保障性住房有線電視配套建設工程項目評估對策

陳志盛 魏新

摘 要：有線電視向數(shù)字電視的發(fā)展是大勢所趨，電視節(jié)目從制作和播放都全面數(shù)字化，而有線電視網(wǎng)絡的建設，也正逐步走向“網(wǎng)絡化”、“無帶化”和“信息化”，推動廣電網(wǎng)絡事業(yè)迎接新的挑戰(zhàn)，邁入下一個全新的發(fā)展時期。為了讓保障性住房里的人們能夠更好的享受現(xiàn)代科技發(fā)展帶來的便利以及更加方便的了解到社會發(fā)展的最新動態(tài)，鑒于各級政府對保障性住房的重視，有線電視網(wǎng)絡公司應給予配合和支持，也要滿足開發(fā)商對配套建設費用提供一定的優(yōu)惠的訴求，同時還要考慮自身的經(jīng)濟效益。這些使得本項目有了其特殊意義。本項目的問題是不能按正常的配套工程收費，因而有成本風險；同行競爭的問題、地區(qū)宏觀經(jīng)濟是否能給本保障住房小區(qū)提供足夠的入住率以保證公司經(jīng)營的收益。運用項目管理中的成本、風險、質(zhì)量、集成等管理理論知識提出相應的對策。

關鍵詞：保障性住房；配套建設；項目評估

中圖分類號：F27

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2015）25007702

0 引言

由于保障性住房有線電視配套建設工程與普通的商品樓不同，具有特殊性，涉及到當?shù)卣?、開發(fā)商和有線電視網(wǎng)絡公司幾方面的關系，因此在評估操作實務中要關注權益狀況，把握價值內(nèi)涵；其次是由于資產(chǎn)形成跨時較長，而且有些內(nèi)容（如光纜線路）屬于隱蔽工程，受實際條件限制而無法對其進行實質(zhì)性勘察，而評估結(jié)果涵蓋的內(nèi)容要做到不重不漏，并嚴格與其原始賬面價值構(gòu)成相對應，所以本項目評估主要根據(jù)工程相關資料：如規(guī)劃設計文件、竣工文檔和工程建設合同等，特別注重施工的過程文件，如工程簽證、現(xiàn)場記錄表等，并向相關管理人員詢問來進行。采取正確項目評估方式，既講求質(zhì)量又注重效率，使得項目評估有的放矢，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，并運用現(xiàn)代國內(nèi)外先進的項目管理理論形成相應的對策。

1 項目規(guī)劃設計概況與評估存在的問題

某保障性住房有線電視配套建設工程，從分前端機房光纖配線架（ODF）聯(lián)接原有144B、48B、24B三根光纜，然后新放1條150米16B光纜到該小區(qū)2號樓車庫，增設光纜接頭盒，再新放1條100米8B光纜1號樓相應車庫位置。2個光節(jié)點覆蓋的小區(qū)用戶共計330戶。工程預算材料成本：187245.11元；施工成本：127944.49元，兩者共計315189.60元。預計每戶均攤費用955.12元。

有線電視配套建設工程項目評估存在問題主要表現(xiàn)為：工程成本問題、施工進度和對施工設計的問題。

1.1 成本進度

保障性住房有線電視配套建設工程項目管理的主要控制要素是工程施工的質(zhì)量、進度和成本，從而實現(xiàn)在保證質(zhì)量的前提下，選擇進度和成本結(jié)合的最優(yōu)方案的管理目標。以往的管理方式是成本和進度分別管理和控制，使得兩者相互之間缺乏緊密的聯(lián)系，由此帶來了相當多的問題：當項目進展到一定階段時，實物工程量（進度）并沒有達到累計計劃預算成本相當計劃量；項目預算已經(jīng)超出而還有剩余工程量還沒有完成，而要完成剩余的工程量就必須追加預算，此時已經(jīng)不能在預算內(nèi)完成項目成本控制了。

