中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)探析

賀　鈞

(中交地產(chǎn)有限公司,北京　100088)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)探析

賀鈞

(中交地產(chǎn)有限公司,北京100088)

[摘要]我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代,在這樣的環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)實(shí)施戰(zhàn)略調(diào)整,尤其在區(qū)域選擇上,一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在努力做好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí),把目光投向海外,實(shí)施海外并購(gòu)戰(zhàn)略拓展業(yè)務(wù)范圍。本文首先對(duì)海外并購(gòu)進(jìn)行概述,分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)現(xiàn)狀,最后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施海外并購(gòu)提出一些建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；海外并購(gòu)；SWOT分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.199

1海外并購(gòu)概述

1.1海外并購(gòu)的含義

并購(gòu)是指即一家企業(yè)使用兼并或收購(gòu)等手段獲得另一家企業(yè)的股份或資產(chǎn),以達(dá)到控制目標(biāo)企業(yè)的行為。海外并購(gòu)涉及多個(gè)國(guó)家的企業(yè),并購(gòu)后會(huì)形成一個(gè)綜合原有企業(yè)資產(chǎn)的新法人實(shí)體。通常來(lái)說(shuō),企業(yè)海外并購(gòu)至少涉及兩個(gè)國(guó)家,一個(gè)國(guó)家的企業(yè)通過(guò)海外并購(gòu),最終會(huì)獲得國(guó)外企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。房地產(chǎn)并購(gòu)可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張,在達(dá)成多元化經(jīng)營(yíng)方式的同時(shí)也分散了過(guò)于集中的資金,在企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的同時(shí),將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低程度。

1.2海外并購(gòu)的方式

海外并購(gòu)的方式通?？梢詮膬蓚€(gè)角度來(lái)進(jìn)行劃分：按企業(yè)間的聯(lián)系方式劃分,可以分為橫向并購(gòu)、縱向并購(gòu)和混合并購(gòu)；按并購(gòu)企業(yè)行為方式劃分可以分為善意并購(gòu)和惡意并購(gòu)。

1.3海外并購(gòu)理論基礎(chǔ)

1.3.1并購(gòu)理論

海外并購(gòu)理論也源自企業(yè)并購(gòu)理論,主要的企業(yè)并購(gòu)理論包括：第一,效率理論,該理論認(rèn)為企業(yè)并購(gòu)會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),產(chǎn)生一加一大于二的“化學(xué)效應(yīng)”,利于企業(yè)在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下提高生產(chǎn)業(yè)績(jī),經(jīng)營(yíng)協(xié)同、管理協(xié)同、財(cái)務(wù)協(xié)同、戰(zhàn)略重組、價(jià)值低估是該理論的五個(gè)假設(shè)前提；第二,市場(chǎng)勢(shì)力理論,該理論的基本觀點(diǎn)是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)都存在控制需求,而這種需求就是企業(yè)并購(gòu)的根本動(dòng)機(jī),并購(gòu)可以減少市場(chǎng)中企業(yè)的數(shù)量,便于優(yōu)勢(shì)企業(yè)在市場(chǎng)中樹(shù)立主導(dǎo)地位,從而獲得超高利潤(rùn),但該理論也有很多的質(zhì)疑者,他們認(rèn)為未來(lái)的市場(chǎng)不能被某個(gè)或某幾個(gè)企業(yè)操控,通過(guò)并購(gòu)形成絕對(duì)的市場(chǎng)勢(shì)力也是不可能的；第三,交易成本輪,交易成本是市場(chǎng)交易必須支付的成本,但交易如果發(fā)生在組織內(nèi)部便可以降低交易費(fèi)用,為了減少交易成本便出現(xiàn)了企業(yè)并購(gòu),按照該理論的思路,海外并購(gòu)的實(shí)施可以使跨國(guó)企業(yè)節(jié)省交易成本,實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)提升。

1.3.2對(duì)外直接投資理論

海外并購(gòu)作為新興的投資方式,被越來(lái)越多的企業(yè)所使用,特別是發(fā)達(dá)國(guó)家里的一些大企業(yè),更是善于使用此種方式進(jìn)行對(duì)外直接投資,對(duì)外直接投資理論具體包括國(guó)際生產(chǎn)折衷理論、國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論、LLL分析框架 、對(duì)外投資不平衡理論等。

