農(nóng)民工購房去庫存要邁三道坎： 工資低、貸款難、房價(jià)高

王紅茹

一石激起千層浪。

2015年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。此消息一出，即引發(fā)廣泛關(guān)注。

目前，樓市高企的庫存已經(jīng)成為阻礙房地產(chǎn)投資增長的主要原因，而房地產(chǎn)開發(fā)投資又與經(jīng)濟(jì)走勢高度正相關(guān)?；夥康禺a(chǎn)庫存已被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議列為2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。

在各界眾說紛紜的觀點(diǎn)中，“讓農(nóng)民購房來消化庫存是緣木求魚，是要將農(nóng)民套牢”的說法影響力頗大。

通過加快農(nóng)民工市民化來化解房地產(chǎn)庫存，會(huì)否將農(nóng)民工套牢？中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“套牢肯定不會(huì)。如果房價(jià)高，農(nóng)民工自然不會(huì)去購買。當(dāng)務(wù)之急是如何讓農(nóng)民工買得起房，真正起到化解房地產(chǎn)庫存的作用?！?/p>

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)去庫存開藥方

2015年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。

而五大任務(wù)之一的“去庫存”，就是要化解房地產(chǎn)庫存。我國房地產(chǎn)市場庫存到底有多高，以至于要拿到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上討論？

國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1—11月，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

同海咨詢近日發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值》報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)測的35個(gè)城市中，超過80%的城市住宅供應(yīng)在未來3年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。

連以“力挺”樓市著稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長任志強(qiáng)都感覺到“去庫存”的難度較大。他表示，以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，而這一難度可想而知。

黨國英更將我國整體需求不足的癥結(jié)歸于房地產(chǎn)庫存積壓?！澳壳胺康禺a(chǎn)積壓很多，導(dǎo)致整體需求不足。如果房地產(chǎn)發(fā)展起來，需求空間很大?！?/p>

在此背景下，2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以相當(dāng)篇幅對房地產(chǎn)去庫存進(jìn)行論述，并提出了通過加快農(nóng)民工市民化消化庫存的路徑。會(huì)議提出，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

國家發(fā)改委城市與小城鎮(zhèn)中心總規(guī)劃師、規(guī)劃院院長沈遲對此給予積極評價(jià)，他告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“讓農(nóng)民來化解庫存，這是簡單的說法。實(shí)際上是釋放一些非市場經(jīng)濟(jì)的因素，讓它更加市場化。”

但業(yè)內(nèi)擔(dān)憂也紛至沓來，以農(nóng)民家庭的購買力，依靠農(nóng)民工去房地產(chǎn)庫存，能否實(shí)現(xiàn)？又面臨哪些現(xiàn)實(shí)的障礙？

專家：農(nóng)民工到三四線城市買房，

月工資得達(dá)5000元

在自己辛苦勞作的城市安家，是不少農(nóng)民工的夢想。

楊一民，河南許昌人，在北京打工已有10多個(gè)年頭。跟其他外來務(wù)工者不同，他自己做老板，在朝陽區(qū)的一個(gè)社區(qū)租了一間平房專賣蔬菜。每個(gè)月除去房租，有5000多元的收入。他常常夢想在北京城里擁有一套屬于自己的房子。

“我們這些外出打工的農(nóng)民，沒有不想在北京城里安家的，都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福?！睏钜幻裾f，“這是我們的動(dòng)力！”

但是，北京每平方米幾萬元的房價(jià)讓楊一民望而卻步?！拔覀冊诒本┐蚱催@么多年，在老家買一套房還是買得起的?！碑?dāng)楊一民談起在老家買房的事，禁不住開心地大笑起來，2015年6月他剛在許昌市買了一套三居室，有110平方米。

跟許多在城市打工的農(nóng)民兄弟相比，楊一民真是幸運(yùn)多了。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國農(nóng)民工人均月收入2864元。楊一民每月的收入則接近全國農(nóng)民工平均收入的一倍。

農(nóng)民工憑2864元的人均收入，在北京等一線城市，甚至在包括省會(huì)在內(nèi)的二線城市都很難負(fù)擔(dān)起一套商品房。而以這樣的收入能否在三四線城市買得起房呢？

我們不妨算筆賬，看看身在許昌、平均收入為2864元的農(nóng)民工，想要付一套房子的首付需要工作多長時(shí)間？

統(tǒng)計(jì)顯示，許昌2015年11月新房均價(jià)為每平方米4704元，這樣算下來一套100平方米普通住宅的總價(jià)為47.4萬元。按照目前市場上大部分住宅25%的首付比例計(jì)算，首付金額為11.76萬元。

假設(shè)一個(gè)農(nóng)民工不吃不喝，工資全部用來支付購房首付，需要41個(gè)月，也就是3年半的時(shí)間。

但如果算上衣食住行、養(yǎng)家糊口的開銷，農(nóng)民工以2864元的月工資負(fù)擔(dān)三四線城市普通住宅還是有些困難?！叭绻r(nóng)民工一個(gè)月工資達(dá)到5000塊錢，到三四線城市買房就沒有問題?！秉h國英說。

農(nóng)民工購房仍缺金融手段支持

農(nóng)民工即便能過首付關(guān)，可能也難過貸款關(guān)。現(xiàn)實(shí)中，那些收入不穩(wěn)定、沒繳納過社保的農(nóng)民工，往往因還貸信譽(yù)低，去銀行辦理房貸時(shí)困難重重。

獲取房貸需要有長期穩(wěn)定的收入來源，所以在辦理房貸時(shí)，需要單位開證明證實(shí)申請人的收入來源以及有能力償還貸款。但是，由于農(nóng)民工沒有穩(wěn)定工作與收入來源，辦理房貸的可能性比較小。

