樓頂平臺分管契約“管理人”權(quán)利限度研究

畢志勇，何妍睿吉林大學(xué)法學(xué)院

樓頂平臺分管契約“管理人”權(quán)利限度研究

畢志勇，何妍睿
吉林大學(xué)法學(xué)院

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，樓頂平臺的使用和處分糾紛日益頻發(fā)。學(xué)界對分管契約的研究過多關(guān)注于其性質(zhì)和對抗效力，對司法實(shí)踐中最關(guān)心的“管理人”權(quán)利的研究反而有所忽視。特定業(yè)主或開發(fā)商作為樓頂平臺分管契約“管理人”，其對樓頂平臺使用權(quán)和處分權(quán)的行使均應(yīng)受到限制。本文結(jié)合司法實(shí)踐，對樓頂平臺分管契約“管理人”的使用和處分權(quán)能進(jìn)行分析，以期對分管契約理論有所完善，并為司法實(shí)踐提供借鑒。

樓頂平臺；分管契約；“管理人”權(quán)利；專用使用權(quán)

共有是指數(shù)個(gè)主體對同一物共同享有所有權(quán)。在共有關(guān)系存續(xù)期間，各共有人就共有物的使用收益或者管理方法所達(dá)成的協(xié)議就是分管契約。樓頂平臺分管契約可將樓頂平臺的使用權(quán)集中在風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力較強(qiáng)、信息和財(cái)產(chǎn)擁有量較大的業(yè)主手中，以提高利用效率，減少交易成本。通過對2003年到2016年涉及樓頂平臺民事糾紛案例的檢索，筆者發(fā)現(xiàn)，樓頂平臺糾紛主要表現(xiàn)為漏水（1171件）、相鄰關(guān)系（661件）、排除妨害（450件）、使用費(fèi)（146件）、廣告（134件）等使用糾紛和交付（85件）、違約金（57件）、物權(quán)保護(hù)（40件）、確認(rèn)合同無效（15件）等處分糾紛，特別是2014年和2015年有關(guān)樓頂平臺使用和處分糾紛案件更是分別高達(dá)2857件和3378件。①學(xué)界的討論過多關(guān)注于分管契約的性質(zhì)及其對抗效力，而對司法實(shí)務(wù)中最常見的樓頂平臺使用和處分糾紛關(guān)注較少。筆者認(rèn)為，在法解釋論的視角下，基于物權(quán)法定原則，樓頂平臺分管契約為債權(quán)合同確定無疑。對樓頂平臺分管契約“管理人”的權(quán)利進(jìn)行限定，以規(guī)范分管契約制度，實(shí)現(xiàn)定紛止?fàn)幨菢琼斊脚_分管契約研究的當(dāng)務(wù)之急。

一、樓頂平臺分管契約“管理人”界定

樓頂平臺分管契約是共有人約定將共有的樓頂平臺交由特定區(qū)分所有人管理的債權(quán)合同，是設(shè)立樓頂平臺專用使用權(quán)的重要方式，其主要表現(xiàn)形式有：管理規(guī)約、業(yè)主大會決議、商品房買賣合同授權(quán)條款。當(dāng)區(qū)分所有人通過業(yè)主大會決議或管理規(guī)約，規(guī)定將樓頂平臺交由特定區(qū)分所有人進(jìn)行使用、收益和處分，該規(guī)定便具有了樓頂平臺分管契約性質(zhì)。當(dāng)然，業(yè)主還可與業(yè)主以外的特定第三人訂立樓頂專用使用合同，但由于特定第三人不具有區(qū)分所有人身份，所以該合同并非本文所討論的分管契約。

特定區(qū)分所有人作為樓頂平臺分管契約“管理人”并無爭議，筆者認(rèn)為，除一般意義上的特定區(qū)分所有人外商品房開發(fā)商也應(yīng)獲得分管契約主體地位。商品房開發(fā)商在商品房買賣合同中寫入樓頂平臺使用權(quán)可由其轉(zhuǎn)讓的條款，基于該條款與特定人訂立專用使用權(quán)合同。學(xué)界并未將買賣合同中的授權(quán)條款與專用使用權(quán)合同進(jìn)行明確區(qū)分，筆者認(rèn)為，在分批售房過程中，開發(fā)商作為區(qū)分所有權(quán)人，其身份相當(dāng)于擁有部分所有權(quán)的業(yè)主，商品房買賣合同中關(guān)于樓頂平臺使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條款，實(shí)際上為對樓頂平臺使用權(quán)進(jìn)行處分的分管協(xié)議，通過該條款的訂立，商品房開發(fā)商始獲得與特定人簽訂樓頂平臺專用使用權(quán)合同的權(quán)利。

