轉(zhuǎn)型期中國土地出讓收入和價格的演變規(guī)律研究

聶雷　郭忠興　鐘國輝　呂介民

摘要：針對當前突出的“土地財政”問題，文章利用1998-2012年省際面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型，實證分析了轉(zhuǎn)型期我國土地出讓收入和價格是否由財政分權(quán)和經(jīng)濟目標考核的共同影響。結(jié)果表明，在財政分權(quán)下，地方政府通過出讓更多的土地來獲得收支平衡，導致出讓收入增加和價格快速上漲；在經(jīng)濟目標考核下，地方政府會采取工業(yè)和商業(yè)混合發(fā)展模式，工業(yè)上采取協(xié)議方式低價出讓土地與商業(yè)上采取“招拍掛”方式高價出讓土地，兩者之間差距逐漸擴大。此外，實證結(jié)果還表明房價和地區(qū)市場開放度也是影響土地出讓收入的重要因素。基于此，文章最后提出了幾點政策建議。

關(guān)鍵詞：土地出讓收入；財政分權(quán)；經(jīng)濟考核；面板數(shù)據(jù)

中圖分類號：F301. 文獻標識碼：A 文章編號：

一、引言

自1994年分稅制改革以來，中國逐步形成了“財權(quán)上移、事權(quán)下移”的局面；另外，由于中國土地產(chǎn)權(quán)二元結(jié)構(gòu)制度，形成了以地謀發(fā)展的中國特色經(jīng)濟模式[1] ，導致土地財政成為地方政府財政收入①的重要支柱。針對土地財政，一方面，帶來了中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，彌補了地方政府的財政缺口，加速了我國城市化發(fā)展進程；另一方面，以地謀發(fā)展，也引起了一系列問題如地方政府官員腐敗、土地資源利用代際不公平、房地產(chǎn)泡沫、地方政府債務危機等。因此，越來越多的學者提議地方政府應該擯棄“土地財政”的發(fā)展模式，而應建立長期有效的稅收模式來代替不可持續(xù)的土地出讓收入。誠然，土地是公認的稀缺資源，地方政府也深知 “土地財政”的不可持續(xù)性，但是近幾年來“土地財政”反而愈演愈烈，特別是在東部某些城市和地區(qū)，土地出讓收入達到了財政收入的70%以上。因此，在某些土地財政依賴嚴重地區(qū)，一旦缺少這筆財政收入，地方政府可能面臨財政缺口或者債務危機。事實上，政府出讓土地有雙重的政策目標，一是通過招標、拍賣、掛牌等出讓方式獲得巨額的財政收入；二是以行政劃撥、協(xié)議出讓的方式招商引資，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進經(jīng)濟增長。這就使得地方政府通過土地出讓不僅解決了由于財政分權(quán)導致的財政入不敷出的局面，還實現(xiàn)了上級的經(jīng)濟考核指標。而這種基于多重利益驅(qū)使下的政治行為最終導致了土地出讓收入的增加和出讓價格的上漲。

現(xiàn)有文獻對土地出讓的研究，主要集中于以下三個方面：一是研究土地出讓與經(jīng)濟增長的關(guān)系（張昕[2]，2011；岑樹田等[3] ，2013）；二是研究土地出讓與房地產(chǎn)價格的關(guān)系（況偉大和李濤[4] ，2012）；三是研究土地出讓與財政分權(quán)的關(guān)系（袁一方和王佳杰[5] ，2013；薛慧光等[6] ，2013）。本文主要側(cè)重于第三個方面。到目前為止，已有學者對財政制度與土地出讓的關(guān)系展開過研究，主要體現(xiàn)在土地出讓收入和價格上。在收入方面，朱麗娜和石曉平[7] （2010）從制度改革視角下分析了土地出讓行為，研究結(jié)果表明國家政策對地方土地出讓收入有較大影響，“土地財政”現(xiàn)象在低一級地方政府財政收入中更為明顯。龔麗貞[8] （2011）分析了土地出讓收入的影響因素，發(fā)現(xiàn)財政分權(quán)、經(jīng)濟發(fā)展水平和市場化水平都會影響地區(qū)的土地出讓收入。竇欣和楊金亮[9] （2013）發(fā)現(xiàn)財政體制和現(xiàn)行土地制度促進了土地出讓金規(guī)模的擴大，而政治體制因素對土地出讓金收入的影響不顯著。在價格方面，劉洪彬和王秋兵[10] （2011）構(gòu)建特征價格模型研究了地理位置、鄰里特征、交通醫(yī)院等因素對土地出讓價格的影響。薛白[11]（2011）發(fā)現(xiàn)地方政府的財政約束使其傾向于縮小工業(yè)用地與其他類型土地的價格剪刀差，而地方政府競爭行為使其傾向于擴大工業(yè)用地與其他類型土地的價格剪刀差。另外，地方官員唯GDP考核制度誘致官員注重任期內(nèi)的財政收入和經(jīng)濟建設(shè)，而非長期的經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展[12]。李學文和盧新濤[13]（2012）實證得出我國協(xié)議出讓土地價格是上升的，但是跟“招拍掛”方式出讓價格偏離增大，后者受到前者的影響。

