論農村土地確權中土地權利界定與行使

賈后明　黃程程

摘要：農村土地確權工作不僅要明確農村土地現有分布和占有經營情況，還要對農村土地資源市場化配置所需要的所有、承包、經營、流轉、抵押、轉讓和收益等權利進行界定，消除阻礙農村土地不合理配置的思想觀念和制度因素，促進農村土地從產權模糊向權能清晰行使的轉變。

關鍵詞：農村土地；權利；確權；農地承包權；農地收益權；集體所有制；收益分配；流轉收益

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1007-2101（2016）02-0085-06

長期以來，農村土地在集體所有制下存在著權利歸屬不清、無法充分行使和收益分配不合理等問題。一方面，農民，或者以集體名義存在的農民只是在名義上享有土地所有權；另一方面，農地對農民只是承包意義上的使用與收益權，農民無法直接參與和決定農地處置、轉讓及其相關收益分配。農地調整、種植品種，尤其是流轉和出讓，農民的直接話語權和最終決定權往往被忽視，其根源在于沒有明確界定農村土地權利的歸屬。為了進一步明確家世對農地擁有的各種權益，當然首先要準確了解農村土地的分布和占有情況，當前的農村土地確權發(fā)證工作是一項基礎性工作。但是，農戶、農村基層工作者和社會都對農村土地確權發(fā)證產生疑問：確權是確的什么權？農民在土地確權發(fā)證中能得到農地的何種權利？如果在確權后不能確定農戶在土地上與集體、國家的關系，那么確權所支付的巨大成本和代價就沒有什么意義。而如果能夠通過確權發(fā)證明確農戶對土地的權利歸屬，進一步激發(fā)農民在土地投入、經營收益和轉讓中的積極性，就能充分實現農村土地的價值，促進社會加大對農村土地投入，實現農民利益的最大化。

一、農地所有權的主體與內涵界定

農地確權首先要對農地分布和占有情況摸清情況。長期以來，國家對農村土地現實狀況及其變化并不清楚。農地大部分以承包的方式掌握在農戶手中，也有一部分土地是以宅基地、公共設施用地、建設性用地和集體機動地等方式存在，還有一部分過去未開墾的荒地或邊坡地被農戶耕種，其中許多土地沒有得到準確記載和統(tǒng)計。因此，農地確權工作表面看是對現有農戶承包地和宅基地重新測量和確認，但其背后也有對農村現有土地整體情況的確認。只有全面把握農村土地的整體情況，才能進一步為農地所有權的確立打下基礎。

農地確權的另一任務應該是進一步明確土地的所有權主體問題。農地在法律上明確為集體所有，在政治上明確為公有，但是農地的實際所有權主體并不清晰。一方面，“集體”的外延沒有法律上的界定，這種產生于“一化三改”時期的抽象的集體所有制與集體所有權在市場經濟下迫切需要明確所有權的主體范圍。所謂的“集體”到底包括哪些成員，擁有的土地面積到底有哪些，這些都需要明確界定。雖然在過去的承包中，以村的形式對集體土地面積有所明確，但是由于政府管理需要，許多村集體也有合并分拆等現象，合并的原因不過是經濟條件好的村對土地有需求，在上級政府的安排下進行合并。由于沒有明確的集體土地所有權主體，土地處置和收益權就無法落實到每個集體成員。另一方面，農地集體所有權的內涵也沒有明確界定。集體擁有的土地所有權包括哪些方面，如何行使，這些都沒有明確的法律規(guī)定?！凹w”可以在農地上行使建設、出租、經營和轉讓并獲得收益等所有權應該擁有的權利嗎？國家可以按功能對農地用途進行劃分和限定，但是所有權者應該可以在國家劃定用途范圍內自由行使所有權，如果“集體”對農地也不能進行轉讓等市場交易活動，其所有權是否存在就值得懷疑?？梢姡F有的農地集體所有權具有許多模糊性，這些模糊性使農地的市場價值無法得到實現。模糊性只帶來一個好處，就是政府在處置農地時有了更大空間，可以方便地劃定其用途并分配收益，而集體和農戶都無法維護自己的應有權利。①

