我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

彭　勇，盛寶柱

（安徽建筑大學(xué)，安徽合肥230601）

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我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

彭勇，盛寶柱

（安徽建筑大學(xué)，安徽合肥230601）

摘要：近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)工作，是我國(guó)城市化進(jìn)程的最大推動(dòng)力。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還存在一些問(wèn)題，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有制定出完善的市場(chǎng)決策機(jī)制，一些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中出現(xiàn)嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象，不能將環(huán)保原則貫徹到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，房?jī)r(jià)上漲較快等，這些問(wèn)題都影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，如果公司不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，就會(huì)面臨生存的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)公司要想得到可持續(xù)發(fā)展，就要對(duì)自身的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，采取有效措施對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行控制，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)發(fā)展；現(xiàn)狀；策略

目前，我國(guó)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下出現(xiàn)一些影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，尋找出有效的改善策略，使其發(fā)展更加規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)要想適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，就要利用各種手段，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的方向。要將資金的利用率進(jìn)行有效提高，強(qiáng)力的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行改革，分析出房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)等，只有做到這些房地產(chǎn)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的可持續(xù)發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大的力量。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）沒(méi)有完善的決策機(jī)制

目前，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，都沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，在對(duì)項(xiàng)目的可行性沒(méi)有充分了解的前提下，就擅自進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這樣就無(wú)法確定項(xiàng)目可行性報(bào)告的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，使投資公司無(wú)法及時(shí)的做出決策，即使投資公司將可行性報(bào)告利用在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，最終還會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)研的問(wèn)題，出現(xiàn)決策效率低的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)進(jìn)度。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有監(jiān)理完善的決策機(jī)制，決策的過(guò)程不科學(xué)，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，為項(xiàng)目銷售埋下隱患。歸根結(jié)底，這些問(wèn)題是從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始出現(xiàn)的，可以說(shuō)是自身原有的問(wèn)題，會(huì)使開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重?fù)p失。

（二）房地產(chǎn)和金融體系不能協(xié)調(diào)發(fā)展

我國(guó)金融方面的體系建設(shè)比其他國(guó)家晚，歷經(jīng)十幾年終于構(gòu)建出基本制度，而且規(guī)模較大，發(fā)展趨勢(shì)非?？捎^。但是，其中還存在危及房地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題，這些問(wèn)題包括：房地產(chǎn)的信貸結(jié)構(gòu)不完善。我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)貸款都是用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，住房消費(fèi)貸款占有很小的比例，且兩者之間相差很多，難以達(dá)到平衡狀態(tài)；一些房地產(chǎn)貸款并沒(méi)有長(zhǎng)期的資金來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，不能及時(shí)的對(duì)其進(jìn)行處理；一些住房公積金有著繳納范圍與繳納比率大的特點(diǎn)，很容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約，導(dǎo)致資金的使用效率低。這些問(wèn)題都是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，且金融體系也沒(méi)有隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而進(jìn)步，雙方無(wú)法協(xié)調(diào)發(fā)展。

（三）商品房使用率較低

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)處于迅速發(fā)展的趨勢(shì)，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房之后，都沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，甚至長(zhǎng)期的閑置在城市中。導(dǎo)致此類問(wèn)題的根本原因包括：外部環(huán)境。開(kāi)發(fā)企業(yè)為了提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，沒(méi)有對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行了解，使得供過(guò)于求的現(xiàn)象頻繁發(fā)生；內(nèi)部問(wèn)題。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)低，所建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量無(wú)法達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)影響，損壞企業(yè)的名譽(yù)。這些問(wèn)題都是導(dǎo)致商品房閑置的原因，這樣不僅浪費(fèi)了國(guó)家的各種資源，還對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展造成影響，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定帶來(lái)威脅。

