少學(xué)者都認(rèn)為，居民收入對(duì)房價(jià)具有重要影響。如，艾倫·古德曼(Allen C.Goodman，1988)[1]認(rèn)為，居民持久收入對(duì)房價(jià)具有重要影響。另外，卡布沙等(Capozza，etc.，2002)[2]也發(fā)現(xiàn)了美國62個(gè)都會(huì)區(qū)居民真實(shí)收入的增長較好地解釋了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的變化。而國內(nèi)學(xué)者屠佳華和張潔(2005)[3]發(fā)現(xiàn)上海市人均可支配收入對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)影響十分顯著。類似地，張立建(2008)[4]研究發(fā)現(xiàn)廣州市民居民收入水平會(huì)影響當(dāng)?shù)胤績r(jià)。另外，蘇亞莉和張玉(2011)[5]則以中國31個(gè)省、市、自治區(qū)有關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)開展研究，得出城鎮(zhèn)居民可支配收入增加會(huì)使房價(jià)顯著上漲的結(jié)論。況偉大(2010)[6]也支持收入水平對(duì)房價(jià)波動(dòng)具有較大影響的觀點(diǎn)。此外，薛建譜和王衛(wèi)華(2013)[7]認(rèn)為，無論是長期還是短期，人均收入對(duì)房價(jià)影響都比較顯著。溫海珍和艾倫·古德曼(Haizhen Wen and Allen C.Goodman,2013)[8]也認(rèn)為人均可支配收入對(duì)房價(jià)產(chǎn)生直接影響。馮嵐和張媛(Feng Lan and Yuan Zhang，2011)[9]則利用空間計(jì)量模型研究了北京周邊8個(gè)城市的房價(jià)變化情況。

研究發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長是房價(jià)上漲的重要原因。尼庫·馬坦和馬爾科·特諾(2014)[10]認(rèn)為，收入分配差距加大將抑制房價(jià)上漲。

二、關(guān)于社會(huì)產(chǎn)出對(duì)房價(jià)影響的研究

對(duì)于社會(huì)產(chǎn)出對(duì)房價(jià)是否具有影響，存在兩類截然不同的觀點(diǎn)。第一類是認(rèn)為社會(huì)產(chǎn)出對(duì)房價(jià)具有顯著影響。如段忠東(2007)[11]在綜合運(yùn)用相關(guān)性分析、協(xié)整檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)與方差分解等方法進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，房價(jià)與社會(huì)產(chǎn)出之間存在正反饋?zhàn)饔脵C(jī)制，這種正反饋機(jī)制可能會(huì)造成房價(jià)泡沫。相似地，黃忠華等(2008)[12]也認(rèn)為房價(jià)和國內(nèi)生產(chǎn)總值之間存在雙向因果關(guān)系。另外，楊元梅和譚術(shù)魁(2011)[13]在研究了珠三角一小時(shí)城市圈房價(jià)影響因素后，得出國內(nèi)生產(chǎn)總值與房價(jià)之間存在雙向因果關(guān)系,且社會(huì)產(chǎn)出對(duì)房價(jià)影響非常大的結(jié)論。駱永民(2011)[14]基于中國30個(gè)省份1998-2009年的面板數(shù)據(jù),使用普通面板回歸、空間面板回歸、門限面板回歸和平滑門限面板回歸這四種模型進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增長水平越高，城市化對(duì)房價(jià)促進(jìn)作用就越顯著。第二類是認(rèn)為社會(huì)產(chǎn)出對(duì)房價(jià)沒有影響。如孟慶斌和榮晨(2014)[15]的研究卻發(fā)現(xiàn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速提高時(shí)，抑制了房地產(chǎn)業(yè)投資和投機(jī)，房價(jià)漲速變緩。屠佳華和張潔(2005)[16]對(duì)上海房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房價(jià)影響不顯著。類似地，沈悅和劉洪玉(2004)[17]研究了1995-2002年中國14個(gè)城市的房價(jià)，發(fā)現(xiàn)各城市住宅價(jià)格的增長無法用經(jīng)濟(jì)基本面來解釋。但是，也有與上述兩種觀點(diǎn)不同的研究成果。如曼索爾·布拉基姆和松·胡克(Mansor H.Ibrahim and Siong Hook Law,2014)[18]研究了馬來西亞房價(jià)與實(shí)際社會(huì)產(chǎn)出之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)長期中兩者相互影響，二者之間呈現(xiàn)出一種交互關(guān)系。