2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)現(xiàn)狀分析

2.1行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái),社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭,房地產(chǎn)企業(yè)得到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。然而過(guò)快的發(fā)展速度使得房屋價(jià)格越來(lái)越高,為此,政府采取了信貸緊縮、稅費(fèi)調(diào)整等一系列調(diào)控措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲。并想方設(shè)法地調(diào)節(jié)行業(yè)中企業(yè)之間的關(guān)系,使企業(yè)之間形成一種良性的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象更加明顯。從目前情況來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)出以下些特征：發(fā)展趨向集中化和規(guī)?；?、行業(yè)更加專(zhuān)業(yè)化和規(guī)范化、行業(yè)中品牌戰(zhàn)略地位凸顯、企業(yè)融資方式更為多樣化。

在此過(guò)程中,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在追求規(guī)?；l(fā)展同時(shí),均會(huì)通過(guò)資本市場(chǎng)融資方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速規(guī)?；l(fā)展。尤其受?chē)?guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資渠道限制因素影響,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛考慮海外融資途徑。例如，2012年上旬,招商局地產(chǎn)以2000多萬(wàn)美元并購(gòu)其他企業(yè),在港借殼上市融資,便是一起很典型的案例。

2.2海外并購(gòu)現(xiàn)狀

近些年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外開(kāi)展了很多的并購(gòu)活動(dòng),其并購(gòu)目標(biāo)企業(yè)分布?xì)W、美、亞、澳各個(gè)大洲,但由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)剛剛興起不久,所以有并購(gòu)行為的企業(yè)多為國(guó)內(nèi)行業(yè)龍頭,公司性質(zhì)絕大多數(shù)為民企。從行業(yè)實(shí)際情況來(lái)看,民企的海外并購(gòu)意愿視乎強(qiáng)烈,它們的目標(biāo)公司也遍布于全球各角落,特別是集中于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的目標(biāo)除房地產(chǎn)企業(yè)外,還涉及很多其他行業(yè),這表明房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略投資方向呈現(xiàn)出多元化特征。此外,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)2013年的并購(gòu)交易總金額較上1年增漲1倍,這從側(cè)面表明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的海外并購(gòu)能力在不斷增強(qiáng),國(guó)內(nèi)企業(yè)有能力、有資本進(jìn)行并購(gòu),以此來(lái)達(dá)到企業(yè)全球化發(fā)展的愿望。

3我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)SWOT分析

3.1優(yōu)勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為：第一,國(guó)家實(shí)施 “一帶一路” “走出去”等發(fā)展戰(zhàn)略,配套支持政策相繼出臺(tái)；第二,海外并購(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)比目標(biāo)企業(yè)具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；第三,進(jìn)行海外并購(gòu)的企業(yè)很對(duì)都具有國(guó)內(nèi)并購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)；第四,我國(guó)有海外并購(gòu)計(jì)劃的房地產(chǎn)企業(yè)基本都有充足的資金實(shí)力。

3.2劣勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的劣勢(shì)表現(xiàn)為：第一,政府方面缺乏針對(duì)海外并購(gòu)的整體戰(zhàn)略布局和規(guī)劃；第二,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中化程度不高；第三,海外并購(gòu)的對(duì)象區(qū)域全部集中在發(fā)達(dá)國(guó)家。

3.3機(jī)會(huì)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的機(jī)會(huì)表現(xiàn)為：第一,國(guó)際經(jīng)濟(jì)增速放緩給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施并購(gòu)創(chuàng)造了機(jī)遇；第二,更為開(kāi)放的國(guó)際市場(chǎng)為我國(guó)跨國(guó)企業(yè)提供了更為廣闊的發(fā)展空間；第三,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)巨頭的海外并購(gòu)成功案例,給其他房地產(chǎn)企業(yè)提供了經(jīng)驗(yàn)；第四,房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的產(chǎn)業(yè)多樣化發(fā)展；第五,海外并購(gòu)的交易方式變得越來(lái)越多元化。

3.4風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為：第一,目標(biāo)企業(yè)所在國(guó)家的政治策略不確定性帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)；第二,海外并購(gòu)過(guò)程中容易遇到法律風(fēng)險(xiǎn)；第三,并購(gòu)行為需要巨額的資金,這就隱含了財(cái)務(wù)以及融資風(fēng)險(xiǎn)；第四,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行海外并購(gòu)后的整合過(guò)程存在風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)建議

