我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化探討

□文/何奇奇（西京學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院　陜西·西安）

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我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化探討

□文/何奇奇
（西京學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院陜西·西安）

［提要］目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅僅對(duì)國(guó)家的總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有深遠(yuǎn)影響，也對(duì)其他相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)起著至關(guān)重要的作用，但隨之也出現(xiàn)了較多的問(wèn)題，迫切需要做好優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；資本結(jié)構(gòu)；資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化

收錄日期:2015年11月14日

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)總體合理。房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債要高于短期負(fù)債，但長(zhǎng)期負(fù)債整體偏低。與其他行業(yè)相比較，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求量較大，且投資回收期相對(duì)來(lái)說(shuō)時(shí)間較長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期固定資產(chǎn)類投資的資金要依靠于長(zhǎng)期借款或股東資本投入，而短時(shí)間內(nèi)的日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)資金可以依靠短期借款來(lái)支持。在企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，當(dāng)負(fù)債類資產(chǎn)高于所有者權(quán)益類資產(chǎn)時(shí)，也就是說(shuō)當(dāng)負(fù)債類資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重超過(guò)50％時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，對(duì)負(fù)債融資的依賴度過(guò)大，而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀即是如此。依靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，而且存在長(zhǎng)期負(fù)債偏低的現(xiàn)象，即在負(fù)債類資產(chǎn)中，中短期負(fù)債所形成的資產(chǎn)所占比重很大。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)所承擔(dān)的債務(wù)及償還本息的壓力是相當(dāng)大的，使得行業(yè)的整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。高風(fēng)險(xiǎn)的資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)，它的資本結(jié)構(gòu)和資金來(lái)源會(huì)對(duì)其穩(wěn)健增長(zhǎng)和長(zhǎng)期健康繁榮前景造成很不利的影響因素，甚至制約其進(jìn)一步發(fā)展。該行業(yè)自身特有的資本結(jié)構(gòu)是由其特殊的背景所導(dǎo)致的。房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收期相對(duì)過(guò)長(zhǎng)，且資金量投入巨大。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題

（一）資產(chǎn)負(fù)債率較高。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)形成與企業(yè)所采用的各種融資方式籌資的來(lái)源息息相關(guān)，各種不同的融資渠道看似多元復(fù)雜，總結(jié)分析來(lái)看不外乎兩種籌資渠道:一是負(fù)債籌資；二是權(quán)益籌資，且兩種籌資方式導(dǎo)致了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)包括了債務(wù)資本以及權(quán)益資本。負(fù)債資本的比例問(wèn)題就是指資本結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，也就是負(fù)債在企業(yè)資本中所占的比例。

年終時(shí)，公司負(fù)債的總額和資產(chǎn)總額之間的比率就是資產(chǎn)負(fù)債率。體現(xiàn)出了公司負(fù)債籌資在總資產(chǎn)中的比例，這是對(duì)其資本結(jié)構(gòu)的最簡(jiǎn)單描述。該比例從一個(gè)很重要的方面揭示了企業(yè)所有者運(yùn)用投入的資金或股本所吸引的債務(wù)資金量和水平，從而使得對(duì)企業(yè)發(fā)放貸款和債務(wù)的債權(quán)人對(duì)所放貸的資金的安全性、可回收性等指標(biāo)有了考量的指標(biāo)基礎(chǔ)。

（二）融資結(jié)構(gòu)不合理?；趯?duì)我國(guó)近幾年的房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展趨勢(shì)分析以及其所依靠的資金籌措渠道分析來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商資金來(lái)源大多依靠外部資金的引入。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量巨大，企業(yè)資金回收期長(zhǎng)。大量的資金需求使得房地產(chǎn)企業(yè)依靠自身的內(nèi)部資金積累是很難做到的，房地產(chǎn)商基本上依靠外部融資來(lái)滿足項(xiàng)目對(duì)資金的需求。外部融資的債務(wù)性，使得企業(yè)合理地享受到了債務(wù)利息成本稅前利潤(rùn)可抵扣的稅收政策效應(yīng)，發(fā)揮了財(cái)務(wù)杠桿的有效作用。