綜上，特定業(yè)主和開發(fā)商與其他區(qū)分所有人就樓頂平臺的使用和處分事項(xiàng)訂立的債權(quán)合同即為樓頂平臺分管契約，此時(shí)，訂立合同的特定業(yè)主和開發(fā)商即取得樓頂平臺分管契約“管理人”的身份。

二、樓頂平臺分管契約“管理人”使用權(quán)限分析

（一）使用權(quán)的行使不能影響樓頂平臺固有使用目的實(shí)現(xiàn)

樓頂?shù)幕竟δ転檎陲L(fēng)避雨，“管理人”不得在樓頂之上建造超過樓頂承受能力的樓頂花園、廣告牌等可能導(dǎo)致樓頂毀損的建筑。筆者通過案例檢索發(fā)現(xiàn)擅自改變樓頂平臺使用方式、使用目的而產(chǎn)生的糾紛竟高達(dá)4157件，僅2014和2015年就分別發(fā)生1322件和1566件。于2016年1月審結(jié)的李金龍與查學(xué)田排除妨害糾紛案便是違規(guī)使用樓頂平臺的典型案例，查學(xué)田在李金龍房屋的屋頂上部即該棟大樓的樓頂平臺上違規(guī)鋪設(shè)土壤并種植蔬菜，導(dǎo)致李金龍家房屋的屋頂出現(xiàn)了非正常的滲水和下陷，這已經(jīng)危及到了建筑物結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和安全，影響了樓頂平臺作為建筑物基本結(jié)構(gòu)的遮風(fēng)避雨的功能。

（二）樓頂平臺的使用應(yīng)首先滿足區(qū)分所有人的需要

樓頂平臺的使用必須首先滿足業(yè)主安放太陽能等生活利用不可或缺的需要，對除此之外的使用權(quán)能才可進(jìn)行約定。國內(nèi)對分管契約管理人權(quán)利的研究較少，筆者認(rèn)為，可以通過分析特定第三人樓頂平臺租賃合同，為分管契約的研究提供借鑒。有學(xué)者認(rèn)為，承租人對出租物具有完全的使用權(quán)；也有學(xué)者認(rèn)為，在租賃關(guān)系中，出租人在不妨礙承租人對租賃物使用的情況下，也可對租賃物進(jìn)行占有和使用。通過案例分析，筆者認(rèn)為，后者更符合我國樓頂平臺利用和司法實(shí)踐的實(shí)際狀況，也更有利于物盡其用。

上訴人開封市瀚淼商貿(mào)有限公司與被上訴人開封市梅利餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛一案中，瀚淼公司租用了屬于梅利公司的樓頂，并約定梅利公司不得在樓頂堆放雜物，但梅利公司在樓頂上安裝了空調(diào)外機(jī)，瀚淼公司要求其予以拆除。法院認(rèn)為，雙方合同約定，樓頂?shù)氖褂脵?quán)屬于瀚淼公司，但梅利公司在樓頂安裝空調(diào)室外機(jī)經(jīng)營餐飲業(yè)務(wù)屬于對樓頂?shù)暮侠硎褂?。由此，可以得知我國司法?shí)踐中對樓頂平臺專用使用權(quán)行使的態(tài)度為：樓頂平臺的使用應(yīng)以滿足區(qū)分所有人日常生活需要為前提。

三、樓頂平臺分管契約“管理人”處分權(quán)限分析

（一）“管理人”處分權(quán)的行使需獲得分管契約明確授權(quán)

“管理人”是否享有對樓頂平臺的處分權(quán)，意味著其是否可以將專用使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于他人。由于學(xué)界對專用使用權(quán)的性質(zhì)及其與共有權(quán)的關(guān)系存在不同看法，對“管理人”處分權(quán)的研究也形成了兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，專用使用權(quán)從屬共有權(quán)，不論專用使用權(quán)的性質(zhì)如何，其轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)全體區(qū)分所有人同意。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，專用使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)根據(jù)專用使用權(quán)的性質(zhì)來進(jìn)行討論，如果為債權(quán)性質(zhì)的專用使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人同意；對于物權(quán)性質(zhì)的專用使用權(quán)，可以直接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，登記后具有對抗第三人的效力。法國民法典第595條和意大利民法典第980條在對專用使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定上與第二種觀點(diǎn)一致。

