房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制探討

□文/羅倩（西京學(xué)院會計(jì)學(xué)院　陜西·西安）

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制探討

□文/羅倩
（西京學(xué)院會計(jì)學(xué)院陜西·西安）

［提要］國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越好經(jīng)濟(jì)增長得就越快，這種變化對人們生活的提高意義重大。如果房地產(chǎn)企業(yè)波動幅度大以及投資失控，不僅會影響企業(yè)發(fā)展，同時(shí)也會影響其他產(chǎn)業(yè)，使資源進(jìn)一步短缺，國民經(jīng)濟(jì)不平穩(wěn)，進(jìn)而造成社會不穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

收錄日期:2015年11月17日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本現(xiàn)狀

自從改革開放以來，房地產(chǎn)企業(yè)在市場中所占比例逐漸加大，發(fā)展也越來越受重視。通過全國人民不懈的努力及國家一系列政策的頒布，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)步十分大，同時(shí)也取得了一定的成就，但其中的一些問題也慢慢顯現(xiàn)出來。我國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對其他行業(yè)的發(fā)展也是非常重要的，我國資產(chǎn)中的大部分固定資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)投資的總額，對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)而言十分重要，所以房地產(chǎn)行業(yè)是我國主要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。

偏低的集中程度依然存在于我國的房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)前，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏資金、整體規(guī)模不大，并且大多數(shù)資金都是從銀行取得的，這樣會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠及時(shí)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)，但是東部沿海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要比西部地區(qū)的發(fā)展快得多。除此之外，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲，各項(xiàng)政策相應(yīng)而出。隨著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到很大的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因分析

1、對資金的預(yù)算管理認(rèn)識不足。在預(yù)先分析房地產(chǎn)企業(yè)資金時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)注意關(guān)于資金結(jié)構(gòu)的一系列問題，以防對房地產(chǎn)企業(yè)造成很大的浪費(fèi)。僅從本部門出發(fā)，會造成公司其他部門和財(cái)務(wù)資金之間缺乏相關(guān)的聯(lián)系，由于各部門都是按照國家要求進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，但是缺乏實(shí)踐性，制定出的方案也不一定切合實(shí)際，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，而且會造成資金預(yù)算上的不同，進(jìn)而使成本費(fèi)用受影響。沒有做到成本費(fèi)用上的成本和損耗的最低化，而且并沒有達(dá)到費(fèi)用上的減少，使資金運(yùn)轉(zhuǎn)比較困難，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作有困難。

2、財(cái)務(wù)控制機(jī)制缺乏。房地產(chǎn)企業(yè)在作出決策后，受年度利潤規(guī)劃的影響，會使企業(yè)財(cái)務(wù)控制機(jī)制不足。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該總的制定一些指標(biāo)，包括全年銷售收入、成本費(fèi)用、目標(biāo)利潤等，因?yàn)槠髽I(yè)事前和事中不好進(jìn)行控制；其次，房地產(chǎn)企業(yè)沒有很好地對資金實(shí)行控制，進(jìn)而使企業(yè)資金使用受影響。因此，會使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)資金沒有更好地被使用，進(jìn)而影響企業(yè)發(fā)展；最后，企業(yè)應(yīng)實(shí)施多元化的管理，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)相比于其他企業(yè)更具優(yōu)勢，但是如果實(shí)施了多元化的管理，卻沒有使自己的優(yōu)點(diǎn)展現(xiàn)出來，投資方面也缺乏控制，各產(chǎn)品之間也各不相同，從而使房地產(chǎn)企業(yè)缺乏調(diào)控力，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷縮小。

3、轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目現(xiàn)象日益突出。自2008年以來，土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的趨勢在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中越來越受重視，使房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)問題日益嚴(yán)重。普通民眾為了使自己擁有的資金保值增值，便將大量的資金送入了房地產(chǎn)行業(yè)，從而抬高了商品房的價(jià)格。比如，北京產(chǎn)權(quán)交易中土地交易量大大增長，房地產(chǎn)項(xiàng)目在交易所掛牌的用地分散在全國的各個(gè)地方。不過轉(zhuǎn)讓那么多的二手土地掛牌，北京產(chǎn)權(quán)交易所還是頭一次出現(xiàn)這種現(xiàn)象。由于資金不足，很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商，尤其是以前以高價(jià)買房的較小開發(fā)商都想要把房拍賣出去。