銀行在農(nóng)民工購房貸款方面放貸謹(jǐn)慎，這在一定程度上可以理解，農(nóng)民工流動(dòng)性大，貸款風(fēng)險(xiǎn)較高，銀行在后續(xù)管理方面不免有很多麻煩。

如果銀行商貸走不通，那公積金貸款渠道是否暢通呢？記者了解到，很多城市在公積金貸款方面，都做了如下規(guī)定：具有穩(wěn)定就業(yè)的借款人申請公積金貸款前連續(xù)六個(gè)月（含）以上正常繳存住房公積金，可以申請住房公積金貸款。

雖然有政策窗口，但對工作不穩(wěn)定、無法連續(xù)繳存住房公積金的農(nóng)民工來說依然不方便。

“商貸渠道不暢，公積金有政策但無法受惠，根本原因還是工作不穩(wěn)定?！鄙蜻t告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，一方面需要讓農(nóng)民工有一份可以像正常城市居民一樣固定上下班的工作，另一方面，在五險(xiǎn)一金繳納方面嚴(yán)查，以保障農(nóng)村務(wù)工人員權(quán)益。

為加大對“三農(nóng)”的金融支持力度，國務(wù)院于2015年8月發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，在試點(diǎn)任務(wù)方面，指導(dǎo)意見指出，賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。在防范風(fēng)險(xiǎn)、遵守有關(guān)法律法規(guī)和農(nóng)村土地制度改革等政策基礎(chǔ)上，穩(wěn)妥有序開展“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)。

而據(jù)黨國英了解，銀行對此反應(yīng)并不積極：“如果你是銀行，幫農(nóng)民貸款，農(nóng)民還不了錢，由于農(nóng)村土地和房子的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，銀行拿著農(nóng)民抵押的土地和房子又能怎么辦？”

因此，黨國英建議：“應(yīng)該改變政策，不再限制交易，讓農(nóng)村的住房可以賣給任何人，讓農(nóng)民的房產(chǎn)變現(xiàn)。或者有擔(dān)保公司介入，即便農(nóng)民還不起錢也有人擔(dān)保。”

政府補(bǔ)貼農(nóng)民購房并非長遠(yuǎn)之計(jì)

近期，為了房地產(chǎn)市場去庫存，多地出臺(tái)了購房優(yōu)惠政策。河南省政府不久前就出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見》，這份被人們稱為“豫九條”的政策中明確對商品住房庫存較大、消化周期長的縣（市、區(qū)），當(dāng)?shù)卣捌浞抗懿块T要積極組織農(nóng)民團(tuán)購買房，團(tuán)購超過一定規(guī)模的，政府可以適當(dāng)給予一定比例補(bǔ)貼。

“豫九條”出臺(tái)的目的，旨在通過鼓勵(lì)農(nóng)民購買三四線城市的商品房，緩解當(dāng)前縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)庫存壓力大的現(xiàn)狀。

目前，在河南已經(jīng)有新鄉(xiāng)、新鄭、許昌、漯河等多地出臺(tái)鼓勵(lì)購房的政策。例如，在新鄉(xiāng)市，購房者在2015年底前在平原新區(qū)買房，可享受每平方米300元的補(bǔ)貼。在許昌市區(qū)購買144平方米以下（含144平方米）在售普通商品住房（不含二手房）的所有購房人，市財(cái)政給予每平方米150元購房補(bǔ)貼。在漯河市，凡在市區(qū)購買面積144平方米以下新建普通商品住房的購買人，至2016年2月29日（含）止購房，可申請獲得財(cái)政補(bǔ)貼200元/平方米;2016年3月1日至2016年8月31日（含）止購房，可申請獲得財(cái)政補(bǔ)貼100元/平方米。

“作為短期的調(diào)節(jié)，這個(gè)辦法可行，農(nóng)民工購買了住房以后會(huì)進(jìn)行裝修，會(huì)有其他的開支，經(jīng)濟(jì)活躍了，稅收增加了，財(cái)政能夠補(bǔ)償回來?！秉h國英說，“但長期這樣補(bǔ)貼肯定是有問題的，一定要調(diào)結(jié)構(gòu)，不能把住房產(chǎn)業(yè)當(dāng)成一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。”

其實(shí)，政府雖然給予多種補(bǔ)貼、出臺(tái)免稅政策，但總數(shù)目不可能很高，農(nóng)民實(shí)際購買力與高房價(jià)之間的差額政府也補(bǔ)貼不起，要想讓農(nóng)民工買得起房，達(dá)到去庫存的目的，按照供求關(guān)系、需求原理，最好的路徑選擇就是降低房價(jià)。

“房子降價(jià)以后農(nóng)民就能買得起了。先在一二線城市降價(jià)會(huì)有好的效果，因?yàn)橐欢€城市房價(jià)比較高，有一些農(nóng)民在這些城市已經(jīng)穩(wěn)定生活了，他現(xiàn)在靠租房住，租房的租金也比較高，如果房價(jià)降下來，就會(huì)增加住房的購買力。”黨國英說。

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長、教授姚洋去庫存的思路更為開放，他建議政府發(fā)債把這些過剩房子收起來。他提出，開發(fā)商已經(jīng)意識到2016年日子非常難過，政府把房子拿去，打六折開發(fā)商賣不賣？很多開發(fā)商愿意盡快地套現(xiàn)。政府有了這些房源可以分給這些進(jìn)城的農(nóng)民，李克強(qiáng)總理說要解決三個(gè)一億人的住房問題，已經(jīng)進(jìn)城的一億人，棚戶區(qū)改造的一億人，還有新進(jìn)城一億人的住房問題，這是一個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)。

（李若晗、邱麗嘉對本文亦有貢獻(xiàn)）