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    土地一級開發(fā)項目政府違約風(fēng)險評估分析

    2015-12-03 18:48:10郭燦孟顯印歐良鋒
    中國房地產(chǎn)·學(xué)術(shù)版 2015年11期
    關(guān)鍵詞:評估模型土地儲備

    郭燦++孟顯印++歐良鋒

    摘要:在國家加強(qiáng)對BT項目政策管控,基礎(chǔ)設(shè)施投資銀根壓縮背景下,政府違約風(fēng)險加大,土地一級開發(fā)BT項目市場進(jìn)入觀望期。以武漢市為例,同期進(jìn)行的1萬多個項目中,有近60%采用土地一級開發(fā)BT模式。在宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”,微觀企業(yè)的土地一級開發(fā)項目卻有所增加的情形下,政府違約風(fēng)險成為國有大型企業(yè)決策上馬土地一級開發(fā)項目的關(guān)鍵?;趯哟畏治龇?,將政府違約風(fēng)險劃分為能否按合同返還土地儲備與建設(shè)成本、投資收益取得與政府分成、收益分層兌現(xiàn)延遲、終止合作等四種風(fēng)險,通過構(gòu)建土地一級開發(fā)風(fēng)險D值評估模型,可知武漢市土地一級開發(fā)項目整體風(fēng)險值還較低,政府違約風(fēng)險處于可控范圍之內(nèi)。

    關(guān)鍵詞:政策管控,政府違約,土地儲備,評估模型

    中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

    文章編號:1001-9138-(2015)11-0040-48 收稿日期:2015-09-03

    1 引言

    隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展及國家宏觀調(diào)控政策的實施,基礎(chǔ)設(shè)施投資的銀根壓縮受到前所未有的沖擊,如何籌集建設(shè)資金成為制約基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵。原有的投資融資格局存在重大缺陷,金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、建設(shè)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)市場在很大程度上被人為阻隔,資金缺乏有效的封閉管理,風(fēng)險和收益分擔(dān)不對稱,金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、建設(shè)企業(yè)不能形成以項目為核心的有機(jī)循環(huán)閉合體,優(yōu)勢不能相補,資源沒有得到合理流動與運用。在這種背景下,采用BT模式緩解資金暫時短缺狀況成為時下多數(shù)項目投資方的首選。BT是Build(建設(shè))和Transfer(移交)的縮寫形式,意即“建設(shè)——移交”,是政府利用非政府資金來進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項目的一種融資模式。

    近年來,武漢市推行“城建革命”和“工業(yè)倍增計劃”,同期有1萬多個工地在進(jìn)行建設(shè),債務(wù)規(guī)模一度被認(rèn)為是全球最高的。眾多項目中有將近60%采用土地一級開發(fā)BT項目,這無疑增加了企業(yè)對政府違約風(fēng)險的預(yù)期。

    從土地一級開發(fā)主體角度,尚淑莉(2011)將土地一級開發(fā)的運作模式分為政府主導(dǎo)型、企業(yè)主導(dǎo)型以及政府和企業(yè)協(xié)作型等三類,認(rèn)為政府和企業(yè)協(xié)作的土地一級開發(fā)運作方式,可以充分發(fā)揮政府和企業(yè)的能動性與團(tuán)隊意識,優(yōu)勢互補,團(tuán)結(jié)協(xié)作,提高土地開發(fā)效能。陳春(2007)指出,土地一級開發(fā)的政府主導(dǎo)型模式和企業(yè)主導(dǎo)型模式各有優(yōu)缺點。要結(jié)合各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r選擇適合的一級開發(fā)模式,并根據(jù)變化及時進(jìn)行調(diào)整,如表1所示。