當然，實踐證明，所有權不是產權的全部，模糊的所有權只要不影響資產的使用、轉讓和收益，這種所有權可以作為一種抽象意義的所有權而存在，不會影響現實中資源配置效率。農村聯產承包責任制就是在不觸動所有權情況下對產權中的經營和收益權進行了再分配，同樣提升了農地資產經營效率。但是當土地資產不再局限于農業(yè)經營時，土地價值不再以土地農產品收益作為衡量標準，而是越來越依賴于社會市場對土地的需求，土地流轉乃至轉讓所帶來的經濟效益日益突顯，土地所有權對土地交易的影響越來越突出，傳統(tǒng)的承包經營權遠遠不能滿足農民對土地資產權利的訴求。保證農村土地集體所有這一公有制性質并不是不可以，但是要落實農村土地集體所有權的主體范圍和內涵，才能使農地的市場配置有明確的權利主體和利益歸屬對象，促進農地規(guī)范有效地配置。

二、農地承包權與流轉權的性質

本次確權以第二輪承包時農戶承包情況作為確權的基礎，這一做法是承認了農戶現有的土地占有情況，通過科學手段更加精確測量和記錄，各地確權中一般都聘用了專業(yè)測繪公司對農戶目前承包地塊進行定位測量。這種做法與重新調整分配相比當然矛盾相對較少，因為現存農地占有格局是1993年第一輪承包到期后開始的第二輪承包期中形成的。在第二輪承包中，主要是由于集體人口變化，如死亡、上學或婚姻、進城等因素出現人口遷移和削減的，加上城市建設等土地征用，單位人口占有的農地面積變化必然要求承包到期后要進行重新分配。因此在第二輪承包中，根據農戶要求，許多地方對承包面積和地塊進行了調整。但是第二輪承包期已經過去了近二十年，離原規(guī)定的三十年承包期到期已經比較接近，近些年來人員流動和變化更加頻繁，現存的土地承包情況不能反映已經發(fā)生的變化。從土地歸屬于集體并在集體成員中進行承包的性質來看，土地在承包期結束后進行調整是正常的。如果在新的承包期要根據現實情況進行較大調整，目前的確權證在新的承包期里就不具有約束力，只能證明目前承包期的土地占有情況，那么這種確權證與過去的承包證就沒有本質區(qū)別。②

傳統(tǒng)農戶的土地承包經營是“交夠國家，留足集體的，剩下的都是自己的”，所以這種承包權不過是剩余索取權。后來由于農業(yè)弱勢地位不斷顯現，農民又要承擔自己的社會保障，國家與集體的剩余分配權才不斷退讓，農民基本享有了生產經營所需要的占有、使用和產品收益權，后來又增加了流轉收益權。但是農戶現有的承包權根本不能等同于土地所有權，目前在承包權上衍化出的經營權、流轉權等都是在沒有明確農地權利的情況下農戶與政府在土地資產博弈產生的各種形態(tài)，這些權利形態(tài)并不是正常經濟權利的產物，而是制度設置扭曲的產物。

當前之所以要進行確權，是因為農地的產權問題面臨著新的問題和挑戰(zhàn)。一方面，農地的規(guī)?；洜I正在展開，要使農地相對集中經營，必須要使原有分散在農戶手中的土地通過一定的流轉方式進入種田大戶手中。而目前流轉協(xié)議主要是口頭協(xié)議，即使有書面協(xié)議，也沒有有效的擔保和抵押憑證，各方權利和協(xié)議履約也無法通過法律得到有效保障。流轉協(xié)議對承受方有約束，因為農戶可以通過個人或集體強占土地的方式把流轉土地收回。而協(xié)議對農戶沒有約束力，因為農戶在協(xié)議過程中無法提供農地權利抵押憑證，土地承包證是農戶集體身份的衍生，而不是土地轉讓權的憑證。因此當遇到農戶對流轉產生異議并要求收回土地時，承受方沒有辦法維護自己權益，由此容易形成流轉糾紛。

當前土地流轉主要是通過村委會來組織開展的，雖然農戶也有私下流轉，但相對量不大，而且主要是口頭或私下的個人協(xié)議。由于單個農戶承包地面積少而分散，因此與大量農戶進行談判的成本非常高，而規(guī)模經營必然要求土地集中成片。村委會出面組織，可以較好協(xié)調眾多農戶的不同要求，當然也是對流轉雙方的一種擔保。雖然這是目前一種可行的做法，但是村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)在流轉中的中介角色往往演變?yōu)榘k的角色，農地流轉給誰，流轉費用和期限都是由村委會代辦，中間出現糾紛當然也只能是由村委會來擔責。村委會這一做法還直接導致農戶對土地歸屬的模糊性認識，認為自己對土地沒有真正的權益，只是在承包經營一種資產，因此對這種資產的處置和收益不能提出更多要求。

