離婚糾紛按揭商品房分割問題探析

劉安琪

（550025　貴州省修文縣人民法院　貴州 修文）

離婚糾紛按揭商品房分割問題探析

劉安琪

（550025貴州省修文縣人民法院貴州 修文）

當(dāng)今社會離婚率逐年攀升，而在離婚案件中房產(chǎn)的分割往往是最大的焦點。如何兼顧公平原則和弱者利益的保護(hù)，如何妥善審理好房產(chǎn)的認(rèn)定和處理問題就顯得十分重要。本文從按揭商品房在離婚案件中如何分割的實務(wù)觀點入手，分析出按揭商品房分割糾紛中存在的問題和疑問，并提出相應(yīng)的完善補救方法。

房產(chǎn)；分割；按揭商品房；離婚

房屋的分割問題一直是離婚訴訟中爭議的最大焦點。由于我國在較長的歷史時期中出現(xiàn)了各種各樣的房產(chǎn)政策，特別是按揭購買商品房的產(chǎn)生，導(dǎo)致房產(chǎn)類型的多樣化，如何妥善審理好房產(chǎn)爭議方面的糾紛就顯得尤為重要。

一、按揭商品房分割在實務(wù)處理中存在的問題及處理方法

在離婚案件房屋的分割中，我國遵循的一般原則為出資與登記相結(jié)合原則，然而由于房屋分割往往會受到一些長期風(fēng)俗習(xí)慣等背景影響，因此單純按照出資與登記相結(jié)合來處理按揭商品房分割這類案件，往往不能真正全方位的達(dá)到公平合理的效果。

（一）尚未還清貸款的按揭商品房如何分割

對于尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)，在離婚訴訟中能否分割，存在兩種不同的觀點，實踐中也有相互矛盾的判例。一種觀點認(rèn)為：債務(wù)的轉(zhuǎn)移需經(jīng)債權(quán)人同意，法院對未完成權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn)或?qū)σ堰M(jìn)行權(quán)屬登記但尚未還清貸款的按揭房屋，在離婚訴訟中不予處理，而裁定待條件成就時由當(dāng)事人另行起訴。另一種觀點認(rèn)為：在離婚訴訟中，分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突，登記生效主義在夫妻之間并無堅決貫徹之必要，銀行不能以未經(jīng)債權(quán)人同意而變更債務(wù)人為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。筆者認(rèn)為，按揭貸款合同購買的商品房的履行期限一般都比較長，如果不能對按揭房產(chǎn)進(jìn)行分割，那么按揭房產(chǎn)的所有權(quán)將長時間處于不確定狀態(tài)，必將不利于定紛止?fàn)幒蜏p少當(dāng)事人的累訴，且夫妻雙方共有房屋在向銀行貸款時債務(wù)人系夫妻雙方，即使夫妻離婚后，銀行作為債權(quán)人也可向任意一個債務(wù)人要求歸還欠款，至于夫妻雙方是否對房屋歸屬另有約定，可以待一方歸還欠款后再向?qū)嶋H應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的另一方主張權(quán)利，故筆者同意第二種觀點。

（二）按揭商品房的增值部分如何進(jìn)行分割

對于增值部分能否分割，也存在兩種不同觀點。一種觀點認(rèn)為：房屋的增值部分系天然孳息，應(yīng)該歸屬于房屋的所有人或者用益物權(quán)人。如果按揭房屋屬于婚前個人財產(chǎn)，在夫妻雙方?jīng)]有約定的情況下，婚后該房屋的增值部分依然是個人財產(chǎn)，不轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，非按揭一方只能取回其參與共同還貸的部分，而無權(quán)分享增值。另一種觀點認(rèn)為：購買房屋可以視為一種投資行為，婚后夫妻一方單獨還貸或雙方共同還貸，都可以視作是夫妻以個人財產(chǎn)或者共同財產(chǎn)進(jìn)行的投資，而房屋的增值就是這種投資所獲得的收益，應(yīng)當(dāng)是夫妻共同財產(chǎn) 。筆者同意第二種觀點，購買房屋本身即具有投資性質(zhì)，房屋的增值減值具有風(fēng)險性，而在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方對于房屋按揭款的支付，系夫妻雙方對房屋的投資，夫妻雙方均應(yīng)對這種投資的風(fēng)險性承擔(dān)責(zé)任，對風(fēng)險承擔(dān)責(zé)任相應(yīng)的對利潤也應(yīng)參加分配，故房屋增值應(yīng)屬于夫妻的共同財產(chǎn)。

