2015年 北京商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中有升

文│高力國(guó)際研究部

2015年 北京商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中有升

寫字樓仍受資本青睞

2014年北京經(jīng)濟(jì)增速盡管小幅放緩，但大致保持平穩(wěn)。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三個(gè)季度，該市生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)7.3％，較2013年同期放緩0.4個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)7.4％，較2013年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。在此經(jīng)濟(jì)背景下，2014年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展?？罩寐时３值臀槐P旋，截至2014年年底為5％，盡管租金略微調(diào)整，但仍為全國(guó)最高。來源于內(nèi)資私營(yíng)企業(yè)的租賃需求旺盛，超過跨國(guó)企業(yè)和國(guó)企，占據(jù)市場(chǎng)主要部分。

2014年僅一個(gè)項(xiàng)目完工入市，即位于CBD子市場(chǎng)的遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期，為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)增添建筑面積5萬平方米的新增供應(yīng)。

相較疲軟的2013年，2014年租賃需求有所反彈，市場(chǎng)凈吸納量同比上漲近90％至約15.95萬平方米。年內(nèi)主要需求驅(qū)動(dòng)力為內(nèi)資企業(yè)，特別是來自金融、IT以及服務(wù)行業(yè)。值得一提的是，內(nèi)資企業(yè)相較管理控制嚴(yán)格和租賃預(yù)算緊縮的跨國(guó)企業(yè)，租賃標(biāo)準(zhǔn)更為靈活，審批流程較為精簡(jiǎn)。代表性租賃成交包括：葛洲壩在位于CBD子市場(chǎng)的遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期新租1.9萬平方米；大眾中國(guó)在位于望京子市場(chǎng)的頤堤港承租7000平方米；分眾傳媒在位于CBD子市場(chǎng)的招商局大廈續(xù)租4000平方米?？鐕?guó)企業(yè)出于對(duì)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂而擴(kuò)張活動(dòng)有所受限，但仍在積極續(xù)租。代表性續(xù)租成交包括：大塚制藥在位于東長(zhǎng)安街子市場(chǎng)的東方廣場(chǎng)續(xù)租2500平方米以及陽獅集團(tuán)在位于CBD子市場(chǎng)的世紀(jì)財(cái)富中心續(xù)租4500平方米。

截至2014年年底，北京甲級(jí)寫字樓租金達(dá)人民幣309.4元每月每平方米，同比下降0.5％，主要原因是業(yè)主提供優(yōu)惠措施和租金折扣以期保留優(yōu)質(zhì)租戶。CBD區(qū)域錄得最大的租金降幅，同比下降2.1％，在一定程度上被新入市項(xiàng)目低于市場(chǎng)平均水平的租金所拉低。相反，金融街子市場(chǎng)在可供租賃面積有限以及金融企業(yè)租賃需求增長(zhǎng)的作用下，租金同比增長(zhǎng)2.1％。盡管北京市場(chǎng)租金自2013年第一季度錄得人民幣327.9元每月每平米的最高點(diǎn)之后，已歷經(jīng)連續(xù)7個(gè)季度的調(diào)整，但仍為全國(guó)最高。

盡管有大量來自國(guó)內(nèi)和國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者的問詢及交易搜索活動(dòng)，北京寫字樓投資市場(chǎng)活躍度較2013年降低，本年度錄得兩宗整售交易。3月北京世紀(jì)恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以約人民幣11億元從冠城大通股份有限公司購(gòu)買位于東北三環(huán)附近的冠捷大廈。項(xiàng)目竣工后，大廈將包括約2.12萬平方米可出租寫字樓面積。4月，基匯資本以總價(jià)9.28億美元（相當(dāng)于人民幣57億元）收購(gòu)位于三里屯區(qū)域的綜合體項(xiàng)目盈科中心，成為北京近三年以來交易金額最大的整售交易。該項(xiàng)目建筑面積16.9萬平方米，涵蓋寫字樓、商鋪和服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)。

未來幾年，若干定位更合理、設(shè)計(jì)更現(xiàn)代且品牌組合更多元化的新項(xiàng)目的落成將推動(dòng)北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步升級(jí)發(fā)展。