土地確權后，農戶得到的依舊是土地承包權證明，不可能是所有權證。當然，即便不是所有權證，只要容許農地權利可以一次性轉讓，也可以較好實現農地的市場配置。正如城市中房產證一樣，房產所依附的國有土地也只是使用權證，但是個人房產可以進行交易、抵押和收益，完全可以根據市場變化來實現價值。農地權證可否實現同樣的功用，關鍵是這種權證不能被賦予使用權之外的其他約束。農戶可以憑借權證進行與流轉有關的各項交易，可以以權證作為合同履約的保證，這樣才能實現權證的價值，避免土地權屬爭議問題，實現土地價值和農戶利益的真正保證。

三、農地承包權抵押與轉讓的界定與行使

本次土地確權的另一重要目標應該是實現農地的可抵押性，即農戶在生產經營中如果有資金需要，可以以農地確權證作為抵押物，實現農民對土地權利資產的抵押權。但是，農地抵押權能否實現不只是頒發(fā)一個證書就可以解決的，農戶承包權抵押要與農地抵押一致才可以進行。農地承包權可以抵押，就說明農地對于農戶來說不僅可以有經營收益上的價值，還可以有權利轉讓的價值。因為一旦抵押形成的債務到期沒有償還，土地就要被債權人占有和使用。此時，原有農戶就不再擁有對土地的任何權利，這實際就是要求原有農戶在土地上的權利可以完全轉讓。③設想，如果農地承包權抵押到期后未能償還債務，獲得農地承包權的債權方如何處置或變現這一抵押物，是自我經營、轉包還是進一步轉讓變現？這些處置方式都會與現有政策相矛盾。債權方在抵押土地上經營是不現實的，他們接受農地承包權抵押不是出于自我經營的需要，而將抵押土地轉包出去也面臨著尋找新的經營戶及與經營戶進行承包談判和監(jiān)督履行的巨大成本。最有效方便的做法還是將農地承包權通過一定的市場轉讓方式變現，使農地價值直接變現為債權人所需要的資金來償還原債務人債務。但是，這種轉讓和變現依舊會遇到上面提到的農地抵押權問題。農戶承包權抵押如果與農地抵押權不一致，承包權抵押將會直接影響集體所有權人的利益。這一系列的問題不解決，農地的土地抵押權就不能得到實現；不能抵押，農地權證的價值就難以得到體現。

農地權益中最重要的一項權益是轉讓權。流轉權只是使用權的轉讓，而且只能在承包期限內，往往只是短期性轉讓。這樣，流轉收益只能是以年計算的一種短期收益。而承包經營權的轉讓則是把國家規(guī)定的農戶享有的土地承包權益完全轉讓，現有法律和相關規(guī)定都不容許，其障礙有三個方面。

一是農戶對土地的權益不是完全的，只有承包權，所以只能轉讓承包權，而不能轉讓所有權。因此，即使農戶愿意將國家規(guī)定的權益完全轉讓，轉讓的也只是承包權，受讓方接受的也只能是承包權，只能是在土地上按照原有狀況進行生產經營，不能進行其他變動，否則擁有集體所有權的主體對此就可以干預。目前土地流轉沒有觸及集體所有權，要么是村委會以集體名義來主持流轉，要么是私人流轉但沒有變動土地使用情況，這些流轉形式沒有帶來目前產權格局的根本性矛盾。而一旦要完全轉讓承包權，就會觸發(fā)農地產權格局的根本性矛盾，承受人不僅要享有農地的經營權，還要享有農地上的集體所有權，需要集體中所有成員的同意，要打破原有集體的利益格局，這就難以獲得政策上的支持。傳統(tǒng)農村集體成員因升學等原因把戶口遷離，因為無法轉讓承包權，一般是把原有承包權完全放棄，或是由直系親友耕種但不能承認承包權。

二是土地的社會保障功能阻礙農戶完全轉讓權益。許多觀點認為，如果一旦容許農戶一次性轉讓承包權，農戶沒有更可靠的生存條件，農戶將成為游民使社會面臨新的問題。因此，傳統(tǒng)只對向上流動的農戶放棄土地權益給予支持，而對沒有社會保障的農戶禁止土地權益的完全轉讓。農戶在過去沒有社會保障，只有土地可以作為心理和事實的保障，這也是長期以來反對農地產權完全農戶化的主要原因，因為擔心農戶可能在經濟和生活壓力下將土地作為可變現資產加以一次性變賣處置而陷入無保障境地，增加了社會不穩(wěn)定因素。

