我國房地產(chǎn)泡沫的成因分析

汪建順

(安徽省休寧縣房地產(chǎn)管理中心,安徽 休寧　245400)

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我國房地產(chǎn)泡沫的成因分析

汪建順

(安徽省休寧縣房地產(chǎn)管理中心,安徽 休寧245400)

摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)存在嚴(yán)重的泡沫已是不爭的事實，近日國際貨幣基金組織(IMF)的報告指出，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億 m2。西南財經(jīng)大學(xué)2014年的調(diào)研報告也指出，我國大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)，2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達22.4%，相當(dāng)于4 898萬套，遠(yuǎn)高于美國、日本、歐盟等國家。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的危害是不言而喻的，房地產(chǎn)泡沫的長期存在，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對金融系統(tǒng)帶來巨大的金融風(fēng)險，也會影響市場經(jīng)濟的正常秩序。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫;房地產(chǎn)市場;政府政策措施

0引言

房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)支柱之一,與國家經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展和人民日常生活密切相關(guān)。所以,對房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的研究不僅具有理論上的探索意義,也有實踐上的指導(dǎo)價值[1]。

泡沫經(jīng)濟是指資產(chǎn)價值超越實體經(jīng)濟,宏觀經(jīng)濟狀況很容易失去可持續(xù)發(fā)展的能力。由于缺乏實體經(jīng)濟的支撐,其資產(chǎn)會像泡沫一樣極易破裂,經(jīng)濟學(xué)上稱為泡沫經(jīng)濟。泡沫經(jīng)濟發(fā)展到了一定程度,往往由于投機的市場預(yù)期導(dǎo)致資產(chǎn)價值快速下降,這就是所謂的經(jīng)濟泡沫破裂[2]。

1我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

從當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析,房地產(chǎn)投資仍處于平穩(wěn)發(fā)展趨勢,占全社會固定資產(chǎn)投資相當(dāng)大的比例。從經(jīng)濟增長的角度來看,除了2008年有小幅下降,從2004年到2010年,仍然是一個快速增長的狀態(tài),2011年,隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的頒布,數(shù)據(jù)逐漸開始下降。

從房地產(chǎn)市場銷售的角度來看,銷售量出現(xiàn)一定的波動,從2004年到2014年,銷售繼續(xù)增長,即使在2008年中期,有一個短暫下降,但從全年看,銷量仍在增加,國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,2010年全國商品房銷售面積為10.43億m2,比上年增加了10.1%,首次超過10億m2。盡管面臨著嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場問題,商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長仍達到33.2%。房地產(chǎn)銷售價格和銷售量都是不同的,雖然調(diào)控力度很大,但近年來價格將保持高位,盡管個別地區(qū)略有回落。從房地產(chǎn)市場需求看,中國城市化運動的影響以及居住在城市里的年輕人住房的主觀意志,其房地產(chǎn)剛性需求依然強勁[3]。

2我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

中國房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代,1998年全國停止福利分房后實施住房貨幣化,房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年代,在發(fā)達國家積極的財政政策沖擊下,固定資產(chǎn)投資的快速增長,房地產(chǎn)投資占GDP的比例逐漸增加。隨著經(jīng)濟水平的不斷提高,城鎮(zhèn)居民住房需求增加,房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展,近20年的時間發(fā)展取得了顯著成效，但隨之問題也逐漸顯現(xiàn)出來[4]。

2.1房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大

據(jù)資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例逐年增加。1999年，房地產(chǎn)開發(fā)投資為4 010.17億元,2004年達到1.315 825萬億元,房地產(chǎn)投資增長平均每年為1 000億元,房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。到2014年,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9.5萬億元,比上年增長9.47%。

隨著開發(fā)規(guī)模快速增長，2004年,國家住房建筑面積從1999年的5.685 8億m2上升到14.045 1億m2,增加了8.359 3億m2,平均年增長率為25%,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐漸擴大。房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)的增長率超過10%,接近30%的最高水平。

2.2地區(qū)發(fā)展不平衡

(1) 房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。對于完成房屋建筑面積,東部占據(jù)較大比例，這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高,房地產(chǎn)市場起步較早。

