淺談我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策

侯雅文

（中國(guó)市政工程西北設(shè)計(jì)研究院有限公司，甘肅 蘭州 730000）

淺談我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策

侯雅文

（中國(guó)市政工程西北設(shè)計(jì)研究院有限公司，甘肅 蘭州 730000）

我國(guó)是典型的人多地少的國(guó)家，住房是關(guān)系我國(guó)國(guó)民生計(jì)的重大問(wèn)題，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，1994年經(jīng)濟(jì)適用房制度隨之產(chǎn)生，目的是為了解決我國(guó)中低收入者的住房問(wèn)題。但在實(shí)施過(guò)程中也暴露出諸多的缺陷和問(wèn)題，譬如戶(hù)型偏大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失準(zhǔn)、價(jià)格偏高和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象失控等。因此，剖析我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出經(jīng)濟(jì)適用房制度改進(jìn)和完善策略，是具有重要研究意義的課題。本文結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)力國(guó)情，針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，重點(diǎn)分析并提出完善措施和建議。

經(jīng)濟(jì)適用房；解決對(duì)策；單價(jià)波動(dòng)法；明補(bǔ)補(bǔ)人法

經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)深化我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革起到了非常重大的作用，也成為了解決低收入人群住房問(wèn)題的重要舉措，建立與實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制度不但可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還可以在一定程度上減小貧富差異，促進(jìn)社會(huì)的公平與穩(wěn)定。然而經(jīng)濟(jì)適用房在發(fā)展的過(guò)程中也伴隨產(chǎn)生了諸多問(wèn)題，暴露出了許多致命的缺陷。研究表明目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房存在的問(wèn)題主要有以下三點(diǎn)：

1　我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度所存在的弊端

從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)適用房制度來(lái)看，真正的建設(shè)運(yùn)作者是開(kāi)發(fā)商，而非政府相關(guān)部門(mén)。開(kāi)發(fā)商作為商業(yè)人，他們的最終目的是為了獲取高額利潤(rùn)，而政府所追求的則是公平合理的社會(huì)居住狀況。正因?yàn)檎烷_(kāi)發(fā)商追求目的的不同，導(dǎo)致制度在具體實(shí)施過(guò)程中存在較大的偏離，加之我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)尚不完善，直接導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房資源不能合理、有效分配。

2　我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與銷(xiāo)售過(guò)程中所存在的問(wèn)題

最終承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)任務(wù)的開(kāi)發(fā)商，是政府在招投標(biāo)活動(dòng)中擇優(yōu)產(chǎn)生的，政府通過(guò)給予開(kāi)發(fā)商一定的補(bǔ)貼，如劃撥土地、稅費(fèi)減征等措施，來(lái)降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商在要求的利潤(rùn)空間內(nèi)制定銷(xiāo)售價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房的具體建設(shè)及銷(xiāo)售過(guò)程中，政府無(wú)法直接進(jìn)行過(guò)程監(jiān)管和過(guò)程控制，部分不良開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，通過(guò)提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、增建商品房數(shù)量、抬升單價(jià)、改變房屋性質(zhì)等違法行為來(lái)欺瞞監(jiān)管部門(mén)。此外，還有開(kāi)發(fā)商利用建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的地皮，轉(zhuǎn)而建起了商品房甚至別墅，致使真正的實(shí)惠被開(kāi)發(fā)商隱性吞掉。所以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房旨在幫助中低收入者，而具體操作中更多則是服務(wù)了中高層收入群體。