三是農地承載著保障糧食安全的責任，農戶只有土地使用權而不是所有權，可以保證土地用于糧食或農產品生產。而農戶一旦可以完全轉讓農地權益，土地就可能會轉到非農戶手中，就無法保證農地用于農業(yè)生產。

這些因素在改革開放初期考慮是合理的，但是今天乃至今后依舊這樣考慮就沒有意義了。農村土地承包經營權轉讓是建立農村土地產權市場的必由之路，是農民對土地自然占有和收益權的合理體現，也是農村生產力發(fā)展提出的要求。農地確權如果不能解決農戶對土地權益的充分轉讓，確權的意義和價值就非常有限。

首先，農戶對土地的權益只有承包權而沒有所有權是法律制度制訂的而不是經濟的現實狀況和實際需要。聯產承包責任制實施到今天，尤其是社會主義市場經濟體制建立后，農地的集體所有制對農地的保護、農民利益的實現都不再具有積極意義而是一種制度障礙。在今天，農民自主耕作土地，在市場上出售農產品，自主投入和承擔經營風險，農地的集體所有權主體并不是共同經營和共擔風險的合作組織，而是處處掣肘的限制性因素。集體沒有能力為農戶經營提供幫助，沒有擁有共同目標，不能促進農戶利益。目前村委會承擔的部分公共服務職能，只是政府管理職能的下延，這種社會職能完全應該由政府管理機構來承擔，而不是由村民自治組織來承擔。如果村委會是農戶經營聯合體，像合作社等形式的組織，則應該在共同經營和風險承擔上參與更多的責任。農村公共性事務應該由村民自治組織來參與管理，但是村民自治組織不能又是土地所有權的擁有者。農戶在土地經營中完全依賴于自身的力量，是可以自主面對市場進行決策的。這樣，土地的集體制就只有國家對土地集體權的一種侵占。部分地方縣鄉(xiāng)政府甚至對農戶經營品種和面積也進行大量干預，在農地轉讓中更是代農戶做主，其實質不過是要保證政府對土地的支配權。集體所有制的土地如果歸集體中的農戶共同所有，那么政府就沒有對農地的支配權，政府只能是在農地用途等社會公共利益上才有部分管制權，并沒有直接經營權和處置權。承包經營后，農地的集體所有權中的經營、收益和轉包等權利已經掌握在農戶手中，只有最終的轉讓權和收益權沒有明確。這些都說明，明確和細分最終轉讓權并不能改變目前農地的實際占有情況，但對農地的進一步利用和配置具有重要意義。

農地對農戶的社會保障功能也將隨著國家社會保障體系的建全和經濟發(fā)展而被弱化。將農地作為農戶社會保障的主要載體是我國社會保障體系不健全的一個重要表現。傳統(tǒng)社會中，政府沒有履行對農戶的醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)和教育等社會保障責任，而是讓農戶自己解決這一問題，政府只能把土地經營權給予農戶。但是，在農戶農地經營面積小、農產品收益低的情況下，農地對農戶根本起不到保障作用。農戶不僅要通過土地經營來保證家庭生存，還要根據耕種面積交納各種農村社會事業(yè)費用，農地經營產出價值根本不能保證農民生存和未來保障，因此傳統(tǒng)的農地社會保障功能對農民是不公平的。農戶應該享有與城市居民同樣的社會保障，教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等社會保障方面的責任也只能由社會承擔。如果說土地經營可以如工廠經營一樣承擔經營收益的社會責任，那就應該通過土地經營主體在產品成本中體現社會保障成本，而不是直接把土地資產作為社會保障的保證。當農地不能轉讓的情況下，土地的當前價值只有生產經營價值，土地對農戶的所謂保障只能是農戶通過降低自己的現實生活水準來承擔這一未來要求。而一旦農地的社會保障功能被國家均等的社會保障制度體系所取代，那么土地對農戶附帶的社會保障功能就應該被剝離。農地轉讓后的社會保障完全可以由社會來承擔，農戶和社會都不應該擔心農戶失地后可能出現的社會保障困境。在城市建設對農地征用時所支付的補償費，是土地價值在市場轉讓中實現的，許多地方都將補償費的一部分來代繳農戶的養(yǎng)老醫(yī)療保險費用。這說明，只要在農地轉讓中保障好農戶的傳統(tǒng)保障與社會保障的銜接，就可以剝離農地的保障功能。

