房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中對(duì)房屋預(yù)售合同的處理探究——破產(chǎn)法第18條之適用辨析*

孫　瑩

中國(guó)政法大學(xué)，北京　100088

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房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中對(duì)房屋預(yù)售合同的處理探究——破產(chǎn)法第18條之適用辨析*

孫瑩

中國(guó)政法大學(xué)，北京100088

摘要：房屋預(yù)售是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)通常的運(yùn)行模式，但如果房屋在建過程中房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了破產(chǎn)程序，如何處理這些預(yù)售合同關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)，決定著破產(chǎn)程序能否順利進(jìn)行。根據(jù)破產(chǎn)法第18條，破產(chǎn)管理人有權(quán)選擇繼續(xù)履行或是解除預(yù)售合同。但實(shí)務(wù)中存在很多對(duì)該條的誤用。為正確適當(dāng)處理這些預(yù)售合同，需明晰該條的適用條件，排除誤用情形，明確適用時(shí)所需考量的利益。

關(guān)鍵詞：破產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)售合同；在建項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，在對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理時(shí)首先需對(duì)在建項(xiàng)目上的預(yù)售合同進(jìn)行處理。作為待履行合同，我國(guó)破產(chǎn)法第18條①構(gòu)成了破產(chǎn)管理人處理這些預(yù)售合同的主要法律依據(jù)。但并非所有的預(yù)售合同都可適用該條，該條的適用有其必要的條件。

一、第18條的適用條件

第一，預(yù)售合同必須是有效的。由于合同標(biāo)的物是建設(shè)中的房屋，使房屋預(yù)售合同有了與一般的買賣合同不同的特點(diǎn)，如標(biāo)的物具有不確定性、合同履行周期長(zhǎng)、交易關(guān)系復(fù)雜、交易程序繁瑣等，導(dǎo)致其在有效性上需滿足不同于其他合同的條件。如果合同因不滿足相應(yīng)的條件而被判定無(wú)效，該條當(dāng)然不能適用。另外，如果預(yù)售合同的簽訂被證實(shí)不是為了房屋買賣而是另有他圖，如為了借貸的擔(dān)保等，則其也沒有預(yù)售合同的效力，該條也不得適用。

第二，合同必須是“在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同”，如果合同僅是一方當(dāng)事人未履行完畢，則不能適用該條。需要明確，破產(chǎn)法中“均未履行完畢”的含義是不同于合同法的，合同“履行完畢”并非是指包括主合同義務(wù)、從合同義務(wù)、附隨合同義務(wù)等在內(nèi)的所有合同義務(wù)完全履行完畢，而是僅指合同的主合同義務(wù)履行完畢。而主合同義務(wù)要看合同中哪項(xiàng)義務(wù)的履行可以起到?jīng)Q定合同類型的作用。

第三，并非對(duì)所有的雙方“均未履行完畢的合同”都可適用該條選擇解除或繼續(xù)履行，如果解除合同的后果是法律所禁止的，則管理人是無(wú)權(quán)解除合同的，只能選擇繼續(xù)履行合同。

實(shí)務(wù)中每份房屋預(yù)售合同都存在著不同，有著其特殊性，這就要求破產(chǎn)管理人在處理預(yù)售合同時(shí)需根據(jù)合同的實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行具體的處理，而不能不加區(qū)分的簡(jiǎn)單適用破產(chǎn)法第18條或解除或繼續(xù)履行合同。

二、不能適用第18條的幾種預(yù)售合同的處理

(一)無(wú)效的預(yù)售合同

為了防控房屋預(yù)售合同的風(fēng)險(xiǎn)，法律為房屋預(yù)售合同的生效附加了額外的強(qiáng)制性條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，預(yù)售方主體必須具備一定的條件，取得“五證”。如果房地產(chǎn)企業(yè)“五證”不全，則合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。②例如山東省濟(jì)南市“某山莊項(xiàng)目破產(chǎn)案”③，就是因?yàn)樵摲慨a(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商在預(yù)售樓盤時(shí)沒有預(yù)售許可證，在該企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后法院認(rèn)定當(dāng)初的預(yù)售合同無(wú)效。