3　我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)控方面所存在的問(wèn)題

國(guó)家為經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)和建設(shè)所提供的諸多優(yōu)惠政策和政府監(jiān)管上存在的漏洞，為開(kāi)發(fā)商的尋租活動(dòng)提供了溫床。除此之外，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房物美價(jià)廉的特性，誘使許多高收入者也將其看作難得的“便宜”，通過(guò)各種違規(guī)行為競(jìng)相爭(zhēng)奪。正因如此，對(duì)于擁有審核開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、分配經(jīng)濟(jì)適用房等權(quán)力的政府相關(guān)部門(mén)，便成為了不良爭(zhēng)奪者的敲門(mén)磚。其次，在部分經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，為了照顧開(kāi)發(fā)商的利益所導(dǎo)致的諸多規(guī)劃上的浪費(fèi)，也帶給消費(fèi)者和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)許多潛在的損失［1］。

保障人民的居住權(quán)是政府義不容辭的責(zé)任與義務(wù)，住房問(wèn)題的徹底解決是一個(gè)需要不斷修正的過(guò)程，因此我們不能因?yàn)槟壳按嬖诘闹T多問(wèn)題和弊端止步不前。下文將根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行中存在的問(wèn)題，分析提出相關(guān)改進(jìn)建議和完善策略。

3.1政府作為經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)施主體

政府理應(yīng)作為經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行管理的調(diào)控者，擔(dān)起保持社會(huì)安定、維護(hù)低收入人群根本利益的重任。目前我國(guó)各地做法各異，普遍做法是設(shè)立一個(gè)掛靠在政府部門(mén)的經(jīng)濟(jì)適用房管理中心，該中心一般都無(wú)法有效行使管控職能。因此，建議政府單獨(dú)設(shè)立管理局，這樣既不受制于其他各部門(mén)，又可有效的行使管理職權(quán)。另外，為了減少開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售過(guò)程中的“尋租”行為，政府可以考慮收回經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售權(quán)限，即由人民政府限定售價(jià)，政府直接向符合購(gòu)房條件的家庭出售經(jīng)濟(jì)適用房。

3.2從“暗補(bǔ)補(bǔ)物”逐步過(guò)渡到“明補(bǔ)補(bǔ)人”

我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方式不是以現(xiàn)金的形式直接補(bǔ)貼，而是通過(guò)減免或降低土地費(fèi)用、稅費(fèi)等方式間接進(jìn)行補(bǔ)貼，此種方式可被稱(chēng)為 “暗補(bǔ)補(bǔ)物”。該方式不能直接惠及被保障者，而是通過(guò)可能出現(xiàn)紕漏的種種隱性方式進(jìn)行傳遞，因此相較而言，“明補(bǔ)補(bǔ)人”是一種更行之有效的方式，由政府直接公開(kāi)發(fā)放補(bǔ)貼給接受對(duì)象。由此認(rèn)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的補(bǔ)貼方式應(yīng)從“暗補(bǔ)補(bǔ)物"逐步過(guò)渡到“明補(bǔ)補(bǔ)人”。但需要特別注意的是，“補(bǔ)人”方式的實(shí)施，必須要建立起一套購(gòu)房者明確的收入及信用資料，就現(xiàn)狀而言我國(guó)收錄的信息是不全面不具體的，所以這種方式的轉(zhuǎn)變將是一個(gè)努力和逐步過(guò)渡的過(guò)程。

3.3突出其保障性、嚴(yán)格界定享受經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象

經(jīng)濟(jì)適用房制度自實(shí)施以來(lái)，一直定位為保障性商品房，這樣的定位本身就存在諸多問(wèn)題。另外經(jīng)濟(jì)適用房制度的初衷是為了保障中低收入家庭的住房問(wèn)題，依據(jù)我國(guó)國(guó)情，約70%的人群都應(yīng)受到保障，這意味著經(jīng)濟(jì)適用房已成為了大眾化的社會(huì)福利。因此我們?cè)诘?jīng)濟(jì)適用房商品性、突出其保障性的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國(guó)的具體財(cái)力國(guó)力，有必要的縮小經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍，適當(dāng)調(diào)整我國(guó)住房保障體系，僅為低收入群體提供直接保障，其他群體可以給予其他政策優(yōu)惠鼓勵(lì)其購(gòu)買(mǎi)商品房。另外經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也要與低收入家庭承受能力相匹配，要嚴(yán)格按照最新的制度和管理辦法執(zhí)行，并加強(qiáng)政府相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管和懲罰力度。