1.2 施工設計

保障性住房建設地點的選擇，必須準確掌握城鄉(xiāng)低收入居民的住房情況，實事求是地制訂好建設規(guī)劃。而保障性住房主要面向的是低收入人群，政府牽頭以較為低廉的租賃給有需求的居民、外來務工者等，這就決定其征用土地、配套資金都要由當?shù)卣斦С?，并且不能像普通商品房一樣以盈利為目的，因此使其當?shù)貙用窕蛲鈦韯展ふ叩攘鲃尤藛T的住房狀況、租賃住房的能力等有個準確的調(diào)查，而不能僅依靠抽樣甚至是簡單現(xiàn)狀分析來推算核定需求，以確保規(guī)劃選址的科學性，而不會引起保障性住房建設階段性過度或不足的問題?；谝陨咸攸c，保障性住房的有線電視配套建設工程，不緊不能從配套工程費中盈利，還要有線電視網(wǎng)絡自籌資金支持其運作，從而銜生出經(jīng)營成本的問題。

2 保障性住房有線電視配套建設工程的評估方法

一般來說，資產(chǎn)評估有很多互相關聯(lián)又各有其各自特點的方法，不可機械地選擇，應因地制宜或因事制宜地選擇，因為有能用貨幣衡量未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)、未來風險可以測算并可用貨幣來衡量、經(jīng)營壽命可以預測、資產(chǎn)的服務或用途滿足所有者在經(jīng)營上所期望的收益等特點，所以收益法來進行評估。

2.1 資產(chǎn)評估的方法

國際上公認的三大評估方法：收益法、成本法和市場法，資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術手段，是專業(yè)機構(gòu)和人員按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當價值類型，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。它是一種動態(tài)性、市場化活動，其評定的價格也是一種模擬市場的行為。評估方法可以理解為獲取資產(chǎn)在某一時點相對公正的市場價值所采取的一種途徑，是專業(yè)評估人士實現(xiàn)資產(chǎn)評估的技術手段。

收益法評估的技術路線是通過將被評估項目未來的預期收益貨幣化或折現(xiàn)以確定其市場價值或收益。運用該方法的前提就是資產(chǎn)所帶來的預期收益能夠可靠的預測并能夠用貨幣量化，并且與收益相對應的風險也能預測并能量化。成本法是在現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值后，估算出資產(chǎn)價值的方法。市場法是以現(xiàn)實公開市場上的參照物來評定估算對象的現(xiàn)行公平市場價值，該方法所采用的評估數(shù)據(jù)直接取材于市場，評估過程直觀。采用市場法評估的條件之一是能夠在公開市場上獲取與被評估資產(chǎn)相同或類似的可采信的交易資料。

2.2 保障性住房有線電視配套建設工程的評估方法選擇

從保障性住房有線電視配套建設工程的形成及現(xiàn)狀特點來看，它具備收益法使用的四大前提條件，可以通過估算本建設工程的未來預期的收益并折現(xiàn)成數(shù)量值，來確定本次保障性住房配套建設項目資產(chǎn)價值，從而為公司帶來效益，而不是賠本。通過分析本項目所處的地理位置的周邊經(jīng)濟發(fā)展情況，來分析本保障性住房能否為本有線電視網(wǎng)絡帶來足夠的潛在使用有線電視網(wǎng)絡的用戶，因為用戶資源是本項目創(chuàng)造效益的主體。工程成本減去配套工程費為正值，表明有線電視網(wǎng)絡公司必須投入資本，而是否能回本并創(chuàng)造利潤，要看后續(xù)的經(jīng)營。所以從本次評估目的來看選擇收益法，是可行的。

