管窺房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本控制

李鴻燕

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們的生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)的開發(fā)也不斷地得到發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模也越來越大，競(jìng)爭(zhēng)也越來越大，要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)商就要想辦法控制開發(fā)成本。房地產(chǎn)的成本控制應(yīng)該貫穿于房地產(chǎn)立項(xiàng)階段直至完成階段，本文就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段的成本控制措施進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)各階段；成本控制

對(duì)開發(fā)各個(gè)階段進(jìn)行成本控制對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說是非常有必要的，首先，對(duì)開發(fā)各個(gè)階段進(jìn)行成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)商獲得盈利的保證，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的目的就是獲利，要想獲得更多大的盈利，房地產(chǎn)商就要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行控制。對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行控制也是為了確保開發(fā)的各個(gè)階段能夠順利地開展?？偠灾_展成本控制對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說是非常有必要的。

1 房地產(chǎn)立項(xiàng)階段的成本控制措施

1.1 土地成本的控制 在房地產(chǎn)建設(shè)當(dāng)中，土地的購買費(fèi)用是房地產(chǎn)建設(shè)的主要費(fèi)之一，為了更好地控制房地產(chǎn)的建設(shè)成本，在立項(xiàng)階段，房地產(chǎn)商要加強(qiáng)對(duì)土地的成本控制。首先，房地產(chǎn)商要對(duì)各地的土地進(jìn)行價(jià)格調(diào)查，由于土地市場(chǎng)上存在很大的不合理性，如果房地產(chǎn)商能夠以較低的價(jià)格獲得土地，將能有效地控制開發(fā)成本。影響土地價(jià)格的主要因素是政府，房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中應(yīng)該積極地了解當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策，努力想辦法獲得政府的支持，這樣才能降低開發(fā)成本。影響房地產(chǎn)銷售價(jià)格的因素主要有土地的成本、建設(shè)過程中的成本以及相應(yīng)的銷售財(cái)務(wù)成本等，除了土地成本不同地區(qū)的差別較大外，其他成本的差別并不大。因此要想獲得成本優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)商就要以合理的價(jià)格來購買土地。

1.2 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資源的了解，降低投入成本 在立項(xiàng)階段，為了避免一些不必要的費(fèi)用支出，房地產(chǎn)商就要加強(qiáng)項(xiàng)目資源的了解，如交通便利程度，環(huán)境因素、拆遷費(fèi)用等。如房地產(chǎn)商應(yīng)該選擇交通便利的地方來進(jìn)行開發(fā)，這樣才能確保樓盤的銷售量。其次，在選址的時(shí)候，要注意周圍的環(huán)境，如果周圍地區(qū)存在一些污染較大的工業(yè)，是會(huì)對(duì)銷售量產(chǎn)生較大的影響的。除此之外，房地產(chǎn)商還要考慮要拆遷費(fèi)用，如果所選的地方是舊城區(qū)，就會(huì)需要對(duì)建筑物進(jìn)行拆除，在建筑物拆除的過程中會(huì)遇到很多不可預(yù)測(cè)的因素，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)行產(chǎn)生因素。在進(jìn)行項(xiàng)目選址的時(shí)候，房地產(chǎn)商一定要對(duì)多個(gè)因素進(jìn)行全面綜合的考慮，這樣才能有效地控制開發(fā)成本。

1.3 加強(qiáng)對(duì)施工材料價(jià)格的了解，有效控制成本 影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要費(fèi)用就是施工材料的價(jià)格，施工材料的價(jià)格并不是一成不變，在立項(xiàng)的時(shí)候，房地產(chǎn)商就要對(duì)施工材料市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，在施工材料最低或者最合理的時(shí)候購進(jìn)材料，這樣才能有效地控制開發(fā)成本。

2 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

2.1 開展設(shè)計(jì)投標(biāo)，加強(qiáng)成本控制 在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)商可以通過開展設(shè)計(jì)投標(biāo)，進(jìn)而加強(qiáng)對(duì)開發(fā)成本的控制。通過開展設(shè)計(jì)投標(biāo)，可以增加設(shè)計(jì)階段各個(gè)設(shè)計(jì)單位之間的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)商可以以最優(yōu)的價(jià)格來獲得最合理的設(shè)計(jì)單位，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)費(fèi)用最優(yōu)化。而且通過設(shè)計(jì)投標(biāo)，房地產(chǎn)商還能對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，實(shí)現(xiàn)價(jià)格與質(zhì)量的最優(yōu)化，進(jìn)而控制開發(fā)成本。

