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    房主未獲“滿五”減稅起訴稅務(wù)局:對(duì)房產(chǎn)交易稅的思考

    2016-02-02 13:32:20黃乙丁
    法制博覽 2016年35期
    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)交易房屋產(chǎn)權(quán)契稅

    黃乙丁

    重慶大學(xué),重慶 400044

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    房主未獲“滿五”減稅起訴稅務(wù)局:對(duì)房產(chǎn)交易稅的思考

    黃乙丁

    重慶大學(xué),重慶 400044

    政府有關(guān)部門一直以來著力于房產(chǎn)交易稅相關(guān)政策的制定、出臺(tái)和調(diào)整上,以求穩(wěn)定住房消費(fèi),保持住房市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)和去房產(chǎn)庫存。2010年個(gè)人所得稅“滿五唯一”免稅政策、2015年?duì)I業(yè)稅“五改二”免稅政策以及2016年契稅營(yíng)業(yè)稅“雙降”政策,都是政府出臺(tái)的有關(guān)房產(chǎn)買賣的稅收優(yōu)惠政策。然而針對(duì)這些利民優(yōu)惠政策,有一些購房者和賣房者為避稅而各出奇招,行為不僅觸犯法律,而且對(duì)行為人本身也存在不小風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合北京某房主賣房未獲“滿五”減稅起訴稅務(wù)局一案、“假離婚”一案和近兩年國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)交易中契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的新政,進(jìn)行了一些法律分析。最終認(rèn)為納稅人應(yīng)依法納稅、免稅,避開房產(chǎn)交易稅不得采取違反國(guó)家法律的行為,避稅行為有風(fēng)險(xiǎn),面對(duì)未來未知的變化,房產(chǎn)交易者應(yīng)遵守法律,按照現(xiàn)行相關(guān)政策進(jìn)行房產(chǎn)交易。

    個(gè)人所得稅;契稅;營(yíng)業(yè)稅

    一、案情簡(jiǎn)介

    案件一:原告桑女士在2014年11月27日,轉(zhuǎn)讓在海淀區(qū)一套購買于1998年的自有唯一住房,但是在2014年才繳納契稅并取得房屋產(chǎn)權(quán)證,因此無法享受“滿五唯一”的減免稅款政策,轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)需全額繳納高達(dá)79萬余元的稅費(fèi)。于是桑女士于2015年1月20日向北京海淀區(qū)地方稅務(wù)局申請(qǐng)行政復(fù)議,要求退還個(gè)人所得稅、部分營(yíng)業(yè)稅等稅款。海淀區(qū)地方稅務(wù)局受理后,做出了維持地稅部門所做的原行政行為的行政復(fù)議決定。于是桑女士又將海淀區(qū)地稅局及其第二分所訴至法院,提起行政訴訟,要求確認(rèn)被告所開具的稅收繳款書違法。被告地稅部門表示,依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證認(rèn)定購房時(shí)間符合規(guī)定。

    案件二:劉某與吳某是夫妻,婚后育有一子。2011年,夫妻在有兩套房的情況下,打算賣掉其中一處房產(chǎn)再購置一處學(xué)區(qū)房方便兒子以后入學(xué)。但是賣掉非唯一住房將繳納高達(dá)20%的個(gè)人所得稅,夫妻二人為了規(guī)避該政策,辦理了離婚手續(xù),并在離婚協(xié)議中約定:一處房產(chǎn)歸劉某,一處房產(chǎn)歸吳某,銀行存款歸吳某。之后吳某賣掉所有房產(chǎn),并購置了學(xué)區(qū)房,新房首付由劉某支付,之后劉某也一直在還房貸。購置新房后二人經(jīng)常未瑣事爭(zhēng)吵,長(zhǎng)期以來矛盾加深。2015年,劉某訴至法院,以不當(dāng)?shù)美麨橛梢髤悄持Ц镀谝堰€房貸款項(xiàng)近2千元。在法官的溝通下最后劉某撤回對(duì)吳某起訴。

    二、違法事實(shí)及爭(zhēng)議焦點(diǎn)