基于上述文獻梳理，盡管部分學者研究了土地出讓收入或出讓價格的影響因素，但是存在以下幾點不足。（1）多數(shù)文獻只考慮了財政分權(quán)這一制度因素，即使考慮了政治制度因素，在二者的指標選擇上，均不夠準確；其次在經(jīng)濟目標指標選擇上，袁一方和王佳杰[5]（2013）用非保障性住房銷售面積占所有房屋銷售面積的標準反映經(jīng)濟增長，薛慧光等[6]（2013）用人均FDI作為地方政府競爭的變量，這些也較為不妥。（2）部分文獻指出在地方政府激烈的招商引資競爭中，頻繁出現(xiàn)“零地價”、“負地價”的工業(yè)用地價格，然而根據(jù)本文對數(shù)據(jù)的初步分析，發(fā)現(xiàn)即使是協(xié)議出讓的土地價格，其趨勢也是上升的。只是由于存在財政和政治雙重約束，工業(yè)用地出讓價格與商業(yè)和住宅用地出讓價格偏差會增大，因此本文在分析出讓價格上，使用相對價格指標。（3）現(xiàn)有文獻對區(qū)域差異分析均根據(jù)地理位置將我國31個省市區(qū)分為東中西部地區(qū)討論，但是不同財政依賴度的地區(qū)其土地出讓收入往往不同，財政依賴度越強的地區(qū)，由于其需要更多的資金支持使得出讓收入與出讓價格更高；另外，土地財政作為政府增加投資、促進經(jīng)濟發(fā)展的主要資金來源，也會使得經(jīng)濟水平發(fā)達地區(qū)形成土地出讓收入與出讓價格更高的現(xiàn)象。本文主要彌補以上三點不足，將從不同土地財政依賴度和不同經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)分類研究我國土地出讓收入和價格的演變規(guī)律。

二 我國土地出讓收入的現(xiàn)狀分析

本文主要考察我國1998年以來土地出讓的演變規(guī)律。為此，首先通過描述性統(tǒng)計來初步判斷我國土地出讓收入、價格，并比較不同土地財政依賴度和不同經(jīng)濟發(fā)展水平地區(qū)的土地出讓收入和價格有何差異。對于土地出讓收入與出讓價格，一般采用土地出讓收入（價款）和土地出讓收入與土地出讓面積的比值來表示。盡管我國有歷年的土地出讓收入和土地出讓面積兩個指標數(shù)據(jù)，但是2002 年國土資源部通過了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，并于當年7月1日起施行，《規(guī)定》中指出所有經(jīng)營性開發(fā)的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。這就使得土地出讓從2003年開始不僅含有之前的協(xié)議出讓模式，還有招標、拍賣、掛牌新的出讓模式（簡稱為“招拍掛”模式），并且比重迅速擴大。因此，對于土地出讓，有必要區(qū)分兩種不同模式。

