房地產(chǎn)行業(yè)的投資價值評價

宗瑩 許世英

[摘 ? ?要] 投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資或某一類投資者所具有的價值。企業(yè)的投資價值可通過一系列財務指標體現(xiàn)，為合理有效評價房地產(chǎn)行業(yè)的投資價值，以2018年房地產(chǎn)企業(yè)的財務信息為樣本數(shù)據(jù)，運用SPSS軟件、Excel軟件，采用多元統(tǒng)計中的因子分析和聚類分析的實證方法，從企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運能力和發(fā)展能力四個維度來構建投資價值評價體系。

[關鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè);投資價值;因子分析;聚類分析;SPSS

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 23. 041

[中圖分類號] F830 ? ?[文獻標識碼] ?A ? ? ?[文章編號] ?1673 - 0194（2019）23- 0092- 03

1 ? ? ?引 ? ?言

自改革開放以來，我國的經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐漸升溫。2016年，我國的商品房銷售額為117 627.05億元，環(huán)比增長34.8%，2017年則增加到133 701.31億元，環(huán)比增長13.7%，2018年增加到149 972.74億元，環(huán)比增長12.2%。由此可見房地產(chǎn)市場的火熱程度。房地產(chǎn)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)承擔著貨幣的蓄水池角色，故其對于國家宏觀經(jīng)濟的調(diào)控有著不可或缺的作用，國家也愈發(fā)重視該行業(yè)的發(fā)展。然而，由于我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量也參差不齊，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資者不勝枚舉。鑒于此，為降低投資者判斷的不確定性，為其投資決策提供合理有效的建議，對房地產(chǎn)企業(yè)的投資價值評價大有裨益。

2 ? ? ?投資價值概述

2.1 ? 價值投資概念

投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資或某一類投資者所具有的價值。

企業(yè)的投資價值最直觀的表現(xiàn)方式是二級市場流通的股票的質(zhì)量及其成長性，股票的質(zhì)量和成長性又與企業(yè)的經(jīng)營狀況密切相關，而企業(yè)的經(jīng)營狀況主要通過企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運能力和發(fā)展能力來體現(xiàn)。

2.2 ? 評估指標的選擇

為充分反映企業(yè)的財務狀況與經(jīng)營成果，本文以準確性、可比性、可行性為原則，分別從企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運能力和發(fā)展能力四個維度選取了15個財務指標來對企業(yè)的投資價值進行研究，如表1所示。

3 ? ? ?研究設計與實證分析

3.1 ? 評價方法

目前比較主流的投資價值分析方法主要有層次分析法、時間序列法、財務指標分析法等。層次分析法是將與決策有關的元素分解成目標、準則方案等層次，在此基礎上進行定性和定量分析的決策方法。但此方法在分解元素的過程中相對比較復雜，且比較適合于具有分層交錯評價指標的目標體系;時間序列分析法是以一定時間的數(shù)據(jù)序列預測未來發(fā)展趨勢的方法。但此方法的實現(xiàn)有一個前提，即公司未來的發(fā)展狀況要延續(xù)過去的發(fā)展趨勢，且需要多年的數(shù)據(jù)排列成序;本文則采用財務指標分析法進行企業(yè)的四大能力分析。該方法的實現(xiàn)有賴于利用因子分析法降維的思想，將相關性相同的變量分為一組，從而使得同組之間的相關性較強，不同組之間的相關性較弱，以此達到減少變量個數(shù)的目的。之后，以因子分析提取出的公共因子為載體，使用聚類分析的方法，將有相同特征的公司分為一類，以此來分類別分析評價這些公司的投資合理性。

3.2 ? 樣本的數(shù)據(jù)來源

本文的樣本數(shù)據(jù)是以在滬深兩交易所上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，同時剔除了ST股、*ST股、財務數(shù)據(jù)不全面以及異常的股票。且本文中所有數(shù)據(jù)均來自國泰安數(shù)據(jù)庫、巨潮資訊網(wǎng)及國家統(tǒng)計局官網(wǎng)。

3.3 ? 因子分析的適宜性檢驗

本文利用KMO和Bartlett球度檢驗對因子進行適宜性分析，由檢驗結果知，KMO值為0.692，大于0.5，顯著性概率為0.000，小于0.05，拒絕原假設，因此認為原有變量適合做因子分析。

3.4 ? 因子的提取與命名

為避免重要信息的遺漏同時規(guī)避大量信息的重復，本文采用主成分分析法來提取公因子，并將公因子分別命名為償債能力因子（F1）、盈利能力因子（F2）、發(fā)展能力因子（F3）、營運能力因子（F4）。