    在第一個(gè)案件中,爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房產(chǎn)買賣個(gè)人所得稅免征條件中的時(shí)間起算點(diǎn),到底是房屋現(xiàn)實(shí)取得和入住的時(shí)間,還是繳納契稅和取得房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。就此,案件原告和被告產(chǎn)生了分歧。案件二的焦點(diǎn)則是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)申請(qǐng)免除個(gè)人所得稅是對(duì)房屋是“唯一”住房的要求。

    《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》明確規(guī)定了納稅人范圍、納稅人有退稅的權(quán)利、納稅人有交稅的義務(wù)、納稅人有提起行政復(fù)議和行政訴訟的權(quán)利,《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》明確規(guī)定了個(gè)人所得稅范圍和個(gè)人所得稅的免稅范圍。政府在這方面也制定了具體征稅的行政法規(guī)與行政規(guī)章。但是,案情復(fù)雜以及法律法規(guī)的不夠完善導(dǎo)致在實(shí)際操作過程中出現(xiàn)各種爭(zhēng)議。

    在案件一中,當(dāng)事人由于購房時(shí)還沒有“滿五唯一”免稅規(guī)定,導(dǎo)致當(dāng)時(shí)因個(gè)人原因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。新政出臺(tái)后,已是若干年后,由于急于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)而臨時(shí)補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)證,導(dǎo)致原告不滿足免稅政策的時(shí)間要求,而不得不承受昂貴的個(gè)人所得稅。所以對(duì)于類似特殊情況,法官在庭上是否應(yīng)該酌情考慮,或者國(guó)家能考慮更多情況來對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行完善?同時(shí),房屋所有者也應(yīng)該自覺、主動(dòng)根據(jù)法律完善手續(xù),避免因個(gè)人原因造成未來不必要的損失和麻煩。

    三、相關(guān)法律問題分析

    《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》規(guī)定了稅收的開征、免稅、退稅,以及納稅人依法享有申請(qǐng)免稅以及申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利。國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定了房屋交易要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,并進(jìn)一步明確了繳納這些稅的具體內(nèi)容。因此,上述兩個(gè)案件的桑女士、吳某和劉某在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅,在符合法律法規(guī)規(guī)定的情況下,可以申請(qǐng)免收個(gè)人所得稅。

    財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局也不斷出臺(tái)相關(guān)行政規(guī)章以配合房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化。

    從2010年10月1日開始,對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的收益,按1%的比例征收個(gè)人所得稅;個(gè)人轉(zhuǎn)讓五年以上、而且是唯一家庭住房所取得的收益免征個(gè)人所得稅。

    案件二中的劉某和吳某在婚姻存續(xù)期間共有兩套房屋,離婚后,吳某由原本擁有兩套房變成了擁有一套家庭唯一住房,房屋只要滿了五年再轉(zhuǎn)讓便可免征個(gè)人所得稅。那么房子何時(shí)“滿五年”?購房時(shí)起,離婚時(shí)起,還是從房屋產(chǎn)權(quán)證上除去其中一方姓名之日起?按照現(xiàn)行規(guī)定,通常所稱的“滿五”是指?jìng)€(gè)人購房到房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓期間經(jīng)過五年以上。個(gè)人購買非公有住房的日期以契稅完稅憑據(jù)注明日期,或者房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期,依“孰先”原則進(jìn)行確定;已購公房以房產(chǎn)證填發(fā)日期、原始購房合同簽署日期或者第一筆購房房款的銀錢收據(jù)日期確定;繼承的房產(chǎn)按照原房產(chǎn)證標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。因此,在確認(rèn)“滿五”的時(shí)間起算點(diǎn)時(shí),應(yīng)選擇契稅完稅憑證或者房屋產(chǎn)權(quán)證的注明日期作為“滿五”的起算時(shí)間。由此可知案件一中的桑女士不符合房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免征個(gè)人所得稅時(shí)間要求,“滿五年”不是其入住滿五年,而是從契稅完稅憑證注明的日期起起算往后滿五年。因此案件一中地稅局對(duì)桑女士的稅收收繳行為是合法的。

