城市拆遷中的若干問(wèn)題及解決辦法

喬水仙

山西省洪洞縣房屋拆遷管理辦公室 041600

城市拆遷中的若干問(wèn)題及解決辦法

喬水仙

山西省洪洞縣房屋拆遷管理辦公室 041600

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市拆遷改造工作越來(lái)越受到人們的關(guān)注，近些年因?yàn)槌鞘蟹课莶疬w帶來(lái)的糾紛、沖突也在不斷的增加。違規(guī)拆遷、暴力拆遷等事件成為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，本文針對(duì)城市拆遷中的若干問(wèn)題進(jìn)行分析研究，為城市改造工作的順利進(jìn)行提供一定的解決辦法。

城市拆遷；權(quán)利受限房屋；拆遷補(bǔ)償

一、正確確定拆遷和裁決的主體，盡量避免政府機(jī)關(guān)同時(shí)擔(dān)當(dāng)執(zhí)行者和裁決者的局面。

在目前政府職能的轉(zhuǎn)型時(shí)期，讓政府完全退出城市改造和建設(shè)過(guò)程，是不現(xiàn)實(shí)的，但是應(yīng)該盡量退居幕后，淡化主體色彩，讓企業(yè)法人等市場(chǎng)主體在臺(tái)前運(yùn)作，政府的作用應(yīng)該只是制定規(guī)則和管理裁決。政府機(jī)關(guān)退出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是體制改革對(duì)于政府職能轉(zhuǎn)換的必然要求。因此，不管是政府自身還是下屬部門機(jī)構(gòu)，都不應(yīng)該作為拆遷人從事拆遷活動(dòng)。

那么，對(duì)于政府投資建設(shè)的項(xiàng)目要如何確定拆遷人呢？

對(duì)于政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，政府應(yīng)當(dāng)從當(dāng)?shù)氖浅鞘泄芾砗徒ㄔO(shè)的協(xié)調(diào)機(jī)關(guān)。確定建設(shè)實(shí)施的主體應(yīng)該依照政企、政事分離、拆管分離的原則。目前，有些城市成立了“城市建設(shè)投資公司”，作為城市基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施方，這種方式可以使得政府投資的工程項(xiàng)目，由企業(yè)按照建設(shè)程序進(jìn)行，使得政府完全退出拆遷活動(dòng)，同時(shí)也有利于房屋拆遷管理部門發(fā)揮作用。

二、在城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上實(shí)施拆遷時(shí)，應(yīng)兼顧多種規(guī)定考慮，選擇合法、便捷的拆遷補(bǔ)償方式。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，目前在集體土地上實(shí)施拆遷，既可以根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，將需要被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物，給予折價(jià)的補(bǔ)償或是以同等數(shù)量和質(zhì)量的房屋予以置換，這種拆遷方式比較適用于農(nóng)村部分土地被征用，不改變絕大多數(shù)的被拆遷者的農(nóng)民身份。還有一種方式是依照城市房屋拆遷法律法規(guī)進(jìn)行城市拆遷。即在征地過(guò)程中跟，先將被征用土地的農(nóng)民轉(zhuǎn)化而城市市民，按照城市拆遷的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，這種方式適用于農(nóng)村集體土地被全部或大部被征用的情況。

三、慎重處理權(quán)利受限房屋的拆遷問(wèn)題。

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房產(chǎn)的權(quán)利總是在不斷變化，在一般用途的房屋中，可能會(huì)因?yàn)槌霈F(xiàn)某種法定原因使得原有房屋所有權(quán)受到限制的特殊的情況。對(duì)于這些權(quán)利受限的房屋進(jìn)行拆遷的時(shí)候，必須按照法律的特殊規(guī)定處理，否則可能導(dǎo)致拆遷違法。下面將舉例幾種情況，對(duì)處理辦法進(jìn)行分析探討。

1）抵押房屋拆遷糾紛的處理

隨著改革開(kāi)放的深入，以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，已經(jīng)成為企業(yè)或個(gè)人取得資金的一種常見(jiàn)手段。對(duì)于這類房屋，在進(jìn)行拆遷時(shí)，銀行作為抵押權(quán)人，將要加入到拆遷法律關(guān)系中來(lái)。對(duì)于抵押房屋的特點(diǎn)是，一是所有權(quán)受到限制，即房屋抵押后不得變更房屋所有權(quán)，在拆遷活動(dòng)中，未獲得抵押權(quán)人同意，被拆遷人不得擅自做出處理決定；二是抵押權(quán)依附債權(quán)，即抵押義務(wù)的存在是隨著債權(quán)的，這里債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的；三是抵押權(quán)必須依法設(shè)立，在民間借貸中，經(jīng)常是雙方立字為據(jù)，而忽略了抵押登記制度的存在，使得抵押權(quán)存在漏洞；四是抵押房屋的性質(zhì)變化，即目前抵押房屋中企業(yè)用房的比例正在逐漸加大，對(duì)于企業(yè)用房拆遷時(shí)就會(huì)出現(xiàn)安排職工與償還債務(wù)的優(yōu)先權(quán)矛盾，加大處理難度。

