房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的互動(dòng)機(jī)制研究

摘要：房地產(chǎn)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，一直以來(lái)是作為生產(chǎn)生活要素及重要資產(chǎn)而存在的。現(xiàn)如今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其價(jià)格的波動(dòng)便會(huì)受宏觀調(diào)控的直接作用。本文對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的互動(dòng)機(jī)制進(jìn)行探究，探尋兩者間相互的影響作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì) 互動(dòng)機(jī)制

伴隨著社會(huì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)越來(lái)越重要的位置。房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)不僅影響國(guó)家的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，還會(huì)直接影響到居民的生活水平。對(duì)各地區(qū)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格是展現(xiàn)其地區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分，而對(duì)國(guó)家而言，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和社會(huì)發(fā)展協(xié)調(diào)有重大作用。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境

雖然房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步較晚，但在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中卻占有重要地位。房地產(chǎn)業(yè)以一種特殊的經(jīng)濟(jì)形式存在于社會(huì)市場(chǎng)中，從物業(yè)管理到房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，實(shí)行統(tǒng)一化管理和作用，并且明顯表現(xiàn)出與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，因而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著較強(qiáng)的反作用力。

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境

城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快帶給房地產(chǎn)業(yè)巨大動(dòng)力，并且二者共同進(jìn)步，共同發(fā)展。據(jù)調(diào)查顯示[1]，到2014年為止，韓國(guó)城市化建設(shè)已經(jīng)完成了76%，其人口遷移和城市化經(jīng)歷時(shí)間較長(zhǎng)，直接促使房地產(chǎn)業(yè)得以迅速蓬勃發(fā)展。站在城市化進(jìn)程的角度看，一個(gè)國(guó)家城市化發(fā)展上所面臨的結(jié)構(gòu)、分布等問(wèn)題，將直接影響房產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模，并增加其發(fā)展的復(fù)雜性和困難性。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)必面臨嚴(yán)峻的社會(huì)環(huán)境。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政治環(huán)境

社會(huì)和國(guó)家要想發(fā)展進(jìn)步，就必須擁有一個(gè)穩(wěn)定、和平的環(huán)境。如果人們對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資都保持在有限的水平內(nèi)，那么房地產(chǎn)的商品價(jià)格會(huì)急速下降，甚至?xí)幱谕磺暗臓顟B(tài)下。例如，2003年的伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)，就導(dǎo)致伊拉克的許多地產(chǎn)商倒閉[2]。而我國(guó)穩(wěn)定的政治社會(huì)環(huán)境可以極大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

在政治環(huán)境穩(wěn)定的前提下，還需要國(guó)家經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，才能帶動(dòng)房產(chǎn)業(yè)的起飛。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正處于發(fā)展階段，政治環(huán)境也穩(wěn)定安全，種種條件都將給我國(guó)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展會(huì)帶給社會(huì)更多的投資機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)謀求高利潤(rùn)的目的，拉動(dòng)房產(chǎn)業(yè)及周邊行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的互動(dòng)機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)直接影響人們生活水平，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展有著重要作用。其作用的方面主要有三個(gè)。

（一）對(duì)消費(fèi)者的傳導(dǎo)機(jī)制

在拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)中，投資和出口一直占據(jù)著重要地位。我國(guó)的消費(fèi)能力偏差，對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)也僅有36.3%[3]。房地產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)國(guó)民消費(fèi)的有利工具，對(duì)于提高消費(fèi)能力，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要作用。

由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的不同，其資產(chǎn)價(jià)格對(duì)于消費(fèi)的影響也有三種不同的作用渠道：資產(chǎn)價(jià)格的變化波動(dòng)會(huì)影響消費(fèi)支出；對(duì)于未來(lái)的收入預(yù)期會(huì)相應(yīng)影響現(xiàn)今的消費(fèi)水平；資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)影響當(dāng)前收入和外部借貸成本。跳出微觀視野來(lái)看，每個(gè)人的消費(fèi)傾向大不相同，但是抵押貸款市場(chǎng)的自由化會(huì)影響消費(fèi)者和投資，從而使得消費(fèi)者消費(fèi)傾向發(fā)生變化，而這種自由化的重要基礎(chǔ)條件就是金融體系的完善與否。金融體系越是完善，越能給消費(fèi)帶來(lái)更多的消費(fèi)途徑和機(jī)會(huì)，拉動(dòng)消費(fèi)，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（二）對(duì)投資的傳導(dǎo)機(jī)制

據(jù)馬克思再生產(chǎn)理論得知，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的作用，主要是通過(guò)影響社會(huì)總投資水平而實(shí)現(xiàn)的。為了進(jìn)一步加大投資力度，企業(yè)會(huì)通過(guò)信貸渠道進(jìn)行直接的資金追加，如銀行貸款、民間小額信用貸款等。資金之間會(huì)由于產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)而引發(fā)社會(huì)總資產(chǎn)的增加，從而拉動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)業(yè)的周邊產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、冶金業(yè)等?？傊鐣?huì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資在逐步增加，進(jìn)而通過(guò)傳導(dǎo)機(jī)制推動(dòng)了房產(chǎn)業(yè)周邊行業(yè)的發(fā)展。

（三）宏觀經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的作用機(jī)制

經(jīng)濟(jì)的完整周期包括四部分：擴(kuò)張、緊縮、蕭條及復(fù)蘇[4]。如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，那么國(guó)民經(jīng)濟(jì)必定是處于擴(kuò)張階段。居民可支配的收入增加，謀求高利潤(rùn)的投資者會(huì)看準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛入市，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一旦經(jīng)濟(jì)面臨緊縮，信息不對(duì)稱(chēng)的弊端就會(huì)呈現(xiàn)出來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，過(guò)剩的產(chǎn)能降低居民和投資者的熱情，減少對(duì)于房產(chǎn)業(yè)的需求，影響房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大蕭條的狀況。但是，這段時(shí)間卻又是房產(chǎn)業(yè)回升的最佳時(shí)機(jī)，一旦經(jīng)濟(jì)渡過(guò)蕭條進(jìn)入復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格勢(shì)必會(huì)重現(xiàn)上揚(yáng)，房產(chǎn)業(yè)又會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展。因此，我們說(shuō)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有很強(qiáng)的作用。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步起著積極推動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家的社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境是密不可分的，穩(wěn)定的政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，能夠拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足進(jìn)步。而房地產(chǎn)業(yè)又會(huì)反作用于宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面，從而引導(dǎo)消費(fèi)機(jī)制、投資機(jī)制等。本文對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的互動(dòng)機(jī)制的研究，為房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)雙贏局面提供了參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳寶申.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的互動(dòng)機(jī)制研究[D].浙江大學(xué)，2007

[2]陳瑋寧.我國(guó)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)分析[J].中外企業(yè)家，2015（15）：30

[3]齊謳歌，白永秀.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)[J].蘭州商學(xué)院學(xué)報(bào)，2014（4）：1—8

[4]陳嶸.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的相關(guān)關(guān)系研究[D].廈門(mén)大學(xué)，2011

（馬金成，1991年生，青海人，青海民族大學(xué)建筑工程學(xué)院。研究方向：土木工程、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)）