房屋用地土地分?jǐn)偟姆蓪徱?/h1>

2016-02-09 05:34:26■肖攀/郭威

中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)訂閱 2016年4期 收藏

關(guān)鍵詞：分?jǐn)?/a>區(qū)分使用權(quán)

■ 肖 攀/郭 威

（1.國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心，北京 100034；2.中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢），湖北 武漢 430074；3.國(guó)土資源部法律評(píng)價(jià)工程重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，湖北 武漢 430074）

房屋用地土地分?jǐn)偟姆蓪徱?/p>

■ 肖 攀1/郭 威2,3

（1.國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心，北京 100034；2.中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢），湖北 武漢 430074；3.國(guó)土資源部法律評(píng)價(jià)工程重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，湖北 武漢 430074）

房屋用地土地分?jǐn)偸欠康仃P(guān)系的重要內(nèi)容，從緣起看，主要應(yīng)用于辦理土地登記、征收土地使用稅和補(bǔ)交土地出讓金，實(shí)踐操作中分?jǐn)偱c否不強(qiáng)制、如何分?jǐn)偛唤y(tǒng)一、為何分?jǐn)偛磺逦?。通過(guò)法律分析，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋用地應(yīng)為共有建設(shè)用地使用權(quán)，表現(xiàn)為共有份額，在宗地共有基礎(chǔ)上，共有份額具體可以確定為名義土地分?jǐn)偯娣e和實(shí)際土地分?jǐn)偯娣e。做好房屋用地土地分?jǐn)偣ぷ?，?yīng)著力確立分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)、增強(qiáng)制度剛性，把握關(guān)鍵環(huán)節(jié)、優(yōu)化工作流程，強(qiáng)化成果應(yīng)用、以用促登促規(guī)范。

房屋用地；土地分?jǐn)?；共有份額；分?jǐn)偯娣e

房屋用地土地分?jǐn)偸欠康仃P(guān)系辯證統(tǒng)一的一個(gè)縮影，有分有合，有零有整。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，這個(gè)“傳統(tǒng)”做法是繼承還是揚(yáng)棄，各方面看法不一。盡管不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)房屋用地土地分?jǐn)偭舫鲋贫瓤臻g，實(shí)踐操作中也是五花八門(mén)。為此，有必要從房屋用地分?jǐn)偟木壠?、法律性質(zhì)等方面，深入剖析，正本清源，以促進(jìn)房屋用地土地分?jǐn)偣ぷ饕?guī)范開(kāi)展。

1 房屋用地土地分?jǐn)偟木壠?/h2>

地上建房，房建于地，古今中外莫不如此。很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，土地和房屋是“一對(duì)一”的關(guān)系，即一塊土地上只有一個(gè)房屋所有權(quán)。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展和建筑技術(shù)的進(jìn)步，在一塊土地上建造多座、高層房屋已是司空見(jiàn)慣，一塊土地上有多個(gè)房屋所有權(quán)，地房關(guān)系呈現(xiàn)出“一對(duì)多”的特點(diǎn)。而房地一致的原則，要求房屋所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)土地權(quán)利一致，并在轉(zhuǎn)移時(shí)“房隨地走”、“地隨房走”。那么，房屋占用范圍的土地如何界定，這就引出了房屋用地的土地分?jǐn)倖?wèn)題。

