最高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的司法適用

郭仕捷，丁國(guó)民

（福州大學(xué)法學(xué)院，福建福州，350100）

最高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的司法適用

郭仕捷，丁國(guó)民

（福州大學(xué)法學(xué)院，福建福州，350100）

《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條關(guān)于銷(xiāo)售廣告和宣傳資料視為要約的條件過(guò)于嚴(yán)格，加之司法實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商的伎倆、法院的保守、要約邀請(qǐng)視為要約裁判標(biāo)準(zhǔn)不明確等，導(dǎo)致購(gòu)房人舉證困難，權(quán)益保護(hù)不盡到位。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意取證、事先預(yù)防；法院則應(yīng)當(dāng)以更寬松的標(biāo)準(zhǔn)處理相關(guān)問(wèn)題；立法應(yīng)當(dāng)將第三條中條件之并列模式轉(zhuǎn)換為選擇模式。

要約；商品房買(mǎi)賣(mài)合同；合同糾紛；司法適用

最高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》）于2003年6月1日生效。其中，第三條對(duì)銷(xiāo)售廣告和宣傳資料視為合同內(nèi)容的情形進(jìn)行了規(guī)定，該條文被視為規(guī)制商品房開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、夸大宣傳的利器。然而，在司法實(shí)踐中，其運(yùn)用狀況卻不盡如人意，各地法院裁判亦有所差別。如何理解和運(yùn)用該條文是法律從業(yè)者所面臨的難題。

從理論上講，開(kāi)發(fā)商通過(guò)廣告宣傳，目的在于誘使民事主體與其進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易之法律行為，這也就決定了該種廣告宣傳本質(zhì)上為要約邀請(qǐng)，雙方權(quán)利義務(wù)之確定最終以實(shí)際簽訂的商品房預(yù)售合同為準(zhǔn)。然而，雖有行政部門(mén)對(duì)虛假?gòu)V告宣傳之制約，但于民事主體而言，在基于信賴(lài)訂立預(yù)售合同之后，購(gòu)房人卻未能如愿，此時(shí)，法律應(yīng)如何對(duì)其進(jìn)行救濟(jì)？筆者認(rèn)為，對(duì)該問(wèn)題的回答應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面進(jìn)行考察：一方面，對(duì)目前《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條之條文本身應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行審視；另一方面，司法實(shí)踐中對(duì)于該條文的司法適用應(yīng)當(dāng)采取何種態(tài)度。

一、《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條解析

原則上，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，在特定條件同時(shí)滿足的情況下其可以被視為要約，進(jìn)而成為合同內(nèi)容的一部分。

（一）商品房及相關(guān)設(shè)施處于開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之中

對(duì)于該點(diǎn)，關(guān)鍵是如何理解“相關(guān)設(shè)施”和“開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍”?！跋嚓P(guān)設(shè)施”應(yīng)當(dāng)包括基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，前者包括供暖、供電、供水、小區(qū)內(nèi)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車(chē)場(chǎng)等。后者則包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套和規(guī)劃外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)、醫(yī)療、教育、公共交通等?！伴_(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍”應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)匾?guī)委批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。有學(xué)者指出，在司法實(shí)踐中對(duì)“相關(guān)設(shè)施”進(jìn)行擴(kuò)張解釋?zhuān)瑢?duì)于遏制開(kāi)發(fā)商通過(guò)廣告承諾引誘購(gòu)房者，但在合同中卻不見(jiàn)廣告承諾而逃避責(zé)任的不誠(chéng)信行為，有著非常積極的作用，有利于對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范。［1］當(dāng)然，如果“相關(guān)設(shè)施”不屬于規(guī)劃范圍，在一定條件下，開(kāi)發(fā)商仍須承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

（二）說(shuō)明和允諾的具體確定

說(shuō)明和允諾的具體確定更多地屬于個(gè)案判斷的問(wèn)題。最高院民一庭編著的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋問(wèn)答》中指出，審查商品房銷(xiāo)售廣告中的說(shuō)明和允諾是否具體、確定，要審查其說(shuō)明是否有清楚明白的具體內(nèi)容和事項(xiàng)，允諾是否有明確的標(biāo)準(zhǔn)和肯定的含義，要注意結(jié)合具體的事實(shí)加以認(rèn)定。［2］

