基于房價收入比的鄭州市商品住宅價格分析
2015-12-21 07:43:10邢丹鳳
邢丹鳳
〔鄭州大學(xué) 旅游管理學(xué)院，河南 鄭州450001〕
一、引言
自1998 年商品住房改革開始，鄭州市商品房市場逐漸形成，在2003 年劃定中原城市群之后，鄭州市房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展。之后，鄭州房地產(chǎn)市場投資額居高不下，房價隨之持續(xù)上漲。本文主要從房價收入比這一指示類指標(biāo)來說明鄭州市住宅房地產(chǎn)市場價格是否處于合理區(qū)間，是否存在過度開發(fā)，價格偏離程度究竟有多大，現(xiàn)階段的房價是否在普通居民的承受能力范圍之內(nèi)。
二、鄭州市商品住宅的歷年投資額及房價變化
1．2001 年—2014 年住宅房地產(chǎn)投資額變化
投資額的變化是對目前市場需求的反應(yīng)，也是對未來市場發(fā)展預(yù)測的一個表現(xiàn)。通過對近年來鄭州市住宅房地產(chǎn)市場投資額變化的分析，以及和鄭州市經(jīng)濟(jì)增長率的對比，可以看出鄭州市住宅房地產(chǎn)市場運(yùn)行的大體狀況，是否存在過度投資。表1列出了2001 年—2014 年鄭州市商品住宅的投資額及同比增長率。
表1 鄭州市2001 年—2014 年住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資額 單位:億元
從表1 可以看到，自2001 年開始鄭州市住宅房地產(chǎn)投資額一路上揚(yáng)，絕對增長明顯，投資額的增長幅度變化大致可以分為兩個階段。第一個階段，2001 年—2008 年，高速增長期。這個階段年平均增長率保持在25%以上，2001 年增長率最低，2008 年最高，達(dá)到50．1%。2001 年—2008 年鄭州市的年度生產(chǎn)總值平均增長率為13．89%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于37%的住宅房地產(chǎn)年投資額平均增長速度。2008 年之前，無論是國家政策還是地方政策都是利好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的，這就促使大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，加之投資渠道單一，房地產(chǎn)市場投資火爆，市場發(fā)展前景良好。這一階段的數(shù)據(jù)可以從一方面說明鄭州市住宅房地產(chǎn)的投資增速高于經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)市場存在一定程度的過熱，泡沫開始滋生。第二階段，2009年—2014 年，波動增長期。作為內(nèi)陸二線城市，金融危機(jī)對鄭州市的影響具有滯后性，從2009 年第一季度開始，金融危機(jī)的影響開始滲透到鄭州市的社會經(jīng)濟(jì)生活，各種危機(jī)后表現(xiàn)開始顯現(xiàn)，投資者處于觀望狀態(tài)。2009 年鄭州住宅房地產(chǎn)投資增幅有所下降，但仍然高于15%。2008 年下半年開始，國家政策傾向于“救市”，2009 年下半年房價又開始飆升，投機(jī)盛行，政府根據(jù)市場變化及時實(shí)施宏觀調(diào)控，控制房價過高過快增長。連續(xù)幾年的宏觀調(diào)控以及日新月異的市場變化，使得房地產(chǎn)投資出現(xiàn)波動。2009 年以來投資增速波動起伏，考慮到基數(shù)龐大，雖然個別年份增速有所下降，但是總體的投資增長仍然處于高位，投資額一直居高不下。2014 年實(shí)現(xiàn)29．3%的投資增長率，當(dāng)年鄭州市年度生產(chǎn)總值增長率為9．5%，房地產(chǎn)投資增長率是生產(chǎn)總值增長率的三倍，從一個側(cè)面說明經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)投資過度，可能存在投資過熱的情況。
2．近十年鄭州市商品住宅價格的變化