1.1 辦理土地登記

1995年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2007年8月30日修改）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，先辦理土地登記，再辦理房屋登記；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，先辦理房屋登記，再辦理土地登記。在房地分散登記的背景下，房屋用地的土地分?jǐn)傊匾逼?，因?yàn)闆](méi)有具體的土地分?jǐn)偯娣e，小業(yè)主將無(wú)法申請(qǐng)土地登記。為此，2002年國(guó)土資源部在《關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2002〕31號(hào)）中，針對(duì)樓房用地分?jǐn)傠y問(wèn)題，規(guī)定“對(duì)地方已有明確規(guī)定的，可繼續(xù)按規(guī)定執(zhí)行。對(duì)沒(méi)有規(guī)定，且有明顯界線的住宅小區(qū)，可以按住宅小區(qū)形成的封閉界線，設(shè)立共用宗進(jìn)行土地面積分?jǐn)?。?duì)開(kāi)放式難以確定明確界線的住宅小區(qū)，可按樓房基座占用土地面積進(jìn)行分?jǐn)?，?duì)樓房基座占用土地面積以外的公用部分土地面積可以只造冊(cè)、不登記，在造冊(cè)時(shí)，明確公用部分土地面積歸該樓房所有業(yè)主共有?！睂?shí)際上，各地對(duì)此也開(kāi)展了有關(guān)探索。蘇州市提出“土地分割登記”模式，實(shí)行以幢設(shè)宗、按幢分?jǐn)偅灿玫氐怯浀环謹(jǐn)?。杭州市?shí)行以宗劃宗、按幢分?jǐn)?，在土地證書(shū)注記“本宗地內(nèi)未作分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)屬全體業(yè)主共用”。也有地方按照建筑面積與小區(qū)總建筑面積的比例，分?jǐn)傉诘?。深圳市、青島市等實(shí)行房地合一登記的地方實(shí)行宗地由全體業(yè)主共用，不具體分?jǐn)偼恋孛娣e。這些方式都是一定時(shí)期保護(hù)房屋所有人土地權(quán)益的方式，促進(jìn)了城鎮(zhèn)房屋用地的土地登記工作。

1.2 征收土地使用稅

土地登記的一項(xiàng)重要功能是為稅收服務(wù)，不僅在登記環(huán)節(jié)為土地增值稅、契稅、印花稅等征收把關(guān)，登記的結(jié)果還可以為城鎮(zhèn)土地使用稅等保有稅的征收提供依據(jù)。根據(jù)1988年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（2006年12月31日修改），納稅人應(yīng)該按照實(shí)際占用的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。實(shí)踐中，個(gè)人住房的土地使用稅基本都免征，經(jīng)營(yíng)性房屋才需要繳納土地使用稅。一般而言，占用的土地面積，由省級(jí)政府確定的單位組織測(cè)定；尚未組織測(cè)量，但核發(fā)土地證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。尚未核發(fā)土地證書(shū)的，由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，待核發(fā)證書(shū)后，按證書(shū)記載面積進(jìn)行調(diào)整?？梢?jiàn)，房屋用地土地分?jǐn)偤蟮拿娣e，可以直接作為征收城鎮(zhèn)土地使用稅的依據(jù)。未對(duì)房屋用地進(jìn)行土地分?jǐn)偟牡胤?，也采取了一些變通方式，如深圳市用業(yè)主的建筑面積除以小區(qū)容積率，計(jì)算土地使用面積；廈門(mén)市規(guī)定土地使用權(quán)為共有的，按共有各方實(shí)際占用土地面積的比例或者建筑面積的比例，計(jì)算繳納土地使用稅；也有的地方按照樓面地價(jià)的一定比例，計(jì)征土地使用稅。