    近年,在“滿五唯一”免稅政策和住房限購宏觀調(diào)控加碼勢(shì)頭愈演愈烈的大環(huán)境下,出現(xiàn)了各種為規(guī)避個(gè)人所得稅以及限購規(guī)定來實(shí)現(xiàn)買房需求的“怪招”,然而這些鉆法律空子的行為在可能從嚴(yán)執(zhí)法、政策發(fā)生趨嚴(yán)變化的未來,是擁有巨大風(fēng)險(xiǎn)的?!凹匐x婚”辦假證行為觸犯刑法,弄假成真發(fā)展成“真離婚”又產(chǎn)生各種人身財(cái)產(chǎn)糾紛。針對(duì)“滿五”免稅出現(xiàn)了先簽房屋買賣合同,滿五年后再辦理房屋過戶登記的情況。在等待滿五年期間會(huì)出現(xiàn)各種不確定事項(xiàng),如房產(chǎn)漲價(jià)至房東毀約、房東過戶房子給子女、房屋出租和抵押、房東因?yàn)閭鶆?wù)糾紛被法院查封房產(chǎn)、房東惡意掛失原兩證后辦理新證一房二賣并對(duì)后行為履行相應(yīng)法律手續(xù),以及在此期間房子由誰居住、由誰打掃、由誰管理、由誰繳納各種費(fèi)用等。一旦沒有清楚約定合同事項(xiàng),當(dāng)事人雙方可能產(chǎn)生糾紛甚至狀告法院。而且買房者不能通過銀行“按揭”取得貸款來支付房款,可能會(huì)對(duì)一些購房者產(chǎn)生財(cái)務(wù)壓力。一些聰明的買房者就會(huì)產(chǎn)生去做買賣合同公正的決定甚至付諸實(shí)踐,然而這種公正保障性不大。公證書行為屬于法律行為,是不能有違背法律、法規(guī)、規(guī)章或社會(huì)公共利益的內(nèi)容和形式的。上述約定的行為其實(shí)是一種逃避國(guó)家稅費(fèi)的行為,實(shí)質(zhì)上是違反法律、法規(guī)的。如果在等待“滿五年”期間出現(xiàn)政策上或者當(dāng)事人現(xiàn)實(shí)中的變故,后果對(duì)當(dāng)事人是不樂觀的。

    此外,政策還有退還個(gè)人所得稅的又一優(yōu)惠規(guī)定。對(duì)于在轉(zhuǎn)讓住房后一年之內(nèi)購買新房的,依所購新房?jī)r(jià)格按一定比例退還個(gè)人所得稅。原住房銷售額小于或等于購房金額的,全額退還;原住房銷售額大于購房金額,按照購房金額在原住房銷售額中所占比例退還稅金,余額算作個(gè)人所得稅上繳國(guó)庫。這一規(guī)定無疑又大大刺激了房產(chǎn)交易。

    不止在個(gè)人所得稅方面,在契稅和營(yíng)業(yè)稅方面,國(guó)家也是不斷出臺(tái)新政策。

    2015年3月,財(cái)政部與國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》,將房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅“五改二”。其中規(guī)定,個(gè)人將購買不足兩年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買兩年以上(包括兩年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照購房金額與售房金額差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買兩年(包括兩年)以上的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。而此前規(guī)定的時(shí)間分界點(diǎn)是“五年”。

    2016年2月,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委最新發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,對(duì)契稅和營(yíng)業(yè)稅實(shí)行“雙降”。取消了契稅之前對(duì)購買家庭第一套住房,面積大于140平方米的,征收高達(dá)3%的“豪宅稅”的規(guī)定;將購買家庭第二套住房不論面積大小,統(tǒng)一繳納3%契稅的規(guī)定改為以90平方米為界劃分契稅征收門檻,分別減按1%和2%繳納契稅。這對(duì)于購買的第一套房產(chǎn)是大于140平米的“豪宅”的人群和購買第二套改善性住房的人提供了實(shí)質(zhì)性的稅費(fèi)優(yōu)惠。而營(yíng)業(yè)稅在頭一年剛經(jīng)歷“五減二”后又迎來了取消對(duì)非普通住房實(shí)行差額減免的特殊規(guī)定,不論普通住房還是非普通住房,銷售購買年限不足兩年的房產(chǎn)統(tǒng)一交5.5%營(yíng)業(yè)稅,銷售購買年限超過兩年的房產(chǎn)統(tǒng)一免征營(yíng)業(yè)稅。