根據(jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。”目前有兩種拆遷補(bǔ)償方式，一種是抵押房屋拆遷，采用貨幣補(bǔ)償方式操作，即先有抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商是重新設(shè)立抵押權(quán)還是先償還債務(wù)，也就是說(shuō)，只有抵押房屋上的抵押權(quán)消失，被拆遷人才能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金。這種方式可以保障抵押權(quán)人的合同權(quán)益、擔(dān)保的法律制度的貫徹執(zhí)行。二是抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式操作，在這種方式下的補(bǔ)償需要注意抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋簽訂新的抵押合同，并依法成立生效，并且如果在拆遷期限內(nèi)未能達(dá)成新的抵押協(xié)議，那么房屋將會(huì)被視為產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案。

2）被司法機(jī)關(guān)查封房屋的拆遷問(wèn)題

對(duì)于已被法院查封的房屋，一般應(yīng)該采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，將補(bǔ)償款存放到拆遷主管部門，以等待法院的最后執(zhí)行。

3）改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理

20世紀(jì)90年代，國(guó)家對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，使得企業(yè)資產(chǎn)開(kāi)始呈現(xiàn)多元化。也導(dǎo)致被拆遷房屋補(bǔ)償?shù)臋?quán)利主體出現(xiàn)多元化。例如企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，經(jīng)營(yíng)權(quán)人成為特殊補(bǔ)償權(quán)利主體，對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膮f(xié)商內(nèi)容產(chǎn)生了很大的影響和變化。再者拆遷可能成為困難企業(yè)改制的契機(jī)，對(duì)于國(guó)企改制最大的困難就是改制成本資金的籌措，但也要遵循生存權(quán)有效與經(jīng)營(yíng)權(quán)原則來(lái)決定拆遷補(bǔ)償金的使用順序。拆遷對(duì)于改制企業(yè)來(lái)說(shuō)具有重要意義，所以拆遷人在實(shí)施拆遷時(shí)，因充分考慮其機(jī)制變化帶來(lái)的靈活性，準(zhǔn)備多種方案，充分考慮企業(yè)的利益，減少房屋拆遷和改制給社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)的負(fù)面影響。最后還要注意把握企業(yè)改制引起的補(bǔ)償權(quán)利主體的變化，針對(duì)性采取正確的對(duì)策，對(duì)于改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理具有重要的正面意義。

4）代管房屋拆遷糾紛的處理

由于歷史原因，各地都有存在著數(shù)量不等的由房管部門代為管理的房屋。對(duì)于這類房屋的拆遷，因?yàn)槿鄙俜课菟袡?quán)人，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》有特殊的規(guī)定，該條例第十四條規(guī)定：“房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全?！倍鴮?duì)于委托給他人代管的房屋則沒(méi)有直接規(guī)定，因此，對(duì)于代管房屋拆遷的操作隨著代管主體的不同也會(huì)有不同。

5）有限產(chǎn)權(quán)房屋拆遷糾紛的處理

有限產(chǎn)權(quán)房屋在拆遷時(shí)不同于一般房屋，其指的是所有人對(duì)享受政府或企事業(yè)單位補(bǔ)償購(gòu)買或建造的房屋擁有不完整的產(chǎn)權(quán)。有限產(chǎn)權(quán)的房屋的具體形式有以市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買三種形式，在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的時(shí)候應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的單位公房，拆遷時(shí)，擁有完全的處分權(quán)；以成本價(jià)購(gòu)買的公房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般在住用五年以后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交完有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有；以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，擁有部分產(chǎn)權(quán)，住滿五年后可以進(jìn)入市場(chǎng)，遇到拆遷時(shí)，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換處理辦法的一般不存在爭(zhēng)議，對(duì)于采取貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照補(bǔ)償金如當(dāng)時(shí)購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)之間的差額，單位和個(gè)人按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

6）出租房屋拆遷糾紛的處理

由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行住房實(shí)物分配制度，有許多房屋雖不符合房屋租賃的要件，但已形成了事實(shí)上的租賃關(guān)系，對(duì)于這些事實(shí)上的房屋租賃行為，在拆遷時(shí)也應(yīng)當(dāng)按照租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置原則進(jìn)行安置。

[1]國(guó)務(wù)院.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例[M].北京:法律出版社,2001.

[2]丁永玲.化解城市房屋拆遷矛盾之對(duì)策——以武漢市為例[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2006(11)

[3]吳建華.試論部分城市房屋拆遷糾紛的現(xiàn)狀及對(duì)策[J].房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),2004(1)