    劉春闊、金鑫(2010)對土地一級開發(fā)的風(fēng)險進(jìn)行了研究,認(rèn)為土地一級開發(fā)的風(fēng)險包括一般風(fēng)險和特殊風(fēng)險。一般風(fēng)險指的是決策風(fēng)險分析、管理風(fēng)險分析和金融風(fēng)險分析。特殊風(fēng)險有政策風(fēng)險和金融風(fēng)險。賈野(2010)將土地一級開發(fā)的風(fēng)險分為六大類,包括資金風(fēng)險、市場風(fēng)險、收益風(fēng)險、運作風(fēng)險、監(jiān)管風(fēng)險、政策風(fēng)險。余榮芳(2011)認(rèn)為土地一級開發(fā)的風(fēng)險包括項目決策風(fēng)險、項目立項風(fēng)險、項目投融資風(fēng)險、項目動拆遷風(fēng)險和項目招拍掛風(fēng)險。王寶水(2001)將成片土地開發(fā)的風(fēng)險分為可控制性風(fēng)險(或稱活動性風(fēng)險)和不可控制性風(fēng)險(或稱環(huán)境風(fēng)險)兩大類共八種風(fēng)險因素,并建立相應(yīng)指標(biāo)體系和風(fēng)險模糊評價模型。

    謝洋斌(2012)指出,地方政府的信譽風(fēng)險體現(xiàn)為政府與開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中利益調(diào)整和最后的利益分成,由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作保障,政府的強(qiáng)勢地位毋庸置疑,開發(fā)企業(yè)面臨由于相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)更迭、上級政府出臺與之相沖突的文件、由于利益的驅(qū)使等導(dǎo)致的政府缺乏誠信的風(fēng)險。楊靜(2011)分析得出,隨著分權(quán)讓利改革的實施,地方政府有了強(qiáng)大的發(fā)展本地經(jīng)濟(jì),通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善本地的投資經(jīng)營環(huán)境的動機(jī)。這種利益誘致型的改革使得地方政府逐漸成為有著獨立經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)的行動主體,在某種程度上改變了中央與地方政府間行政上的委托代理關(guān)系,使其具有一定的利益博弈性質(zhì)。宋安成(2011)出于政府信用法律風(fēng)險,特別強(qiáng)調(diào):適時掌握影響土地一級開發(fā)的宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)政策動向;土地一級開發(fā)的合同條款應(yīng)明確具體;政府的優(yōu)惠政策或其他政策應(yīng)確保透明、及時、確定;要與政府相關(guān)部門建立融洽有效的溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制。高育宏(2012)認(rèn)為,由于土地一級開發(fā)企業(yè)的成本回收及收益實現(xiàn)依賴土地出讓金的及時返還,如果拿地開發(fā)商拖欠政府土地出讓金,企業(yè)將面臨無法及時收回款項的壞賬風(fēng)險。

    學(xué)者們從土地一級開發(fā)的模式選擇、土地一級開發(fā)的風(fēng)險分類、土地一級開發(fā)的市場風(fēng)險等角度進(jìn)行了富有成效的研究。但研究大多是站在第三者或者政府的角度進(jìn)行的研究,缺少站在企業(yè)角度來看土地一級開發(fā)風(fēng)險及投資決策的實證研究。且部分研究過于宏觀,評價方法過于寬泛,不易于企業(yè)做出風(fēng)險控制。基于此,本文以武漢市某國有大型企業(yè)為例,利用典型城市——武漢市的土地一級開發(fā)數(shù)據(jù),將土地一級開發(fā)決策風(fēng)險具體到政府違約風(fēng)險上,采用科學(xué)的AHP方法,以期為“新常態(tài)下”武漢市土地一級開發(fā)項目提供決策支持。

    2 研究方法

    層次分析法,是指將一個復(fù)雜的多目標(biāo)決策問題作為一個系統(tǒng),將目標(biāo)分解為多個目標(biāo)或準(zhǔn)則,進(jìn)而分解為多指標(biāo)(或準(zhǔn)則、約束)的若干層次,通過定性指標(biāo)模糊量化方法算出層次單排序(權(quán)數(shù))和總排序,以作為目標(biāo)(多指標(biāo))、多方案優(yōu)化決策的系統(tǒng)方法。劉曉君、孟凡文(2005)運用層次分析法建立風(fēng)險評判指標(biāo)體系,通過模糊綜合評判確定房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險度。袁海林(2011)認(rèn)為BT和土地一級開發(fā)項目實施的風(fēng)險具有一定的特殊性,將風(fēng)險分為總體風(fēng)險、政策和法律風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、土地風(fēng)險和采購風(fēng)險等五大類16小類,構(gòu)建了風(fēng)險評價指標(biāo)體系,并運用層次分析法和模糊綜合評價法構(gòu)建了風(fēng)險評估模型。