雖然造成合同無(wú)效的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)，但由于合同無(wú)效意味著合同自始無(wú)效，合同雙方之間不存在任何合同上的權(quán)利或義務(wù)。因此購(gòu)房者無(wú)權(quán)主張預(yù)售合同中的權(quán)利，只能根據(jù)締約過失責(zé)任向房地產(chǎn)公司追責(zé)，要求返還已支付的購(gòu)房款和相應(yīng)的利息。在上述“某山莊項(xiàng)目破產(chǎn)案”中購(gòu)房者就只能接受返還房款本金及利息的后果。同時(shí)，由于購(gòu)房者自身未盡到注意義務(wù)，在簽訂合同之前未盡到查詢核實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的“五證”的義務(wù)，在合同的訂立上存在一定的過錯(cuò)，需自行承擔(dān)一定的損失。

(二)名為預(yù)售合同實(shí)為擔(dān)保合同

實(shí)務(wù)中一些預(yù)售合同的簽訂實(shí)際是為了給雙方的借款合同進(jìn)行擔(dān)保。由于房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的商品房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法辦理抵押，在其需要借款而對(duì)方要求提供抵押的情況下通常會(huì)采取簽訂《商品房買賣合同》并到房產(chǎn)管理局備案的辦法，以達(dá)到類似抵押的目的。雙方在簽訂房屋預(yù)售合同之外往往另有借款合同，或者雖未另簽借款合同，但所謂的購(gòu)房者定期會(huì)收到房地產(chǎn)企業(yè)支付的借款利息。

例如“廣西某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊某商品房銷售合同糾紛案”④就是名為預(yù)售合同實(shí)為擔(dān)保合同的情況。為了保證其他債權(quán)人的利益，我國(guó)物權(quán)法第186條對(duì)抵押合同規(guī)定了不允許流質(zhì)的條款。⑤因此，此種預(yù)售合同的相對(duì)人只擁有對(duì)該房屋的抵押權(quán)而無(wú)權(quán)要求房地產(chǎn)公司交付房屋。如果房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)、到期不履行還款義務(wù)，該合同相對(duì)人只能作為有擔(dān)保的一般債權(quán)人獲得受償，而無(wú)權(quán)要求取得房屋。

(三)已支付全部購(gòu)房款的預(yù)售合同

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，最常見的是其預(yù)售合同的相對(duì)人已經(jīng)交付了全部購(gòu)房款，包括已經(jīng)繳足首付并辦理了按揭貸款的情況。對(duì)于按揭貸款的情況，購(gòu)房者實(shí)際已經(jīng)用從銀行借的錢向房地產(chǎn)企業(yè)支付了全部的購(gòu)房款。此時(shí)，購(gòu)房者已經(jīng)完成了房屋預(yù)售合同中支付價(jià)款的義務(wù)，該預(yù)售合同已不是雙方“均未履行完畢”的狀態(tài)了，所以破產(chǎn)法第18條對(duì)此種狀態(tài)的預(yù)售合同不能適用。

有些管理人認(rèn)為，房屋預(yù)售合同中購(gòu)房者的義務(wù)不僅是支付房款，還包括其他的合同義務(wù)。上文已對(duì)“均未履行完畢”在破產(chǎn)法中的內(nèi)涵進(jìn)行了明析，在此只需判定預(yù)售合同的主合同義務(wù)是否履行完畢。對(duì)于房屋買賣合同，買方的主合同義務(wù)為支付購(gòu)房款，所以對(duì)買方已支付了全部購(gòu)房款的預(yù)售合同為破產(chǎn)法中買方已履行完畢的合同，對(duì)此類合同第18條是不能適用的。

基于對(duì)購(gòu)房者合同利益的保護(hù)，只有在由購(gòu)房者提出撤銷合同的情況下合同才能被撤銷，房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)此時(shí)需承擔(dān)根本違約的責(zé)任，將購(gòu)房者的購(gòu)房款和損失作為共益?zhèn)鶛?quán)，優(yōu)先于其他債權(quán)予以清償。否則，管理人只能履行合同，盡最大可能向購(gòu)房者交付房屋；如若不能，應(yīng)將該合同作為在建工程的一部分進(jìn)行處分，即將合同與在建工程進(jìn)行整體處理。

