任務(wù)驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目導(dǎo)向的高職房地產(chǎn)稅務(wù)授課和實(shí)訓(xùn)設(shè)計(jì)

李科成+黃麗玲+段林伶

摘要：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，因而應(yīng)納土地增值稅額的計(jì)算比較麻煩，是房地產(chǎn)稅務(wù)課程教學(xué)中的難點(diǎn)。學(xué)生在學(xué)習(xí)中理解四級(jí)超率累進(jìn)稅率較困難。多年教學(xué)中我們不斷探索，形成了土地增值稅計(jì)算的六步授課法并優(yōu)化設(shè)計(jì)了綜合實(shí)訓(xùn)方法，收到了良好的教學(xué)效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)；土地增值稅；教學(xué)；設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：G712 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2015）16-0239-02

一、土地增值稅計(jì)算的有關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定稅率計(jì)算征收；納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額；土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：（1）取得土地使用權(quán)支付的金額；（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅四級(jí)超率累計(jì)稅率為：（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

二、土地增值稅計(jì)算的常犯錯(cuò)誤

土地增值稅計(jì)算的教學(xué)內(nèi)容包括：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得收入的歸集與計(jì)算；（2）扣除項(xiàng)目金額的歸集與計(jì)算；（3）增值額的計(jì)算；（4）按增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，分級(jí)選用稅率計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額。

學(xué)生常把四級(jí)超率累計(jì)稅率理解為四級(jí)分檔單一稅率，計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額時(shí)最常見(jiàn)的錯(cuò)誤如下：

（1）當(dāng)增值額>扣除項(xiàng)目金額50%但≤扣除項(xiàng)目金額100%時(shí)，應(yīng)納土地增值稅額=增值額×40%。

（2）當(dāng)增值額>扣除項(xiàng)目金額100%但≤扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，應(yīng)納土地增值稅額=增值額×50%。

（3）當(dāng)增值額>扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，應(yīng)納土地增值稅額=增值額×60%。

三、土地增值稅計(jì)算的授課設(shè)計(jì)

針對(duì)學(xué)生常犯的理解錯(cuò)誤以及計(jì)算錯(cuò)誤，我們優(yōu)化設(shè)計(jì)了土地增值稅計(jì)算的課堂六步授課法。

第一步，講解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得收入的含義。

第二步，講解扣除項(xiàng)目金額的含義。

第三步，講解增值額的含義，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入-扣除項(xiàng)目金額。

第四步，運(yùn)用以下表格講解土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

第五步，運(yùn)用以下簡(jiǎn)圖講解土地增值稅的計(jì)算方法。

在第五步要充分利用簡(jiǎn)圖透徹講解增值額與扣除項(xiàng)目金額比較會(huì)有四種情形。

第一種情形：增值額≤扣除項(xiàng)目金額50%，增值額只有一個(gè)部分，適用第一級(jí)30%稅率計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額：應(yīng)納土地增值稅額=增值額×30%。

第二種情形：增值額>扣除項(xiàng)目金額50%但≤扣除項(xiàng)目金額100%，要把增值額分為兩部分，分別適用第一級(jí)30%稅率和第二級(jí)40%稅率，累進(jìn)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額：應(yīng)納土地增值稅額=增值額中第一部分×30%+增值額中第二部分×40%=扣除項(xiàng)目金額×50%×30%+（增值額-扣除項(xiàng)目金額×50%）×40%。

第三種情形：增值額>扣除項(xiàng)目金額100%但≤扣除項(xiàng)目金額200%，要把增值額分為三部分，分別適用第一級(jí)30%稅率、第二級(jí)稅率40%、第三級(jí)50%稅率，累進(jìn)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額：應(yīng)納土地增值稅額=增值額中第一部分×30%+增值額中第二部分×40%+增值額中第三部分×50%=扣除項(xiàng)目金額×50%×30%+扣除項(xiàng)目金額×（100%-50%）×40%+（增值額-扣除項(xiàng)目金額×100%）×50%。

第四種情形：增值額>扣除項(xiàng)目金額200%，要把增值額分為四部分，分別適用第一級(jí)30%稅率、第二級(jí)40%稅率、第三級(jí)50%稅率、第四級(jí)60%稅率，累進(jìn)計(jì)算應(yīng)納增值稅額：應(yīng)納土地增值稅額=增值額中第一部分×30%+增值額中第二部分×40%+增值額中第三部分×50%+增值額中第四部分×60%=扣除項(xiàng)目金額×50%×30%+扣除項(xiàng)目金額×（100%-50%）×40%+扣除項(xiàng)目金額×（200%-100%）×50%+（增值額-扣除項(xiàng)目金額×200%）×60%。

第六步，運(yùn)用計(jì)算例題講解土地增值稅計(jì)算過(guò)程。

四、土地增值稅計(jì)算的實(shí)訓(xùn)設(shè)計(jì)