房價是反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行的最直觀指標(biāo)，房價變化是多種因素綜合作用的結(jié)果，房價增長在一定程度上是房地產(chǎn)市場發(fā)展火熱、經(jīng)濟(jì)增長的表現(xiàn)，而過快的房價增長則意味著房地產(chǎn)價格處于非理性區(qū)間，可能存在泡沫。表2 列出了鄭州市2005 年—2014 年商品住宅的售價及增長率的變化。
表2 鄭州市2005 年—2014 年商品住宅售價及增長率
自1998 年住宅商品化至今，鄭州商品房市場從無到有。經(jīng)過十多年的發(fā)展，投資額逐年遞增，商品房價格也從2001 年的2008 元/m2上漲到2014 年的8736 元/m2，鄭州市的商品住宅價格14 年間增長了三倍多。從表2 可以看出，2005 年—2011 年，商品住宅價格年度增長率始終保持在10%以上，即使是在金融危機(jī)影響下的2008 年和2009 年。這一階段的最高點(diǎn)出現(xiàn)在2010 年，增長率為21．5%。價格增長居高不下的原因主要有以下四點(diǎn): 一是經(jīng)濟(jì)形勢良好，2005 年—2011 年鄭州市的經(jīng)濟(jì)增長率始終保持在12%以上，經(jīng)濟(jì)的增長為房地產(chǎn)價格的上漲提供了基礎(chǔ)。二是人們常有的“買漲”心理以及投資性購房需求的增多，推動價格上漲。三是房地產(chǎn)投資額一直居高不小，各區(qū)域大盤入市，提高了人們的價格預(yù)期，預(yù)期又反過來推動房價上漲。四是鄭州市商品住宅市場屬于剛需市場，作為第一人口大省的省會，大量外來人員流入，住房剛性需求旺盛，直接推動房價上漲。2012 年至2014 年這三年間，房價的增長幅度開始出現(xiàn)波動，但是價格仍然處于高位。波動表現(xiàn)在2012 年首次回落，2013 年增長率再次達(dá)到21．5%，2014 年又跌落至5．3%。自2009 年下半年開始，國家相繼出臺限購、提高二套房首付比例以及征收營業(yè)稅等相關(guān)政策來調(diào)控房價，推動房價合理回歸。2011 年新國八條的頒布以及鄭州版限購令開始實(shí)施，2011 年鄭州商品住宅成交量為494．1 萬m2，低于2004 年的496．3 萬m2。2012 年，為了提高銷量，各大樓盤紛紛打價格牌，房價增長幅度有所降低，僅為3．5%。通過一系列舉措，市場回暖，2012 年、2013 年住宅銷量得以回升，巨大的市場需求又反過來拉動價格再次大幅上漲。2013 年鄭州市剛需力量的支撐比較堅(jiān)挺，市場一片紅火，實(shí)現(xiàn)成交量771．84 萬m2，同時成交均價再創(chuàng)新高，達(dá)到8300 元/m2。2014 年是中國房地產(chǎn)市場波動較大的一年，鄭州市房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入調(diào)整期，限購取消、限貸放松、公積金貸款政策調(diào)整、組合貸實(shí)施等都在促進(jìn)著房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展?？傮w來看，2014 年鄭州市的房地產(chǎn)市場好于全國，全年實(shí)現(xiàn)5．3%的價格增長，相對于2013 增速有所下滑，商品住宅市場成交面積為587．23 萬㎡，相對于2013 年下跌23．9%。
通過鄭州市商品住宅投資額以及房價的變化可以看出，自2001 年至2014 年，鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展紅火，政策利好，投資額、房價都居于高位。連續(xù)十幾年的價格上漲，使得關(guān)于鄭州市的商品房價格是否存在泡沫，房價是否合理，以及未來幾年房價會不會下跌的爭論一直存在。下面本文將從房價收入比以及住房租售比兩個方面來分析鄭州的房價，綜合中部六省省會城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析。
三、房價收入比分析
1．房價收入比概念界定
近年來我國房地產(chǎn)市場逐步完善，同時出現(xiàn)房價持續(xù)高漲等問題。為了使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、房價合理回歸，專家、學(xué)者做了很多研究。房價收入比作為一個衡量房價與城鎮(zhèn)居民住房購房能力之間關(guān)系的指數(shù)，常用來衡量房地產(chǎn)市場是否存在價格泡沫，現(xiàn)行房價是否與城鎮(zhèn)居民實(shí)際住房購買能力相適應(yīng)。