1.3 補(bǔ)交土地出讓金

房屋用地土地分?jǐn)偟牧硪粋€(gè)應(yīng)用是已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市后補(bǔ)交土地出讓金，土地使用年限期滿后補(bǔ)交土地出讓金也與此類(lèi)似。1998年，國(guó)家推行住房制度改革，推進(jìn)住房商品化。1999年出臺(tái)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部第69號(hào)令，經(jīng)國(guó)土資源部會(huì)簽），規(guī)定準(zhǔn)予出售的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，并繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益。土地收益即土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，繳納后方可按照出讓土地辦理土地登記。繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購(gòu)買(mǎi)的已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房坐落位置標(biāo)定地價(jià)的10%確定。隨即，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售中有關(guān)土地問(wèn)題的通知》（國(guó)土資用發(fā)〔1999〕31號(hào)），規(guī)定已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金價(jià)款的一般計(jì)算公式為：補(bǔ)交土地價(jià)款＝標(biāo)定地價(jià)×繳納比例（≥10%）×上市房屋分?jǐn)偼恋孛娣e×年期修正系數(shù)。分?jǐn)偟耐恋孛娣e或權(quán)益是《出讓金繳納通知單》的重要內(nèi)容。對(duì)于沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的城鎮(zhèn)，可以暫時(shí)采用：補(bǔ)交土地價(jià)款＝基準(zhǔn)地價(jià)×所在建筑總層數(shù)修正系數(shù)×繳納比例（≥10%）×上市房屋建筑面積×年期修正系數(shù)。尚沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)資料的地方，有的是按照房屋成交價(jià)的一定比例繳納，如北京市按照房屋成交價(jià)的3%繳納。

可見(jiàn)，房屋用地土地分?jǐn)偸前殡S著房地分離登記以及土地多用途登記的需要而逐步產(chǎn)生的，在推進(jìn)中具有幾個(gè)特征：一是分?jǐn)偱c否不強(qiáng)制，國(guó)家沒(méi)有強(qiáng)制要求對(duì)房屋用地進(jìn)行土地分?jǐn)偅也还芡恋氐怯涍€是土地稅費(fèi)征收，各地都有相應(yīng)替代方式，有些地方分?jǐn)偅行┑胤讲环謹(jǐn)?，?dǎo)致地方對(duì)要不要土地分?jǐn)偅絹?lái)越疑惑。二是如何分?jǐn)偛唤y(tǒng)一，有的按幢分?jǐn)?，有的按宗分?jǐn)偅械陌凑战ㄖ娣e分?jǐn)?，有的按照房屋價(jià)值分?jǐn)?，有的分?jǐn)偣灿玫兀械牟环謹(jǐn)偣灿玫氐鹊?，這些各式各樣的做法凸顯了土地產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，讓地方無(wú)所適從。三是為何分?jǐn)偛磺逦?，房屋用地要不要分?jǐn)偧仁且粋€(gè)價(jià)值判斷問(wèn)題，也是一個(gè)事實(shí)判斷問(wèn)題，不僅要看房屋所有人享有什么樣的土地權(quán)利，也要看房屋用地分?jǐn)偩唧w有什么用處，是否影響行政管理。目前，各地對(duì)此多就事論事，難以形成共識(shí)。

2 房屋用地土地分?jǐn)偟姆煞治?/h2>

統(tǒng)一市場(chǎng)呼喚統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一登記助力產(chǎn)權(quán)保護(hù)，特別是區(qū)分所有權(quán)建筑物越來(lái)越普遍，房屋用地的土地分?jǐn)傄讶焕@不開(kāi)、躲不過(guò)。土地分?jǐn)傉f(shuō)到底是一個(gè)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)問(wèn)題，需要納入到法律的視野予以審視，以確保規(guī)則適用上的統(tǒng)一。

2.1 建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋用地為共有建設(shè)用地使用權(quán)

通說(shuō)認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，對(duì)建筑物共有部分所享有的共有部分持份權(quán)，以及因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總和[1]。建設(shè)用地使用權(quán)的社會(huì)機(jī)能在于調(diào)和土地與地上建筑物之間的利用關(guān)系，建筑物不能脫離土地而存在，兩者必須相互結(jié)合才能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用。在一個(gè)建筑小區(qū)內(nèi)，業(yè)主不僅擁有房屋專有部分的所有權(quán)，也對(duì)該專有部分所占用的土地享有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)。但由于是區(qū)分所有的建筑物，其中某一專有部分所對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)法具體確定。因此，對(duì)整個(gè)建筑物所占的建設(shè)用地使用權(quán)，只能由該建筑物內(nèi)的所有業(yè)主共有[2]?！段餀?quán)法》條文背后也隱含，建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)歸整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主共有，業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)不是僅僅限于對(duì)其所在的建筑物的權(quán)利，還包括建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利[3]。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕7號(hào)）在規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分時(shí)，明確“建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！边@說(shuō)明建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)不僅屬于小區(qū)業(yè)主共有，同時(shí)也是建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的要素。