圖1全國土地出讓收入與價格變化趨勢

從圖1左圖可以看出，自1998年開始，我國土地出讓收入逐年增加，在2012年土地出讓收入達到28041億元，并且在2003年后和2008年后增長更快。2003年之后的增長主要是由于土地出讓從原先的協(xié)議出讓模式轉(zhuǎn)變到協(xié)議出讓與“招拍掛”出讓模式并存，“招拍掛”模式大大增加了土地出讓收入；2008年之后的增長主要是受金融危機爆發(fā)后國家采取的“四萬億”投資政策的影響，導致地方政府通過出讓土地收入來獲得大量投資資金。長期而言，土地出讓收入的持續(xù)增長，一方面不斷推進了城市化發(fā)展，城市對建設(shè)用地的剛性需求增加；另一方面是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務水平逐步提高，推動城市地價和出讓收入逐步上漲。另外，對比協(xié)議出讓和“招拍掛”出讓，二者相差較大，“招拍掛”方式成為土地出讓總收入的主要途徑。圖1右圖顯示，除了2012年外，土地出讓價格持續(xù)上升，且在2005年之后上升較快。分不同出讓方式看，通過“招拍掛”方式出讓的土地價格起點比協(xié)議方式出讓價格高很多；另外，全國土地出讓價格與“招拍掛”方式出讓價格較為接近。

為比較不同地區(qū)土地出讓收入和出讓價格是否存在顯著差異，有必要將地區(qū)進行劃分。對于我國地區(qū)的劃分，目前多數(shù)文獻采用國家統(tǒng)計局的東中西部省際劃分標準，盡管這有一定的科學性，但是應用于本文存在一定的缺陷。根據(jù)前文所述，不同財政依賴度的地區(qū)其土地出讓收入往往不同，財政依賴度越強的地區(qū)，由于其需要更多的資金支持使得出讓收入可能更多，價格也可能更高；此外，土地財政作為政府增加投資、促進經(jīng)濟發(fā)展的主要資金來源，也會使得經(jīng)濟更高水平的地區(qū)，土地出讓收入和價格更高，而并非東部地區(qū)財政依賴度和經(jīng)濟發(fā)展水平完全比中西部高，部分中西部省份也存在比東部更高的情況。為此下文分不同土地財政依賴度和不同經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)進行分析。其中，土地財政依賴度用土地出讓收入與地方財政預算內(nèi)收入的比值進行衡量，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平用人均GDP衡量②。為節(jié)省篇幅，這里只顯示出讓總收入和總價格。

圖2財政依賴不同地區(qū)土地出讓收入與價格變化趨勢

圖2左圖可以看出，不同依賴度的地區(qū)土地出讓收入有相同的趨勢，即在2003年后開始增長，2008年有所調(diào)整，之后又迅速增長，直到2011年，2012年均有所下降。另外，依賴度更強的地區(qū)其土地出讓收入越高，并且依賴度嚴重的地區(qū)基本上是依賴度一般地區(qū)的2倍。從右圖可以看出，依賴度嚴重地區(qū)和一般地區(qū)的出讓價格較為接近，均遠遠高于依賴度較輕地區(qū)；另外，對于財政依賴度嚴重的地區(qū)，其土地出讓收入和出讓價格存在較為相似的趨勢。

圖3人均GDP不同地區(qū)土地出讓收入與價格變化趨勢

從2003年開始，三個不同地區(qū)的土地出讓收入均開始呈現(xiàn)增長趨勢，但是高人均GDP地區(qū)增長更快，特別是2008年后，高人均GDP地區(qū)要比低人均GDP地區(qū)的土地出讓收入增長更為迅速，不過2012年高人均GDP地區(qū)的出讓收入去2011年有所降低，而中等人均GDP和低人均GDP地區(qū)則與2011年基本持平；另外，中等人均GDP和低人均GDP地區(qū)的土地出讓收入差距不大。從右圖看出，在2007年以前，不同人均GDP地區(qū)的土地出讓價格水平相差不大，從2007年開始，高人均GDP地區(qū)的出讓價格與中低GDP地區(qū)的差距逐漸擴大。

