解析城市土地價格及土地評估

張春軼

（烏魯木齊市國土資源交易中心新疆烏魯木齊830000）

解析城市土地價格及土地評估

張春軼

（烏魯木齊市國土資源交易中心新疆烏魯木齊830000）

由于環(huán)境的改變、收入的增加、城市建設(shè)規(guī)模越來越大等各種因素的影響，導(dǎo)致城市土地價格也發(fā)生了變化?，F(xiàn)代化建設(shè)中，城市土地價格評估體系已經(jīng)由間接方式向著直接方式發(fā)展，很好地滿足了社會發(fā)展對土地資源的需求，對于推動我國土地市場長遠發(fā)展起到一定作用。

城市 土地價格 土地評估

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，對城市土地資源的有效利用也提出了更高要求，以不斷提高城市土地價格評估水平，為城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展提供可靠保障。本文就城市土地價格的評估情況進行闡述，對城市土地價格評估需要注意的內(nèi)容進行分析，提出城市土地價格評估的基本流程，從而為城市土地價格預(yù)測相關(guān)研究提供可參考依據(jù)。

一、我國城市土地價格的調(diào)控對策

1．健全政府土地儲備機制。土地儲備機制對土地市場具有宏觀調(diào)控功能。為了發(fā)揮政府宏觀調(diào)控城市土地市場，我國于1996年8月成立了上海市土地發(fā)展中心，這是我國第一家土地儲備機構(gòu)，具體負責(zé)上海市區(qū)、縣的土地收購儲備工作，到2004年我國相繼成立了1 700多家土地儲備機構(gòu)。城市土地儲備機制的建立，能有效增強政府對城市土地市場的調(diào)控功能：一是為有效避免城市土地的閑置，將擬開發(fā)及未利用的城市土地納入政府土地儲備，并入城市土地儲備體系，實現(xiàn)城市土地的可持續(xù)發(fā)展；二是當城市土地需求加大時，通過釋放土地供給及時緩解土地短缺，避免城市土地價格攀升。然而，目前土地儲備工作存在儲備規(guī)模過大和儲備范圍過寬問題，影響了土地儲備制度功能的發(fā)揮。因此，改革現(xiàn)有土地儲備制度，明確土地儲備的范圍，有利于政府對土地市場宏觀調(diào)控職能的發(fā)揮。

2．建立完善的土地交易信息制度。形成系統(tǒng)的土地價格信息體系完善的土地交易信息制度是形成城市土地價格的重要依據(jù)。目前，我國土地交易市場信息不完善、信息零碎化、交易形式單一、市場化程度低，針對存在的問題，上海市在土地交易實踐中立足于完善土地交易信息制度，建立了系統(tǒng)的土地價格信息體系和地價管理信息平臺，旨在構(gòu)筑土地交易的信息數(shù)據(jù)平臺，建立土地交易信息固定場所，形成完善系統(tǒng)的土地價格信息體系，包括不同資質(zhì)、不同用途及不同流通形式的土地交易價格。世界銀行認為，要健全土地信息制度，建立有效的土地信息系統(tǒng)，需要以專業(yè)化的圖繪和測量技術(shù)為支撐。

要建立完善的土地交易信息制度，形成系統(tǒng)的土地價格信息體系，必須對與城市土地交易有關(guān)的信息予以及時收集、歸納和分析，管理部門在土地市場管理中，需提供相關(guān)城市土地交易服務(wù)的組織、程序和規(guī)則，深入研究如何準確、及時獲取城市土地的供求、結(jié)構(gòu)、價格等各類信息，同時根據(jù)市場供求情況做出市場供需預(yù)測，形成系統(tǒng)的土地價格信息體系。

3．創(chuàng)新土地規(guī)劃和用途管理制度并優(yōu)化土地總體利用結(jié)構(gòu)。土地規(guī)劃和用途管理制度是保障土地資源合理利用重要制度，具有優(yōu)化土地總體利用結(jié)構(gòu)的功能。區(qū)位理論是有關(guān)土地分區(qū)利用的基本原理，土地經(jīng)營利用程度與其距中心城市的距離有關(guān)。在土地交易實踐中，傳統(tǒng)的分區(qū)理論提出了嚴峻挑戰(zhàn)，土地區(qū)劃限制了該宗土地的具體發(fā)展用途，靜態(tài)約束了城市用地數(shù)量和城市土地的開發(fā)，無法把握城市土地的具體開發(fā)行為，難以實現(xiàn)城市土地的供需平衡。因此，必須創(chuàng)新土地規(guī)劃和用途管理制度，并將市場機制引入城市規(guī)劃以及具體的城市土地定價環(huán)節(jié)，綜合考慮影響城市土地價格的因素，取消傳統(tǒng)的分區(qū)規(guī)劃，并通過土地用途管理制度對土地使用情況進行登記備案，核減用地規(guī)模，加強用地需求、土地利用計劃、土地開發(fā)進度安排管理，促進土地利用的有效管理，實現(xiàn)耕地后備資源的保護和維護土地利用的總量平衡，優(yōu)化土地總體利用結(jié)構(gòu)。