其他國(guó)家和地區(qū)普遍將由于建筑物基地的利用而發(fā)生的業(yè)主與土地使用權(quán)人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系作為區(qū)分共有權(quán)的內(nèi)容。法國(guó)、德國(guó)、美國(guó)將建筑物存在基礎(chǔ)的基地作為共有部分。希臘規(guī)定，基地等供區(qū)分所有人共用的物不能區(qū)分所有。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，區(qū)分所有權(quán)的客體不局限于建筑物專有部分，而是由專有部分所有權(quán)與共享部分持份權(quán)構(gòu)成，并擴(kuò)張及于基地利用權(quán)[4]。公寓大廈本身所占之地面，不得約定為專有部分。因此，在建筑物區(qū)分所有權(quán)的情形，建筑物與基地之間的關(guān)系雖然無(wú)法從物理意義上的結(jié)合來(lái)解釋，但至少在觀念上，建筑物必然與土地相結(jié)合，建筑物區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)是建筑物占用范圍內(nèi)的共有建設(shè)用地使用權(quán)人[5]。實(shí)踐中，房屋用地不管分?jǐn)傔€是不分?jǐn)偅@一點(diǎn)都十分清晰明了。

2.2 業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)表現(xiàn)為共有份額

“房地一體”原則要求房地權(quán)利歸屬必須一致，既不允許“有地權(quán)而無(wú)房權(quán)”，也不允許“有房權(quán)而無(wú)地權(quán)”[6]。建筑物區(qū)分所有權(quán)登記實(shí)踐中，人們多關(guān)注房屋所有權(quán)登記，而不關(guān)心共有的建設(shè)用地使用權(quán)登記，業(yè)主手中往往只持有房屋所有權(quán)證書(shū)，其房屋好似“空中樓閣”。[7]該問(wèn)題表面看是房權(quán)實(shí)在、地權(quán)虛無(wú)使然，實(shí)則根源在于業(yè)主地權(quán)確認(rèn)規(guī)則的缺失，即小業(yè)主在建筑小區(qū)內(nèi)到底擁有什么樣的土地權(quán)利，并既契合建筑物區(qū)分所有權(quán)的機(jī)理，又不違背“房地一體”原則。

法律上的共有一般分為共同共有和按份共有。而作為區(qū)分所有權(quán)共有部分的建設(shè)用地使用權(quán)，在性質(zhì)上不同于傳統(tǒng)的按份共有和共同共有，屬于特殊的共有形態(tài)。其依托并從屬于業(yè)主專有部分，不能單獨(dú)處分，隨專有部分的變動(dòng)而變動(dòng)。其可以按照一定的比例，確定每個(gè)業(yè)主的權(quán)利份額，類(lèi)似于按份共有。業(yè)主對(duì)其只有共同使用、收益的權(quán)利，不能隨意分割，也不適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)則，又類(lèi)似于共同共有[8]。這種特殊共有具有按份共有的能力，但又不具備按份共有的完整權(quán)能。對(duì)于共有關(guān)系性質(zhì)不明的，《物權(quán)法》第103條規(guī)定，共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除家庭關(guān)系等外，視為按份共有。據(jù)此，業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)可以采取類(lèi)似按份共有的思路，確定具體的權(quán)利份額。這個(gè)份額是對(duì)共有建設(shè)用地使用權(quán)觀念上的劃分，不是使用范圍的劃分，其抽象地存在于共有建設(shè)用地的任何一部分，而非具體特定于某一部分[9]。這樣，在建筑物區(qū)分所有權(quán)情形，小業(yè)主對(duì)建筑物基地所享有的是建設(shè)用地使用權(quán)的共有份額。這一共有份額與各業(yè)主對(duì)建筑物以及其他設(shè)施之共有一起，共同構(gòu)成業(yè)主專有權(quán)和共有權(quán)的全部。因此，房屋用地的分?jǐn)傊陵P(guān)重要，并非可有可無(wú)。