4.1制定全面的海外并購(gòu)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

房地產(chǎn)領(lǐng)域的海外并購(gòu)行為是綜合了很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的結(jié)果,企業(yè)實(shí)施并購(gòu)行為前要有全面的并購(gòu)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,合理的確定并購(gòu)目標(biāo)。要考慮并購(gòu)目標(biāo)所在國(guó)家的發(fā)展道路是不是和我國(guó)一樣,對(duì)于地產(chǎn)的服務(wù)類(lèi)型是否和本企業(yè)相同,這對(duì)并購(gòu)后立即展開(kāi)業(yè)務(wù)是極為重要的。要樹(shù)立創(chuàng)新性的行業(yè)服務(wù)思想,學(xué)習(xí)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的有效管理方法。面對(duì)一些企業(yè)在海外市場(chǎng)孤軍奮戰(zhàn)的狀況,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮開(kāi)展合作,幾家企業(yè)共同出資集團(tuán)化競(jìng)爭(zhēng),以更強(qiáng)的綜合實(shí)力來(lái)開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)。此外,要盡快與海外金融機(jī)構(gòu)建立誠(chéng)信、互惠的合作關(guān)系,以保證海外并購(gòu)企業(yè)有金融服務(wù)支持,國(guó)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)要盡快頒布與海外并購(gòu)活動(dòng)有關(guān)的法律政策,促進(jìn)我國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和國(guó)外相關(guān)機(jī)構(gòu)的合作,給海外并購(gòu)提供政策方面的幫助。

4.2整合國(guó)際業(yè)務(wù),發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)

近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的海外并購(gòu)活動(dòng)在機(jī)構(gòu)及資金規(guī)模上都有提升,但私人股份制房地產(chǎn)企業(yè)的全球運(yùn)營(yíng)活動(dòng)水平要高于國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè),發(fā)展不夠均衡,從總體上來(lái)看,房地產(chǎn)全球化程度仍需加強(qiáng)。企業(yè)要按照自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)來(lái)整合國(guó)際業(yè)務(wù),在目標(biāo)地區(qū)建設(shè)起發(fā)展平臺(tái),形成一個(gè)科學(xué)合理的業(yè)務(wù)發(fā)展模式,在減少成本的同時(shí)提升經(jīng)濟(jì)利益。此外,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要拓展、擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化經(jīng)營(yíng),并持續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與目標(biāo)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境相符的房地產(chǎn)產(chǎn)品,提供更符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的服務(wù)。

4.3防范海外并購(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)

并購(gòu)活動(dòng)開(kāi)始前并購(gòu)實(shí)施主體應(yīng)成立專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控部門(mén)對(duì)目標(biāo)企業(yè)及其所在國(guó)家進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng),追蹤并評(píng)估業(yè)務(wù)涉及國(guó)家所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需要對(duì)目標(biāo)企業(yè)開(kāi)展深入調(diào)研分析,覆蓋的內(nèi)容應(yīng)包括公司的資信情況、盈利狀況、業(yè)務(wù)開(kāi)展情況、涉及法律糾紛情況等,充分預(yù)測(cè)潛在風(fēng)險(xiǎn),以最大限度地規(guī)避并購(gòu)過(guò)程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。并購(gòu)?fù)瓿珊?并購(gòu)實(shí)施主體會(huì)將自有業(yè)務(wù)與被并購(gòu)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行整合,在此過(guò)程中要考慮被并購(gòu)企業(yè)的原有文化、人員構(gòu)成等因素,以消除人員變動(dòng)等情況帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏文美.我國(guó)上市公司并購(gòu)動(dòng)因淺析[J].財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐,2001(S1):87-89.

[2]張洪,刁莉.中國(guó)資源型企業(yè)海外并購(gòu)的戰(zhàn)略思考[J].亞太經(jīng)濟(jì),2010(2):101-105.

[3]胡挺,后銳.我國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)動(dòng)機(jī)及其經(jīng)濟(jì)后果——以恒大地產(chǎn)并購(gòu)深圳建設(shè)為例[J].中國(guó)房地產(chǎn):學(xué)術(shù)版,2012(3):29-39.

[4]謝善龍.房企并購(gòu)中的軟實(shí)力打造——文化融合的力量[J].中國(guó)市場(chǎng),2014(16).

[5]李天祥.關(guān)于企業(yè)并購(gòu)中實(shí)現(xiàn)管理整合的幾點(diǎn)思考[J].中國(guó)市場(chǎng),2015(32).