婚姻法框架下，購(gòu)買房屋時(shí)父母出資的性質(zhì)認(rèn)定及對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的影響

李明宇

（300010　天津惠華律師事務(wù)所　天津）

婚姻法框架下，購(gòu)買房屋時(shí)父母出資的性質(zhì)認(rèn)定及對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的影響

李明宇

（300010天津惠華律師事務(wù)所天津）

基于建立婚姻關(guān)系或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方或者一方購(gòu)買房屋時(shí)，父母出資的法律性質(zhì)以及所購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)界定問(wèn)題是實(shí)踐中的焦點(diǎn)所在，因此，基于婚姻法并結(jié)合物權(quán)法準(zhǔn)確認(rèn)定上述行為的性質(zhì)，對(duì)于解決家庭財(cái)產(chǎn)糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)糾紛具有重要作用。本文從婚姻法、物權(quán)法及最高人民法院配套司法解釋等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定中總結(jié)歸納具有實(shí)踐指導(dǎo)意義的一些觀點(diǎn)，供朋友們參考并請(qǐng)各界朋友批評(píng)指正。

夫妻共同財(cái)產(chǎn)；婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)；贈(zèng)與；借款

近幾年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷飆升，繼而引發(fā)了離婚財(cái)產(chǎn)糾紛中對(duì)房屋的關(guān)注度日漸提高。基于婚姻關(guān)系，以及家庭觀念，婚前財(cái)產(chǎn)公證和婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定的情況較少，因此實(shí)踐中大多以法律法規(guī)以及司法解釋的規(guī)定根據(jù)客觀情況依法認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬的居多，為此，本文試圖根據(jù)實(shí)踐中常見(jiàn)的幾種情形依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定作一總結(jié)歸納，共大家參考。

首先給大家列舉幾則案例。

案例一

張某（男）與小紅經(jīng)過(guò)兩年多的戀愛(ài)，決定締結(jié)連理；二人經(jīng)過(guò)商量決定明年5月舉辦結(jié)婚典禮，于是二人于當(dāng)年6月9日領(lǐng)取了結(jié)婚證。張某經(jīng)過(guò)朋友推薦看上了中環(huán)外某新建小區(qū)的一套住房，與小紅商量以張某的名義購(gòu)買該房屋，首付款90萬(wàn)由張某的父母出資，貸款部分由張某和小紅共同償還。當(dāng)年10月3日張某與開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，張某的父母交付90萬(wàn)首付款時(shí)未作任何聲明，當(dāng)日辦理完畢購(gòu)房手續(xù)后，張某和小紅將雙方父母邀請(qǐng)一起在酒店擺宴慶祝，席間張某父母表示首付款就是對(duì)小兩口的支持，只要小兩口以后日子過(guò)得好他們作為老人就滿足了；小紅的父母見(jiàn)狀則連忙表態(tài)：承擔(dān)新房的裝修和家具家電等。后張某與小紅因感情不和提起離婚訴訟，訴訟期間雙方對(duì)該房屋的所有權(quán)歸屬及90萬(wàn)首付款的定性產(chǎn)生了分歧。

案例二

黃某齊與妻子于2006年3月28日登記結(jié)婚，于同年10月6日舉辦了結(jié)婚典禮。2014年12月為了改善居住環(huán)境需要購(gòu)買了一套住房，黃某齊的父母出資120萬(wàn)元，該部分房款從黃某齊母親的個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬進(jìn)入黃某齊的個(gè)人支付購(gòu)房款賬戶。黃某齊與妻子說(shuō)父母的這部分房款是向其父母借的，回頭有條件時(shí)得還給父母，妻子表示同意。黃某齊當(dāng)著妻子的面書寫了欠條，但是妻子在欠條上未予簽字，黃某齊為了減少?zèng)]必要的糾紛同父親一起對(duì)該借款行為以及借條進(jìn)行了公證。隨后自2015年5月份開(kāi)始通過(guò)妻子的賬戶向黃某齊父親的賬戶每月轉(zhuǎn)款1萬(wàn)元。截至黃某齊的妻子提起離婚訴訟之日（2016年4月份）共向黃某齊的父親轉(zhuǎn)款12萬(wàn)元（共轉(zhuǎn)款12次，每月一次，每次1萬(wàn)元）。庭審中，黃某齊的妻子主張欠條其未予簽字表示其當(dāng)時(shí)就不認(rèn)可借款為由主張系黃某齊父母的贈(zèng)與行為，應(yīng)屬夫妻共有。黃某其及其父母則持相反意見(jiàn)。