（三）對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立有重大影響

一般而言，銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對(duì)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同有重大影響的因素包括但不限于教育、醫(yī)療、商業(yè)配套、小區(qū)景觀、公共交通等。實(shí)踐中，如果購(gòu)房人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或其補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，將購(gòu)房目的寫(xiě)入其中，可以最大限度地約束開(kāi)發(fā)商和維護(hù)自身權(quán)益。如若不然，其權(quán)益的維護(hù)就更多寄托在了法官的自由裁量權(quán)上。

（四）對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響

該點(diǎn)與“對(duì)合同的訂立有重大影響”屬并列關(guān)系。實(shí)踐中，對(duì)其舉證十分困難，原因在于購(gòu)房人對(duì)銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的不滿往往體現(xiàn)在某一方面，如開(kāi)發(fā)商未在小區(qū)內(nèi)建設(shè)銷(xiāo)售廣告中承諾的游泳池，但影響房屋價(jià)格的因素卻涉及多個(gè)方面，如地段、房屋朝向、戶型、樓層、周邊配套等?！耙砸粩扯唷保又A(yù)售商品房的市值尚未及時(shí)反映，難以與同類(lèi)房屋對(duì)比，這些因素使得該點(diǎn)的舉證十分困難。

從法律邏輯上來(lái)講，商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料被視為要約僅僅作為一個(gè)例外而存在，實(shí)踐中法院不會(huì)輕易做出該種認(rèn)定。另外，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！边@條看似保護(hù)購(gòu)房人、規(guī)制開(kāi)發(fā)商的條文，實(shí)際上可以轉(zhuǎn)換為“如果銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的內(nèi)容并未在合同中約定，則不應(yīng)當(dāng)視為合同之內(nèi)容”。

二、涉及《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條的案件梳理

（一）肯定性案例

1．［2014］二中民終字第6862號(hào)判決中指出，開(kāi)發(fā)商在其戶外廣告和宣傳單中所作的“買(mǎi)長(zhǎng)陽(yáng)半島、上北京四中”以及長(zhǎng)陽(yáng)半島“一房一名額”就讀北京四中房山分校初中的宣傳，符合《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條的規(guī)定，對(duì)其具有約束力。

2.金地寶山在宣傳資料中宣稱(chēng)：該房屋“擁有挑高5米式旋轉(zhuǎn)電梯廳、獨(dú)特的美式大堂設(shè)計(jì)、換步旋樓”。一審法院認(rèn)為，根據(jù)雙方補(bǔ)充協(xié)議的約定，開(kāi)發(fā)商通過(guò)口頭、書(shū)面、實(shí)物等形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書(shū)、示范單位、沙盤(pán)、模型等）所表達(dá)或提供的信息不作為交房標(biāo)準(zhǔn)，亦不作為合同的組成部分，對(duì)當(dāng)事人不具有約束力。因此，宣傳資料中關(guān)于房屋“擁有挑高5米式旋轉(zhuǎn)電梯廳、獨(dú)特的美式大堂設(shè)計(jì)、換步旋樓”的表述不是合同的組成部分。二審法院（［2014］滬二中民二（民）終字第577號(hào)）認(rèn)為，上述說(shuō)明具體明確，對(duì)合同的訂立和房?jī)r(jià)有重大影響，雖未載入合同，但應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，改變了一審法院的判決。并且，二審法院認(rèn)為，雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中的上述內(nèi)容為格式條款，排除了肖某的主要權(quán)利，應(yīng)屬無(wú)效。

3.在宣傳廣告項(xiàng)目效果圖中，中庭噴泉水池處于樓宇之間顯著的位置，但事后交房時(shí)，宮和置業(yè)并沒(méi)有修建中庭噴泉水池，李某遂起訴要求其承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為，雖然宣傳廣告效果圖并未載入合同之內(nèi)容，但是根據(jù)最高院商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第3條的規(guī)定，該水池處于樓宇間顯著位置，具體、明確，也屬于宮和置業(yè)規(guī)劃開(kāi)發(fā)范圍。宮和置業(yè)將該處設(shè)計(jì)為醒目的、不同于規(guī)劃設(shè)計(jì)的噴泉水池，旨在影響消費(fèi)者的購(gòu)房選擇，故可視為對(duì)雙方合同的訂立有重大影響，應(yīng)視為要約，并成為合同之一部分。二審法院維持了原判（［2013］渝一中法民終字第04180號(hào)）。