中部地區(qū)的增長速率基本處于領(lǐng)先水平,并顯著高于全國平均水平。隨著生活水平的提高,中部和西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例增加[3]，地區(qū)之間的差距正在逐漸縮小。

(2) 城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。隨著中國人口的不斷增長，人均建筑面積仍在增長,反映了城市居民生活水平提高,但是各個地區(qū)因為存在著差異性而略有不同。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)(24.91) >西部地區(qū)(23.25)>中部地區(qū)(22.06)。這是因為經(jīng)濟發(fā)達的東部地區(qū),房地產(chǎn)市場更加活躍,居民的可支配收入最高。雖然房地產(chǎn)開發(fā)中國西部并不完善,但是,西部人口密度小,擁有相對寬松的生存空間,中部地區(qū)人口密度大,經(jīng)濟不是很發(fā)達,所以人均住房面積最小;從經(jīng)濟增長速度觀察，西部地區(qū)(5.1%)>中部地區(qū)(4.6%)>東部地區(qū)(3.6%)[5-7]。

3房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟成因分析

3.1房地產(chǎn)的特殊性

在一定時期內(nèi)的房地產(chǎn)商品供求不平衡、推銷和合同交易成本低,這是一個泡沫載體具有的一個條件，所以容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,是泡沫的主要載體之一。

3.2土地的有限性、稀缺性

土地的自然供給是固定的，城市化過程中的城市面積可以擴展，但土地資源是稀缺有限的。在土地資源相對稀缺的中國,隨著經(jīng)濟的發(fā)展及人口的增加,人們擁有對稀缺土地需求有無限擴張的趨勢，這需要經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求和對土地的需求利潤,利潤在土地需求驅(qū)動下獲得土地權(quán)益作為盈利的手段。土地權(quán)益是一種虛擬資本,它可以反復(fù)轉(zhuǎn)讓。馬克思曾經(jīng)指出:“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現(xiàn)是虛幻的”。因此,土地資源的稀缺性以及虛擬資本會使地價脫離土地的利用而產(chǎn)生泡沫[8]。

3.3房地產(chǎn)市場的不充分性

由于房地產(chǎn)市場的信息充分、商品品質(zhì)、買賣者自由出入、交易雙方數(shù)量眾多這4個條件存在顯著差異, 因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面，所以房地產(chǎn)市場是一個準(zhǔn)市場。由于買方缺乏信息和信息的不對稱,許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進行的,通常價格成交并不反映財產(chǎn)的實際價值。

3.4房地產(chǎn)貸款傾向性

由于房地產(chǎn)具有不可移動性和保值增值性,銀行愿意為房地產(chǎn)貸款,在宏觀經(jīng)濟發(fā)展很好的情況下,政府也鼓勵投資,銀行利率就會較低。據(jù)統(tǒng)計,1992、1993年,海南房地產(chǎn)開發(fā)資金占社會固定投資的1/3。大量的資金流向房地產(chǎn)行業(yè),信貸盲目擴張和大量的短期外國投資,為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生留下了隱患。

3.5土地供應(yīng)和稅收制度的缺陷

(1) 稅費繁多,交叉重疊。當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體系的稅收繁多,有雙重征稅和納稅交叉現(xiàn)象。以稅代租、以費代稅、以費擠稅等問題嚴(yán)重,大大增加了納稅人的稅收負(fù)擔(dān)和稅收成本。這種情況不僅助長了亂收費的不良風(fēng)氣,使住房價格回升,而且削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能。

(2) 輕保有、重流轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重。保有環(huán)節(jié)包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,約占房地產(chǎn)稅總額的2%,不僅設(shè)置少、低稅率,還有很多的減免稅收的規(guī)定；而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)包含土地增值稅和其他稅等6種稅種,總體稅收負(fù)擔(dān)水平較高。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)重和容易轉(zhuǎn)嫁稅收負(fù)擔(dān),可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段的負(fù)擔(dān)稅收和政府支出是安排在公共物品的預(yù)算成本,通過轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)買家,應(yīng)由買方承擔(dān)通過一次性的購買行為負(fù)擔(dān)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收,直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格高;保有環(huán)節(jié)屬于更輕的稅收負(fù)擔(dān),會使開發(fā)商囤積土地成本和房地產(chǎn)閑置成本相對較低。目前市場上囤積現(xiàn)象越來越嚴(yán)重,大大助長了房地產(chǎn)的投機性需求。