2.2 實(shí)行限額設(shè)計(jì)管理 為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本控制，在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)商可以通過實(shí)行限額設(shè)計(jì)管理，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)成本的管理。在選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)單位后，房地產(chǎn)商可以結(jié)合企業(yè)的投資費(fèi)用來對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)計(jì)投資，然后按照預(yù)計(jì)的投資設(shè)計(jì)費(fèi)用來控制設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用。在確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，設(shè)計(jì)單位要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)商的預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)費(fèi)用來進(jìn)行相關(guān)的設(shè)計(jì)，并且確保施工圖的合理性，確保房地產(chǎn)的投資費(fèi)用不超預(yù)算。實(shí)行限額設(shè)計(jì)管理，并不是縮小對(duì)設(shè)計(jì)階段的資金投入，而是實(shí)現(xiàn)投資與設(shè)計(jì)質(zhì)量之間的最優(yōu)化，降低開發(fā)成本。

2.3 選擇最優(yōu)方案 在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)商應(yīng)該結(jié)合各種因素來選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，并且房地產(chǎn)商要結(jié)合當(dāng)?shù)氐男枨蠛蛯?shí)際條件來選擇經(jīng)濟(jì)合理化、功能完善化的設(shè)計(jì)方案，進(jìn)而加強(qiáng)對(duì)人們的吸引力，提高銷售量。例如，在設(shè)計(jì)的時(shí)候，房地產(chǎn)商可以要求設(shè)計(jì)單位結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r來設(shè)計(jì)最合理的戶型布局、戶型的大少、樓盤的外觀等，在吸引當(dāng)?shù)厝藗兣d趣的前提下將設(shè)計(jì)費(fèi)用控制在預(yù)算范圍之內(nèi)。因此，要有效地控制開發(fā)成本，房地產(chǎn)商就要努力選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。

3 房地產(chǎn)施工階段的成本控制措施

3.1 加強(qiáng)各個(gè)部門之間的溝通，有效地控制施工成本 房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)成立多個(gè)部門，每個(gè)部門之間要加強(qiáng)相互溝通，特別是與成本控制部門的溝通，這樣才能有效地控制開發(fā)成本。例如，材料采購部門要加強(qiáng)對(duì)成本控制部門的溝通，在發(fā)現(xiàn)某材料價(jià)格上升或者是下降時(shí)要及時(shí)地與成本控制部門，在材料價(jià)格下降的時(shí)候多購進(jìn)材料，在材料價(jià)格上升的時(shí)候少購進(jìn)材料，進(jìn)而加強(qiáng)對(duì)施工成本的控制。除此之外，施工部門也要加強(qiáng)與成本控制部門的交流，這樣成本控制部門才能及時(shí)地了解在施工過程中的施工問題，才能及時(shí)地制定應(yīng)變措施，有效地控制施工成本。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中部門之間要相互聯(lián)系，各個(gè)部門要及時(shí)地進(jìn)行溝通交流，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)成本的控制。

3.2 優(yōu)化施工方案，降低施工成本 影響房地產(chǎn)施工費(fèi)用的因素主要是施工方案，施工方案的合理性對(duì)施工成本有著重要的影響，如果所選擇的施工方案不夠合理，不僅會(huì)影響到施工進(jìn)度，也會(huì)增大施工成本。故此，在制定施工方案的時(shí)候，施工單位一定要與各個(gè)單位進(jìn)行溝通，對(duì)施工方案中不合理的地方進(jìn)行完善，確保施工方案的合理性。例如，在進(jìn)行樁基礎(chǔ)的施工時(shí)，由于打樁需要大量的水，因此在進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工的時(shí)候應(yīng)該選擇合適的水源，進(jìn)而降低水的運(yùn)輸費(fèi)用，有效地控制施工成本。在施工過程中，施工人員應(yīng)該嚴(yán)格按照通過的施工方案來進(jìn)行施工，切勿擅自更改施工方案，建設(shè)單位和監(jiān)理單位也要做好相應(yīng)的監(jiān)督工作，確保施工人員嚴(yán)格按照施工方案進(jìn)行施工，避免不必要的施工費(fèi)用支出。

綜上所述，從立項(xiàng)階段到設(shè)計(jì)階段，再到施工階段，房地產(chǎn)開發(fā)商都要進(jìn)行合理的成本控制，這樣才能更好地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行有效的控制，才能獲得開發(fā)成本的優(yōu)勢(shì)，獲得更多的盈利。

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