2.2.1 房屋用地的共有份額在房地關(guān)系中居于基礎(chǔ)性地位，是構(gòu)造房地關(guān)系的起點(diǎn)與終點(diǎn)

從建筑物區(qū)分所有權(quán)的成立看，與任何建筑物一樣，邏輯和事實(shí)上都是先有“地”后有“房”，然后才能進(jìn)一步形成“區(qū)分所有”。[6]這個(gè)過(guò)程中，隨著房屋的建設(shè)，其占用范圍的土地也被單元空間劃分為細(xì)小份額。當(dāng)區(qū)分所有建筑物滅失時(shí)，建筑物區(qū)分所有權(quán)及共有部分由此而消滅，而業(yè)主之間存在的共有基地關(guān)系，讓區(qū)分所有建筑物仍有重建可能。日本《遭受災(zāi)害公寓特別法》規(guī)定，建筑物因?yàn)?zāi)害損毀時(shí)，經(jīng)共有人集會(huì)，以基地共有者等的表決權(quán)五分之四以上的多數(shù)決，決定在原建筑物的基地或其一部的土地上再建建筑物。

2.2.2 房屋用地的共有份額是彰顯土地權(quán)利、滿足管理需要的必要方式

一是落實(shí)落細(xì)業(yè)主的共有建設(shè)用地使用權(quán)，分?jǐn)偡蓊~比較直觀也比較有效。共同共有看似每一個(gè)業(yè)主都有使用權(quán)，但誰(shuí)也沒(méi)有權(quán)利阻止其他人不合理使用，容易造成“大家有、大家都沒(méi)有”的窘?jīng)r，出現(xiàn)小區(qū)剩余土地被再開(kāi)發(fā)的侵權(quán)事件。土地共有份額能夠強(qiáng)化業(yè)主的土地權(quán)利認(rèn)知，維護(hù)共有建設(shè)用地使用秩序。二是涉及房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收也離不開(kāi)土地分?jǐn)偡蓊~。城鎮(zhèn)土地使用稅的征收仍然需要房屋分?jǐn)偟耐恋孛娣e作為稅基，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市后補(bǔ)交土地出讓金仍然需要房屋分?jǐn)偟耐恋孛娣e作為計(jì)算依據(jù)，城鎮(zhèn)房屋拆遷涉及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回的補(bǔ)償也需要房屋分?jǐn)偟耐恋孛娣e作為參照。三是落實(shí)農(nóng)村宅基地“一戶一宅”的要求。“農(nóng)民上樓”、農(nóng)村集中居住，致使宅基地上也出現(xiàn)了大量建筑物區(qū)分所有權(quán)形態(tài)。而《土地管理法》第62條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！睂?duì)房屋所占宅基地進(jìn)行分?jǐn)偅拍苈鋵?shí)宅基地控制標(biāo)準(zhǔn)。四是保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的需要。2016年《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》提出，“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。”房屋用地分?jǐn)偪梢宰鳛樾^(qū)內(nèi)部道路公共化的相關(guān)補(bǔ)償提供依據(jù)，維護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

2.2.3 其他國(guó)家和地區(qū)普遍采取了共有持份的辦法，計(jì)算區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分潛在的應(yīng)有份額

德國(guó)在其住宅所有權(quán)制度中，規(guī)定土地共有份額與相應(yīng)的特別所有權(quán)結(jié)合在一起，作為一個(gè)登記單位，登入專門(mén)設(shè)置的住宅所有權(quán)登記簿，且在登記簿的狀態(tài)欄，登記對(duì)基地的共有份額。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定，專有部分不得與建筑物共有部分的應(yīng)有部分，以及基地使用權(quán)的應(yīng)有部分分離而轉(zhuǎn)移或者設(shè)定負(fù)擔(dān)。并根據(jù)專有部分面積與專有部分總面積的比例，劃分基地利用權(quán)的持份份額，記載于土地登記簿的權(quán)利欄。