    廣州市、北京市、深圳市、上海市暫只實(shí)施“對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房”契稅的調(diào)整,暫不實(shí)施個(gè)人購買家庭二套房的契稅和營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)減免政策。這四個(gè)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于過熱狀態(tài),當(dāng)前面臨的首要問題是房?jī)r(jià)上漲壓力較大,而不是去庫存,因此本次稅費(fèi)調(diào)整沒有涉及。一線城市市場(chǎng)供不應(yīng)求,而非一線城市供應(yīng)過剩、需求不足,差別化對(duì)待政策也是為了平衡城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需。

    本次調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅主要是降低了90平米以上住房和二套房的契稅稅率,營(yíng)業(yè)稅政策相比之前區(qū)別也主要體現(xiàn)在非普通住房,即大戶型、高價(jià)、別墅等物業(yè)上。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸被存量房主導(dǎo),而存量房稅種集中于交易環(huán)節(jié),高成本稅費(fèi)是阻礙二手房流通的主要因素之一。同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)除一線城市外,整體面臨較為嚴(yán)重的去庫存問題。

    調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策,可以降低購房成本和門檻,提高購房者購買力,促進(jìn)住房消費(fèi),支持與鼓勵(lì)首次購房者及改善性需求購房者買房,有利于激活城市存量房市場(chǎng),加快房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化,促進(jìn)樓市繁榮,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng),進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。該政策從支持合理住房需求上出發(fā),帶動(dòng)了剛性需求、刺激了改善型需求,促進(jìn)了二手房市場(chǎng)活躍。

    這次政策沒有減免個(gè)人所得稅,建議以后新政中酌情增加,同時(shí)還應(yīng)該著眼于增加持有環(huán)節(jié)稅收,特別是空置房產(chǎn),盡可能減少交易環(huán)節(jié)稅收,促進(jìn)房產(chǎn)流通。但是總的還是鼓勵(lì)和刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng),對(duì)住房市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng)和去庫存有積極影響。

    四、建議及啟示

    中華人民共和國(guó)公民都有依法納稅的義務(wù)、免稅的權(quán)利、行政復(fù)議與行政訴訟的權(quán)利,但是納稅人納稅和免稅的范圍、程序都必須按照法律法規(guī)執(zhí)行,一旦產(chǎn)生糾紛爭(zhēng)議,納稅人有依法提請(qǐng)行政復(fù)議和行政訴訟的權(quán)利。司法機(jī)關(guān)受理案件一定要公正裁決、依法裁決,同時(shí)也要酌情考慮案件具體情況。納稅人要想用好法律這把“保護(hù)傘”,首先就要主動(dòng)依法辦事,才能保證自己的權(quán)利得到實(shí)現(xiàn),在出現(xiàn)任何不可預(yù)知因素的時(shí)候權(quán)利得到法律的保護(hù)。中華人民共和國(guó)公民也應(yīng)該提高法律意識(shí)、道德修養(yǎng),知法守法,不要為了個(gè)人利益干違法或者有風(fēng)險(xiǎn)的事,以后追悔莫及。

    [1]張敬石,胡雍.美國(guó)個(gè)人所得稅制度及對(duì)我國(guó)的啟示[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì),2016(1):97-102.

    [2]潘孝珍,燕洪國(guó).中國(guó)個(gè)人所得稅改革的微觀模擬分析[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì),2016(2):67-72.

    [3]徐孟州,張曉婷.稅法案例分析[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2006.

    [4]張松,王向東,王怡.稅法學(xué)[M].北京:高等教育出版社,2005.

    [5]許仁忠,趙繼紅.納稅實(shí)務(wù)[M].成都:西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2012.

    F293.3;F

    A

    黃乙丁,重慶大學(xué),2015級(jí)法律碩士。

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