    土地一級開發(fā)項目風(fēng)險是一個相對的、模糊的概念,進(jìn)行風(fēng)險分析時,可能受到社會、經(jīng)濟(jì)、政策、管理、技術(shù)等多方面影響,每個方面又包含多種不確定因素,且這些因素對風(fēng)險評價最終結(jié)果的影響也難以準(zhǔn)確描述,表明土地一級開發(fā)具有明顯的層次性和模糊性,為層次分析法的應(yīng)用奠定了基礎(chǔ)。運用層次分析法建立評價模型,通過對土地一級開發(fā)項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的主要風(fēng)險因素的分析,運用層次分析法設(shè)計風(fēng)險評價指標(biāo)體系,確定權(quán)重;建立土地一級開發(fā)項目開發(fā)風(fēng)險的綜合評價系統(tǒng),能夠充分體現(xiàn)評價因素和評價過程的模糊性,又減少了主觀臆斷帶來的弊端,比純數(shù)學(xué)方法更符合實際。因此,運用層次分析法對土地一級開發(fā)項目風(fēng)險進(jìn)行評價是可行的。

    3 評估指標(biāo)體系構(gòu)建

    姚進(jìn)(2011)認(rèn)為在土地一級開發(fā)過程中,地方政府的強(qiáng)勢地位是絕對的。雖然開發(fā)企業(yè)可以通過多種法律文件進(jìn)行約束,從而與政府方面的利益緊密捆綁,但仍不能消除地方政府違約發(fā)生的風(fēng)險。而國有大型企業(yè)資金實力雄厚,其抵抗各種風(fēng)險的能力也是不一樣的。在土地一級開發(fā)BT項目收益回收階段,主要存在市場風(fēng)險與政府違約風(fēng)險兩個一級指標(biāo)。而由于土地一級開發(fā)BT項目性質(zhì)與特點各不相同,風(fēng)險因素與影響程度也是不一樣的,因此,評估分析時應(yīng)各有側(cè)重。其中,市場風(fēng)險B1包括營銷策劃風(fēng)險C1、土地出讓起拍價確定風(fēng)險C2、招拍掛結(jié)果風(fēng)險C3、土地溢價率C4、成本控制風(fēng)險C5等五項二級指標(biāo);而政府違約風(fēng)險B2主要包括能否能夠按合同返還土地收儲與建設(shè)成本C6、投資收益取得與政府分層獲得風(fēng)險C7、收益分層兌現(xiàn)延遲風(fēng)險C8、終止合作C9等四項二級指標(biāo)。各項指標(biāo)的劃分解釋,如表2所示。

    4 數(shù)據(jù)來源與數(shù)據(jù)處理

    4.1 數(shù)據(jù)來源

    武漢市T院公司是國有大型骨干企業(yè),資金雄厚,管理完善,是世界500強(qiáng)企業(yè)之一,主要從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。2010年以來連續(xù)承接了武漢市幾宗土地一級開發(fā)BT項目,而在國家宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài),特別是武漢市政府債務(wù)規(guī)模不斷攀升、政府嚴(yán)控BT項目、金融企業(yè)銀根緊縮三重壓力下,如何降低土地一級開發(fā)項目政府違約風(fēng)險,成為該公司的當(dāng)務(wù)之急。因此,本文采用《中國統(tǒng)計年鑒2012》、武漢市土地儲備中心數(shù)據(jù)、T院公司2013財務(wù)數(shù)據(jù)以及通過對行業(yè)內(nèi)多名專家的典型問卷調(diào)查,最大限度利用客觀數(shù)據(jù),從而用科學(xué)方法測算風(fēng)險大小,以最大限度規(guī)避風(fēng)險。

    4.2 指標(biāo)權(quán)重數(shù)據(jù)收集與處理

    4.2.1 針對土地一級開發(fā)項目風(fēng)險評估權(quán)重數(shù)據(jù)的收集

    根據(jù)土地一級開發(fā)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系,設(shè)計風(fēng)險評價指標(biāo)權(quán)重調(diào)查問卷,邀請業(yè)內(nèi)專家填寫權(quán)重調(diào)查問卷,最終共回收12份專家評分問卷,通過對每一份專家權(quán)重調(diào)查問卷的判斷矩陣進(jìn)行統(tǒng)計,計算每一份問卷中矩陣的一致性檢驗CR值,對于判斷矩陣不滿足CR值小于0.1較多的問卷做舍棄處理,最終保留編號為1、2、3、4、5、6、7的7份問卷。如表3所示。

