解題樓市去庫存

董曉寒

6.96億平方米全國商品房待售面積。12月12日，國家統(tǒng)計局公布的這一創(chuàng)紀錄數(shù)據(jù)，將各地去庫存的壓力擺在了明面上。

兩天后，中共中央政治局經(jīng)濟工作會議召開，明確要求化解房地產(chǎn)庫存。就在一個月前的中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議上，習近平總書記提出要消化房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

12月18日至21日，中央經(jīng)濟工作會議指出，2016年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。話音剛落，已有多地政府開始出臺刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施。

庫存集中于三四線

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月，全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米（以2.4的容積率計算），全國整體庫存約為63億平方米，按照過去3年平均銷售速度來計算，需要5年時間消化。

《中國房地產(chǎn)市場2015總結(jié)與2016趨勢展望》報告顯示，2015年以來（截止到前11個月）一線城市樓市迅速回暖，供需兩旺，新房價格累計上漲15.1%，而二、三線城市累計下跌，跌幅在1%左右，三、四線城市仍然為去庫存的“重災(zāi)區(qū)”。

“經(jīng)過2015年的銷售之后，庫存水平稍有下降，但是整體還是沒有達到理想狀況。從現(xiàn)在的存量平均消化時間來看，一線城市約為9個月，二線城市約11.5個月，三線城市約為20個月。三、四線城市的壓力還是非常大的。”中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任黃瑜如是說。

黃瑜認為，三、四線城市庫存高企分為兩類，一類是長期土地供應(yīng)比較過剩，后續(xù)的需求基本飽和，加之人口增長乏力導致城市庫存壓力比較突出。而第二類是指短期庫存水平稍高，但是中長期來說，由于政策驅(qū)動和需求增長潛力，總體來說還有緩解機會。

在經(jīng)濟仍存下行壓力、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，中國指數(shù)研究院預計2016年部分城市的去庫存壓力也將持續(xù)增大。東北地區(qū)城市樓市疲軟，庫存去化壓力較大，房價存下行壓力。三線城市中，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價格存在下跌預期，部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致庫存高企，部分城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢或不及周邊城市，市場需求被周邊吸納能力較強的城市分流。

農(nóng)民工“救命”靠譜嗎

中央經(jīng)濟工作會議提出，要通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。

根據(jù)《2013年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》，中國農(nóng)民工數(shù)量達到2.69億人。80、90后的第二代農(nóng)民工已成為絕對主力，這部分20-35歲的新生代農(nóng)民工在目前的1.5億跨省流動農(nóng)民工中占80%份額，十年內(nèi)這部分群體人數(shù)將突破2億。

根據(jù)統(tǒng)計局對農(nóng)民工調(diào)查報告的公開數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。而從就業(yè)地看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)。

《中國住房發(fā)展報告2015-2016》測算稱，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。這無疑是一個天量的購房需求，然而，這尚不能解決2015年約63億平方米庫存的一半，更不用說未來5年新增的庫存量。

此外，不少業(yè)內(nèi)人士對此政策表示質(zhì)疑和擔憂，更有地產(chǎn)行業(yè)學者直接表態(tài)“鼓勵農(nóng)民進城買房或成為‘中國版次貸危機的禍根”。

“一方面，目前對進城務(wù)工的農(nóng)民工仍然缺乏政策引導與傾斜，很難令這一群體轉(zhuǎn)化為有效需求；另一方面，在產(chǎn)業(yè)配套上仍需完善，給新市民以穩(wěn)定的收入來源，這才能令其放心購房?！豹毩⒔?jīng)濟學家陳劍波表示。

事實上，農(nóng)民進城買房進行補貼在一些地方早已開始實施。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺政策，農(nóng)村居民進城購房可獲得200-300元/平米的購房補貼。不過，從這兩地的樓市成交情況來看，這一政策收效并不明顯。

“中央提出農(nóng)民工市民化與樓市去庫存掛鉤后，明年（2016年）無論是中央相關(guān)主管部門還是地方政府，都會加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房的政策支持力度。例如，住建部已經(jīng)開始研究擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，方便農(nóng)民貸款?！苯咏〗ú康囊晃幌⑷耸恐赋觥?/p>

最高一次性補貼80萬

各地政府日前紛紛出臺新政，讓“房地產(chǎn)去庫存”政策落地。安徽蕪湖推出契稅補助，在市區(qū)購買新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應(yīng)交4%契稅的購房者（一般為144平米（含）以上戶型），在繳納契稅后由市財政部門給予應(yīng)繳契稅50%的補助。這一政策也被認為有利于大戶型庫存的消解。

廣西北海市則表示，2015年12月20日起開始受理購房財政補貼，對2015年11月17日至2016年12月31日期間，在北海市市區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房（不含垂直分戶商品住房）并已繳納契稅的購房人，按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼，每套住房限申領(lǐng)一次。

而在此之前，浙江杭州富陽區(qū)在12月8日推出了包含推進保障性住房貨幣化、購房補貼、人才安居購房補貼、住房金融服務(wù)等六項條款的樓市刺激政策。其中，對在富陽區(qū)購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購房款1%的補助。此外，還對6種不同類型的人才規(guī)定了相應(yīng)的安居購房補貼優(yōu)惠政策，最高一次性補貼80萬元。