(四)已預(yù)告登記的預(yù)售合同

預(yù)告登記是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓如房屋買賣過程中，在當(dāng)事人就交易已達(dá)成協(xié)議但債權(quán)人尚未取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了防止債務(wù)人二次處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，向相關(guān)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行的登記。當(dāng)事人對(duì)是否進(jìn)行預(yù)告登記有自主選擇權(quán)。具體到房屋預(yù)售合同中，購(gòu)房者在簽訂了房屋買賣合同后可以就尚未建成的房屋進(jìn)行預(yù)告登記，以限制房地產(chǎn)企業(yè)把已出售的房屋再次出售或者進(jìn)行抵押。預(yù)告登記不會(huì)使購(gòu)房者擁有房屋的物權(quán)，而是使其對(duì)將來(lái)獲得房屋的物權(quán)有了物權(quán)擔(dān)保的效力，即物權(quán)的公示效力。⑥在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，為了使預(yù)告登記的物權(quán)擔(dān)保效力仍然能夠得以實(shí)現(xiàn)，學(xué)界一般認(rèn)為，此時(shí)預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)的效力，即排除他人對(duì)標(biāo)的物的權(quán)利而保障預(yù)告登記人對(duì)該物的請(qǐng)求權(quán)能夠發(fā)生既定的效果。⑦如果管理人對(duì)此類合同行使解除權(quán)，則有違預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，即合同解除的后果是法律所禁止的，所以該類合同不能適用破產(chǎn)法第18條。

對(duì)此類預(yù)售合同，管理人只能繼續(xù)履行，如果能交付房屋，管理人應(yīng)交付房屋并協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)；如果確實(shí)無(wú)法交付房屋，房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)根本違約的責(zé)任，同時(shí)基于預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，應(yīng)賦予購(gòu)房人對(duì)該房屋的變價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

三、適用第18條需考慮因素

如果預(yù)售合同符合破產(chǎn)法第18條的適用條件，破產(chǎn)管理人則可依據(jù)此條對(duì)預(yù)售合同選擇繼續(xù)履行還是解除。然而什么情況應(yīng)繼續(xù)履行合同，什么情況可以解除合同，法律并沒有給出明確的規(guī)定。

一般認(rèn)為管理人合同解除權(quán)的行使應(yīng)符合破產(chǎn)法的立法目的——使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化。然而如何判定破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值最大化并沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)務(wù)中多參照美國(guó)的“商業(yè)判斷標(biāo)準(zhǔn)”，即管理人依據(jù)是否能夠給破產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益來(lái)選擇對(duì)待履行合同繼續(xù)履行還是解除。對(duì)于管理人來(lái)說，選擇解除預(yù)售合同通常會(huì)使已預(yù)售樓盤的拍賣或變賣更容易操作，更容易實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值，因而管理人通常會(huì)選擇解除預(yù)售合同。

然而在此過程中預(yù)售合同的相對(duì)人即購(gòu)房者的利益往往會(huì)被忽視。但需要注意的是，購(gòu)房者此時(shí)處于無(wú)過錯(cuò)但完全被動(dòng)的地位，其合法利益理應(yīng)受到保護(hù)，特別是對(duì)住房有著迫切需求的購(gòu)房者，所以僅對(duì)管理人的合同解除權(quán)設(shè)置“使破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化”這一單一的標(biāo)準(zhǔn)是不夠的。

待履行合同雙方當(dāng)事人之間的利益平衡是否應(yīng)作為管理人行使合同解除權(quán)的限制條件目前尚存在爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為，管理者在適用第18條時(shí)需考慮合同雙方利益的平衡，理由有三：

第一，在很多房屋預(yù)售合同中賣方會(huì)要求買方為其未來(lái)支付房款的義務(wù)提供擔(dān)保，而賣方向買方未來(lái)交付房屋的義務(wù)卻沒有擔(dān)保，從而造成雙方的請(qǐng)求權(quán)風(fēng)險(xiǎn)大小不對(duì)等；再加上在房屋的建設(shè)、公司的運(yùn)營(yíng)狀況等問題上雙方信息的不對(duì)稱，決定了雙方在合同簽訂過程中并不是兩個(gè)平等的主體，買方作為消費(fèi)者處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，有必要對(duì)其利益進(jìn)行傾斜保護(hù)。當(dāng)賣方進(jìn)入破產(chǎn)程序后，也應(yīng)對(duì)原本就處于弱勢(shì)地位的買方利益予以特別考慮。