三、關(guān)于商品房成本對(duì)房價(jià)影響的研究

國內(nèi)外都有學(xué)者支持“商品房建造成本對(duì)房價(jià)具有影響”的觀點(diǎn)。如卡布沙等(Capozza，etc.，2002)[19]基于美國62個(gè)都會(huì)區(qū)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)了建筑成本對(duì)房價(jià)變化具有顯著的解釋能力。國內(nèi)學(xué)者張立建(2008)[20]利用利潤最大化區(qū)位理論，研究了廣州房價(jià)上漲原因，發(fā)現(xiàn)商品房成本推高了房價(jià)。類似地，蘇亞莉和張玉(2011)[21]則利用雙彈性面板數(shù)據(jù)模型，以中國31個(gè)省市自治區(qū)2003年-2008年度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)建筑成本上升會(huì)導(dǎo)致房價(jià)顯著上漲。另外，薛建譜和王衛(wèi)華(2013)[22]研究發(fā)現(xiàn)，長期中房屋造價(jià)對(duì)房價(jià)影響顯著，短期影響不顯著。Ciwail,王智和張清華(Zhi Wang and Qinghua Zhang,2014)[23]研究了2002-2008年中國部分城市的房價(jià)，也發(fā)現(xiàn)房屋建造成本是城市房價(jià)上漲的主要因素。當(dāng)然，對(duì)于商品房成本對(duì)房價(jià)的影響，也有不同的聲音。如況偉大(2010)[24]認(rèn)為開發(fā)成本并非房價(jià)波動(dòng)的重要因素。

四、關(guān)于土地價(jià)格對(duì)房價(jià)影響的研究

關(guān)于地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響，學(xué)者們的觀點(diǎn)并不一致，觀點(diǎn)分三類。第一類觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)與房價(jià)相互影響。如余華義和陳東(2009)[25]利用全國1999-2007年的季度數(shù)據(jù)，實(shí)證分析了房價(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)二者之間呈正相關(guān)且互為Granger因果關(guān)系。另外，溫海珍等(2010)[26]也認(rèn)為，房價(jià)與地價(jià)之間存在內(nèi)生性，相互影響、方向?yàn)檎?。此外，?yán)金海(2006)[27]采用四象限模型、誤差修正模型等進(jìn)行研究，得出了“短期內(nèi)房價(jià)決定地價(jià)、長期內(nèi)地價(jià)影響房價(jià)”的結(jié)論。類似地，溫海珍和艾倫·古德曼(Haizhen Wen and Allen C.Goodman,2013)[28]通過使用21個(gè)省會(huì)城市在中國2000-2005年的樣本數(shù)據(jù)，利用一個(gè)聯(lián)立方程模型探討了房價(jià)與地價(jià)之間的相互作用，得出住房價(jià)格和土地價(jià)格具有內(nèi)源性的相互關(guān)系。第二類觀點(diǎn)是地價(jià)影響了房價(jià)。如土地交易價(jià)格對(duì)住宅價(jià)格有較大同向影響，土地交易價(jià)格每上升1個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售價(jià)格上升0.8個(gè)百分點(diǎn)(梁云芳和高鐵梅，2006)[29]；地價(jià)在房價(jià)中所占的比重較高，地價(jià)的變動(dòng)會(huì)引發(fā)房價(jià)的波動(dòng)(宋勃和高波，2007)[30]；土地價(jià)格長期來看推動(dòng)房價(jià)上漲，短期內(nèi)對(duì)房價(jià)影響的傳導(dǎo)較慢(孟慶斌和榮晨，2014)[31]。此外，何陳杰等(Chengjie He，etc.，2010)[32]通過構(gòu)建一個(gè)享樂模型，研究了北京商品房價(jià)格影響因素，得出土地交易價(jià)格對(duì)房價(jià)具有重要影響。馮嵐和張媛(Feng Lan and Yuan Zhang,2011)[33]的研究也發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格是房價(jià)上漲的重要因素。第三類觀點(diǎn)是地價(jià)不影響房價(jià)。如阿瑟·奧沙利文(Arthur O’Sullivan，2002)[34]在分析了李嘉圖模型后，指出地價(jià)上升不是房價(jià)上升原因，而是房價(jià)上升的結(jié)果。類似地，鄭娟?duì)柡蛥谴畏?2006)[35]在對(duì)中國23個(gè)大中城市房價(jià)進(jìn)行研究后，指出房價(jià)更多的受自身因素而不是地價(jià)的影響。另外，歐依和莉(Ooi and Lee，2006)[36]通過研究新加坡1990-2005年的季度房價(jià)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格不影響住宅價(jià)格，但住宅價(jià)格卻會(huì)影響土地價(jià)格的現(xiàn)象。