（四）商品房結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)的問(wèn)題

商品房結(jié)構(gòu)應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)房與普通房的平均分配，是符合大眾需求與市場(chǎng)需求的最佳比例。但是，目前一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，大力開(kāi)發(fā)商業(yè)房與別墅房等，這些高檔次的用房推進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲，普通人民群眾的經(jīng)濟(jì)水平無(wú)法承受這些房子的價(jià)格。由于政府及相關(guān)部門對(duì)控制房?jī)r(jià)不夠重視，也沒(méi)有制定出完善的土地機(jī)制，沒(méi)有采取有效的方法對(duì)其進(jìn)行解決，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)利用這一時(shí)機(jī)，一味的將房產(chǎn)價(jià)格抬高，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到制約。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的矛盾

（一）與土地資源供需的矛盾

一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，只注重城市土地開(kāi)發(fā)，偏遠(yuǎn)地區(qū)的開(kāi)發(fā)被視為無(wú)用功。這樣就會(huì)導(dǎo)致城市土地資源枯竭的現(xiàn)象發(fā)生，偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地資源不能得到利用，使房地產(chǎn)的發(fā)展與土地資源的供需產(chǎn)生矛盾，不能形成一個(gè)良性循環(huán)，節(jié)能技術(shù)得不到合理的利用，開(kāi)發(fā)不規(guī)劃，資源浪費(fèi)等，都是導(dǎo)致兩者之間存在矛盾的原因。

（二）房地產(chǎn)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的供需矛盾

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，沒(méi)有做好充分的調(diào)查，自身的發(fā)展與城市需求產(chǎn)生矛盾，使房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，甚至出現(xiàn)資金鏈中斷的現(xiàn)象。與此同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)將不合格的房子投入市場(chǎng)，房屋的質(zhì)量不能得到保證，銷售極為困難，再次深化了兩者之間的矛盾。

（三）與生態(tài)環(huán)境之間的矛盾

一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，為了提高自身利益，進(jìn)行大量建筑，減少了綠化的面積，進(jìn)而對(duì)生態(tài)環(huán)境造成一定的影響，出現(xiàn)破壞環(huán)境的問(wèn)題，如：降低了空氣的質(zhì)量等，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境之間產(chǎn)生矛盾，為人們的生活帶來(lái)不便。

（四）與保護(hù)文化資源之間的矛盾

一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了滿足自身土地開(kāi)發(fā)的需求，對(duì)老舊房子進(jìn)行拆遷，很容易將一些具有文化特色與歷史意義的建筑破壞。這樣就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與文化資源保護(hù)之間發(fā)生矛盾，我國(guó)各個(gè)城市的文化將會(huì)逐漸消失，最終會(huì)出現(xiàn)全國(guó)城市統(tǒng)一景象的局面，對(duì)我國(guó)特色化發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的方法

（一）加大力度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督與管理

要想使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到可持續(xù)發(fā)展，就不能缺少政府的幫助。首先，政府要將監(jiān)督管理的制度建立起來(lái)，并逐步將其完善，打擊腐敗現(xiàn)象，使不合理的收費(fèi)情況得到避免。[1]其次，政府要針對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)法組織相關(guān)人員，制定出完善法規(guī)。最后，政府要將制定的監(jiān)管制度與法律法規(guī)落實(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，利用自身的號(hào)召力要求社會(huì)各界監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使房地產(chǎn)業(yè)更加公平，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。[2]

（二）進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改革

將房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度建立起來(lái)是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)工作之一。目前一些住房的私有產(chǎn)權(quán)不夠明確，土地的使用權(quán)與土地的所有權(quán)沒(méi)有進(jìn)行分割，使房產(chǎn)權(quán)力糾紛的現(xiàn)象越來(lái)越多，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。[3]所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)權(quán)重視起來(lái)，要明確私有產(chǎn)權(quán)，將土地的使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)，以明確初始產(chǎn)權(quán)。與此同時(shí)，要對(duì)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)制定出相關(guān)規(guī)定，使房產(chǎn)交易更加安全，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。[4]

（三）金融體系的完善

上文提到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不利的影響。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)的信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將消費(fèi)信貸進(jìn)行有效提高，使其占有的比例加大、在此基礎(chǔ)上，要重視風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)來(lái)源作出調(diào)整，要對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致研究，使證券化抵押貸款得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要將自身的市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)系到一起，使房地產(chǎn)的資金來(lái)源問(wèn)題有所改善，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。[5]