2.3 科學(xué)合理確定房屋用地的分?jǐn)偡蓊~

在國(guó)外，一般根據(jù)共有部分的持份比例確定區(qū)分建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙湟约盎乩脵?quán)的份額。美國(guó)《公寓大廈所有權(quán)創(chuàng)設(shè)示范法》規(guī)定，共有持份以專有部分與整個(gè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的比例為依據(jù)而算定。日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》規(guī)定，有關(guān)專有部分的基地利用權(quán)的比例按照其所有的專有部分樓地板面積的比例算定。德國(guó)《住宅所有權(quán)法》規(guī)定，共有持份的算定基準(zhǔn)以專有所有權(quán)對(duì)全體建筑物所占土地面積的大小決定。瑞士《民法典》規(guī)定，各共有人的共有持份比例，以不動(dòng)產(chǎn)或者地上權(quán)價(jià)值的百分比或千分比表示。

根據(jù)《物權(quán)法》第80條的規(guī)定，我國(guó)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。其中，建筑物總面積按照專有部分的總和計(jì)算。依建筑面積比例的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)較為公平，容易操作，但也不能完全類(lèi)推適用于房屋用地的分?jǐn)偂Ｒ驗(yàn)橹灰厣嫌蟹?，則在任何時(shí)間點(diǎn)，從任何空間來(lái)觀察，房地權(quán)利的歸屬均須一致。小區(qū)建筑物除專有部分外，還有共有部分的建筑物，這些共有部分的建筑物也需要正當(dāng)?shù)耐恋貦?quán)源?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第36條嚴(yán)格貫徹“房地一體”原則，規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖闃I(yè)主共有。由此可見(jiàn)，業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施既包括地上附著物的所有權(quán)，也包括土地使用權(quán)，其與專有部分等建筑物一起，共同分?jǐn)偨ㄖ^(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。由于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施在處分、使用、收益上都附屬于業(yè)主專有部分，一般只登記不發(fā)證。按照登記發(fā)證標(biāo)準(zhǔn)，可以將房屋用地的土地分?jǐn)偡蓊~分為名義上的和實(shí)際上的。為更好地與先前做法銜接，也便于群眾接受，可以將分?jǐn)偡蓊~細(xì)化為分?jǐn)偯娣e。土地分?jǐn)偯娣e與分?jǐn)偡蓊~一樣，只是對(duì)共有建設(shè)用地使用權(quán)量的分割，而非建設(shè)用地物理量的分割，也不是建設(shè)用地使用權(quán)質(zhì)的分割（如共有人中之一享有收益權(quán)能，其他共有人享有處分權(quán)能）[11]。名義土地分?jǐn)偯娣e就是業(yè)主專有部分所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積，在登記簿和權(quán)屬證書(shū)上體現(xiàn)。實(shí)際土地分?jǐn)偯娣e就是業(yè)主專有部分和共有部分所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積之和，登記而不在權(quán)屬證書(shū)上體現(xiàn)。計(jì)算公式分別為：

其中，Di為名義土地分?jǐn)偯娣e。F為專有部分建筑面積，F(xiàn)i為共有部分建筑面積，∑(F+Fi)表示建筑總面積，△D為宗地內(nèi)建筑占地總面積。建筑占地面積按建筑的最大垂直投影所占土地面積計(jì)算，垂直投影在其他相鄰宗地的不計(jì)入。

其中，Dj為實(shí)際土地分?jǐn)偯娣e。Di為名義土地分?jǐn)偯娣e，F(xiàn)為專有部分建筑面積，∑(F)表示專有部分建筑面積總和，F(xiàn)i為共有部分建筑面積，∑(F+Fi)表示建筑總面積，△D為宗地內(nèi)建筑占地總面積。C為宗地內(nèi)屬于業(yè)主共有的公共用地面積，包括業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等附著物占地，也包括規(guī)劃的留置空地。