目前，關(guān)于房價收入比有兩個廣為認(rèn)可的定義:第一個是基于2002 年世界銀行的定義，“商品住宅平均單套銷售價格與居民平均家庭年收入的比值”。第二個是聯(lián)合國人居中心為實(shí)施《人居議程》而設(shè)計(jì)的《城市指標(biāo)項(xiàng)目》所提到的，“房價收入比是居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比值”［1］。這兩個定義的區(qū)別在于計(jì)算時一個用的是平均值，一個用的是中值。由于對世界銀行算法的研究較多，更加適合中國國情，所以，目前我國主要采用的是世界銀行的計(jì)算方法。
2．房價收入比測算方法的選取
數(shù)據(jù)的選擇直接影響到計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，本文考察的是鄭州市近十年的房價收入比變動情況，所用計(jì)算方法是每套住宅的平均售價總額比上家庭平均年可支配收入總額。
其中，每套住宅的平均售價總額=城鎮(zhèn)居民每戶平均人數(shù)×城鎮(zhèn)居民人均住房面積×每平方米住房平均售價。家庭平均年可支配收入總額=城鎮(zhèn)居民每戶平均人數(shù)× 城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入［2］。因此，房價收入比可簡化為:
國際上一般以房價收入比在4—6 倍之間為合理，但國內(nèi)的一些學(xué)者認(rèn)為，鑒于我國城鎮(zhèn)家庭不明收入所占的比重較高、住房體制以及高達(dá)94%的住房自有率等原因，5—8 倍的房價收入比較為合理，這也是本文的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。
3．鄭州市房價收入比測算及比較分析
(1) 鄭州市2005 年—2014 年房價收入比測算分析。房價收入比的變動主要取決于房價的變動幅度和人均可支配收入變動幅度的大小，當(dāng)房價的增速大于人均可支配收入增速時，房價收入比就會變大，從一個側(cè)面說明人們的住房購買力下降。
參照鄭州市2005 年—2014 年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，計(jì)算出鄭州市城鎮(zhèn)居民房價收入比，詳見表3。
表3 鄭州市2005 年－2014 年房價收入比
從表3 可以看出，自2005 年開始，鄭州市商品住宅價格一路上漲，年均增幅達(dá)到680 元，房價收入比也處于整體上升狀態(tài)。2010 年之前鄭州市房價收入比在8 倍以下，尚處于合理區(qū)間。2010 年—2014 年之間，房價收入比繼續(xù)上升，高于本文設(shè)定的8 倍的最高上限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6 倍的國際警戒線，說明房價的增長速度高于城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長速度，表示2010 年之后城市居民的商品房購買力下降、支付能力較差，房價的快速上漲有一定的泡沫存在。另外，鄭州市近幾年的房價收入比并不是一路上揚(yáng)的，具有很大的波動性，但偏離合理區(qū)間的幅度不大。
(2) 結(jié)合案例分析鄭州市房價收入比。根據(jù)2014 年鄭州市住宅市場各面積段成交套數(shù)占比情況( 圖1) 可知，鄭州市住宅房地產(chǎn)供應(yīng)主力為80—90 平方米的小戶型，占比達(dá)33．2%，100 平方米以下房型的成交套數(shù)占比達(dá)到66．5%，說明鄭州房地產(chǎn)市場屬于典型的剛需市場?？紤]到80 －90 平方米的商品住房為市場成交主力戶型，在下邊的案例分析中本文以80m2的兩居室為分析對象。
圖1 2014 年鄭州市住宅房地產(chǎn)