（二）否定性判決

1.在宣傳資料和建筑模型中，景致公司宣稱(chēng)小區(qū)綠化面積大、公建休閑設(shè)施多，景點(diǎn)多達(dá)23處。后交房時(shí)，楊某發(fā)現(xiàn)小區(qū)實(shí)際情況與宣傳廣告中的描述相差甚遠(yuǎn)，取消了小區(qū)眾多綠化和休閑設(shè)施，占用公建面積以增大房建面積，增加了停車(chē)位等。楊某主張景致公司存在虛假?gòu)V告宣傳，訴請(qǐng)其在未建空地上按宣傳單恢復(fù)綠化及休閑設(shè)施，并承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，上述宣傳資料中并沒(méi)有標(biāo)明綠化、休閑設(shè)施等具體尺寸大小。而且，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定，“出賣(mài)人為本項(xiàng)目制作的一切推廣宣傳及廣告資料包括建筑模型等，只供買(mǎi)受人參考，不視為出賣(mài)人對(duì)本項(xiàng)目任何要約及承諾，亦不屬于合同的組成部分，有關(guān)內(nèi)容均以合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”；“本補(bǔ)充協(xié)議為商品房買(mǎi)賣(mài)合同不可分割之部分，是雙方真實(shí)意思表示，買(mǎi)受人在簽署本補(bǔ)充協(xié)議時(shí)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)清楚明白，并愿意按照本補(bǔ)充協(xié)議嚴(yán)格執(zhí)行”。法院認(rèn)為（［2013］中二法民一初字第1149號(hào)），上述宣傳資料關(guān)于綠化和休閑設(shè)施的表述屬于要約邀請(qǐng)，不符合最高院商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第三條的規(guī)定。而且，由于宣傳資料的內(nèi)容不是合同的組成部分，相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議的格式條款并不存在免除責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任及排除對(duì)方主要權(quán)利的情形。

2.金隅程遠(yuǎn)公司在開(kāi)盤(pán)售樓時(shí)，曾通過(guò)沙盤(pán)、宣傳冊(cè)、官方微博等方式宣稱(chēng)所售樓盤(pán)“從仿手工燒結(jié)的暗紅色磚石墻面和黃金麻花崗巖干掛石材外立面釋放出骨子里的貴族氣質(zhì)；紅墻、坡屋頂、老虎窗等元素，原汁原味的還原出英倫風(fēng)情……”。但是，交房時(shí)房屋外立面卻呈現(xiàn)出米黃色，購(gòu)房人因此起訴要求金隅程遠(yuǎn)公司更換外立面。一審法院認(rèn)為，外立面顏色并未在合同中約定，且雙方在補(bǔ)充協(xié)議中特別約定“凡在本合同及本協(xié)議簽訂之前出賣(mài)人或買(mǎi)受人通過(guò)口頭、書(shū)面、實(shí)物及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書(shū)、示范單位、沙盤(pán)、模型等）所表達(dá)或提供的信息都不作為確定出賣(mài)人與買(mǎi)受人權(quán)利義務(wù)及責(zé)任的依據(jù)”，因此，金隅程遠(yuǎn)公司就外立面顏色的問(wèn)題并不構(gòu)成違約。

三、《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條的實(shí)踐障礙

（一）開(kāi)發(fā)商的伎倆

通常來(lái)講，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的形式排除自己因銷(xiāo)售宣傳所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。在補(bǔ)充協(xié)議中，一般采用諸如“凡在本合同及本協(xié)議簽訂之前出賣(mài)人或買(mǎi)受人通過(guò)口頭、書(shū)面、實(shí)物及其他形式所表達(dá)或提供的信息都不作為確定雙方權(quán)利義務(wù)及責(zé)任的依據(jù)。出賣(mài)人的售樓書(shū)、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府主管部門(mén)的批文為準(zhǔn)”的措辭。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商之前美輪美奐的宣傳瞬間轉(zhuǎn)變?yōu)榱伺萦?，而且無(wú)需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（二）法院的保守

一方面，《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條中“視為要約”僅僅是作為例外存在，法院的主導(dǎo)思維仍是將其認(rèn)定為要約邀請(qǐng)。另一方面，司法實(shí)踐中，基于對(duì)意思自治的“尊重”，法院對(duì)于格式條款的認(rèn)定較為謹(jǐn)慎和嚴(yán)格。換言之，如果補(bǔ)充協(xié)議中的免責(zé)條款不能被認(rèn)定為格式條款，那么對(duì)其效力之否定就非常困難，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商可以據(jù)以擺脫之前所謂承諾之束縛。

