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    中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價

    2015-11-24 03:15:42陸寧張詩青張旭于玲玲
    關(guān)鍵詞:投資環(huán)境因子分析房地產(chǎn)

    陸寧 張詩青 張旭 于玲玲

    摘要:基于近年來國內(nèi)的相關(guān)研究文獻,構(gòu)建包括6方面分類指標(biāo)和22項分類細化指標(biāo)的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系,通過數(shù)據(jù)運算得到2010~2012年中國30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分及其排序,依據(jù)投資環(huán)境的相似程度對省會城市進行聚類分析,指出各省會城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境狀況,明晰房地產(chǎn)投資環(huán)境建設(shè)的薄弱環(huán)節(jié),以期為全國各省會城市政府改善房地產(chǎn)投資環(huán)境提供幫助。

    關(guān)鍵詞:省會城市;房地產(chǎn);投資環(huán)境;因子分析

    中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)志碼:A文章編號:1671-6248(2015)02-0059-06

    隨著中國城市化進程的加速和人們社會需求的日益增長,房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。截至2013年底,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達89 859家[1]。但由于房地產(chǎn)投資具有資金量大、投資回收期長、不確定因素多、風(fēng)險大等特點,一旦投資失敗必將損失慘重,因而房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)投資環(huán)境的要求越來越高。良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境有助于吸引和利用國內(nèi)外投資,促進經(jīng)濟社會的健康、持續(xù)發(fā)展。目前,中國房地產(chǎn)投資向省會城市集中的傾向愈加明顯,因此,分析各省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的品質(zhì),對于促進省會城市政府改善房地產(chǎn)投資環(huán)境、吸引更多的投資者并降低房地產(chǎn)投資企業(yè)的運營風(fēng)險具有積極的現(xiàn)實意義。

    一、中國30個省會城市

    房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(一)指標(biāo)指系

    為了全面反映城市房地產(chǎn)投資環(huán)境各方面的信息,依據(jù)科學(xué)性與實用性相結(jié)合、穩(wěn)定性與動態(tài)性相結(jié)合、效率性與效益性相結(jié)合的原則,考慮指標(biāo)數(shù)據(jù)的可測度、可獲取性,參考當(dāng)前學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)投資環(huán)境方面的相關(guān)研究成果[2-7],系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資環(huán)境的影響因素,篩選確定出典型指標(biāo),審慎歸納類別,建立中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系,如表1所示。

    (二)數(shù)據(jù)的獲取及其標(biāo)準(zhǔn)化處理

    2010~2012年,中國先后出臺了“國十一條”、“國十條”和“國八條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策,影響了房地產(chǎn)投資環(huán)境。因此,對2010~2012年間中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進行評價具有很強的現(xiàn)實意義。以前文建立的中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系為依據(jù),將歷年《中國城市統(tǒng)計年鑒》[8-10]以及各省會城市的地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計部門網(wǎng)站和統(tǒng)計公報作為數(shù)據(jù)來源,選取2010~2012年中國30個省會城市(由于數(shù)據(jù)收集的原因,不包括臺北、香港、澳門、拉薩),在社會文化環(huán)境、市場環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、消費環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等6個方面的原始數(shù)據(jù)展開分析。

    (三)確定公共因子

    基于標(biāo)準(zhǔn)化處理后的數(shù)據(jù),運用SPSS 20.0軟件[11],根據(jù)特征值大于1和公共因子方差貢獻率至少大于80%的原則[12],確定公共因子的個數(shù)。由表2可知,當(dāng)選取公共因子的個數(shù)為4時,2010~2012年中國30個省會城市樣本數(shù)據(jù)的特征值分別為1.550、1.638、1.525,累計貢獻率分別為80.82%、88.97%、81.26%,均符合大于80%的要求。所以,選擇4個公共因子,并分別表示為F1,F(xiàn)2,F(xiàn)3,F(xiàn)4。