針對第一種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，根據(jù)相對所有權(quán)理論，將樓頂平臺的使用權(quán)能從所有權(quán)中分離出來，允許業(yè)主設(shè)立專用使用權(quán)是樓頂平臺分管契約設(shè)立的前提，一味主張專用使用權(quán)的從屬性，既不利于對樓頂平臺利用層次的加深，也與我國現(xiàn)行司法實(shí)踐相悖。僅2015年關(guān)于樓頂平臺專用使用權(quán)的二審司法判例就達(dá)13件，在例如周慶吾與湖南三誠公司房屋買賣合同糾紛案、東莞市觀瀾晉景房地產(chǎn)公司與康紅梅建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案、何敏剛與海南省富春東方房地產(chǎn)公司恢復(fù)原狀糾紛案案件的判決中，法院對樓頂平臺的專用使用權(quán)的設(shè)立予以了肯認(rèn)，無視司法實(shí)踐而對所有權(quán)的相對性進(jìn)行一味性的否認(rèn)，勢必會為司法實(shí)踐所拋棄。

如前所述，基于物權(quán)法定原則，作為財(cái)產(chǎn)權(quán)而存在的專用使用權(quán)在我國法律體系內(nèi)應(yīng)被確認(rèn)為債權(quán)。根據(jù)第二種觀點(diǎn)及借鑒德、意對專用使用權(quán)的規(guī)定，筆者認(rèn)為，“管理人”不可對專用使用權(quán)直接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，“管理人”處分權(quán)的行使必須以獲得分管契約的授權(quán)為前提。

（二）特定第三人受讓專用使用權(quán)后轉(zhuǎn)讓禁止

如前所述，分管契約的“管理人”人只能是特定的區(qū)分所有權(quán)人?！肮芾砣恕痹讷@得授權(quán)時(shí)可以將樓頂平臺專用使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給區(qū)分所有人以外的特定第三人，但此時(shí)特定第三人與業(yè)主之間的合同為租賃合同，并非分管契約?！肮芾砣恕睂琼斊脚_處分權(quán)的獲得不能成為特定第三人對樓頂平臺專用使用權(quán)進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的依據(jù)。如前所述，債權(quán)性質(zhì)的專用使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須要經(jīng)過區(qū)分所有權(quán)人的同意，在特定第三人通過權(quán)利受讓成為樓頂平臺專用使用權(quán)人的情況下，其權(quán)利的行使應(yīng)由管理規(guī)約、業(yè)主大會決議重新進(jìn)行約定。

（三）開發(fā)商作為“管理人”處分權(quán)只可在商品房出售過程中行使

開發(fā)商作為“管理人”是基于其對部分建筑物的所有權(quán)，即其區(qū)分共有人的身份。當(dāng)房屋全部出售后，開發(fā)商便喪失了區(qū)分所有權(quán)人的身份，其在商品房買賣合同中與買受人即業(yè)主訂立的授權(quán)條款便喪失了分管契約的基礎(chǔ)。此時(shí)，開發(fā)商便不再具有“管理人”的身份，更無權(quán)再對樓頂平臺進(jìn)行使用和處分。

注釋：

①參見：無訟案例，http://www.itslaw.com/search，訪問日期：2016年5月2日

[1]王利明.物權(quán)法論.中國政法大學(xué)出版社，2003年版

[2]江平,米健.羅馬法基礎(chǔ).中國政法大學(xué)出版社，2004年版

[3]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究.法律出版社1995年版

[4]王澤鑒.民法物權(quán)（第一冊）.中國政法大學(xué)出版社，2001年版

[5]畢志勇，陳瑤.樓頂平臺專用使用權(quán)合同適格主體研究.中國市場，2016年6月

[6]齊恩平，楊曉銘.論區(qū)分所有建筑物共用部分的專用使用權(quán).天津商學(xué)院學(xué)報(bào)，2006年第26期

[7]李國強(qiáng).相對所有權(quán)的私法邏輯.社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2013年5月版

吉林大學(xué)創(chuàng)新訓(xùn)練國家級項(xiàng)目（項(xiàng)目編號2015220150)。

畢志勇（1994-），男，山東東營人，吉林大學(xué)法學(xué)學(xué)士，研究民商法、比較法方向。

何妍睿（1995-），女，遼寧鞍山人，吉林大學(xué)法學(xué)學(xué)士，研究民商法方向。