（四）科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)的資金利用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想對(duì)資金進(jìn)行合理的利用，就要限制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，從政治方面對(duì)粗放型的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行改善，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以發(fā)展成為集約利用形式，尤其要注重對(duì)各種資源的利用，如：土地資源、空間資源等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施工之前，要利用專業(yè)工作人員合理的對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠與其它行業(yè)共同發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有做到這些，才能推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。[6]

（五）保護(hù)生態(tài)環(huán)境

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在生產(chǎn)過(guò)程中對(duì)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，就要在項(xiàng)目決策以前，組織專業(yè)人員形成一個(gè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)團(tuán)隊(duì)，使其可以為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供意見(jiàn)與監(jiān)督。要科學(xué)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策，為生態(tài)環(huán)境保護(hù)團(tuán)隊(duì)制定責(zé)任指標(biāo)，要求其不僅對(duì)項(xiàng)目的策劃提出意見(jiàn)，還要根據(jù)自身的責(zé)任對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤監(jiān)管，只有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程的保護(hù)，才能將企業(yè)的生態(tài)愿望得以實(shí)現(xiàn)。[7]

（六）建設(shè)和諧的居住環(huán)境

城市中的居民最重視的就是居住環(huán)境，目前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，沒(méi)有意識(shí)到居住環(huán)境對(duì)居民的重要性，不僅沒(méi)有建設(shè)出人們需要的居住環(huán)境，還對(duì)古老的文化建筑進(jìn)行拆遷，使人們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的支持越來(lái)越少。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)此問(wèn)題重視起來(lái)，在建設(shè)居民區(qū)時(shí)，要堅(jiān)持以人為本的理念，對(duì)人們的生活習(xí)慣與需求進(jìn)行了解，根據(jù)人們的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，使建設(shè)出的房屋受到人們喜愛(ài)，為居民營(yíng)造舒適的生活環(huán)境。與此同時(shí)，要尊重我國(guó)一些古老的建筑，對(duì)文化遺產(chǎn)得以保留，在保留城市文化的基礎(chǔ)上，引進(jìn)西方的設(shè)計(jì)理念，使居民環(huán)境在不是鄉(xiāng)土氣息的前提下，擁有較為時(shí)尚的現(xiàn)代特色。[8]

（七）使用新型技術(shù)

目前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施工的過(guò)程中，還在使用傳統(tǒng)的技術(shù)進(jìn)行施工，使其在施工過(guò)程中，對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重的污染。所以，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該利用新型技術(shù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工。首先，要引進(jìn)先進(jìn)的施工設(shè)備與技術(shù)，使環(huán)境闃然的問(wèn)題減少。其次，要引進(jìn)新能源，避免對(duì)單一的能源開(kāi)發(fā)造成嚴(yán)重后果。最后，要利用信息化技術(shù)與發(fā)達(dá)的交通，將城市和城市間的距離縮短，這也有利于各自的交流。只有對(duì)這些新型技術(shù)進(jìn)行合理利用，才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更好的為人民服務(wù)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到可持續(xù)發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在最近幾年的發(fā)展中，取得了優(yōu)異成果，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，占有重要的地位，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)，會(huì)影響著其他各個(gè)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)為了增強(qiáng)人民的生活質(zhì)量，也在各個(gè)方面進(jìn)行不同程度的發(fā)展，如：帶資建設(shè)等。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資也越來(lái)越多，房地產(chǎn)建設(shè)有著周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，施工技術(shù)復(fù)雜，綜合性較強(qiáng)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行分析，采取有效的措施對(duì)其進(jìn)行解決，要為了提高居民的生活水平來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，創(chuàng)建出有利于人們生活的環(huán)境，要對(duì)資金進(jìn)行合理規(guī)劃，使每一筆款項(xiàng)落到實(shí)處。積極的引進(jìn)新型工藝，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行重視，使其可以利用新型工藝節(jié)約資源，為子孫后輩留下豐厚的資源。要對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行改革，使人民在房子買賣的過(guò)程中，不再受到經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要做到這些，還要研究出更多更好的措施改善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的弊端，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展努力。

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[8]馬魁.試分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014，（26）：43-43.