第二，法律最終的目的是追求實(shí)質(zhì)的公平正義，如果法律適用導(dǎo)致了實(shí)質(zhì)的不公平，則說明其適用的預(yù)設(shè)條件是有問題的，應(yīng)當(dāng)尋求新的更合適的法律適用條件。對(duì)于房屋預(yù)售合同來(lái)說，解除合同導(dǎo)致的是購(gòu)房者無(wú)法得到住房的結(jié)果。首先，從經(jīng)濟(jì)利益上來(lái)說，購(gòu)房者面對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的飆升其承受的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失遠(yuǎn)大于其根據(jù)合同締約過失責(zé)任所得到的賠償，更何況該賠償還不能夠得到全部清償。解除合同實(shí)質(zhì)上是把原屬于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)利益向其他債權(quán)人進(jìn)行了分配，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說是極其不公平的。其次，從合同標(biāo)的物來(lái)看，房屋不同于其他商品，其對(duì)價(jià)極高，導(dǎo)致多數(shù)普通人已無(wú)經(jīng)濟(jì)能力再買第二套房子，與破產(chǎn)企業(yè)簽訂的預(yù)購(gòu)合同已剝奪了購(gòu)房者與其他房地產(chǎn)商簽訂合同的機(jī)會(huì)和能力。如果管理人在行使解除權(quán)時(shí)不考慮購(gòu)房者的現(xiàn)實(shí)利益顯然對(duì)其是極其不公平的。最后，從人權(quán)角度來(lái)說，房屋對(duì)于一個(gè)人、一個(gè)家庭的影響是巨大的，不僅決定著生活質(zhì)量，甚至決定著婚姻等人生大事。居住條件、居住環(huán)境等還會(huì)不可避免的引發(fā)很多其他問題，解除合同給購(gòu)房者帶來(lái)的損失和問題是無(wú)法用金錢所能衡量的。

第三，對(duì)于多數(shù)預(yù)售合同，解除合同無(wú)疑會(huì)增加破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，繼而使破產(chǎn)債權(quán)人得到更多的清償率，如果只考慮債權(quán)人的受償利益，這些待履行合同都應(yīng)當(dāng)解除。但法律將待履行合同的解除權(quán)沒有賦予債權(quán)人委員會(huì)而是賦予給了管理人，且管理人是獨(dú)立行使該項(xiàng)權(quán)利，其權(quán)利不受債權(quán)人委員會(huì)或任何債權(quán)人的影響，筆者認(rèn)為，法律的這種設(shè)置就是要求管理人在行使該項(xiàng)權(quán)利時(shí)考慮合同相對(duì)人的利益而非僅考慮破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的利益。

綜上，管理人在適用破產(chǎn)法第18條對(duì)房屋預(yù)售合同進(jìn)行處理時(shí)，其合同解除權(quán)需受到限制，使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化和對(duì)合同雙方利益進(jìn)行平衡均應(yīng)作為其限制條件。只有這樣，管理人對(duì)其解除權(quán)的行使才具有充分的合理性，使其行使得到購(gòu)房人的認(rèn)可，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)程序得以順利進(jìn)行。

[注釋]

①<中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法>第18條：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人……”.

②<中華人民共和國(guó)合同法>第52條：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定.”

③“山東省濟(jì)南中院司法處置彩石山莊項(xiàng)目案件紀(jì)實(shí)”，http：//news.xinhuanet.com/house/jn/2015-03-23/c_1114735207.htm，2016-4-16.

④http：//wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=7b75fdb8-05a8-4c79-84c7-0e34a6563878，2016-4-16.

⑤<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>第186條：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有.”

⑥王新欣，張思明.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的房屋產(chǎn)權(quán)界定與合同履行[J].人民司法(應(yīng)用)，2016(7).

⑦王宏，王道昌.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度初探[J].法學(xué)論壇，2000(6).

[參考文獻(xiàn)]

[1]大衛(wèi)·G·愛潑斯坦等著.韓長(zhǎng)印等譯.美國(guó)破產(chǎn)法[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003.

[2]王宏，王道昌.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度初探[J].法學(xué)論壇，2000(6).

[3]王新欣，張思明.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的房屋產(chǎn)權(quán)界定與合同履行[J].人民司法(應(yīng)用)，2016(7).

中圖分類號(hào)：D922.291.92

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)22-0052-03

作者簡(jiǎn)介：孫瑩，山東人，中國(guó)政法大學(xué)，比較法專業(yè)研究生，研究方向：民商法。

*中國(guó)政法大學(xué)2015年碩士創(chuàng)新實(shí)踐項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱：中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的法律困境及其救濟(jì)——以出售式重整為研究視角(2015SSCX170)。