樓市仍處去庫存周期

鄭鈞天

國家統(tǒng)計(jì)局2015年7月15日發(fā)布的“2015年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，雖然前6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下行，但商品房銷售卻出現(xiàn)了量價(jià)齊升、整體回暖趨勢。

市場人士認(rèn)為，在前期改善型需求集中釋放的環(huán)境下，三季度樓市將步入成交淡季，成交將呈現(xiàn)溫和縮水態(tài)勢。

房地產(chǎn)投資增速續(xù)降

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資投資增速依然沒有擺脫2013年12月以來的下跌態(tài)勢，與2014年上半年的14.1%相比，2015年前6月該數(shù)據(jù)下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，前6月房屋新開工面積67479萬平方米，同比下降15.8%；房屋竣工面積32941萬平方米，同比下降13.8%。6月末，商品房待售面積65738萬平方米，比5月末增加72萬平方米。

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新開工和房屋竣工面積下降的同時(shí)，商品房待售面積依然在增加說明，全國房地產(chǎn)市場整體依然處于“去庫存”周期中。“但從易居智庫監(jiān)測的35個(gè)重點(diǎn)城市的庫存規(guī)模來看，重點(diǎn)城市的庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)四個(gè)月庫存下滑的局面，如深圳住宅的消化周期為7.1個(gè)月，甚至面臨庫存不足的風(fēng)險(xiǎn)。”

第一太平戴維斯最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月底，上海新建商品住宅的庫存消化周期降至15個(gè)月以下，二手住宅更是降至5年新低——3.2個(gè)月。據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，北京和廣州的住宅消化周期為17個(gè)月。

“對于一些重點(diǎn)城市而言，現(xiàn)在已經(jīng)開始積極補(bǔ)庫存了。而且，從目前房企的投資意向看，隨著去庫存效果的顯現(xiàn)，以及土地市場補(bǔ)倉力度的加大，預(yù)計(jì)三季度末房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將現(xiàn)企穩(wěn)或反彈?！?/p>

房企到位資金首現(xiàn)正增長

作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢的重要先行指標(biāo)之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速2015年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長0.1%，而前5個(gè)月為下降1.6%。該指標(biāo)“轉(zhuǎn)正”也反映出未來房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長潛力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企到位資金增長的動力一是房屋銷售規(guī)模的增加，促使個(gè)人按揭貸款規(guī)模增加，這是房企資金回籠的主力；二是房企銷售業(yè)績看好，投資者信心回歸，因此通過各類金融工具融資的規(guī)模增加；三是6月貨幣流動性進(jìn)一步釋放，如存貸比考核取消釋放了銀行信貸投放空間，央行同日實(shí)施降息、降準(zhǔn)“雙降”政策，使房地產(chǎn)企業(yè)資金面的進(jìn)一步寬松。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，2015年6月單月，萬科銷售即超過200億元，上半年累計(jì)銷售金額1060億元，率先突破千億關(guān)口，同比增長5%。恒大、中海、保利等標(biāo)桿房企上半年銷售業(yè)績同比漲幅也分別達(dá)到16%、11%、8%。恒大甚至完成全年銷售業(yè)績目標(biāo)的60%，九龍倉也完成了59%。

然而，分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢的另一重要指標(biāo)——土地購置面積及金額的同比跌幅仍在30%左右徘徊。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9800萬平方米，同比下降33.8%，降幅比2015年1-5月份擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2866億元，下降28.9%，降幅擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。

“兜里有了錢”的開發(fā)商為何不拿地？一位開發(fā)商投資部門總監(jiān)告訴記者，開發(fā)商并非沒有加大拿地的力度，而是加大了一二線城市的布局。所以整體來看，拿地面積和成交金額呈“雙降”局面。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，20大標(biāo)桿房企在一二線城市購入土地金額高達(dá)1342億元，占所有土地支出的90.1%，創(chuàng)歷史新高。而與一二線城市土地市場的熱度相比，三四線城市土地市場依然冷清。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場升溫后，土地市場開始火熱。一線城市和部分二線城市，再現(xiàn)地王頻出現(xiàn)象。由于三四線城市市場持續(xù)低迷，標(biāo)桿房企開始全面回歸一二線城市。

樓市下半場還能火嗎？

2015年1-6月份，商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，1-5月份為下降0.2%。商品房銷售額34259億元，增長10.0%，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。

丁祖昱說，自2014年二季度至2015年一季度，樓市成交持續(xù)低迷，全國房地產(chǎn)整體銷售處于負(fù)增長通道。進(jìn)入二季度后，在“330新政”、降息降準(zhǔn)、地方公積金政策調(diào)整等多重利好刺激下，商品房成交逐月走高，回暖趨勢不斷加強(qiáng)。

易居房地產(chǎn)最新發(fā)布研報(bào)指出，二季度以來，商品房銷售面積增幅曲線幾乎呈現(xiàn)直線上升路徑，反映了市場成交已經(jīng)走出了低迷的格局，并處于復(fù)蘇態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著各類寬松政策的有效釋放，尤其是信貸政策的繼續(xù)寬松，剛需和改善型購房者積極入市成為快速拉升成交量的重要基礎(chǔ)。此外，從銷售面積和銷售金額的增速來看，銷售金額增長明顯超過銷售面積。這說明市場看漲預(yù)期趨于強(qiáng)烈。

但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著淡季來臨，市場供應(yīng)節(jié)奏開始放緩。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，2015年7月樓市將開始降溫。目前，由于面臨較高的成交量透支太多購買力，購房熱情有降溫苗頭。樓市下半場房企需要重新蓄客，因此也將對供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)后市成交會呈現(xiàn)溫和縮水的走勢。

廣發(fā)證券最新發(fā)布研報(bào)指出，進(jìn)入下半場的中國樓市將在政策面利好持續(xù)釋放的背景下，保持量價(jià)齊升的態(tài)勢，預(yù)計(jì)2015年全年重點(diǎn)城市成交面積增速在15%左右。