天津房地產(chǎn)上市公司綜合績效同業(yè)比較

■徐全軍

績效評價概述與研究方法

歐美發(fā)達國家尤其是美國的企業(yè)績效評價的理論研究與實踐，隨著商品經(jīng)濟與企業(yè)制度的發(fā)展而完善。20世紀(jì)初，亞歷山大·沃爾在 《信用晴雨表研究》和 《財務(wù)報表比率分析》論著中提出使用流動比率、產(chǎn)權(quán)比率、固定資產(chǎn)比率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、自有資金周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)評價企業(yè)績效；杜邦公司將企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率多層分解，綜合分析企業(yè)財務(wù)狀況；羅斯把企業(yè)應(yīng)變能力和企業(yè)的長久生存能力列入績效評價的范圍；到1986年，阿爾弗·洛德拉泊波特提出基于股東價值的企業(yè)績效評價研究方法；1991年美國斯圖斯特公司提出使用經(jīng)濟增加值作為企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo)；1992年，羅伯特·S·卡普蘭建立了平衡計分卡企業(yè)績效評價指標(biāo)。

我國的企業(yè)績效評價理論與實踐，是在建立現(xiàn)代企業(yè)制度以及完善證券市場的過程中而發(fā)展的，主要以國資委或財政部等國家機構(gòu)頒布相關(guān)政策、細則、規(guī)定或辦法的方式展開。1993年財政部頒布 《企業(yè)財務(wù)通則》，使用資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資本金利用率、銷售利稅率、成本費用利潤率等8項指標(biāo)評價企業(yè)績效；1995年財政部頒布了一套試行的企業(yè)經(jīng)濟效益評價指標(biāo)體系，包括銷售利潤率、總資產(chǎn)報酬率、資本收益率、資本保值增值率、資產(chǎn)負債率、流動比率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、社會責(zé)任率、社會積累率共計10項指標(biāo)；1999年財政部、國家經(jīng)貿(mào)委、人事部和國家計委聯(lián)合發(fā)布 《國有資本金效績評價操作細則》和 《國有資本金效績評價規(guī)則》，對國有企業(yè)績效采取多因素分析、多層次指標(biāo)遞進修正的評價方法，指標(biāo)分為3個層次，即基本指標(biāo)、修正指標(biāo)、評議指標(biāo)和28項分項指標(biāo)；2006年，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會制定出 《中央企業(yè)綜合績效評價實施細則》，以投入產(chǎn)出分析為基本方法建立綜合評價指標(biāo)體系。目前，國內(nèi)一些資訊機構(gòu)、學(xué)術(shù)機構(gòu)與媒體機構(gòu)對績效評價也有研究。

從企業(yè)績效評價的發(fā)展歷史來看，對上市公司進行績效評價的指標(biāo)體系和方法有很多，很難說哪種方法更加有效，應(yīng)該具體問題具體分析。

如果采用單指標(biāo)評價的方法，不同單位指標(biāo)的評價結(jié)果會發(fā)生相互矛盾，即使采用多指數(shù)綜合評價的方法，其權(quán)重的賦予也帶有很大主觀性，會極大地影響經(jīng)營績效評價的公正和客觀性。因此，該文選用因子分析法，采用降維技術(shù)，使用少數(shù)幾個公因子來代替多個指標(biāo)，而這些公因子基本可以反映出原始數(shù)據(jù)的基本特征，通過計算因子綜合得分并對得分排名，評價天津房地產(chǎn)上市公司的績效狀況。根據(jù)數(shù)據(jù)的易獲取、全面性、可比較和因子分析的可行性，該文選擇了總資產(chǎn)報酬率、營業(yè)總收入凈利率、加權(quán)凈資產(chǎn)收益率、有形資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率、營業(yè)總收入同比增長率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率等9個財務(wù)指標(biāo)。

數(shù)據(jù)分析過程

（一）數(shù)據(jù)采集與適應(yīng)性檢驗

在撰寫該文的過程中，由于2014年上市公司年報數(shù)據(jù)不全，采用了2013年年報數(shù)據(jù)。使用wind數(shù)據(jù)庫，選擇中信行業(yè)分類下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，輸入年份和相關(guān)財務(wù)指標(biāo)選項，共輸出135家房地產(chǎn)公司 （包括了園區(qū)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)等），去掉幾個數(shù)據(jù)不全的公司，共得到132家公司的數(shù)據(jù)。其中，天津房地產(chǎn)公司有廣宇發(fā)展、津濱發(fā)展、中體產(chǎn)業(yè)、海泰發(fā)展、天房發(fā)展、天津松江、天?；ā?/p>