實(shí)踐中，建筑區(qū)劃內(nèi)存在屬于全體業(yè)主共有（大公)、部分業(yè)主共有（小公）情形的，要相應(yīng)區(qū)分和調(diào)整。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)、分期驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可以按照單幢標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋用地分?jǐn)偯娣e，但要確保項(xiàng)目總竣工驗(yàn)收后，將業(yè)主共有部分及其建設(shè)用地使用權(quán)依法予以登記。

3 做好房屋用地土地分?jǐn)偣ぷ鞯慕ㄗh

對(duì)房屋用地進(jìn)行一定方式的土地分?jǐn)?，是體現(xiàn)房屋所有權(quán)人享有土地權(quán)利的重要方式。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)只能更加嚴(yán)格、不能放松，必須對(duì)房屋所有人合法的土地權(quán)益予以確認(rèn)和保護(hù)。

3.1 確立分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)制度剛性

建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的應(yīng)有權(quán)屬及其分配比例，涉及人民群眾的重大財(cái)產(chǎn)利益，來(lái)不得半點(diǎn)隨意和馬虎，應(yīng)當(dāng)以法律文件的形式統(tǒng)一規(guī)定，并在宗地共有的基礎(chǔ)上確立具體土地分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，房屋用地土地分?jǐn)傄凇皽?zhǔn)”和“穩(wěn)”上下功夫，避免調(diào)查差錯(cuò)或者頻繁變動(dòng)而引發(fā)不必要的紛爭(zhēng)。在國(guó)家出臺(tái)統(tǒng)一的土地分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)前，各地可按照建筑物區(qū)分所有權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度要求，調(diào)整完善已有規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行。同時(shí)，對(duì)與房屋用地分?jǐn)傁嚓P(guān)的宗地劃分、規(guī)劃實(shí)施等制度要增強(qiáng)剛性，宗地不得隨意分割，容積率等規(guī)劃指標(biāo)不得隨意調(diào)整，確保不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定穩(wěn)態(tài)。

3.2 把握關(guān)鍵環(huán)節(jié)，優(yōu)化工作流程

房屋用地的土地分?jǐn)偯娣e形成于規(guī)劃調(diào)查環(huán)節(jié)，確認(rèn)于登記環(huán)節(jié)。登記只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況進(jìn)行公示，并不解決權(quán)利分配問(wèn)題。業(yè)主的共有部分及其基地使用權(quán)在前期規(guī)劃、調(diào)查環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)確定下來(lái)。臺(tái)灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第79條規(guī)定，區(qū)分所有建物申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權(quán)利應(yīng)有部分之分配文件。因此，申請(qǐng)人在申請(qǐng)區(qū)分所有建筑物的首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交房屋用地土地分?jǐn)偯娣e的有關(guān)材料，登記機(jī)構(gòu)對(duì)調(diào)查單位的資格、調(diào)查成果的適用性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核，合格的調(diào)查成果方可作為不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)。權(quán)利人之間有約定的，可從其約定。如天津市在登記申請(qǐng)書(shū)上注明，“對(duì)于商品房等共用宗項(xiàng)目，申請(qǐng)人同意暫不進(jìn)行土地分?jǐn)偘凑谕恋孛娣e申請(qǐng)房地登記。待按規(guī)劃全部房屋竣工后再計(jì)算土地分?jǐn)傁禂?shù)，申請(qǐng)人同意在辦理轉(zhuǎn)移、變更等登記時(shí)變更為土地分?jǐn)偯娣e?！?/p>

