房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)泡沫成因以及策略研究

趙紅雨

摘 要：住房機(jī)制修改后，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在這幾十年內(nèi)帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛，但是也同時(shí)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。在 2003 年后，我國(guó)相關(guān)部門(mén)制定了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的措施，但從現(xiàn)實(shí)情況而言，實(shí)施的效果不佳，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)不斷擴(kuò)大，這也阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。怎樣深層次的減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的危機(jī)，也需要我國(guó)相關(guān)部門(mén)研究分析，這篇文章研究了產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的原因，提供了詳細(xì)的處理方案，希望能夠給執(zhí)政者調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提出行之有效的意見(jiàn)和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；泡沫風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)泡沫原理

專家學(xué)者也未能給房地產(chǎn)泡沫下好定義，盡管專家與政府都認(rèn)同我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，但是對(duì)于已出現(xiàn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)范圍，至今還未能形成共同的想法。依據(jù)現(xiàn)行全球統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)評(píng)估評(píng)估我國(guó)房?jī)r(jià)，當(dāng)下我國(guó)一百個(gè)中大型城市的平均房?jī)r(jià)收入比是十五，意為每個(gè)家庭工作十五年才能夠存夠錢買房子。并且例如北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都等大型城市的實(shí)際房?jī)r(jià)收入比要高于理論數(shù)據(jù)，所以可以得出結(jié)論，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)在逐漸擴(kuò)張。

二、產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的原因

當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)早已阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，但是決策者嚴(yán)厲管制房地產(chǎn)會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，但假如執(zhí)政者放任不管房地產(chǎn)的盲目發(fā)展，這又會(huì)為以后經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)更大的麻煩。產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫有許多原因， 一般有如下幾點(diǎn)：

（一）土地財(cái)政政策

由于修改了分稅制度，我國(guó)再次確定了政府的權(quán)力與責(zé)任，該政策也帶動(dòng)了地方政府管理財(cái)政的熱情和激情，但是由于責(zé)任分配未能落實(shí)到位，致使地方政府收入較少，這也達(dá)不到城市跨越式發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)。在這種情況下，地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源是地價(jià)，要解決城市建設(shè)資金問(wèn)題，政府采取增加土地價(jià)格這一方法，有些城市售出土地的收入達(dá)到財(cái)政收入的百分之六十。由國(guó)家壟斷和征收土地，這個(gè)機(jī)制使用招拍掛這個(gè)方式來(lái)提高地價(jià)，然后政府來(lái)收取的土地增值的利益。

（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳

我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的擴(kuò)張，我國(guó)的固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)時(shí)間居高不下造成許多行業(yè)都出現(xiàn)了產(chǎn)能過(guò)剩的狀況，且各行各業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，這致使制造業(yè)利益減小，許多的實(shí)體企業(yè)的利益微薄，制造業(yè)的緩慢發(fā)展導(dǎo)致資金由實(shí)體經(jīng)濟(jì)投入到房地產(chǎn)中。社會(huì)資本投資市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度不夠，房地產(chǎn)的利潤(rùn)吸引許多投資者的注意力，各行各業(yè)的資金持續(xù)注入到房地產(chǎn)行業(yè)中，，并且資金的注入又推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高利潤(rùn)讓投資者都會(huì)趨之若鶩，這也增大了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)度。

（三）政府監(jiān)管房地產(chǎn)力度不強(qiáng)

我國(guó)在兩千零三年制定房地產(chǎn)管理措施后，這代表著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)踏入到調(diào)控時(shí)代，但是監(jiān)管效果不佳，根據(jù)信息可知，房?jī)r(jià)相比政策實(shí)施前提高了十倍以上，因此有專家指出房?jī)r(jià)的提高是由于制度的影響。監(jiān)管制度并未提及房?jī)r(jià)上升的根本因素，監(jiān)管措施都控制在人們的購(gòu)房需求上，沒(méi)有提出解決方案來(lái)增加房地產(chǎn)的供給，該行為導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者錯(cuò)誤的估計(jì)房地產(chǎn)的供求狀況，誤認(rèn)為房地產(chǎn)供不應(yīng)求，同時(shí)也讓老百姓認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。在這種錯(cuò)誤觀點(diǎn)的驅(qū)使下，大多數(shù)老百姓都著手準(zhǔn)備給子女買好房子，在消耗了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力后，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的擴(kuò)大。

三、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的方案

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)具有不穩(wěn)定性，這也會(huì)給以后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)不良的影響，所以結(jié)合已有的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的案例，聯(lián)系已有國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，具體問(wèn)題具體分析，作者提供了以下解決措施。

（一）打破固有土地財(cái)政機(jī)制

由于當(dāng)下土地財(cái)政機(jī)制的缺陷導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，所以決策者一定要實(shí)行能夠打破固有土地財(cái)政機(jī)制的政策。一定要從這兩個(gè)層次入手，第一，改變已有的分稅制度，中央政府必須要承擔(dān)更多的責(zé)任，擴(kuò)大地方政府相應(yīng)的權(quán)利與責(zé)任，這就既能縮減地方政府的財(cái)政支出，解決地方政府的財(cái)政問(wèn)題。第二，就是打破由政府獨(dú)占土地供應(yīng)的機(jī)制，準(zhǔn)許農(nóng)田和集體土地在符合要求的情況下，在市場(chǎng)上自由流通，這就能改變政府單獨(dú)監(jiān)管土地的角色，這也可以調(diào)低土地價(jià)格，能夠降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性。

（二）充分刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)

現(xiàn)在我國(guó)老百姓遇到了投資渠道過(guò)窄的難題，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不暢，因此政府必須要大力增加對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，然后制定各種符合實(shí)際的措施，來(lái)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展，這樣就能夠?yàn)樯鐣?huì)存量資金給予多條增值道路。推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要方式就是促進(jìn)利率市場(chǎng)化的進(jìn)程，減少實(shí)體企業(yè)的資本流失，讓大多數(shù)微型企業(yè)解決資金問(wèn)題，也可以依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)推動(dòng)資本的自由流動(dòng)。

（三）增大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管力度

房子是商品，也是老百姓居住的場(chǎng)所，房子價(jià)格的高低和老百姓的日常生活息息相關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管的不力的狀況一定要及時(shí)解決，也急需決策者深入研究和分析。房地產(chǎn)的監(jiān)管也不是簡(jiǎn)單管理老百姓的日常需要，也要思考供給問(wèn)題，通過(guò)提高用地標(biāo)準(zhǔn)，完成供給的提高的目標(biāo)，這樣就能在一定程度上降低房?jī)r(jià)。執(zhí)政者要及時(shí)推出房產(chǎn)稅，推出房地產(chǎn)稅最主要的目標(biāo)是減少空房率，節(jié)省資源，提高持有人的成本，對(duì)于擁有的兩套以上的住房的人民群眾增收一定的房地產(chǎn)稅，這能夠減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的投機(jī)取巧的現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)：

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