房屋轉(zhuǎn)租的若干法律問題探析

洪艷菊

福建省南安市人民法院，福建　泉州　362300

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房屋轉(zhuǎn)租的若干法律問題探析

洪艷菊

福建省南安市人民法院，福建泉州362300

房屋轉(zhuǎn)租現(xiàn)象在我國日趨普遍，但我國立法對(duì)房屋轉(zhuǎn)租的相應(yīng)規(guī)定比較少。本文從多個(gè)方面對(duì)房屋轉(zhuǎn)租若干法律問題作相應(yīng)的探析研究，區(qū)別房屋轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的不同，明晰不同房屋轉(zhuǎn)租情形下當(dāng)事人之間的關(guān)系，有利于解決房屋轉(zhuǎn)租糾紛，規(guī)范房屋轉(zhuǎn)租行為。

房屋轉(zhuǎn)租；租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓；合法轉(zhuǎn)租；違法轉(zhuǎn)租

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的加快，房屋租賃迅速發(fā)展，與此同時(shí)房屋租賃中的轉(zhuǎn)租現(xiàn)象也日趨普遍。轉(zhuǎn)租有利于滿足急需住房者的生產(chǎn)生活需要，提高房屋的使用率，是現(xiàn)代交易講求便捷的結(jié)果。本文從房屋轉(zhuǎn)租的特性說起，結(jié)合我國當(dāng)前的立法情況，對(duì)房屋轉(zhuǎn)租的若干法律問題作相應(yīng)探析。

一、房屋轉(zhuǎn)租的概況

房屋轉(zhuǎn)租是指在租期內(nèi)，承租房屋的一方將房屋的全部或部分交付給第三方使用、收益的行為。承租房屋的一方為轉(zhuǎn)租人，即日常生活中所稱的“二房東”，接受轉(zhuǎn)租的第三方為新承租人，此時(shí)轉(zhuǎn)租人處于出租人的地位，與新承租人形成一個(gè)新的租賃關(guān)系。

房屋轉(zhuǎn)租具有以下特性：第一，房屋轉(zhuǎn)租涉及到了三方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房屋轉(zhuǎn)租的雙方主體是承租人和新承租人，但還涉及原租賃關(guān)系中的出租人。第二，在轉(zhuǎn)租關(guān)系中存在著兩個(gè)合同，即房屋轉(zhuǎn)租合同與原房屋租賃合同。前者以后者為基礎(chǔ)訂立，二者密切聯(lián)系，息息相關(guān)。

房屋轉(zhuǎn)租需滿足以下成立條件：一是轉(zhuǎn)租一方必須有租賃權(quán)，即與他人之間存在有效的房屋租賃關(guān)系，且尚未終止；二是承租人必須與第三人訂立租賃合同；三是必須以租賃房屋為標(biāo)的物。

二、房屋轉(zhuǎn)租與房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓

房屋轉(zhuǎn)租與房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，都能夠?qū)е路课葑赓U關(guān)系發(fā)生變化，隨著現(xiàn)代商業(yè)活動(dòng)的活躍，二者在實(shí)務(wù)中經(jīng)?？梢姟?/p>

房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指房屋的承租人退出原有的租賃關(guān)系，將承租人的法律地位讓與他人，致使受讓人與出租人形成租賃關(guān)系。我國合同法對(duì)租賃合同關(guān)系作了專章規(guī)定，但對(duì)于房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，僅在第234條中規(guī)定了，與承租人生前共同居住的人因承租人在房屋租賃期間內(nèi)死亡可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋的法定情形，除此之外，目前我國并未有相應(yīng)的立法規(guī)定。

房屋轉(zhuǎn)租和房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是兩個(gè)不同的法律概念，無論是在法律性質(zhì)上，還是在實(shí)務(wù)操作中，都存在很大的差異，主要體現(xiàn)為：

第一，在法律性質(zhì)上，轉(zhuǎn)租是承租人和新承租人之間形成新的租賃關(guān)系，同時(shí)承租人并不退出原有的租賃關(guān)系，其仍享有租賃權(quán)。而租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是一種契約承擔(dān)，指承租人向第三方概括轉(zhuǎn)讓了租賃合同的全部權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。

第二，在當(dāng)事人之間的法律地位上，轉(zhuǎn)租中，涉及三方當(dāng)事人和兩個(gè)獨(dú)立的租賃關(guān)系。而租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓中，承租人與出租人的原租賃合同解除，由受讓租賃權(quán)的第三方與出租人成立新的租賃關(guān)系。