對所采集的數(shù)據(jù)使用巴特利特球形和KMO兩種檢驗方法，驗證是否合適做因子分析，檢驗結(jié)果如表1所示。

表1 KMO和Bartlett的檢驗

巴特利特形檢驗統(tǒng)計量的值為672.203，顯著性概率為0.000，適合做因子分析。KMO的統(tǒng)計量為0.542，大于0.5，適合做因子分析。

（二）提取公因子

數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化問題由軟件自行處理，即采用相關(guān)系數(shù)矩陣進行因子分析。使用主成分方法，基于特征值大于1，最大收斂性迭代數(shù)25，最大方差法旋轉(zhuǎn)，提取的公因子，6個變量的公因子方差超過0.8，另3個超過0.7，總體的有效信息提取較好，變量的信息丟失較少，因子提取較為成功。

按照初始特征值大于1的原則，共有4個公因子進入分析 （如表2所示），累計貢獻率是83.668%，對問題的解釋能力較強。

在因子載荷矩陣中，各個公因子的典型代表變量不是很突出，所以采用正交旋轉(zhuǎn)。正交旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣如表3所示。

從旋轉(zhuǎn)的因子載荷矩陣可以看出，第一公因子對總資產(chǎn)報酬率、營業(yè)收入凈利率和加權(quán)凈資產(chǎn)收益率這三項指標(biāo)的最低負荷為84.7%，所以這個公因子反映了公司的盈利能力；第二個公因子對有形資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率這三項指標(biāo)的最低負荷為87%，所有這個公因子反映了公司的償債能力；第三個公因子對存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率的最低負荷為85.8%，所以這個公因子反映了公司的公司經(jīng)營效率；第四個公因子對營業(yè)收入增長率的負荷是98.8%，所以這個公因子反映了公司的收入增長狀況。

（三）求解公因子得分

根據(jù)因子得分系數(shù)矩陣，軟件自動給出了各公司每個公因子得分。依據(jù)表二中的各公因子的方差貢獻率計算出各因子的權(quán)重，再根據(jù)公因子得分和權(quán)重計算出各公司的總得分，然后用SPSS對各因子得分進行排名，天津7個上市公司的因子得分和在全國132個公司中的排名如表4所示。

表2 解釋的總方差

表3 旋轉(zhuǎn)成分矩陣

表4 2013年天津房地產(chǎn)上市公司在全國同業(yè)中排名

為了減少數(shù)據(jù)的偶然性，使用同樣的方法采集到了131家房地產(chǎn)公司2012年年報數(shù)據(jù)，使用同樣的分析過程，得到天津房地產(chǎn)上市公司的因子得分和在全國131家公司中的排名 （如表5所示）。

天津房地產(chǎn)上市公司績效評價

（一）天津房地產(chǎn)上市公司同業(yè)比較

2013年天津地區(qū)的7個公司，綜合績效排名依次是：廣宇發(fā)展、中體產(chǎn)業(yè)、海泰發(fā)展、天?；?、天房發(fā)展、天津松江、津濱發(fā)展。其中，盈利能力最強的是廣宇發(fā)展，最差的是津濱發(fā)展和天津松江；償債能力較強的是海泰發(fā)展、中體產(chǎn)業(yè)和廣宇發(fā)展，最差的是天津松江；經(jīng)營效率最好的是津濱發(fā)展，較差的是海泰發(fā)展、天房發(fā)展、天?；?；收入增長狀況較好的是海泰發(fā)展，較差的是天房發(fā)展和津濱發(fā)展。

把天津7個房地產(chǎn)公司放在全國132家公司中比較，廣宇發(fā)展排在第21名、中體產(chǎn)業(yè)排在第41名、海泰發(fā)展排在第59名、天?；ㄅ旁诘?4名、天房發(fā)展排在第120名、天津松江排在第130名、津濱發(fā)展排在第131名。如果按照黃金分割比例把公司分成6個等級，即名次位于19.1%以上為優(yōu)秀、19.1%～38.2%為良好、38.2%～50%為中上、50%～61.8%為中下、61.8%～80.9%為較差、80.9%以下為差，那么，廣宇發(fā)展的綜合績效為優(yōu)秀，中體產(chǎn)業(yè)為良好，海泰發(fā)展為中上，天?；檩^差，天房發(fā)展、天津松江和津濱發(fā)展都是差。

使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)，對7個公司各因子得分進行排名，盈利能力良好以上的是廣宇發(fā)展和中體產(chǎn)業(yè)，償債能力良好以上的有海泰發(fā)展、中體產(chǎn)業(yè)和廣宇發(fā)展，經(jīng)營效率良好以上的有津濱發(fā)展和廣宇發(fā)展，收入增長狀況良好以上的沒有。