（三）購(gòu)房人舉證困難

舉證困難主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商或者房屋銷(xiāo)售公司在售房過(guò)程中的承諾，由于其主要以口頭表述為其形式，因此，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房人很難在起初購(gòu)房時(shí)想到通過(guò)錄音、錄像等手段收集相關(guān)證據(jù)，以備不時(shí)之需。另一方面涉及對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的條件。每個(gè)人的審美觀點(diǎn)不同，對(duì)住房的需求更是迥異。而對(duì)訂立合同有重大影響本身在很大程度上是一個(gè)主觀判斷的問(wèn)題，若通過(guò)客觀化的證據(jù)予以證明顯然十分困難。對(duì)于對(duì)房屋價(jià)格有重大影響的舉證，在一些案件中，如原來(lái)宣傳之小區(qū)人工湖并未修建，可能比較好證明；但在某些案件中，如上述的金隅公司案件，外立面對(duì)于房屋價(jià)格之影響舉證就比較困難。

（四）要約邀請(qǐng)視為要約判定標(biāo)準(zhǔn)不盡明確

我國(guó)立法將要約邀請(qǐng)界定為意思表示，①參見(jiàn)《合同法》第15條。但學(xué)界的通行觀點(diǎn)認(rèn)為，要約邀請(qǐng)不是意思表示，而是事實(shí)行為，要約邀請(qǐng)本身無(wú)任何法律意義，不發(fā)生法律上的效果。②參見(jiàn)：史尚寬.債法總論［M］.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000：20；王澤鑒.債法原理（一）［M］.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001：158；余延滿.合同法原論［M］.武漢大學(xué)出版社，1999：89；韓世遠(yuǎn).合同法總論［M］.2版.北京：法律出版社，2008：66.對(duì)于在締約過(guò)程中基于信賴(lài)所遭受的損失，立法通過(guò)締約過(guò)失責(zé)任的確定予以救濟(jì)，由此導(dǎo)致“要約邀請(qǐng)視為要約”之理論基礎(chǔ)并不清晰?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)司法解釋》的起草人對(duì)第三條之規(guī)定作出如下解釋?zhuān)瓷虡I(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待，不能機(jī)械地將其視為要約邀請(qǐng)。實(shí)際生活中，許多出賣(mài)人在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中，對(duì)其開(kāi)發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明非常具體、明確，買(mǎi)受人往往也正是基于出賣(mài)人在宣傳資料中的說(shuō)明和允諾才簽訂合同的。這種廣告中的售房承諾已經(jīng)不是一般的要約邀請(qǐng)，而是明確的要約條件，只要購(gòu)買(mǎi)人與出賣(mài)人簽訂了購(gòu)房合同，出賣(mài)人就應(yīng)受其廣告承諾的拘束。［3］但該種解釋于理論上是否站得住腳，如何區(qū)分要約邀請(qǐng)與要約，如何甄別法律上的“是”與“視為”，值得商榷，由此也導(dǎo)致司法實(shí)踐中的裁判不盡一致。

四、思考與建議

（一）當(dāng)事人注重取證、事先預(yù)防

當(dāng)今商品房預(yù)售市場(chǎng)，問(wèn)題樓盤(pán)的出現(xiàn)雖不能說(shuō)司空見(jiàn)慣，但亦絕非零星。面對(duì)該種現(xiàn)象，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意以下兩個(gè)方面：第一，在看房、簽訂購(gòu)房合同、與開(kāi)發(fā)商溝通的過(guò)程中，注意證據(jù)的搜集，可考慮采用錄音、錄像等方式進(jìn)行；第二，應(yīng)當(dāng)樹(shù)立事前預(yù)防糾紛之意識(shí)。如果條件允許，可以考慮在購(gòu)房前聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師代為審查合同、與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合同條款等。

（二）法院應(yīng)當(dāng)以更開(kāi)闊的司法態(tài)度裁判和維護(hù)購(gòu)房人之權(quán)益

司法本身不是照本宣科的過(guò)程，毋寧是通過(guò)形式正義達(dá)致實(shí)質(zhì)正義。而且，民事證明之責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)乃是蓋然性標(biāo)準(zhǔn)。因此，法院在審理涉及《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條類(lèi)型的案件中，應(yīng)當(dāng)從處于弱勢(shì)地位購(gòu)房人之角度，以更開(kāi)闊的司法態(tài)度裁判，維護(hù)購(gòu)房人之權(quán)益。