    4.2.2 針對土地一級開發(fā)項目風(fēng)險評估權(quán)重數(shù)據(jù)的處理

    對各判斷矩陣對應(yīng)于最大特征值的特征向量W,經(jīng)歸一化后即為同一層次相應(yīng)因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權(quán)值,這一過程稱為層次單排序。

    上述構(gòu)造成對比較判斷矩陣的辦法雖能減少其他因素的干擾,較客觀地反映出一對因子影響力的差別。但綜合全部比較結(jié)果時,其中難免包含一定程度的非一致性。如果比較結(jié)果是前后完全一致的,則矩陣的元素還應(yīng)當(dāng)滿足:

    對判斷矩陣的一致性檢驗的步驟如下:

    ①計算一致性指標(biāo)CI

    令,查找相應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。對n=1,…,9,Saaty給出了RI的值,取隨機(jī)性指標(biāo)RI,如表4所示。

    RI的值是這樣得到的,用隨機(jī)方法構(gòu)造500個樣本矩陣:隨機(jī)地從1-9及其倒數(shù)中抽取數(shù)字構(gòu)造正互反矩陣,求得最大特征根的平均值,并定義 。

    ②計算一致性比例值

    令,若CR<0.1,則認(rèn)為A具有一致性。否則,需要對判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整,直到具有滿意的一致性為止。

    ③調(diào)整不一致矩陣

    可以重新構(gòu)造判斷矩陣,對偏差最大項進(jìn)行修正。例如根據(jù)判斷矩陣A的排序向量,重新構(gòu)造一個判斷矩陣A*=(aij-aij*)=(wi/wj),計算偏差矩陣,對最大項對應(yīng)的aij進(jìn)行修正,令,帶入原來的矩陣A,即可形成新的判斷矩陣,完成一次修正,如果仍不滿足CR<0.1,則一直按此方法調(diào)整,直到具有滿意的一致性為止。

    ④計算風(fēng)險評價各級指標(biāo)體系權(quán)重

    通過運用MATLAB軟件編程計算,求出每一份問卷各級指標(biāo)的初試權(quán)重和相應(yīng)的CR值,對于一致性檢驗未通過情況較多的問卷2、7、8做舍棄處理,對編號為1、3、4、5、6、9、10的問卷中一致性檢驗沒有通過的矩陣進(jìn)行調(diào)整,使得其一致性檢驗滿足CR值小于0.1,得到滿足要求的權(quán)重結(jié)果,三級指標(biāo)各自權(quán)重表如表5所示。

    最終計算得到各級指標(biāo)的權(quán)重值,如表6所示。

    4.3 指標(biāo)權(quán)重分析

    國有大型企業(yè)承接武漢市土地一級開發(fā)BT項目中,在土地收益回收階段,市場風(fēng)險B1>政府違約風(fēng)險B2。而在市場風(fēng)險內(nèi)部,C1>C5>C4>C3>C2,即其中營銷策劃風(fēng)險最大,而土地出讓起拍價確定風(fēng)險最小。同理,在政府違約風(fēng)險中,C6>C7>C8>C9,其中能否按合同返還土地收儲與建設(shè)成本風(fēng)險是最大的,而終止合作的風(fēng)險是最小的。

    5 實證分析

    5.1 定義風(fēng)險評語集

    引入風(fēng)險等級評語集,政策風(fēng)險等級分為:高、較高、一般、較低、低5個等級,為了便于計算,考慮將每一個風(fēng)險等級分別用數(shù)字0.9,0.7,0.5,0.3,0.1表示。專家在對相應(yīng)的非客觀政策評判時可直接依據(jù)表7進(jìn)行評判打分。

    5.2 計算指標(biāo)數(shù)據(jù)的風(fēng)險等級值

    統(tǒng)計M(MN+)份有效的二級指標(biāo)風(fēng)險等級專家評分表,根據(jù)對應(yīng)的風(fēng)險等級值,求出每一個二級目標(biāo)的平均風(fēng)險等級值,其計算公式為 ,其中表示第j個專家給二級