把2013年的績效排名與2012年的績效排名比較，可以看出，7個公司在天津地區(qū)的排名，廣宇發(fā)展都是第一，中體產(chǎn)業(yè)基本保持在二三名的位置，天房發(fā)展保持在四五名的位置，津濱發(fā)展和天津松江保持在六七名的位置，變化大的是天?；ê秃Ｌ┌l(fā)展，前者在2013年是第4名而在2012年是第2名，后者在2013年是第3名而在2012年是第5名。

2012年天津7個房地產(chǎn)上市公司在全國131家公司中的排名，廣宇發(fā)展排在第10名，天保基建排在第68名，中體產(chǎn)業(yè)排在第77名，天房發(fā)展排在第82名，海泰發(fā)展排在第84名，津濱發(fā)展排在第126名，天津松江排在第128名。按照黃金分割比例把公司分成6個等級，廣宇發(fā)展的綜合績效仍然為優(yōu)秀，天?；ê椭畜w產(chǎn)業(yè)為中下，天房發(fā)展和海泰發(fā)展為較差，天津松江和津濱發(fā)展仍然是差，盈利能力良好以上的有海泰發(fā)展、廣宇發(fā)展、天保基金、中體產(chǎn)業(yè)、天房發(fā)展和中體產(chǎn)業(yè)，償債能力良好以上的是廣宇發(fā)展，經(jīng)營效率良好以上的有津濱發(fā)展、廣宇發(fā)展、天房發(fā)展和海泰發(fā)展，收入增長狀況良好以上的是中體產(chǎn)業(yè)、天房發(fā)展。

表5 2012年天津房地產(chǎn)上市公司在全國同業(yè)中排名

總結(jié)兩年年報數(shù)據(jù)分析結(jié)果，績效優(yōu)秀的是廣宇發(fā)展，差的是天津松江和津濱發(fā)展，其他公司在中等偏下水平波動。其中，廣宇發(fā)展的盈利能力、償債能力和經(jīng)營效率都在良好以上，但收入增長情況不很理想，天津松江和津濱發(fā)展的盈利能力、償債能力和收入增長狀況都不好。

（二）天津房地產(chǎn)上市公司的地區(qū)比較

在2013年132家房地產(chǎn)上市公司中，廣東28家，上海21家，北京19家，浙江省12家，天津和江蘇省各7家，湖北省5家，重慶和福建省各4家，山東省、吉林省和海南省各3家，云南省、遼寧省、四川省、安徽省、河北省各2家，甘肅省、廣西自治區(qū)、貴州省、湖南省、江西省、西藏自治區(qū)各1家。從公司的數(shù)量來看，天津在全國排在第五位。

但是，把每個省市區(qū)域內(nèi)所有公司的綜合得分取平均值，然后把平均值進行排名，2012年天津排在第14名，屬于中下水平，2013年天津排在第21名，僅好于西藏和湖南省。

天津房地產(chǎn)上市公司平均績效水平偏下的原因，從公司來看，主要受到天津松江和濱海發(fā)展的影響，2013年這兩家公司的綜合得分在全國房地產(chǎn)公司中排名倒數(shù)第二和第三，2012年這兩家公司的排名是倒數(shù)第四和第六，在其他公司大部分處于中等或偏下水平的情況下，天津平均水平不會很高。從具體的財務(wù)指標(biāo)來看，天津房地產(chǎn)上市公司平均績效水平低的主要原因是平均盈利能力較差，2013年132個公司的平均加權(quán)凈資產(chǎn)收益率是10.3879%，2012年131個公司的平均加權(quán)凈資產(chǎn)收益率是10.6906%，而天津每年都有5個公司低于7%。

綜上所述，天津房地產(chǎn)上市公司數(shù)量比廣東、上海、北京和浙江等有很大的差距，比其他省市具有優(yōu)勢，但是績效同業(yè)排名居前的公司較少，平均績效水平偏低，盈利能力不強。最后應(yīng)該指出的是，該文使用兩個年度的年報數(shù)據(jù)，只是分析了公司在某個時點的績效狀況，同時，由于采用的指標(biāo)和數(shù)據(jù)分析本身的局限性，分析結(jié)論只供參考。

參考資料

1.何萌萌.基于因子分析的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價研究[J].商業(yè)會計.2013，（10）.

2.顧秀麗，黎毅.基于因子分析的房地產(chǎn)上市公司綜合能力評價[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2008，（9）.

3.盛穎敏，岳媛媛.基于因子分析的東部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究[J].山東財政學(xué)院學(xué)報.2009，（2）.

4.邵鐵柱，于莎.基于因子分析的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價[J].科技與管理.2013，（1）.