三 構(gòu)建計量模型

為研究我國近十多年來土地出讓收入和價格是否受到財政分權(quán)和經(jīng)濟目標考核雙重因素的影響，本文采用面板數(shù)據(jù)模型進行實證分析。根據(jù)上文分析，提出兩點假設(shè)：①在財政分權(quán)下，地方政府支出比例越大，可能促使地方政府通過出讓更多的土地來獲得財政收入，因此不僅出讓收入會增加，出讓價格也會上漲；②在經(jīng)濟目標考核制度下，地方政府為實現(xiàn)自己的政治目的，會采取工業(yè)和商業(yè)兩種發(fā)展手段，在工業(yè)上，一般會通過協(xié)議方式出讓土地，在商業(yè)上，一般會通過“招拍掛”方式出讓土地，導致協(xié)議出讓的土地價格與“招拍掛”出讓的土地價格差距擴大。下文將驗證這兩個假設(shè)是否成立。

（一）模型和估計方法

為了驗證上述假設(shè)，本文構(gòu)建以下兩個計量模型：

（1）

（2）

式（1）中， 是第 個省 年的土地出讓收入， 是衡量地方財政分權(quán)的變量， 是衡量地方經(jīng)濟目標考核的變量， 為其余控制變量， 代表個體效應， 表示時間效應， 表示殘差。在式（2）中， 表示第 個省 年的協(xié)議出讓的土地價格與“招拍掛”出讓的土地價格之比。根據(jù)前文假設(shè)，如果假設(shè)①成立，在式（1）中，變量系數(shù) 和 應顯著大于0；如果假設(shè)②成立，在式（2）中，變量系數(shù) 應顯著小于0。

（二） 變量選取

土地出讓收入（ ）：采用每年每個省的土地出讓價款，包括協(xié)議和“招拍掛”出讓收入的總和。

土地出讓價格（ ）：本文認為地方政府通過協(xié)議和“招拍掛”兩種方式出讓的土地價格都是呈上升趨勢的，但是通過“招拍掛”方式的土地出讓價格上升速度高于協(xié)議出讓，因此本文用二者價格之比進行衡量③。

財政分權(quán)（ ）：從已有文獻來看，對于財政分權(quán)有多種衡量方法，如龔麗貞[8] （2011）用各省的人均地方本級財政收入占人均財政總收入（人均地方本級財政收入與人均中央本級財政收入的和）的比例來衡量財政分權(quán)的程度，薛慧光等[6] （2013）用下一級政府預算內(nèi)財政支出與上一級政府預算內(nèi)財政支出之比進行衡量。財政分權(quán)指標的衡量方式，應該結(jié)合研究問題而定，財政分權(quán)對土地出讓的影響最終是通過財政支出來表征的[14] 。因此，借鑒已有研究成果[15] ，采用財政支出方向的財政分權(quán)指標，即：

該指標控制了政府財政收入與人口收入之間的正向關(guān)系，且消除了中央對地方的轉(zhuǎn)移支付的影響。該指標表明當人均地方財政支出增加時，財政分權(quán)強度越強（系數(shù)越大），相反，當人均地方財政支出降低時，財政分權(quán)強度越弱（系數(shù)越小）。

經(jīng)濟目標（ ）：采用實際GDP增長率衡量，原因在于上級政府對下級政府的政治考核中，一般以地方生產(chǎn)總值（GDP）的增長率作為主要指標。

對于控制變量，本文主要選取房價水平和市場開放度兩個指標。地方房價水平（ ）：地方土地出讓中較高的比例用于商業(yè)服務業(yè)，而商業(yè)服務業(yè)中大部分用于房地產(chǎn)開發(fā)投資，因為一方面房地產(chǎn)開發(fā)的附加價值高，形成了地方政府的財政收入主要來源，另一方面，最近幾年來房地產(chǎn)價格的快速上升也使得地方政府和房地產(chǎn)商非常熱衷于將土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)用地。所以，理論上房價上漲會引起土地出讓收入與出讓價格的升高。房價水平用商品房銷售額與銷售面積之比表示。市場開放度（ ）：理論上市場開放度越高的地區(qū)，其本地投資建設(shè)和外來投資辦廠的企業(yè)越多，因此地方政府就需要出讓更多的土地來滿足工業(yè)和商業(yè)需求，這會使得土地出讓收入和價格升高。對于市場開放度的衡量，現(xiàn)有文獻較多使用樊剛等學者（2009）編制的中國市場化水平指數(shù)，但是該指數(shù)只更新到2008年，由于所牽涉的指標較多，很難更新到2012年。本文采用各個地區(qū)的實際利用外資水平代理省際市場開放度，歷年《中國統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計了以美元為單位的實際利用外資額，本文用匯率將其轉(zhuǎn)換為人民幣計量單位。