社會擔心農地轉讓后不能繼續(xù)保證其用于農業(yè)生產經營，這種擔心并非沒有道理。因為農地既然可以完全轉讓，受讓方就有權利來根據其自身利益追求來生產經營。但是，即便土地是經過市場受讓的，國家完全可以通過對土地用途的規(guī)劃來限制土地用途，在基本農田保護范圍內的農地通過法律禁止非農業(yè)生產使用，土地用途管制屬于政府責權范圍之內。正如在城市建設中要對所有建設項目進行審批和登記一樣，農村土地用途可以通過法律手段實行嚴格規(guī)范。不能因為害怕農地非農化就禁止農地轉讓，這種禁止只能把土地市場價值限制在經營收益而不是長遠的稀缺性和市場對土地價值的開發(fā)和利用上，最終損害的只能是農戶利益。從根本上說，農地是不是保證用于農業(yè)生產，關鍵取決于市場。市場對糧食的需求才是保證糧食安全的最有效辦法，而不是人為強化糧食生產。在市場需求下，土地用于農業(yè)生產是有利的，土地才會被保留在農業(yè)生產中。如果土地在農業(yè)生產中是無利甚至是虧損的，強制農民種地是不現實的。傳統(tǒng)農戶可能因為習慣和傳統(tǒng)而將農業(yè)生產作為自己的生存根本，但是在當前的社會流動和經濟發(fā)展下，新一代的農村居民更加趨向于理性地對待農業(yè)生產。如果農業(yè)生產不能帶來較好的收益，農戶就不可能繼續(xù)進行農業(yè)生產，哪怕農戶擁有土地，也會選擇撂荒等方式來放棄農業(yè)生產。因此，農業(yè)生產要想得到持續(xù)發(fā)展，就需要農業(yè)生產收益要大于出外打工收益。而要想實現農業(yè)生產的比較收益，只能是提高農業(yè)生產效率，減少農業(yè)生產成本。規(guī)模化經營、機械化耕作和市場化運作都是農業(yè)發(fā)展的主要方向，而這些發(fā)展都需要根據市場對土地資源進行重新配置。土地資源的市場化配置必然要求土地擺脫目前的制度束縛，從而既可以實現農戶收益的最大化，也可以促進土地的規(guī)模化經營，提高農地產出與收益，從根本上保障糧食生產安全。

四、農地收益權的核心是土地市場化的收益分配

農地作為一種生產資源，應該有其價值，這種價值不僅體現在農地直接從事農產品生產的現時收益，還包括經濟發(fā)展帶來的土地資源和農地資源稀缺性增加的長期收益。農地的轉讓就是要把現時收益與長期收益貼現化，用現時的貨幣價值將近期與遠期的可能收益全部體現出來。當然，由于遠期的不可預見性，土地價值的貼現率要體現風險性，這一長期地租的貼現價值不可能在農地的一次交易中得到實現，而是在市場的不斷形成中得到挖掘和實現。影響農地的價值因素很多，位置、水土條件和生產環(huán)境、長遠區(qū)域規(guī)劃等因素都會影響土地的價值。這些眾多因素決定了土地價值是多樣的，難以用一個標準來衡量，也會隨著時間變化而出現較大波動。因此，如果農地可以進行充分市場化交易，農地價格與其價值浮動是常態(tài)的。農戶在農地交易中要保證不吃虧也是很難的，因為這種吃虧與否很大程度上取決于整個經濟發(fā)展對農地資源稀缺度的影響，而農戶是很難估計這一價值的。但是，在一定時間內，農地如果形成一定的交易市場，市場中的土地價值是可以作為農戶交易的參考價值。只要農戶不是出于家庭生存急需而拋售土地，農地的價值在市場中就會逐漸被發(fā)現。正如城市中二手住宅交易價格的形成一樣，由于社會環(huán)境和政策的變動，不同區(qū)段位置、不同時間出手的二手房價格可能有不小的差價。但是，從來沒有哪個政府機構會對二手房的交易價格進行干涉，出售與購買雙方達成的價格不管是何種原因形成的，都是雙方根據各自的需要和對房價的估計而達成的合意交易。這說明，由市場來形成和決定商品交易的價格是可以較為充分地體現商品內在價值和買賣雙方意愿的有效做法。