采用收益法評估涉及到很多的經(jīng)濟參數(shù)，其中主要是收益額、折現(xiàn)率（資本化率）和收益期限三個基本要素。

其資產(chǎn)未來收益期有限的情況下：

計算公式可以表達為：（P為評估值；Ri為未來第i年的預期收益；r為折現(xiàn)率或資本化率；t為收益期限）

P=ti=1Ri（1+r）i

其資產(chǎn)未來收益永續(xù)的情況下：

（1）未來收益是等額年金可采用直接資本化處理，計算公式可以表達為：P=R/r；

（2）未來收益不等，可采用分段法計算；

（3）未來收益等差遞增，等差額為B，計算公式可以表達為：P=（A/r+B/r2）；

（4）未來收益等比遞增，等比額為S，計算公式可以表達為：P=A/（r-S）。

本次保障性住房有線電視配套建設工程考慮的因素是建設預算成本、收取的配套工程費、本保障性住房的用戶率、用戶的初裝收入、有線電視基本月租費、業(yè)務費和運行后網(wǎng)絡維護成本等等。

3 保障性住房有線電視配套建設工程項目評估要點分析

3.1 項目位置

本項目，落座在某鎮(zhèn)城區(qū)郊區(qū)的工業(yè)重點園區(qū)。項目周圍大概有500-700家工廠企業(yè)，并設有大型村委會。本保障性住房小區(qū)擁有良好的環(huán)境，干凈整潔。小區(qū)內(nèi)部配套設有大型的停車位，以及共居民休閑、活動的空間，多以三口之家為定位。周邊城區(qū)以及工廠、企業(yè)中層員工，迫切需要租賃或者購買該種類型的房源。從我司對本小區(qū)所開展的市場調(diào)研來看，其入住率已接近99%。再結(jié)合我們上述對各家業(yè)務公司做出的了解與分析，我們認為：80%及以上的小區(qū)用戶會享受有線電視業(yè)務，并配備視訊寬帶。

3.2 資費標準

由于本工程屬于保障性住房，且基本是由政府主導。但本司同時也是一家行政事業(yè)單位，理應為政府服務。因此，本公司決定積極響應政府的號召。通過分析項目規(guī)劃資料，我們發(fā)現(xiàn)：對本配套工程所做出的預算成本為315189.60元，而收取到的配套工程費是250000元，存在較大的成本缺口；另外，根據(jù)物價局文件規(guī)定，我公司安裝接入過程中，初裝工料費可收取50-100元，本文按50元計算，基本收視費終端主機（26元/月），不計算分機費，用戶互動業(yè)務費，每月20元；其它相關業(yè)務，則主要以營業(yè)廳所提供的標準進行收費。由于情況較為復雜，此處不再詳細敘述。

3.3 成本與利潤測試報告

（1）制定項目參數(shù)設置表（計算標準：用戶占有率暫定80%，用戶數(shù)量264戶）；

（2）制定成本測算表；

（3）制定利潤測算表。

通過對上述三份表進行計算和分析，得知經(jīng)營三年后，本項目的利潤約為34.38%。這是扣除稅金、后期維護費所得出的純利潤，但不包含分機收視費、銷售機頂盒的利潤、其它相關業(yè)務費和某些不可預見因素。

4 結(jié)語

保障性住房有線電視配套工程包括各種線纜和設備，各段線路投入使用的時間不一致，從本工程達到全網(wǎng)運營以及發(fā)揮整體效率的角度來考慮，在計算資金成本時不以單段線路的完工日期為計算周期，而以項目整體為使用收益期，我們認為從實際出發(fā)，以資產(chǎn)投入運營、開始使用的時間作為收益期的起始點更能客觀反映資產(chǎn)的現(xiàn)實狀況。在有線電視維護中要制定有效的管理規(guī)范對出現(xiàn)的狀況一定要仔細記錄并以此為可靠性的依據(jù)。確保經(jīng)營運行期。本文通過對本項目評估存在的問題分析及給出相應的對策，在未考慮某些業(yè)務收益和利潤的情況，本項目的三年經(jīng)營期內(nèi)可創(chuàng)造34.38%的利潤，項目相當優(yōu)質(zhì)。

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