(3) 計稅依據(jù)不科學(xué),稅率缺乏彈性，分稅制立法體制不健全 ,難以適應(yīng)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點，稅收征管輔助制度不健全,導(dǎo)致稅收流失。

我國還缺乏嚴(yán)格的財產(chǎn)登記制度,對稅收征管力度產(chǎn)生影響。同時,與房產(chǎn)稅密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅評估政策不健全,稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)、評估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要,加上稅收法律、法規(guī)不健全,由此產(chǎn)生的逃稅現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

3.6政府部門存在的問題

1993年沿海地區(qū)房地產(chǎn)很繁榮,許多公司都掛靠政府職能部門或者金融機構(gòu),其大部分資金都是從挪用公款、貸款或借款等方式獲得的,政府為了地方利益和短期利益而低價批地。可見,政府租金、尋租、腐敗和賄賂也是形成泡沫的原因之一[9]。

4房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的防范措施

(1) 強化土地資源管理,通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整,控制商品房價格的不合理上漲。

根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求,保持土地的合理供應(yīng)量和各種類型土地的供應(yīng)比例,實行土地出讓公開招標(biāo)制度,控制部分城市土地價格過高。

堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè),防止出現(xiàn)新的積壓，嚴(yán)懲無正當(dāng)理由的閑置土地和房地產(chǎn)領(lǐng)域的非法活動。

(2) 建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度,加強和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時收集、整理和分析,對市場運作做出評價和預(yù)測,定期發(fā)布市場分析報告,合理地引導(dǎo)市場,為政府宏觀決策提出合理的建議。加快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測系統(tǒng),通過土地供應(yīng)、稅務(wù)和完善售前管理措施，及時進行必要的干預(yù)和調(diào)節(jié),有效防止房地產(chǎn)泡沫的形成。

(3) 整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險。嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款條件,加強住房開發(fā)貸款管理。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象應(yīng)該是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、高信用評級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),貸款應(yīng)該主要投向適銷對路商品房開發(fā)項目,企業(yè)自有資金不應(yīng)該低于開發(fā)項目總投資的30%,總投資開發(fā)項目必須有4證，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證。

加強個人住房貸款的管理,禁止發(fā)放零首付的個人住房貸款。商業(yè)銀行個人住房抵押貸款,應(yīng)嚴(yán)格評估抵押財產(chǎn)的實際價值,辦理抵押登記手續(xù),貸款的比例和實際價值最高不得超過80%。商業(yè)銀行應(yīng)該仔細(xì)分析開發(fā)項目的有關(guān)情況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),注意防范特定風(fēng)險與時間相關(guān)的期房。

(4) 全面研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設(shè)和消費。近年來,國家推出了一系列稅收政策鼓勵住房消費,清理了一批住房建設(shè)和消費的不合理的收費,有效降低居民購買負(fù)擔(dān)，繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費力度,理順商品住宅的價格構(gòu)成,鼓勵普通住房消費[10-11]。

加強金融信貸監(jiān)管，控制投機性資本的源頭，提高金融機構(gòu)透明度，防止金融機構(gòu)的債務(wù)泡沫[12]。

5結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)被列為我國支柱產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展有深遠(yuǎn)的影響,但近年來房地產(chǎn)市場的熱度也引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的爭論,一些人認(rèn)為中國的房地產(chǎn)行業(yè)處在一個泡沫經(jīng)濟破裂的邊緣。同時,有許多人認(rèn)為只是我國房地產(chǎn)存在一些結(jié)構(gòu)性過熱,不會影響中國經(jīng)濟,尤其是大型房地產(chǎn)公司和建設(shè)部研究中心認(rèn)為中國房地產(chǎn)具有良好前景,中國的房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)上升。房地產(chǎn)泡沫的爭論已經(jīng)變得非常敏感，因此,全面研究分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀和存在的問題，具有現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

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收稿日期：2015-11-20；修改日期：2016-02-17

作者簡介：汪建順(1968-)，男，安徽休寧人，安徽省休寧縣房地產(chǎn)管理中心工程師．

中圖分類號：F293.35

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1673-5781(2016)02-0272-03