（三）立法修改之建議

對(duì)于將宣傳資料等視為要約之構(gòu)成要件，《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條規(guī)定了四要件。而對(duì)于四要件中的最后一個(gè)要件，即“對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”采取并列模式，對(duì)訂立合同有重大影響和房屋價(jià)格之確定有重大影響必須同時(shí)滿足，這對(duì)于司法實(shí)踐中購(gòu)房人利益之維護(hù)并不公允，對(duì)背信開(kāi)發(fā)商懲罰之可能性更是較低。司法實(shí)踐中，購(gòu)房者對(duì)于相關(guān)案件中自身權(quán)益的維護(hù)完全寄托于主審法官的自由裁量，該現(xiàn)象顯然不是現(xiàn)代法治之要義。筆者建議，立法可否考慮將最后一個(gè)要件中的并列模式改為選擇模式，即“對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立或房屋價(jià)格的確定有重大影響”，兩者滿足其一即可。

（四）明確要約邀請(qǐng)視為要約之司法裁判標(biāo)準(zhǔn)

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，要約邀請(qǐng)明確邀請(qǐng)人義務(wù)的，邀請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)遵循該義務(wù)；明確邀請(qǐng)人義務(wù)的要約邀請(qǐng)規(guī)定要約期限的，該要約邀請(qǐng)屬于不可撤銷(xiāo)的要約邀請(qǐng)；要約邀請(qǐng)的內(nèi)容被要約、承諾所承受，該內(nèi)容即為合同內(nèi)容。［4］另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，在確定商業(yè)廣告是否構(gòu)成要約的問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)采取倒推方式，在確定交易已經(jīng)達(dá)成協(xié)議或者已經(jīng)進(jìn)行（合同不僅成立而且已經(jīng)履行）的前提下，才有必要考慮此前經(jīng)營(yíng)者發(fā)布的有關(guān)該產(chǎn)品的廣告是否構(gòu)成要約問(wèn)題。［5］

《合同法》第十五條第二款規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。而根據(jù)《合同法》第十四條的規(guī)定，要約應(yīng)當(dāng)內(nèi)容具體確定，并且表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條延續(xù)《合同法》第十四條、第十五條的規(guī)定。從上述條文中可以看出，我國(guó)相關(guān)立法采取了上述第二種觀點(diǎn)，僅僅在合同有效成立時(shí)方才重新審視要約承諾是否可以視為要約之內(nèi)容。

筆者認(rèn)為，立法所采取的思路存在如下弊端：第一，容易導(dǎo)致司法實(shí)踐中法官審查裁判標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一；第二，無(wú)法真正遏制開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告宣傳行為，達(dá)致《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第三條之立法目的；第三，無(wú)法有效維護(hù)購(gòu)房人的民事權(quán)益。因此，筆者贊成第一種思路，從正面而非倒推的路徑界定要約邀請(qǐng)之屬性，直接正視開(kāi)發(fā)商在房屋預(yù)售過(guò)程中的宣傳。當(dāng)然，本文并未否定第二種路徑的意義，司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)以第一種路徑為重點(diǎn)，輔之第二種路徑，從寬認(rèn)定房屋預(yù)售宣傳視為要約之標(biāo)準(zhǔn)。

［1］徐子良，張松，李詩(shī)鴻.開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中的教育優(yōu)惠承諾可視為要約［J］.人民司法，2008（14）：20-21.

［2］最高人民法院民事審判第一庭.最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律解釋的理解與適用［M］.北京：人民法院出版社，2003：58.

［3］最高人民法院民事審判第一庭.最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律解釋的理解與適用［M］.北京：人民法院出版社，2003：48-49.

［4］隋彭生.論邀約邀請(qǐng)的效力及容納規(guī)則［J］.政法論壇，2004（1）.

［5］柳經(jīng)緯.感悟民法［M］.北京：人民法院出版社，2006：275.

D923.6

A

郭仕捷（1993-），男，碩士研究生，研究方向?yàn)橄M(fèi)者保護(hù)法、經(jīng)濟(jì)調(diào)控法。

丁國(guó)民（1966-），男，博士，教授，博士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)法、環(huán)境法。