2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申經(jīng)濟(jì)發(fā)展從重視增長(zhǎng)速度轉(zhuǎn)向著重經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益。國(guó)際貨幣基金組織、世界銀行以及中國(guó)社科院皆預(yù)測(cè)中國(guó)2015年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)減速至6.5％～7.2％。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑?wù)和內(nèi)需為驅(qū)動(dòng)，那些高度依賴出口和國(guó)外投資的行業(yè)或?qū)⑹艿截?fù)面影響。然而，北京寫字樓市場(chǎng)前景樂觀，租賃需求繼續(xù)受到北京的國(guó)家首都地位及其在華北地區(qū)的強(qiáng)大影響力的支撐。作為2014年第三產(chǎn)業(yè)中增速最快的行業(yè)，金融業(yè)對(duì)于租賃需求增長(zhǎng)的推動(dòng)作用將尤為明顯。

展望未來，分布于四個(gè)子市場(chǎng)的六個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目將于2015年入市，為市場(chǎng)帶來建筑面積合計(jì)約39.5萬平方米的寫字樓面積。新項(xiàng)目包括位于金融街子市場(chǎng)的錦什坊街叁拾伍號(hào)、位于望京區(qū)域的保利國(guó)際廣場(chǎng)T1以及位于中關(guān)村子市場(chǎng)的融科資訊中心B座。這些新項(xiàng)目的入市將會(huì)緩解其所在區(qū)域可供出租寫字樓面積供應(yīng)緊張的局面，但因需時(shí)間被市場(chǎng)吸納，短期內(nèi)將推升空置率。有鑒于新增項(xiàng)目質(zhì)優(yōu)租貴，北京寫字樓租金增長(zhǎng)有望在2015年回升。

受益于北京市場(chǎng)穩(wěn)固的基本面，高租金水平和資本值的增長(zhǎng)潛力，北京寫字樓投資市場(chǎng)將繼續(xù)受到青睞。然而，有限的投資機(jī)會(huì)或?qū)?dǎo)致一些風(fēng)險(xiǎn)容忍度較高的投資者在新興寫字樓市場(chǎng)中尋找機(jī)會(huì)，比如位于豐臺(tái)區(qū)的麗澤金融商務(wù)區(qū)和位于通州區(qū)的通州新城。資產(chǎn)表現(xiàn)或保持相對(duì)平穩(wěn)，資本值穩(wěn)中有升，回報(bào)率小幅萎縮。

新興區(qū)域零售物業(yè)迎來快速發(fā)展

據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014 年11月，該市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)8.6％ ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)9.2％。受穩(wěn)固市場(chǎng)基本面的支撐，2014年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場(chǎng)保持活躍態(tài)勢(shì)。年內(nèi)6個(gè)新項(xiàng)目入市，新增零售建筑面積超過80萬平方米。大部分新增供應(yīng)位于新興子市場(chǎng)，反映出市區(qū)傳統(tǒng)商圈以外區(qū)域的零售物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。需求保持強(qiáng)勁，國(guó)內(nèi)外新品牌進(jìn)入市場(chǎng)的同時(shí)，現(xiàn)有品牌亦在持續(xù)擴(kuò)張。由于新增供應(yīng)體量較大且主要位于非核心區(qū)域，整體空置率略微上升且平均租金有所下降。

2014年北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場(chǎng)迎來2010年以來的供應(yīng)新高峰：6個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，建筑面積總計(jì)約82.6萬平方米。市場(chǎng)總存量增加至約590萬平方米。值得注意的是，僅有一個(gè)新項(xiàng)目位于核心子市場(chǎng)。其余5個(gè)項(xiàng)目均位于通州及大興等非核心區(qū)域，并且建筑面積占比超過整體新供應(yīng)的90％，這些項(xiàng)目主要定位于中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體及周邊家庭型顧客，包含多個(gè)快時(shí)尚品牌、較大的餐飲及兒童區(qū)域。

2014年北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的市場(chǎng)需求依舊強(qiáng)勁，國(guó)內(nèi)外新品牌相繼亮相且現(xiàn)有品牌持續(xù)擴(kuò)張。凈吸納量錄得約58.3萬平方米，大部分集中在新開業(yè)項(xiàng)目。盡管新增供應(yīng)體量頗大，全市整體空置率同比僅上升3.1個(gè)百分點(diǎn)至10.6％。