    指標(biāo)中第i個指標(biāo)的風(fēng)險評分值,的具體值如表8所示。

    5.3 構(gòu)建武漢市土地一級開發(fā)BT項目整體值D值模型

    上述表達(dá)式中表示總目標(biāo)的風(fēng)險值,D值越大表示整體風(fēng)險越高,反之則越低。其中,表示一級指標(biāo)中第j項政策的風(fēng)險值,表示一級指標(biāo)中第i項指標(biāo)的權(quán)重值,表示一級指標(biāo)中第j項指標(biāo)的權(quán)重值,表示二級指標(biāo)中第k項指標(biāo)的權(quán)重值,表示二級指標(biāo)中第k項指標(biāo)的平均風(fēng)險等級值。D值的范圍及相關(guān)含義如表9所示。

    5.4 模型結(jié)果分析

    將收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后,帶入土地一級開發(fā)項目整體風(fēng)險D值模型,即可求得該項目的整體風(fēng)險值D。

    從表10和表11,可以看出,當(dāng)前武漢市土地一級開發(fā)BT項目收益回收階段的總體風(fēng)險值還處于極低等級,整體風(fēng)險是可控的。且政府違約風(fēng)險也比市場風(fēng)險低,都處于較低等級。因此,國有大型企業(yè)參與武漢市土地一級開發(fā)BT項目對政府違約風(fēng)險的擔(dān)憂可以減輕。

    6 反思與小結(jié)

    當(dāng)前武漢市正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)的高峰期,通過土地一級開發(fā)BT項目等融資手段來募集資金成為武漢市大力推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有效手段。但前期通過融資平臺舉借大量外債,在最近兩年進(jìn)入還款高峰期,且隨著城建規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大,債務(wù)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)張。積累的還款風(fēng)險的持續(xù),加大了政府對土地一級開發(fā)BT項目的回購風(fēng)險,政府違約風(fēng)險的擴(kuò)大,企業(yè)必須引起重視。

    國有大型企業(yè)承擔(dān)土地一級開發(fā)BT項目具有天然的優(yōu)勢,資金雄厚,技術(shù)先進(jìn),管理完善。與地方政府的關(guān)系也較為融洽,容易協(xié)調(diào)。因此,它承擔(dān)土地一級開發(fā)BT項目整體的風(fēng)險值是較低的,而在整體風(fēng)險中,政府違約風(fēng)險比市場風(fēng)險還低。所以,國有大型企業(yè)承擔(dān)土地一級開發(fā)BT項目,應(yīng)更多地關(guān)注市場風(fēng)險。特別是我國宏觀經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)下”,企業(yè)應(yīng)更加關(guān)注市場風(fēng)險的營銷策劃風(fēng)險。而對于政府違約風(fēng)險,要將能否按合同返還土地收儲和建設(shè)成本風(fēng)險放在首位,發(fā)揮自身優(yōu)勢,盡早規(guī)劃,回避風(fēng)險。

    參考文獻(xiàn):

    1.尚淑莉.我國土地一級開發(fā)運作模式研究.法制與社會.2011.36

    2.陳春 張婕.土地一級開發(fā)模式比較研究——以北京和重慶為例.中國房地產(chǎn).2007.1

    3.劉春闊 金鑫.我國土地一級開發(fā)風(fēng)險分析.國土資源.2010.5

    4.賈野 劉湘女 葉平.土地一級開發(fā)項目風(fēng)險控制研究.建設(shè)科技.2010.12

    5.余榮芳.土地開發(fā)項目決策階段風(fēng)險分析與對策思考.中國工程咨詢.2011.11

    6.王寶水 楊鵬鵬.成片土地開發(fā)項目的風(fēng)險識別與評價.中國房地產(chǎn)金融.2001.1

    7.謝洋斌.談土地一級開發(fā)中的風(fēng)險的分析與回避.山西建筑.2012.7

    8.劉曉君 孟凡文.模糊層次分析法在房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價中的應(yīng)用.西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版).2005.1

    9.姚進(jìn) 孫珺.土地一級開發(fā)模式及策略.合作經(jīng)濟(jì)與科技.2011.23

    作者簡介:

    郭燦,華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生,研究方向為城市管理和土地資源管理。

    孟顯印,華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生,研究方向為城市管理和土地資源管理。

    歐良鋒,華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生,研究方向為城市管理和土地資源管理。

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