最后，在法律行為有效的形式上，房屋轉(zhuǎn)租，可以由房屋出租人和承租人在原租賃合同中約定轉(zhuǎn)租的條款，也可以是出租人另外的明示同意。而房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只能是由出租人另行出具表示同意的書面形式，因其一般不會(huì)在原租賃合同中事先進(jìn)行約定。

三、不同房屋轉(zhuǎn)租情形的法律后果

(一)合法房屋轉(zhuǎn)租的法律后果

根據(jù)我國《合同法》第224條的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租存在合法房屋轉(zhuǎn)租和違法房屋轉(zhuǎn)租兩種情形。合法房屋轉(zhuǎn)租是租期內(nèi)，承租房屋的一方在取得房屋出租人同意的前提下將房屋的全部或部分交付給第三方使用、收益的行為。在此情形中，出租人、承租人與新承租人三方之間的法律關(guān)系如下：

1.承租人與新承租人之間的關(guān)系

承租人與新承租人之間因轉(zhuǎn)租行為的成立建立起租賃關(guān)系，并沒有本質(zhì)區(qū)別于一般的租賃關(guān)系，其權(quán)利義務(wù)同樣適用《合同法》與“租賃合同”有關(guān)的相應(yīng)規(guī)定。

2.出租人和承租人之間的關(guān)系

存在于房屋出租人與原承租人之間的房屋租賃合同仍然合法有效。同時(shí)，根據(jù)我國《合同法》第224條的規(guī)定，承租人除了履行其本身應(yīng)負(fù)的合同義務(wù)外，對(duì)出租人還負(fù)有其他的義務(wù)，即因新承租人損壞租賃房屋的，承租人無論是否存在過錯(cuò)，都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

3.出租人與新承租人之間的關(guān)系

出租人與新承租人雙方不得向?qū)Ψ街鲝埢谧赓U關(guān)系而產(chǎn)生的各種權(quán)利義務(wù)，因其之間沒有形成直接的合同關(guān)系。

(二)違法房屋轉(zhuǎn)租的法律后果

違法房屋轉(zhuǎn)租，即不符合房屋轉(zhuǎn)租的合法要件，承租房屋的一方將租賃房屋的部分或全部交付給第三方使用、收益是在沒有征得出租人同意的情況下進(jìn)行的。在此情形中，出租人、承租人、新承租人三方之間的法律關(guān)系如下：

1.出租人與承租人之間的關(guān)系

依據(jù)我國《合同法》第224條的規(guī)定，在違法房屋轉(zhuǎn)租情形下，承租人已經(jīng)發(fā)生了違約行為，則出租人能夠隨時(shí)解除其與承租人的房屋租賃合同，但這并非必然發(fā)生，原房租租賃合同是否解除的選擇權(quán)在于出租人。

2.承租人與新承租人之間的關(guān)系

因出租人對(duì)原租賃合同是否解除享有法定的選擇權(quán)，所以承租人與新承租人之間的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系能否成立取決于出租人是否行使選擇權(quán)。若出租人解除了原租賃合同，那么房屋轉(zhuǎn)租合同亦隨之終止，此時(shí)新承租人的權(quán)益可能遭受侵害。而新承租人權(quán)益如何保障，應(yīng)依其是否善意而論。若新承租人存在不知或不應(yīng)當(dāng)知道原承租人未取得出租人同意的善意，新承租人才可向原承租人主張賠償。相反，若新承租人與原承租人簽訂租賃合同時(shí)，知道或者應(yīng)當(dāng)知道其未征得出租人同意的，則其向原承租人主張的賠償請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。

3.出租人與新承租人之間的關(guān)系

如前述，出租人與新承租人之間在轉(zhuǎn)租關(guān)系中并未形成直接的合同關(guān)系。但在違法轉(zhuǎn)租情形下，出租人在選擇不解除原有房屋租賃合同時(shí)，還能否基于所有人的地位向新承租人請(qǐng)求返還其房屋，我國目前無相應(yīng)的立法規(guī)定。我國臺(tái)灣地區(qū)通說認(rèn)為，新承租人因轉(zhuǎn)租獲取了對(duì)租賃物的占有權(quán)，對(duì)于出租人來說并不違法，若出租人不解除原租賃契約，則其不得請(qǐng)求返還租賃物。筆者亦認(rèn)同上述觀點(diǎn)，出租人不行使合同解除權(quán)，即默示追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同的合法性，此時(shí)新承租人可以基于轉(zhuǎn)租合同享有對(duì)租賃房屋的占有權(quán)，來對(duì)抗出租人的租賃房屋返還請(qǐng)求權(quán)。

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洪艷菊(1988-)，女，漢族，福建南安人，本科，福建省南安市人民法院，書記員。