成熟商圈內(nèi)，業(yè)主通過業(yè)態(tài)及租戶調(diào)整來應(yīng)對(duì)越發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，電子商務(wù)的影響及消費(fèi)者不斷變化的品味。餐飲及時(shí)尚業(yè)態(tài)是年內(nèi)最為強(qiáng)勁的需求動(dòng)力。其中，快時(shí)尚、休閑服飾和連鎖大眾餐飲品牌尤為積極地向新興子市場(chǎng)擴(kuò)張。隨著數(shù)個(gè)大眾連鎖餐飲品牌的多家新店開業(yè)，餐飲業(yè)態(tài)在整體業(yè)態(tài)中的平均比重有所提升。主要知名的大眾連鎖餐廳，如新元素、太興、外婆家、綠茶及西貝西北菜等均進(jìn)一步在核心及新興子市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)張。小南國(guó)旗下品牌南小館于2014年進(jìn)入北京市場(chǎng)，在北京SKP（此前名為新光天地）、藍(lán)色港灣及金融街購(gòu)物中心開出新店。時(shí)尚業(yè)態(tài)中較為引人矚目的新開店鋪包括：優(yōu)衣庫(kù)位于世貿(mào)天階的新店開業(yè)，占地兩層面積達(dá)2000平方米；C＆amp；A、 GAP、 Esprit、 Forever 21、 H＆amp；M、 Mango、 Old Navy、優(yōu)衣庫(kù)、 Zara以及New Look在薈聚西紅門購(gòu)物中心均有新店開業(yè)。多品牌集合店市場(chǎng)地位有所提升，D2C、My Play以及Maria Luisa等品牌均在擴(kuò)張。

截至2014年年底，北京中高端購(gòu)物中心首層平均固定租金同比下跌4.2％至人民幣826.1元每月每平方米。位于新興子市場(chǎng)且其租金低于現(xiàn)有平均水平的數(shù)個(gè)新項(xiàng)目拉低了整體平均租金。受益于銷售額增長(zhǎng)，租約續(xù)簽及租戶調(diào)整，核心商圈內(nèi)的成熟項(xiàng)目租金持續(xù)上漲。

2014年北京零售物業(yè)投資市場(chǎng)活躍度較2013年有所下降，僅錄得一宗整售交易?；鶇R資本以總價(jià)9.28億美元（約合人民幣57億元）購(gòu)買盈科中心。該綜合體位于三里屯區(qū)域，總建筑面積為16.9萬平方米，涵蓋寫字樓、 商鋪和服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)。盡管國(guó)內(nèi)及海外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)北京零售物業(yè)市場(chǎng)興趣濃厚且積極尋求投資機(jī)會(huì)，在地段、收益率、結(jié)構(gòu)及其它方面條件適宜的待售項(xiàng)目十分有限。此外，潛在買家與賣家對(duì)于資本值的期待存在較大差異。

持續(xù)增長(zhǎng)的收入水平及消費(fèi)支出，加之龐大的人口、輻射全國(guó)的市場(chǎng)影響力等積極因素將繼續(xù)支撐北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?；A(chǔ)設(shè)施的完善將進(jìn)一步推動(dòng)發(fā)展商向城市的非傳統(tǒng)零售區(qū)域擴(kuò)張，使得零售商們能夠進(jìn)入新的市場(chǎng)區(qū)域。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，兩條新地鐵線將在2015年投入運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)將有望帶動(dòng)地鐵沿線零售區(qū)域的人流量。

5個(gè)零售面積總計(jì)約32.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)將于2015年入市，包括位于核心子市場(chǎng)的項(xiàng)目，如位于CBD子市場(chǎng)的國(guó)貿(mào)改擴(kuò)建項(xiàng)目。鑒于強(qiáng)勁的租賃需求有望延續(xù)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)不會(huì)引起整體空置率產(chǎn)生較大波動(dòng)。然而，位于非核心區(qū)域的新項(xiàng)目或?qū)⒁种迫姓w租金水平的增長(zhǎng)，但核心子市場(chǎng)內(nèi)若干成熟物業(yè)的租金在強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下將繼續(xù)上漲。

未來幾年，若干定位更合理、設(shè)計(jì)更現(xiàn)代且品牌組合更多元化的新項(xiàng)目的落成將推動(dòng)北京優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步升級(jí)發(fā)展。核心子市場(chǎng)內(nèi)，數(shù)個(gè)高端項(xiàng)目已在建設(shè)中。隨著城市交通系統(tǒng)通達(dá)性的不斷提升，目前開發(fā)程度相對(duì)較低的新興子市場(chǎng)有望迎來更快速的發(fā)展。