表1列出了1998-2012年期間各個變量的統(tǒng)計描述。就均值而言，平均每個地區(qū)每年的土地出讓收入為340.62億元，協(xié)議出讓土地與“招拍掛”出讓土地的價格之比為0.4，財政收入系數(shù)為-2.25，說明人均地方財政凈支出是人均中央財政凈支出的2.25倍。再觀察GDP增長率，顯示地方在此期間的平均增長率為11.61%。全國平均房價為3105.7元，而實際利用外資水平為249.29億元。

（三） 數(shù)據(jù)來源與說明

土地出讓收入、土地出讓面積等數(shù)據(jù)來源于《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》（1999-2013）；

房地產(chǎn)價格、實際利用外資、匯率、人口GDP、地方財政支出、中央財政支出等數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》（1999-2013）。

四、實證檢驗

（一）土地出讓收入

為消除因變量數(shù)量級可能導致存在異方差問題，對絕對數(shù)變量進行對數(shù)化處理。表2顯示了土地出讓收入作為因變量時的模型選擇和估計結(jié)果，模型（1）、模型（2）、模型（3）、模型（4）、模型（5）分別代表全國樣本、財政依賴度嚴重區(qū)域樣本、財政依賴度不嚴重區(qū)域樣本、經(jīng)濟發(fā)展水平發(fā)達區(qū)域樣本（高人均GDP地區(qū)）、經(jīng)濟發(fā)展水平一般區(qū)域樣本（中、低人均GDP地區(qū)）。下同。

由表2可以看出，所有模型對應的F檢驗的p值都是小于0.05，應該選擇固定效應或隨機效應模型。再由Hausman檢驗結(jié)果可知，由于p值都是小于0.05，因此選擇固定效應模型。

3）各列結(jié)果即為模型選擇下的估計結(jié)果

就全國總體樣本而言，四個自變量在不同顯著性概率水平下均顯著，并且系數(shù)均大于0，說明財政分權(quán)、經(jīng)濟目標、房地產(chǎn)價格和地區(qū)市場開放度均對地區(qū)土地出讓收入有顯著的正向影響，從而驗證了假設(shè)①的成立（ 和 變量系數(shù)顯著大于0）。就土地財政依賴度不同而言，在財政依賴度嚴重地區(qū)，財政分權(quán)系數(shù)不顯著，表明假設(shè)①在該地區(qū)沒有成立。而在財政依賴度不嚴重（即一般和較輕）的地區(qū)，四個變量系數(shù)在不同顯著性概率水平下均顯著為正，驗證了假設(shè)①成立。說明了在財政依賴嚴重地區(qū)，財政分權(quán)對地方政府出讓土地的激勵作用已經(jīng)發(fā)揮到極致；而對于財政依賴不嚴重地區(qū)，財政分權(quán)對地方政府出讓土地的激勵作用還有上升的空間。就經(jīng)濟發(fā)展水平差異而言，在高人均GDP地區(qū)，四個變量系數(shù)在不同顯著性水平下均顯著，驗證了假設(shè)①成立。而在中、低人均GDP地區(qū)，財政分權(quán)系數(shù)不顯著，這表明在該地區(qū)假設(shè)①并沒有成立。

（二）土地出讓價格

表3報告了不同出讓方式的土地價格比值作為因變量時的模型選擇和估計結(jié)果，所有模型F檢驗的p值都是小于0.05，應該選擇固定效應或者隨機效應模型。再由Hausman檢驗結(jié)果可知，模型（1）、模型（2）、模型（4）對應的p值都是小于0.05，故應選擇固定效應模型；模型（3）、模型（5）對應的p值大于0.05，應該選擇隨機效應模型。