4．完善以基準地價為核心的城市土地價格評估體系。基準地價亦即土地初始價，是按照土地的既有用途，對現(xiàn)狀利用條件下的土地使用權(quán)確定的平均價格。土地評估價格是在綜合考慮各種影響土地價格的因素，評估確定的在某一時點及狀態(tài)下的土地價格?；鶞实貎r是政府對城市土地價格進行管理和控制的依據(jù)，因此要合理確定城市土地價格就必須立足于基準地價，建立完善的城市土地價格評估體系，在對城市土地綜合評定過程中充分考慮宏觀和微觀因素對影響城市土地價格的影響，以對城市土地價格影響的單因素評價為主線，綜合采用多因素賦權(quán)，結(jié)合市場樣本地價建立完善的城市土地價格評估體系，對城市土地分類標定地價，準確評定出城市不同區(qū)位、不同土地質(zhì)量以及不同用地類型的土地價格。

二、城市土地價格評估需要注意的內(nèi)容

1．合理使用替代原則。根據(jù)替代原則的含義可知，兩個具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地價格評估中，替代原則的合理使用是指地塊相近的土地可以相互代替，在激烈的市場競爭中，這兩塊土地的價格會趨于均衡。一般情況下，降格相對較低的地塊會將價格較高地塊的市場搶走，致使價格較高一定的地塊被迫降價。因此，城市土地價格評估中的替代原則是油地塊的價格、土地價格水平、土地買賣雙方和土地使用價值等決定的。最終，土地價格評估可以根據(jù)土地使用價值來進行合理評估，例如：在進行新樓盤的選址時，根據(jù)當前的情況與已經(jīng)修建完成后相似的地塊情況進行對比，通過使用價值的衡量來決定價格是否合適，以保障土地買賣雙方的經(jīng)濟利益。

2．合理使用預(yù)期收益原則。在城市土地資源的利用過程中，部分投資者會對土地投資給予高度關(guān)注，在土地投資帶來的預(yù)期收益上，進行合理的土地價格評估，因此，城市土地價格評估與土地投資帶來的預(yù)期收益有著緊密聯(lián)系。市場經(jīng)濟體制下，土地市場的額不斷發(fā)展，土地價格的高低直接決定了土地投資收益的發(fā)小，將土地投資的未來收益和土地過去存在的收益情況進行對比，并結(jié)合土地市場發(fā)展情況、發(fā)展趨勢、國家相關(guān)政策等進行全面分析，可以提高土地投資未來預(yù)期收益預(yù)測的準確性和可靠性。

3．合理采用最有效使用原則。在不同行業(yè)和領(lǐng)域的發(fā)展中，土地作為重要載體占據(jù)著非常重要的地位，充分展示出土地用途的多樣性，因此，不同用途的土地具有不一樣的收益。在選擇土地進行投資時，要盡可能提高土地資源的有效利用率，在追求最大化利潤的同時，使城市土地得到最有效使用。因此，根據(jù)經(jīng)濟性原理的相關(guān)理論知識，隨著市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，土地價格與土地的最有效使用情況有著密切聯(lián)系，在對城市土地進行價格評估時，必須確保土地的使用處于最佳狀態(tài)，才能保證土地資源的最合理配置，從而推動土地市場可持續(xù)發(fā)展。

三、城市土地價格評估的基本流程

根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，我國目前實施的《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，是城市土地價格評估進行的重要準則，對影響土地價格的因素進行全面分析，并對各個因素進行針對性評價，采用多因素賦權(quán)加和法，對城市不同類型、不同用途、不同區(qū)域的土地進行測算，并對土地質(zhì)量進行評價，以總結(jié)各類型、各用途、各區(qū)域土地的主要特征，從而形成綜合級、住宅級、商用級、工業(yè)級等類型的土地。同時，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》的相關(guān)內(nèi)容，將土地級別作為土地市場交易的重要基礎(chǔ)，在結(jié)合相關(guān)土地市場交易資料的同時，采用因素比較法、土地價格平均值法、土地最有效法等，對城市土地價格進行評估，從而確定住宅、商用和工業(yè)等類型的用地基準地價。

四、結(jié)束語

綜上所述，城市土地價格與土地的使用價值、預(yù)期收益、使用情況、用途等有著極大聯(lián)系，在進行城市土地價格評估的過程中，必須嚴格遵守國家相關(guān)規(guī)定，按照相關(guān)規(guī)范標準執(zhí)行，對各種因素進行全面分析，才能使城市土地資源得到最有效利用，從而推動我國土地市場的規(guī)范化、可持續(xù)化發(fā)展。

[1]冀曉燕．對太原市城市土地價格變動影響因素的研究[J]．華北國土資源，2014，05：110-112．

[2]陳興旺．淺析房地產(chǎn)價格和城市土地價格聯(lián)動關(guān)系[J]．低碳世界，2014，15：206-207．