五、關(guān)于銀行信貸對(duì)房價(jià)影響的研究

學(xué)者們普遍支持銀行信貸對(duì)房價(jià)具有影響的觀點(diǎn)。如張濤等(2006)[37]研究了房價(jià)與信貸總額之間的關(guān)系，并運(yùn)用2002年1月-2005年3月的月度數(shù)據(jù)對(duì)其進(jìn)行了檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)房價(jià)與銀行貸款規(guī)模顯著正相關(guān)。類似的研究還有，長期中的房價(jià)與信貸總規(guī)模正相關(guān)，信貸規(guī)模的擴(kuò)張導(dǎo)致房價(jià)上漲(余華義和陳東，2009)[38]、信貸對(duì)房價(jià)有顯著的正向影響(余華義，2010)[39]。此外，李健和鄧瑛(2011)[40]采用VAR模型分析了中美日三國的房價(jià)，發(fā)現(xiàn)各國貨幣量與其房價(jià)之間都存在長期的均衡關(guān)系，且貨幣量比較明顯地推動(dòng)了房價(jià)上漲。另外，屠梅曾和丁晨(2007)[41]認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，通過信貸規(guī)模的變化完全可以影響房地產(chǎn)市場。此外，張彥斌和華秀萍(Yanbing Zhang and Xiuping Hua,2012)[42]以中國1999-2010年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)廣義貨幣供給量增加對(duì)房價(jià)具有重要影響。艾蔡淳(I-Chun Tsai,2013)[43]研究發(fā)現(xiàn)，房價(jià)上漲一般反映了寬松貨幣政策，但房價(jià)卻不容易反映從緊的貨幣政策。但是，也有與上述學(xué)者相反的觀點(diǎn)。如梁云芳和高鐵梅(2006)[44]研究發(fā)現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)建筑業(yè)貸款增速和房地產(chǎn)開發(fā)資金增速，與房價(jià)負(fù)相關(guān)，資本的增加意味著供給的增加。因此信貸規(guī)模越大，房價(jià)就會(huì)越低。另外，卡特里納和瑪麗亞·特雷莎(Caterina Mendicino and Maria Teresa Punzi,2014)[45]研究了美國的金融政策和房價(jià)之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)貨幣政策沖擊對(duì)房價(jià)影響有限。