因此，不應該擔心農戶在農地交易中會不理性地為了變現而將農地拋售。現在許多農民在外打工，農地的實際收益很小，農戶已經可以將戶口遷出，但是大部分農民依舊為了保留農地權利而拒絕放棄農地的承包權。這既是對土地保障的考慮，更是因為意識到了農地雖然在目前沒有利益，但是長遠利益可能更大。

農地的權利要進行規(guī)范和清晰的劃分，其根本的內容是對農地收益權的劃分。農戶在意土地所有權的歸屬，既有對農地進行長期耕作和投入的考慮，也有對農地經營和轉讓收益的歸屬考慮。當前，農地經營、流轉收益歸農戶所有已經明確，但是由于農地沒有完全明確長久地歸農戶經營，農地也不能轉讓，這些因素使農戶既不愿意在農地上進行大量投入，也不愿意改善農地的生產條件。

近些年，由于農地流轉和土地征用使農地價值不斷被發(fā)現，農戶越來越認識到農地的真正價值不是在生產經營上，而是在土地稀缺性帶來的市場價值上。不過，在農地征用中收益分配比例使農戶和社會對土地增值收益分配權產生了疑問。農地的征用補償參照的是農地的農產品經營收益，這在土地轉讓價值中所占比重非常小。這說明，在土地價值中，農業(yè)生產收益只是很小的一部分，真正的增值來自于社會發(fā)展對土地稀缺性的認可。這一部分價值增值，過去農戶所得很小，在開發(fā)商、地方政府和拆遷公司等中分配了。農地的權屬不清使最終收益無法進行合理清晰劃分，農地征用收益的主要部分沒有分配給農民。因此，即便農地進行了精確的劃分，農戶獲得了農地承包權證，但如果該證書不能對相關權益，包括所有權、經營權、流轉權、轉讓權和收益權進行明確界定，農地證書對農民利益依舊起不到保護作用，在缺乏農地市場轉讓交易情況下不可能發(fā)現農地的真正價值。

注釋：

①從所有權來說，所有權代表的是對資產的最終權利，即占有、處置和收益權。雖然所有權在行使中可能將這些權利部分轉讓，但是所有權畢竟還是有最終的決定權的，否則就沒有所有權的意義了。我國農地集體所有中規(guī)定的“三級所有，隊為基礎”，把所有權說成是三級所有，實際上沒有三個主體都可以擁有一項資產的所有權，所有權也不能劃分主輔。這種集體所有權不過是模糊了的所有權，是為政府對農地的最終所有權留了空間。這是政府的有意之為。參見文獻[1]。

②一些地區(qū)在確權過程中提出要把確權工作辦成“確實權，辦鐵證”，這些口號可以理解，但是在農民對土地的權利沒有根本明確的情況下，所謂的“鐵證”在政府對農地的最終支配權下就難以得到落實。

③劉奇認為，農戶承包經營權抵押是一種物權性的抵押，而流轉后的經營權抵押則是債權性的抵押，二者是不一樣的，參見文獻[3]。實際上，承包經營權與流轉后的經營權本質并沒有不同，在沒有土地所有權的條件下，這種權利受土地所有權的約束。由于不能一次性處置和轉讓農地承包權，承包經營權與流轉后的經營權都是一種使用權和收益權的再分配，其收益只是農地經營收益短期價值評估，而不能對土地市場價值進行估值。因此，承包權抵押價值和后續(xù)處置存在巨大風險，抵押權難以實現。

參考文獻：

[1]黃礪，譚榮.中國農地產權是有意的制度模糊嗎[J].中國農村觀察，2014，（6）.

[2]袁鋮.農村土地承包經營權流轉效率問題研究[J].河北經貿大學學報，2014，（3）：82-89.

[3]鄭志峰.當前我國農村土地承包權與經營權再分離的法制框架創(chuàng)新研究——以2014年中央一號文件為指導[J].求實，2014，（10）.

[4]桁林.李嘉圖地租理論破產了嗎？——農村公共品供給問題再研究[J].經濟經緯，2013，（1）：27-32.

[5]劉奇.農地抵押貸款的困境[J].中國金融，2014，（5）.

責任編輯、校對：張增強

Abstract： The rural land ownership not only clear the current distribution and possession of business conditions， but also define the rights of ownership， contracting， management， transfer， mortgage， transfer and income， rural land resources market allocation needs them. Eliminate ideological concepts and institutional factors that hinder the unreasonable allocation of rural land， promote the transformation of rural land from the fuzzy property right to the clear exercise of power.

Key words： rural； land； rights； ownership； land contract right； land income right