以2015 年4 月鄭州市南三環(huán)靠近地鐵口( 地鐵在建) 一樓盤為例，分析普通居民的住房購買力。該項(xiàng)目占地15．8 萬平方米，建筑面積約114 萬平方米。目前一期所剩房源不多，二期5 月1 日開始認(rèn)籌，一期均價8300 元/m2，具體一房一價，二期均價為8500 元/m2。
鄭州市的成交主力戶型為80—90 平方米，所以選擇兩居室81．39m2的戶型進(jìn)行測算，該戶型的定位為新婚夫妻的婚房，一期樓盤宣傳均價為8300元/m2。該樓盤的定價涉及水平價差、垂直價差等因素，為求得合理性，指標(biāo)選擇處于中間價位的樓層。以小區(qū)中間的5 號樓19 層西北戶為例，該房售價為8503 元/m2，優(yōu)惠活動為兩萬抵三萬，現(xiàn)場簽約房款優(yōu)惠1%，最后總房款為675238 元，單價為8296 元/m2。按照鄭州市公積金政策，借款人夫妻雙方均在鄭州市級住房公積金管理機(jī)構(gòu)正常繳存住房公積金的，購買個人自住房公積金貸款最多為45萬元①，如還款期限為20 年，那么月供為2726 元?，F(xiàn)行公積金貸款的利率為4%②，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款，所以假設(shè)只存在公積金貸款，則首付款為230529 元。
設(shè)商品住宅總價為P，家庭年收入為Y，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為m，房價收入比為R［3］。則在此案例中，P=675238 元，Y =30000③×2=60000 元，m=Y2726 ×12Y ÷6000 =54．5%，理論房價收入比R=P/Y =11．25。此時，房價收入比過高，說明居民購房壓力依然很大。目前我國年輕人購房過早，超過一半的購房首付款是由父母墊付的，這部分購房壓力直接轉(zhuǎn)嫁給了父母。中國金融界有一種共識，當(dāng)普通居民住房還款額占人均可支配收入之比超過50%時，放貸是存在風(fēng)險的。這也從后續(xù)的分期還款方面說明，普通居民的購房還款壓力過大，有可能影響到購房者以后的生活水平。
3．中部六省省會城市房價收入比橫向?qū)Ρ?/h3>
中部六省在地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上有一定的相似性，因此有必要進(jìn)行對比分析。
表4 2014 年中部六省省會城市房價收入比橫向?qū)Ρ?/p>
2014 年多數(shù)城市住宅房地產(chǎn)均價下跌，不同城市之間價格走勢分化明顯。在中部六省中，南昌、太原、長沙房價都有所下跌，鄭州、武漢、合肥則繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢，但增長幅度開始放緩。從表4 可以看出，長沙市的房價收入比要好于中部其他省會城市，低于文中設(shè)定的最高界限，尚處于合理區(qū)間。鄭州市的房價收入比要低于武漢、合肥、太原，相對來說鄭州普通城鎮(zhèn)居民的住房購買能力好于這三個省會城市，承受能力較強(qiáng)。作為人口第一大省的省會，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均住宅面積只有30m2，低于中部其他省會城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長沙市，如果考慮到這個因素，鄭州市城鎮(zhèn)居民的住房購買力則要另當(dāng)別論。
注釋:
①2012 年4 月20 日開始實(shí)施。2015 年5 月1 日起，鄭州市公積金最高貸款額度調(diào)至60 萬。
②根據(jù)國家規(guī)定，自2015 年3 月1 日起，五年以上公積金貸款利率4%，月利率為0．33%。
③2014 年鄭州市城鎮(zhèn)人均可支配收入為29095 元，為方便計(jì)算記為30000 元。
［1］姚焱．基于房價收入比的武漢市住房購買力研究［D］．武漢:華中科技大學(xué)，2008．
［2］冷淑蓮，冷崇總，肖堅(jiān)．江西省房價收入比實(shí)證分析［J］．價格月刊，2011(9) :1 －6．
［3］廖天飛． 從房價收入比和住房租售比看房價的合理性［J］．福建建筑，2008(9) :75 －76．
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