3.5 ? 聚類分析的聚類結果

由于房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，且各企業(yè)之間存在著某種程度上的相似性，且對于不同風險偏好的投資者來說，其選擇的投資對象亦不盡相同。為減輕投資者篩選投資對象的工作量，便于其有針對性地做出投資決策，下面以K-均值聚類法，將這108家上市公司分為四類，聚類結果如表2所示。

由表2可知，這108家公司被聚為四類，第一類有3家，第二類有56家，第三類有41家，第四類有8家。表3反映的是每類公司各因子得分狀況。

從表3中可以看出：

第一類公司的償債能力因子得分明顯高于其他三類，但盈利能力因子和營運能力因子得分是最低的，這表明該類公司雖然目前面臨的償債風險較低，但其盈利和營運狀況不佳，這將對公司的長遠發(fā)展產(chǎn)生一定影響 ，投資者在投資此類公司時應慎重考慮。

第二類公司四個指標得分較為均衡，但皆低于平均值，尤其是發(fā)展能力因子，這表明該類公司可能正進入其發(fā)展的成熟期，其盈利水平增長緩慢，由于市場的飽和，其發(fā)展前景也有一定的局限性。由于該類公司的營運能力因子得分也較低，故其還面臨著較高的經(jīng)營風險。故投資者在投資此類公司時也要謹慎選擇。

對于第三類公司，其發(fā)展能力因子得分明顯高于另三類公司，盈利能力因子得分位居第二，但其他因子得分差強人意。這表明該類公司雖然目前的償債壓力較大、經(jīng)營狀況不太穩(wěn)定，但其的巨大發(fā)展?jié)摿︻A期很可能給投資者帶來超額收益。若投資者不局限于當前的短期利益，注重公司的發(fā)展前景與內(nèi)在價值，應重點關注此類公司。

對于第四類公司，其只有發(fā)展能力因子得分低于其他三類公司，這表明此類公司目前各方面表現(xiàn)較為優(yōu)秀，但其發(fā)展前景具有很大的不確定性，其不明朗的發(fā)展前景將給投資者的長期投資帶來一定的風險。故對于此類公司來說，比較適合追求短期投資回報，且能夠承擔較大投資風險的投資者。

4 ? ? ?研究結論及建議

4.1 ? 研究結論

該方法以上市公司的財務指標為依據(jù)，以四大能力分析構建投資價值評價體系，以因子分析和聚類分析為研究方法，縮小了投資者的投資范圍，降低了投資者投資的不確定性與風險性。通過以上分析，投資者不應因某類公司的個別財務指標優(yōu)秀或不佳就進行盲目選擇或徹底摒棄，而應綜合分析考慮各指標間的內(nèi)在聯(lián)系，以了解其對公司未來發(fā)展狀況產(chǎn)生的影響。

例如，以海航投資為代表的第一類公司，其償債能力因子得分最高，但盈利能力和營運能力因子得分很低，且其2019年一季報表明其大多指標如市盈率、凈利潤等均為負數(shù)。這表明，若不綜合考慮各指標間的關系，將會陷入盲目投資的困境。再者，以萬科A、保利地產(chǎn)、綠地控股等龍頭企業(yè)為典型代表的第三類公司，雖然其償債因子得分最低，償債壓力與風險大，但這是由于房地產(chǎn)企業(yè)固有的經(jīng)營特點決定的。其擁有的巨大償債風險給企業(yè)也帶來了更大的經(jīng)營壓力和盈利壓力。由于風險和收益往往是呈正相關的，這也就意味著該類型企業(yè)有著比其他企業(yè)更高額收益的可能性及對投資者的吸引力。

故投資者應基于自身的經(jīng)濟實力和風險承受能力對自己有一個理性定位以判斷適合自己投資的公司類型。

4.2 ? 提升企業(yè)投資價值的建議

對企業(yè)而言，核心是進行嚴格的風險管理，防止資金鏈斷裂。由于房地產(chǎn)企業(yè)固有的經(jīng)營特點：負債率遠高于其他行業(yè)，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更高的償債風險，資金鏈是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，一旦其斷裂，企業(yè)將會面臨破產(chǎn)的風險。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應積極響應國家去杠桿的號召，防范房地產(chǎn)泡沫。樓市作為貨幣的蓄水池之一，其漲速已大大超過了居民收入的增速，而且，其價格的劇烈波動會導致市場經(jīng)濟的不穩(wěn)定，過多的資金流入房地產(chǎn)也會影響我國實體經(jīng)濟的發(fā)展。

對投資者來說，需權衡利弊，理性投資。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高風險高收益的特點，吸引了廣大投資者，尤其是風險偏好型的投資者。在面對豐厚利潤的巨大誘惑下，難免失去理性。

主要參考文獻

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