按上述六步授課法進(jìn)行授課后，還需通過(guò)綜合實(shí)訓(xùn)使學(xué)生正確掌握土地增值稅的計(jì)算方法。

（一）基礎(chǔ)性練習(xí)設(shè)計(jì)

基礎(chǔ)性練習(xí)的目的是使學(xué)生通過(guò)練習(xí)，掌握選用四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額。典型的基礎(chǔ)性練習(xí)題目設(shè)計(jì)如下。

按照第一種情形假設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入和扣除項(xiàng)目金額，使增值額≤扣除項(xiàng)目金額的50%，練習(xí)應(yīng)納土地增值稅額計(jì)算。

按照第二種情形假設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入和扣除項(xiàng)目金額，使增值額>扣除項(xiàng)目金額的50%且≤扣除項(xiàng)目金額的100%，練習(xí)應(yīng)納土地增值稅額計(jì)算。

按照第三種情形假設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入和扣除項(xiàng)目金額，使增值額>扣除項(xiàng)目金額的100%且≤扣除項(xiàng)目金額的200%，練習(xí)應(yīng)納土地增值稅額計(jì)算。

按照第四種情形假設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入和扣除項(xiàng)目金額，使增值額>扣除項(xiàng)目金額的200%，練習(xí)應(yīng)納土地增值稅額計(jì)算。

（二）綜合性實(shí)訓(xùn)設(shè)計(jì)

綜合實(shí)訓(xùn)的目的是全面訓(xùn)練學(xué)生根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件和成本費(fèi)用數(shù)據(jù)，正確歸集和計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，正確歸集和計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，正確計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額。典型的綜合性實(shí)訓(xùn)課目設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)包括以下要素：（1）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅戶型數(shù)量及商鋪數(shù)量、面積、銷售價(jià)格等數(shù)據(jù)，并假設(shè)住宅和商鋪全部銷售完畢，只有貨幣收入。（2）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種成本費(fèi)用數(shù)據(jù)：支付土地使用權(quán)出讓費(fèi)數(shù)據(jù)；住宅和商鋪建筑安裝工程成本、小區(qū)綠化工程成本、小區(qū)配套設(shè)施工程成本等數(shù)據(jù)；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、施工招標(biāo)代理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用、廣告費(fèi)用、銷售費(fèi)用等數(shù)據(jù)；交納營(yíng)業(yè)稅及附加、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅等數(shù)據(jù)。

根據(jù)綜合性實(shí)訓(xùn)課目中假設(shè)的條件和數(shù)據(jù)：（1）正確歸集和計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)收入；（2）正確歸集和計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額；（3）正確計(jì)算該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅額。

完成綜合性實(shí)訓(xùn)課目的步驟如下：

（1）歸集和計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入=住宅銷售收入+商鋪銷售收入。

其中：住宅銷售收入=■（某戶型套內(nèi)面積■×該戶型銷售單價(jià)■×該戶型套數(shù)■）

商鋪銷售收入=商鋪平均套內(nèi)面積×商鋪平均銷售單價(jià)×商鋪間數(shù)

（2）歸集和計(jì)算扣除項(xiàng)目金額：①取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用；②土地開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用=平整小區(qū)土地工程成本；③新建房及配套設(shè)施成本和費(fèi)用=住宅和商鋪建筑安裝工程成本+小區(qū)綠化工程成本+小區(qū)配套設(shè)施工程成本+勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用+城市建設(shè)配套費(fèi)用+施工招標(biāo)代理費(fèi)用+工程監(jiān)理費(fèi)用+工程造價(jià)咨詢費(fèi)用+開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用+廣告費(fèi)用+銷售費(fèi)用；④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金=營(yíng)業(yè)稅及附加+契稅+印花稅+企業(yè)所得稅；⑤扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用+新建房及配套設(shè)施成本和費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（3）計(jì)算增值額。增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入-扣除項(xiàng)目金額。

（4）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅額。按前述基礎(chǔ)性練習(xí)已掌握的方法，計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅額。

五、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)過(guò)多年對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)授課和實(shí)訓(xùn)的深入研究，我們按照任務(wù)驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)稅務(wù)授課方法和實(shí)訓(xùn)方法進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計(jì)。我們的教學(xué)實(shí)踐證明，按照優(yōu)化設(shè)計(jì)的課堂六步授課法、基礎(chǔ)性練習(xí)和綜合性實(shí)訓(xùn)設(shè)計(jì)進(jìn)行土地增值稅計(jì)算的教學(xué)，能夠使學(xué)生正確掌握土地增值稅的計(jì)算方法，提高了教學(xué)效率和教學(xué)質(zhì)量，圓滿達(dá)到了預(yù)期的教學(xué)目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院.中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)[Z].中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例.1993-12-13/2014-10-06.

[2]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)基本制度與政策[Z].第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策.2013-05/2014-10-06.endprint