3）各列結(jié)果即為模型選擇下的估計結(jié)果。

就全國總體樣本而言，只有財政分權(quán)和經(jīng)濟目標（經(jīng)濟增長率）兩個變量在不同顯著性概率水平下顯著，并且經(jīng)濟目標系數(shù)為負，這驗證了假設(shè)②是成立的（ 變量系數(shù)顯著小于0）。就土地財政依賴度不同而言，在財政依賴度嚴重的地區(qū)，只有財政分權(quán)和經(jīng)濟目標兩個變量在不同顯著性概率水平下顯著，驗證了假設(shè)②是成立的。而在財政依賴度不嚴重地區(qū)，四個變量的系數(shù)均不顯著，說明假設(shè)②在財政依賴度不嚴重地區(qū)不成立。就經(jīng)濟發(fā)展水平差異而言，在高人均GDP的地區(qū)，除了市場開放度變量系數(shù)不顯著外，其余變量系數(shù)均顯著，財政分權(quán)和經(jīng)濟目標變量系數(shù)小于0，說明假設(shè)②高人均GDP地區(qū)不成立。而在中、低人均GDP地區(qū)，經(jīng)濟目標變量系數(shù)顯著小于0，驗證了假設(shè)②成立。說明在經(jīng)濟目標考核制度下，經(jīng)濟發(fā)展水平越低的地區(qū)，地方政府通過土地出讓來促進經(jīng)濟發(fā)展的意愿更強。

（3）結(jié)果分析

從實證結(jié)果可以看出，本文提出的假設(shè)①和假設(shè)②在轉(zhuǎn)型期的中國是存在的，一方面，在財政分權(quán)下，原先的財政收支地方包干制被“分稅制”取代；另一方面，隨著改革開放進程的加快，地方財政在工業(yè)化道路和城市化推進過程中都需要大量投資資金，用于招商引資、公共基礎(chǔ)服務設(shè)施建設(shè)等，因此這兩個方面的疊加使得地方政府財政缺口逐漸增大。而2002年國土資源部發(fā)布的《規(guī)定》使得財政“饑餓”的地方政府看到了曙光，2002年后，通過“招拍掛”方式出讓的土地快速增加，遠遠超過了協(xié)議出讓的土地收入和價格。這與本文的實證結(jié)論是一致的，地方政府通過出讓土地能獲得減緩地方財政收支不平衡和達到經(jīng)濟考核目標的“一舉兩得”效果。土地出讓不僅僅會通過財政關(guān)系影響地方經(jīng)濟增長，同時地方財政行為和經(jīng)濟指標也會反過來影響土地出讓的收入和價格，這一現(xiàn)象在東部沿海省份中是非常典型的。例如土地財政依賴度第一，人均GDP位列第三的浙江省這幾年通過“招拍掛”方式出讓了大批土地，不僅僅推高了房價快速上升，也推進了地方經(jīng)濟增長。之后，隨著城鎮(zhèn)服務設(shè)施的改進，產(chǎn)業(yè)、人口的集聚，以及浙江省國土面積較小的特點，地價也快速上升，而往往地方政府收入越小，經(jīng)濟增長越快[17] 。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型地區(qū)，通過協(xié)議出讓的土地比重將逐漸減少，導致未來土地出讓價格進一步上升。