3.4圍繞低收入家庭可承受單價(jià)波動(dòng)

現(xiàn)行的制度規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格由開(kāi)發(fā)商依據(jù)建設(shè)成本，限定的利潤(rùn)計(jì)算核定。從理論上講，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售單價(jià)與同地段、同檔次的商品房相比，應(yīng)該要低15%～30%，但實(shí)際上卻相差無(wú)幾，低收入家庭仍然無(wú)法承受，由此可見(jiàn)該定價(jià)方式存在一定的弊端和缺陷。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)不能僅考慮開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，更要考慮低收入被保障者的承受能力，否則也就違背了經(jīng)濟(jì)適用房制度的初衷。因此設(shè)想政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)及被保障者的實(shí)際收入情況，確定一個(gè)低收入人群可承受的購(gòu)房單價(jià)，然后政府以該單價(jià)僅售房給被保障人群，此種方法稱(chēng)之為“單價(jià)波動(dòng)法”。經(jīng)濟(jì)適用房在銷(xiāo)售時(shí)，可在產(chǎn)權(quán)證上記錄實(shí)際價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格兩種價(jià)格（市場(chǎng)價(jià)格是指同地段、同檔次的商品房的售價(jià)），政府和個(gè)人據(jù)此確定各自的所有權(quán)比例。如某被保障者購(gòu)買(mǎi)了一套70m2的經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)際的購(gòu)房單價(jià)為2400元/m2，而同地段商品房的市場(chǎng)價(jià)格為3200元/m2，則產(chǎn)權(quán)證上同時(shí)記錄有市場(chǎng)價(jià)格3200元/m2，實(shí)際購(gòu)價(jià)2400元/m2，購(gòu)買(mǎi)者和政府的所有權(quán)比例為2400÷（3200-2400）=3∶1，即日后若購(gòu)買(mǎi)者出售該經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該向政府上交25%的收益。

3.5完善和發(fā)展政策性住房金融

住房問(wèn)題的解決離不開(kāi)金融的支持，目前我國(guó)政策性住房金融較發(fā)達(dá)國(guó)家而言發(fā)展滯后，除住房公積金外，尚缺乏能真正惠及低收入家庭的貸款種類(lèi)。因此本文認(rèn)為，我國(guó)需要在進(jìn)一步完善住房公積金制度的同時(shí)，努力發(fā)展多元化的政策性住房金融體系，譬如開(kāi)展住房?jī)?chǔ)蓄和政策性住房抵押貸款，建立貸款擔(dān)保機(jī)制，降低低收入居民申貸門(mén)檻等措施［2］。

3.6制定和完善相關(guān)法律法規(guī)

盡管近年來(lái)我國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的立法有所加強(qiáng)，但本質(zhì)上大多屬于行政規(guī)章，這種狀況并不利于經(jīng)濟(jì)適用房政策的實(shí)施。因此，我國(guó)應(yīng)通過(guò)立法，依靠法律手段來(lái)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)施。首先應(yīng)從國(guó)家立法的角度出發(fā)，由中央頒布住房保障法，從法律上明確管理機(jī)構(gòu)、保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、資金來(lái)源以及懲處措施等；其次各地方應(yīng)該在國(guó)家立法的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)情，制定出地方法規(guī)，在對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖脒M(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格管控經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象的進(jìn)入和退出。

［1］劉勝群，謝珊珊，肖祥顏.淺析中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策存在的問(wèn)題［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2007，（21）：259-260.

［2］蔣曉嵐，孔令剛.經(jīng)濟(jì)適用房制度主要缺陷、產(chǎn)生原因及改革取向［J］.合肥學(xué)院學(xué)報(bào)，2007，（2）：32.

F293.33