（三）債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。從過(guò)去的研究中發(fā)現(xiàn)，最合適的是使短期負(fù)債的比例占總債務(wù)的一半，但若以融資方式的角度，較多的行業(yè)內(nèi)企業(yè)更愿意通過(guò)短期貸款來(lái)獲得資金，因?yàn)榕c長(zhǎng)期借款相比，短期借款的利息成本相比較要低些，對(duì)于融資資金量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，或多或少能減少融資的成本，但這一看似近乎理性的融資選擇也不外乎是飲鴆止渴，會(huì)讓企業(yè)在近期或短期內(nèi)面臨著很大的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)和壓力，而企業(yè)在短期內(nèi)又無(wú)效益回收，很難滿足債務(wù)償還要求。債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理體現(xiàn)在:第一，債務(wù)中以短期負(fù)債為主。但實(shí)際情況是，多數(shù)高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于短期負(fù)債；第二，債務(wù)中債券融資比例??；第三，長(zhǎng)期負(fù)債比例過(guò)低。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)增長(zhǎng)受限。利潤(rùn)的最大化以及長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)，是作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本目標(biāo)，不過(guò)對(duì)于市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)、銷售增長(zhǎng)、資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)、企業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)等，僅僅只是使利潤(rùn)增長(zhǎng)的途徑與手段，具有價(jià)值的情況，只能是其對(duì)避免企業(yè)利潤(rùn)的減少或企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)；若未能做出貢獻(xiàn)，而且有反作用，那么這些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)手段也將被企業(yè)所有者和管理者所擯棄。如何判斷企業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)，可以從縱向或者橫向兩個(gè)維度進(jìn)行研究比較。首先，從縱向角度進(jìn)行比較主要是指將企業(yè)目前的利潤(rùn)增長(zhǎng)情況與過(guò)去某一時(shí)間段內(nèi)企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)情況進(jìn)行比較和分析。但該縱向指標(biāo)的使用也應(yīng)靈活掌握，不能照搬照套。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策

（一）擴(kuò)展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)要快速健康發(fā)展就要拋棄原有的傳統(tǒng)單一的融資模式，通過(guò)擴(kuò)大融資渠道的方式來(lái)解決好融資困難以及直接融資不足的窘境，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用合資、聯(lián)營(yíng)、合作等多種形式將資金引入，大膽嘗試爭(zhēng)取海外的投資資金以及當(dāng)作房產(chǎn)投資的信托資金，給企業(yè)注入資本活力。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)就需要擴(kuò)大融資的渠道，積累大量的資金投入其中，如果僅僅通過(guò)外源融資，不利于提高企業(yè)的資金積累能力，后續(xù)發(fā)展也要受到阻礙，增加資金鏈的壓力，很容易使企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)。

（二）大力發(fā)展債券市場(chǎng)，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。企業(yè)債券融資雖然是企業(yè)獲得融資的重要方式之一，中國(guó)的債券市場(chǎng)與股票市場(chǎng)相比規(guī)模明顯偏小，這使得中國(guó)的企業(yè)更傾向于銀行貸款融資、發(fā)行股票，這在一定程度上限制了上市企業(yè)的融資需求，不利于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。對(duì)債券市場(chǎng)的發(fā)展使得資本結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化、資本市場(chǎng)得以健全有很大作用。發(fā)展債劵市場(chǎng)著重關(guān)注:第一，減少政府行政干預(yù)債券市場(chǎng)；第二，簡(jiǎn)化債券發(fā)行程序，降低發(fā)行限制條件；第三，規(guī)范債券交易市場(chǎng)，大力發(fā)展債券流通市場(chǎng)；第四，市場(chǎng)約束機(jī)制，讓市場(chǎng)參與者擁有相應(yīng)的權(quán)利與明確其義務(wù)；第五，適當(dāng)?shù)陌l(fā)行可轉(zhuǎn)換企業(yè)債券，增加債券的類別。

（三）提高長(zhǎng)期負(fù)債比例。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)存在長(zhǎng)期負(fù)債所占比例小、中短期負(fù)債所占比例大的現(xiàn)象。所以可以通過(guò)合理配置長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的比例來(lái)完成優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上一直比較刻板單一，使得長(zhǎng)期融資的比例過(guò)小。能夠發(fā)行股票的企業(yè)屬于少數(shù)，在房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，這些企業(yè)再融資能力差，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)依靠的仍然是銀行貸款和自有資金兩個(gè)方面。企業(yè)內(nèi)部資金中預(yù)收款、定金等這些資金中相當(dāng)一部分也是通過(guò)銀行貸款，企業(yè)在發(fā)展中對(duì)于銀行的依賴性太強(qiáng)，然而銀行提供的資金絕大多數(shù)都屬于中短期貸款，企業(yè)發(fā)展受限。企業(yè)能夠得到長(zhǎng)期資本的途徑不多，長(zhǎng)期融資數(shù)量有限。

（四）擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小，這樣類型的企業(yè)具有高負(fù)債率和單一融資渠道的特點(diǎn)，在控制風(fēng)險(xiǎn)以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上都存在一定的困難，要想取得足夠的直接融資資金困難較大。在企業(yè)中，規(guī)模越大越容易融資，融資渠道也比較多元化，獲得資金就相對(duì)容易，財(cái)務(wù)壓力較小，能夠很好的開(kāi)展工作，反之亦然。小規(guī)模的企業(yè)不僅在資質(zhì)以及實(shí)力上達(dá)到行業(yè)要求要很費(fèi)一番力氣，而且進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)還會(huì)遇到多方的困難阻礙。所以，企業(yè)要想得到機(jī)遇來(lái)發(fā)展，就要下大力氣將企業(yè)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大。

主要參考文獻(xiàn):

［1］王樂(lè)樂(lè).房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿與融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究［D］.重慶大學(xué)，2012.

［2］李愛(ài)華.基于財(cái)務(wù)權(quán)變理論的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化［J］.財(cái)會(huì)通訊，2014.

中圖分類號(hào):F293. 3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A