六 結(jié)論與建議

本文利用我國省際面板數(shù)據(jù)，研究了轉(zhuǎn)型期我國土地出讓收入和價格是否由財政分權(quán)和經(jīng)濟目標考核的共同影響。通過分析發(fā)現(xiàn)，在財政分權(quán)下和經(jīng)濟目標考核制度下，地方政府通過出讓更多的土地來獲得財政收支平衡，導致土地出讓收入擴大、價格上漲，并且通過“招拍掛”方式出讓的土地在收入比重和價格上都會遠遠高于協(xié)議出讓方式。在財政依賴度強和經(jīng)濟發(fā)展水平高的地區(qū)這一現(xiàn)象更為嚴重?；诖耍疚奶岢鲆韵聨c建議：一是深化稅收制度改革，增加地方財政穩(wěn)定性收入。針對財政分權(quán)導致的土地出讓收入增加，地方政府應該逐漸從依靠不可持續(xù)的土地出讓轉(zhuǎn)變到依靠稅收代替。例如可以通過開征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅來增加地方發(fā)財政收入，從而逐漸減少土地財政的依賴度。二是進一步改革官員考核制度。針對由政治經(jīng)濟考核導致的土地出讓收入擴大，中央應該逐漸取消這一考核方式，不再以“GDP”論英雄。如可以從社會福利、居民生活質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、教育等民生問題出發(fā)，通過綜合指標對地方官員的政績進行考核。三是進一步完善土地征收制度。經(jīng)營性用地和農(nóng)村土地應采用市場機制解決，經(jīng)營用地者與供地者（農(nóng)村集體）通過直接談判等方式進行交易，政府只保留土地用途和規(guī)劃管制，促進土地價格由市場決定。這能減少政府濫用土地征收權(quán)力。

注釋：

①土地出讓收入屬于預算外收入，文中財政收入是預算內(nèi)收入，不包括土地出讓收入。

②對于具體的劃分標準，本文首先計算各省份1998-2012年的年平均土地財政依賴度和年平均人均GDP，然后對于土地財政依賴度，分大于40%，20%-40%，小于20%三個等級，對于人均GDP，分大于3000美元（按6.5匯率換算人民幣19500元），2000-3000美元，2000美元（按6.5匯率換算人民幣13000元）以下三個等級，最終得到31個省市區(qū)的劃分結(jié)果。按土地財政依賴度劃分標準，依賴度嚴重地區(qū)：浙江、江蘇、安徽、天津、福建、四川、重慶、遼寧、山東、江西、湖北共11個??；依賴度一般地區(qū)：海南、河北、北京、湖南、寧夏、廣西、吉林、云南、河南、陜西、上海、貴州、廣東共13個??；依賴度較輕地區(qū)：甘肅、內(nèi)蒙古、黑龍江、山西、西藏、青海、新疆共7個省。按人均GDP劃分標準，高人均GDP地區(qū)：上海、北京、天津、浙江、江蘇、廣東、遼寧、內(nèi)蒙古、山東、福建共10個??；中等人均GDP地區(qū)：吉林、河北、黑龍江、重慶、湖北、新疆、山西、陜西、寧夏、海南、河南、湖南、青海共13個省；低人均GDP地區(qū)：江西、四川、安徽、廣西、西藏、云南、甘肅、貴州共8個省。

③由于《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》從2003年開始統(tǒng)計這兩種出讓方式，因此數(shù)據(jù)跨度為2003-2012年，每種方式的土地出讓價格等于每種方式的土地出讓總額與出讓面積之比。

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Research on the Chinas Land Remise Income and Remise Price during the Transitional Period

——Based on the perspective of fiscal decentralization and economic goals

NIE LEI 1，GUO Zhongxing 1，ZHONG Guohui2， LU Jiemin3

（1.College of Public Administration， Nanjing Agricultural University， Nanjing 210095， China；

2.Department of Public Administration， Jiangxi Provincial Committee Party School of CPC， Nanchang， 330003， China ；3.School of Statistics，Zhejiang Gongshang University Hangzhou 310018， China）

Abstract：In view of the current outstanding problem of "land finance"， the article used the provincial panel data during 1998-2012， constructed a panel data model， empirical analysis of whether the transition of China's land size and price by the common effect of fiscal decentralization and economic target assessment. The paper concludes that， in under the fiscal decentralization， local government to obtain the balance of payments through the sale of more land， leading to a rapid rise in scale and transferring price； in the economic target assessment， the local government will take industrial and commercial mixed remise means， which lead the land price through agreement sale is different greatly from the land price through " Bid Invitation， Auction and Listing ". In addition， the empirical results also show that house prices and the regional market openness is also the important factors influencing the scale of land transfer. Finally， based on these， the article puts forward some suggestions.

Keywords：Land Remise Income；Fiscal Decentralization；Economic Assessment；Panel Data