（三）按揭房產(chǎn)登記在一方名下如何分割

雙方在結(jié)婚前共同出資以一方名義購買房屋或者結(jié)婚后以一方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋產(chǎn)權(quán)。離婚時，房屋登記的一方往往認(rèn)為另一方的出資是借款或贈與，或者根本不認(rèn)可對方出資的事實。如果出資方能舉證證明婚前雙方共同出資，并以結(jié)婚為目的，即使產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，雙方共同出資購買的按揭房屋，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。對于雙方婚前出資共同購買的部分，由于雙方當(dāng)時并不是夫妻關(guān)系，不屬于共同共有的情形，而雙方的出資比例也不一定等同，因此應(yīng)按照雙方各自的出資比例用按份共有的情形來予以分割。

二、如何完善離婚中按揭商品房分割遇見的問題

（一）遵循照顧婦女兒童原則、過錯懲罰原則

夫妻離婚，受到最大傷害的是孩子，在大量的離婚案件中，由于女方、子女處于弱勢群體，故在分割時應(yīng)考慮照顧孩子和女方的權(quán)利，最大程度地全面保護(hù)未成年人和婦女的利益，合情合理。對于一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質(zhì)敗壞等情形，雖然無法律明文規(guī)定，但在分割財產(chǎn)時，也應(yīng)考慮這些情形給家庭造成的傷害，應(yīng)當(dāng)照顧無過錯一方。

（二）增加房屋來源、出資、登記和婚齡相結(jié)合的原則

家庭內(nèi)部的房屋分割不同于市場上交易的房屋，不能僅僅以等價有償?shù)脑瓌t來處理，在按揭商品房分割中，應(yīng)該綜合考慮房屋的來源、夫妻雙方結(jié)婚時間的長短、夫妻對于家庭的付出等因素，來平衡雙方的利益，這種處理方式更有利于雙方接受。對于按揭商品房，很多按揭房是為結(jié)婚所購，在分割時不能僅僅考慮首付、登記問題，如果未購房的另一方承擔(dān)了與首付相應(yīng)的裝修款，還有陪嫁物品等，在分割按揭房時是應(yīng)該放在一起全面考慮的。此外，由于社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房產(chǎn)的價值也會隨之增高，建立取得時效制度顯得尤為重要。對于夫妻雙方婚前按揭購房、共同還貸且婚姻關(guān)系存續(xù)達(dá)到一定的較長年限，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為共同財產(chǎn)，離婚時，扣除一方婚前首付款加算銀行同期利息，其余部分由夫妻雙方共同分割，這樣對于婚后夫妻共同還貸款多年的另一方更為公平。

（三）建立婚前房產(chǎn)約定制度

在英美國家，大多數(shù)的人都有訂立婚前協(xié)議的習(xí)慣。英國2009年審理的一個典型案件時承認(rèn)了卡特琳和前夫尼古拉的婚前協(xié)議具有法律效力 。在我國，因受封建傳統(tǒng)思想的束縛，戀愛中的男女往往不好意思開口約定財產(chǎn)歸屬事宜，因此埋下了隱患，一旦婚姻破裂，就產(chǎn)生了大量的糾紛矛盾。故筆者認(rèn)為，為了有效的維護(hù)夫妻雙方的合法權(quán)益，我們應(yīng)在法律規(guī)定中提倡建立婚前協(xié)議，將其作為結(jié)婚的前置程序，詳細(xì)列明協(xié)議事項及條款。并通過各種宣傳媒介大量進(jìn)行正面教育推廣，改變?nèi)罕姷膫鹘y(tǒng)觀念，將爭議解決在萌芽之中。

綜上所述，離婚案件在分割財產(chǎn)時，要具體情況，具體分析，在合法的前提下，也要考慮道德倫理規(guī)范、善良風(fēng)俗習(xí)慣，以彌補法官在審理家事案件適用法律方面存在的漏洞，做到合法性與合理性相統(tǒng)一，妥善處理糾紛。

［1］趙蕾.《離婚案件中如何分割按揭房產(chǎn)之難題探討——透視物權(quán)法在婚姻案件中的適用現(xiàn)狀》.

［2］蔣月.《婚姻家庭法前沿導(dǎo)論》.北京.科學(xué)出版社.2007年版.