六、關(guān)于貸款利率對(duì)房價(jià)影響的研究

多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為利率對(duì)房價(jià)具有較大影響。如梁云芳和高鐵梅(2006)[46]研究發(fā)現(xiàn)利率的變動(dòng)對(duì)住宅價(jià)格有較大影響。類似地，況偉大(2010)[47]也認(rèn)為利率變動(dòng)對(duì)房價(jià)波動(dòng)影響最大，央行的利率政策加劇了房價(jià)波動(dòng)。宋勃和高波(2007)[48]則認(rèn)為利率主要通過影響銀行貸款成本，從而對(duì)商品房開發(fā)和居民購房產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響到房價(jià)波動(dòng)。徐忠等(2012)[49]認(rèn)為，不僅負(fù)利率推動(dòng)了房價(jià)上漲，而且加息對(duì)房價(jià)的抑制作用超過了貨幣供應(yīng)。另外，孟慶斌和榮晨(2014)[50]則研究了利率對(duì)房價(jià)的長期和短期影響，得出“長期內(nèi)利率上升對(duì)房價(jià)具有負(fù)效應(yīng)，短期內(nèi)則會(huì)加劇房價(jià)波動(dòng)”的結(jié)論。安德森和簡森(André K.Anundsen and Eilev S.Jansen,2013)[51]則通過結(jié)構(gòu)向量均衡修正模型(SVECM)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)利率間接地通過信貸渠道影響房價(jià)。此外，平田英明等(Hideaki Hirata，etc.，2012)[52]研究了18個(gè)國家的房價(jià)波動(dòng)情況，認(rèn)為利率與房價(jià)負(fù)相關(guān)。松室等(Song Shi，etc.，2014)[53]則認(rèn)為，實(shí)際利率與實(shí)際房價(jià)正相關(guān)，提高名義利率可能不會(huì)對(duì)實(shí)際房價(jià)產(chǎn)生影響。與上述研究文獻(xiàn)的觀點(diǎn)不同，屠佳華和張潔(2005)[54]認(rèn)為，貸款利率對(duì)房價(jià)影響不明顯。黃忠華等(2008)[55]也發(fā)現(xiàn)房價(jià)和利率之間因果關(guān)系不明顯，利率政策對(duì)房價(jià)影響不顯著。另外，金韓馮和明宏基(Bong Han Kim and Hong-Ghi Min,2011)[56]研究了韓國1986-2003年之間的房價(jià)，發(fā)現(xiàn)韓國房價(jià)泡沫與利率下降并無明確的因果關(guān)系。

七、未來研究展望

從現(xiàn)有文獻(xiàn)來看，長期以來，國內(nèi)外大量文獻(xiàn)對(duì)房價(jià)的影響因素進(jìn)行了廣泛的理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)，但很少利用中國省際數(shù)據(jù)檢驗(yàn)各相關(guān)經(jīng)濟(jì)變量分別對(duì)不同種類商品房價(jià)格的影響?，F(xiàn)有研究的不足主要在于：(1)未見分析不同經(jīng)濟(jì)變量對(duì)不同類型商品房價(jià)格的影響。(2)未見研究房價(jià)的空間依賴效應(yīng)，如，一個(gè)地區(qū)的房價(jià)非常高，可能會(huì)推動(dòng)周邊地區(qū)房價(jià)的上漲。(3)未見研究地理位置，如學(xué)區(qū)房、地鐵距離、公交站、公園、工作地點(diǎn)等因素對(duì)房價(jià)的影響。(4)未見分析人口遷徙等因素對(duì)房價(jià)的影響。如上海、北京、南京、杭州等外來人口對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)的影響。外來務(wù)工人員等對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)的影響。雖然無戶口，不能買房，但可以租房。房子能租出去，房東就不會(huì)急于出售房屋，減少了房產(chǎn)供給。

關(guān)于房價(jià)影響因素的研究由來已久，國家也出臺(tái)了不少措施來抑制房價(jià)，但收效甚微。前人的研究一般從理論上研究一些宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房價(jià)的影響，研究貢獻(xiàn)也比較大。但中國的土地制度(城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有)與國外不同，中國的財(cái)產(chǎn)稅制度不完善(未征收遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅)，中國不動(dòng)產(chǎn)登記還未完成(2014年1月26日，國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局才組建)，這些制度因素或政策措施對(duì)房價(jià)的影響也非常大。在以后的研究中，可能需要將更多的研究內(nèi)容放到與中國國情緊密相關(guān)的因素(學(xué)區(qū)房、人口遷徙等)或相關(guān)的制度(土地制度、財(cái)產(chǎn)稅制度等)對(duì)房價(jià)的影響方面。這樣，研究成果才能切合中國實(shí)際、符合中國國情，提出的政策建議才有較強(qiáng)的可操作性。

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(責(zé)任編輯：張蕾)

2015-12-16

本文得到中國博士后科學(xué)基金第55批面上項(xiàng)目“個(gè)人房產(chǎn)稅改革路徑與制度設(shè)計(jì)研究”(項(xiàng)目編號(hào)：2014M551374)，上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院“青年學(xué)術(shù)帶頭人(后備)培養(yǎng)計(jì)劃”(項(xiàng)目編號(hào)：14-3112-04-12231)的資助。

李永剛(1978-)，男，上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士；吳曉洲(1994-)，上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院。

F299.233.5

A

1004-342(2016)01-33-05