3.3 強(qiáng)化成果應(yīng)用，以用促登促規(guī)范

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)建筑物區(qū)分所有人的共有部分及其相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)登記，已經(jīng)做出明確規(guī)定，各地須遵循執(zhí)行。對(duì)于未實(shí)施土地分?jǐn)偟牡胤剑瑢?shí)際上也都具備土地分?jǐn)偟臈l件和能力，要盡快從隱性分?jǐn)傓D(zhuǎn)到顯性分?jǐn)偵蟻?lái)，將宗地共有細(xì)化為具體分?jǐn)偯娣e，記載到登記簿，體現(xiàn)到證書(shū)上。同時(shí)，做好新舊分?jǐn)傓k法適用的工作銜接，不能因?yàn)榉謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的差異，使權(quán)利人的土地權(quán)益受到減損。國(guó)土資源、稅務(wù)等有關(guān)部門(mén)要溝通協(xié)商，本著“保護(hù)產(chǎn)權(quán)、讓利于民”的原則，區(qū)分利用土地分?jǐn)偟膬煞N面積。對(duì)于純獲益性行為，如土地征收、房屋拆遷收回土地的補(bǔ)償，可以實(shí)際土地分?jǐn)偯娣e為準(zhǔn)。對(duì)于負(fù)擔(dān)性行為，如土地使用稅征收、土地出讓金補(bǔ)交等，可以名義土地分?jǐn)偯娣e為準(zhǔn)。這樣，逐漸將房屋用地的土地分?jǐn)傆闷饋?lái)、活起來(lái)、規(guī)范起來(lái)。

[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)[M].北京:中國(guó)法制出版社,2011:72.

[2]奚曉明.最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2009:66-67.

[3]黃松有.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》條文理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2007:260.

[4]王澤鑒.民法物權(quán)[M].北京:北京大學(xué)出版社,2011:170.

[5]王利明.物權(quán)法研究(上卷)[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007:588.

[6]張雙根.論房地關(guān)系與統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè) 兼及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)體法與程序法間的交織關(guān)系[J].中外法學(xué),2014(4):925-955.

[7]劉月,樓建波.建筑物區(qū)分所有權(quán)人的土地權(quán)利登記問(wèn)題[J].法治研究,2011(9):64-69.

[8]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)[M].北京:中國(guó)法制出版,2011:125.

[9]崔建遠(yuǎn).物權(quán):規(guī)范與學(xué)說(shuō)—以中國(guó)物權(quán)法的解釋論為中心(上冊(cè))[M].北京:清華大學(xué)出版社,2011:462.

[10]王澤鑒.民法物權(quán)[M].北京:北京大學(xué)出版社,2010:218.

The View in the Eye of Law onLand Assessedof Housing Sites

XIAO Pan1, GUO Wei2,3
(1.Real Estate Registration Center, Ministry of Land and Resources, Beijing 100034, China; 2. China University of Geosciences, Wuhan Hubei 430074; 3. The Key Laboratory of Legal Assessment Project on Land and Resources of MLR, Wuhan Hubei 430074, China)

Land assessed of housing sites is an important aspect of the relations between house and land.In terms of the history,that is used primarily for land registration, the use tax on land, and paying land-transferring fees.However,we haveencountered some problems that we face during the practical operation. The main problems are as followings:we have no requirement for assessedlandor not, andno unifed standardand a clear purpose for land assessed. According to the law,housing land within the building areas should be regarded asthe common right to use construction land, showing up as the share of the joint ownership.On the basis of co-ownership of land parcel, the share of the joint ownership can be identifed as both the nominaland the actual areas of land assessed. In order to perform well in our initiatives to conduct land assessed of housing land, we must establish thecriterion of sharing, strengthen institution rigidity, grasp the key links, optimize the work process, and enhance efforts to the application of scientifc achievements with a view to promoting the specifcations of land assessed.

housing land; land assessed; the co-ownership share;sharing space

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）04-0054-06

2016-02-22；

2016-03-04

肖攀（1987-），男，湖北省黃陂市人，國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心助理研究員，法學(xué)碩士，主要從事不動(dòng)產(chǎn)登記、土地產(chǎn)權(quán)研究。

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