4、房地產(chǎn)企業(yè)管理層風(fēng)險(xiǎn)意識不足。我國房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，大多數(shù)管理人員認(rèn)為，我們國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)，我國不可能會出現(xiàn)像美國次貸危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)那樣，中國政府不允許房地產(chǎn)行業(yè)輕易破產(chǎn)，因此很多的房地產(chǎn)企業(yè)的公司的老板和職業(yè)經(jīng)理人對于風(fēng)險(xiǎn)管理做決定只是流于形式。決策的失誤是因?yàn)槠髽I(yè)對整個(gè)項(xiàng)目沒有正確的認(rèn)識，而且這種現(xiàn)象的存在與大多數(shù)的企業(yè)相關(guān)，信息不對稱的情況在市場中存在，同時(shí)企業(yè)管理者的主觀性也很強(qiáng)，就會對房地產(chǎn)企業(yè)的籌資以及投資整體的規(guī)劃發(fā)生了嚴(yán)重的偏差，最后就會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的財(cái)務(wù)危機(jī)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1、拓寬籌資渠道，加強(qiáng)融資能力。如今，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地發(fā)展，使企業(yè)獲得最大的利益，其渠道并不是僅有一條籌資。目前，國家宏觀調(diào)控的政策顯示，高達(dá)超過70％的債務(wù)融資比例普遍存在于我國房地產(chǎn)企業(yè)，這雖然可以在一定程度上控制稅收，但也會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的破產(chǎn)危機(jī)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬企業(yè)的融資渠道、確定房地產(chǎn)企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)，形成多元化的融資方式成為一種必然趨勢。一些新興的籌資方式應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中給予考慮，這可能會有一些超出想象的效果產(chǎn)生。作為新型的融資渠道進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)包括投資信托和典當(dāng)融資，在資金籌集的過程中，企業(yè)的籌資渠道不局限于一種，從而更加有效解決中小房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款的問題。

2、建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)重視籌資方式，使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。而不是只根據(jù)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境選擇適合自身的籌資方式。科學(xué)、合理籌劃債務(wù)問題和權(quán)益問題，使房地產(chǎn)企業(yè)具有最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，增加房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值。主要手段包括:一是出發(fā)點(diǎn)是企業(yè)的投資回報(bào)率以及以后發(fā)展的前景，使融資決策機(jī)制更加科學(xué)。確定債務(wù)和權(quán)益的比例，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和融資環(huán)境等，確定的資本結(jié)構(gòu)包括企業(yè)資金、銀行貸款和預(yù)售資金，以此使企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿更加平衡；二是短期和長期負(fù)債的分配更合理，使企業(yè)有能力償還短期到期的負(fù)債，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際的發(fā)展能力，用長期負(fù)債來承擔(dān)適度的資本成本，以滿足房地產(chǎn)公司對資金的需求。

3、企業(yè)應(yīng)提高自身的納稅籌劃水平。企業(yè)的財(cái)務(wù)部門，在不違背國家制定的納稅籌劃原則的基礎(chǔ)上，應(yīng)該不斷地提高企業(yè)的納稅籌劃水平，并在稅法及相關(guān)法律允許的條件下，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，合理地、適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，很大程度上減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小以及利潤最大化的目標(biāo)，這不僅對國家有益處，對房地產(chǎn)企業(yè)的收益也影響重大。經(jīng)過科學(xué)地分析和預(yù)測，細(xì)致的資金預(yù)算計(jì)劃應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中制定，對企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有非常重要的意義。因此，納稅籌劃水平應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中提高，進(jìn)而更進(jìn)一步的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的研究，提高預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)的能力。市場供需情況是投資項(xiàng)目研究可行性的出發(fā)點(diǎn)，主要在于對市場的了解及合理的開發(fā)。要開發(fā)投資應(yīng)首先考慮到消費(fèi)者想要購買什么，對市場環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)查，減少做出不當(dāng)判斷的可能性，不依靠自己的主觀意見；確定投資項(xiàng)目后，通過科學(xué)的方法和手段確定如何實(shí)施以取得企業(yè)最大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還要使建設(shè)周期達(dá)到最小，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度加快。還應(yīng)在整個(gè)研究過程中注意本地政府城鄉(xiāng)的發(fā)展規(guī)劃以及影響周邊發(fā)展的各項(xiàng)環(huán)境等。開發(fā)項(xiàng)目可行性的明確，充分研究了在未來帶給房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期收益與損失，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測能力能夠提高，把風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失降到最低點(diǎn)，甚至規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

主要參考文獻(xiàn):

［1］王東.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究［D］.西安:西安建筑科技大學(xué)，2011.

［2］張?zhí)锾?我國上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究［D］.青島:山東財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.

中圖分類號:F275

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A