根據(jù)上述列舉的案例，筆者總結(jié)歸納實(shí)踐中常見(jiàn)的以下兩種情形：

第一，婚姻關(guān)系締結(jié)前，夫妻一方購(gòu)房，購(gòu)買房屋一方的父母出資行為的認(rèn)定問(wèn)題；

第二，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方購(gòu)房，父母出資行為的認(rèn)定問(wèn)題。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，我們認(rèn)為前述第一種情形根據(jù)不同情況分別認(rèn)定如下：

（1）婚姻關(guān)系締結(jié)前，夫妻一方購(gòu)房，購(gòu)買房屋一方的父母出資的，若有證據(jù)可以證明系借貸法律關(guān)系的，則購(gòu)買房屋一方與其父母之間建立民間借貸（債權(quán)債務(wù)）法律關(guān)系。由于房屋系婚前一方購(gòu)買，若登記在購(gòu)買房屋一方名下且無(wú)其他約定，則屬于購(gòu)買房屋一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此該房屋的所有權(quán)以及前述債權(quán)債務(wù)與婚姻另一方無(wú)關(guān)聯(lián)。若婚后有共同還貸行為，通?；楹筮€貸部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，該部分還款系夫妻雙方共有，分割時(shí)夫妻共有一般按各占50%的比例進(jìn)行分配。

（2）婚姻關(guān)系締結(jié)前，夫妻一方購(gòu)房，購(gòu)買房屋一方的父母出資的，若沒(méi)有證據(jù)可以證明系借貸法律關(guān)系的，通常認(rèn)定為對(duì)購(gòu)買房屋一方的單方贈(zèng)與，不是對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，在無(wú)其他約定前提下，屬于購(gòu)買房屋一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)另一方無(wú)權(quán)主張分配。若婚后有共同還貸行為，則認(rèn)定同上。實(shí)踐中建議若系對(duì)自己子女的單方贈(zèng)與，應(yīng)在出資時(shí)以書面形式明確系對(duì)自己子女的單方贈(zèng)與，以免日后發(fā)生糾紛時(shí)因與自己子女具有利害關(guān)系影響當(dāng)時(shí)作證的法律效果。

若無(wú)貸款，則以上兩種情形下，離婚時(shí)該房屋與另一方均無(wú)關(guān)聯(lián)。

至于前述第二種情形根據(jù)不同情況我們分別認(rèn)定如下：

（1）婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方購(gòu)房，若無(wú)特別約定，該房屋系夫妻雙方共有，任何一方父母出資的，若有證據(jù)可以證明系借貸法律關(guān)系的，在無(wú)其他特別約定下則出資的父母與夫妻雙方之間建立民間借貸（債權(quán)債務(wù)）法律關(guān)系。夫妻雙方負(fù)有償還出資父母的欠款的義務(wù)。但是該房屋的所有權(quán)與出資的父母無(wú)關(guān)。

（2）婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方購(gòu)房，若無(wú)特別約定，該房屋系夫妻雙方共有，任何一方父母出資的，若沒(méi)有證據(jù)可以證明系借貸法律關(guān)系的，通常認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，該房屋的所有權(quán)與出資的父母無(wú)關(guān)且父母的出資夫妻雙方均不負(fù)有償還的義務(wù)。

當(dāng)然我們不能排除的是，無(wú)論夫妻雙方婚前購(gòu)房還是婚后購(gòu)房，若父母出資且通過(guò)協(xié)議約定系父母與夫妻雙方共同出資購(gòu)買房屋，各出資方共有該房屋的，從約定。但是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，我們?cè)诖私ㄗh產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)將各個(gè)出資人登記為共有人，以維護(hù)各位出資人的合法權(quán)益。

最后值得大家關(guān)注的問(wèn)題是，夫妻一方婚前簽訂了房屋買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，房屋登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該房屋雙方無(wú)法協(xié)商處理的，人民法院可以裁判該房屋歸產(chǎn)權(quán)登記的一方所有，尚未償還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)通常為對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的50%。

通過(guò)以上分析，文章開(kāi)篇案例一中的房屋系雙方登記結(jié)婚后所購(gòu)買（這里需要注意登記結(jié)婚以辦理結(jié)婚登記為準(zhǔn)，而不是以辦理結(jié)婚典禮為準(zhǔn)），男方父母出資時(shí)未明確系借款且根據(jù)酒席間的表述可以認(rèn)定為系贈(zèng)與行為，且系對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，因此該房屋系夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，首付款雙方均無(wú)需歸還。

案例二中的房屋也系夫妻雙方登記結(jié)婚后婚姻關(guān)系存續(xù)期間所購(gòu)買，系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，但是男方父母的出資明確系借款，雖然女方未在欠條上簽字，但是其明知男方父母是借給他們夫妻購(gòu)買房屋使用，男方出具的欠條亦進(jìn)行了公證，并且隨后通過(guò)女方賬戶按月償還了12筆借款共計(jì)12萬(wàn)元，因此該筆出資夫妻雙方負(fù)有償還義務(wù)。