    (四)確定公共因子所代表的指標(biāo)和經(jīng)濟含義

    基于相關(guān)性矩陣法計算因子載荷矩陣,進而采用方差最大正交旋轉(zhuǎn)法得出旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣,找出公共因子在哪些房地產(chǎn)投資環(huán)境指標(biāo)上具有較大載荷,進而確定公共因子所代表的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)[13]。利用SPSS 20.0軟件,獲得2010~2012年中國30個省會城市旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。由表3可知,建成區(qū)面積x1、人口密度x2、影劇院數(shù)量x5、商品房平均銷售價格x8、地區(qū)生產(chǎn)總值x9、第三產(chǎn)業(yè)增加值x11、實際利用外資x12、貨物進出口總額x14、金融機構(gòu)各項貸款余額x15、金融機構(gòu)存款余額x16、社會消費品零售總額x17、職工平均工資x18、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款x19在第一公共因子上有較大載荷;醫(yī)院、衛(wèi)生院數(shù)x4、商品房銷售面積x7、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額x6、固定資產(chǎn)投資總額x10在第二公共因子上有較大載荷;普通高校在校學(xué)生數(shù)x3、人均GDPx13在第三公共因子上有較大載荷;建成區(qū)綠化覆蓋率x20、每萬人汽車擁有量x21、郵電業(yè)務(wù)總收入x22在第四公共因子上有較大載荷。

    依據(jù)以上各公共因子主要承載的指標(biāo)信息,各公共因子的相應(yīng)經(jīng)濟含義為:第一類公共因子F1表明房地產(chǎn)投資環(huán)境的整體經(jīng)濟發(fā)展水平,可衡量房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、消費環(huán)境的發(fā)展水平;第二類公共因子F2可衡量房地產(chǎn)投資地的醫(yī)療水平、市場環(huán)境水平;第三類公共因子F3可衡量房地產(chǎn)投資地的人力資源儲備情況和經(jīng)濟規(guī)模大小;第四類公共因子F4則可衡量房地產(chǎn)投資地的基礎(chǔ)設(shè)施情況。

    (五)因子得分計算與綜合排名

    1.各年因子得分計算與綜合排名

    采用SPSS 20.0軟件中回歸分析方法,得出各公共因子的得分系數(shù)矩陣,計算30個省會城市在第j個公共因子上的得分Fij,計算式如式(2)所示:Fij=a1jx′i1+a2jx′i2+…+a22jx′i22(2)式中, a1j,a2j,…,a22j表示指標(biāo)在第j個公共因子上的得分系數(shù);x′i1,x′i2,…,x′i22表示標(biāo)準(zhǔn)化處理后的30個省會城市的原始數(shù)據(jù)。

    以各公共因子的方差貢獻率為權(quán)重,分別計算2010~2012年30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境得分,并進行得分排名,見表4所示。

    2.確定2010~2012年的綜合排名

    由于近期數(shù)據(jù)與遠期數(shù)據(jù)對評價結(jié)果的影響不盡相同,為了有效地提高計算結(jié)果的真實可靠性,應(yīng)該按照年份給其賦予不同權(quán)重。參考相關(guān)文獻,2010~2012年的權(quán)重分別取為1/6、2/6、3/6,以此計算2010~2012年平均公共因子得分和綜合得分,如式(3)所示:Fij=∑3g=1g6×Fij(g)(3)式中,F(xiàn)ij為第i個省會城市在第j個公共因子上三年的平均得分,F(xiàn)ij(g)表示第i個省會城市在第j個公共因子上在第g年的得分。計算2010~2012年30個省會城市平均因子得分和綜合得分(表5)。

    二、中國30個省會城市房地產(chǎn)

    投資環(huán)境綜合分析(一)房地產(chǎn)投資環(huán)境狀況分析

    依據(jù)表5所示,從房地產(chǎn)投資環(huán)境評價綜合得分方面看,北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、杭州、南京、武漢、沈陽名列前10名,這些城市都是經(jīng)濟整體發(fā)展水平較高的城市。而呼和浩特、銀川、烏魯木齊、蘭州、西寧等西部省會城市排名靠后??梢钥闯?,中國30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境總體上呈現(xiàn)出東部至西部逐漸變?nèi)醯目臻g差異性特征,房地產(chǎn)投資環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展水平有密切的關(guān)系。

    依據(jù)表5,從公共因子F1排名來看,名列綜合排名前10的城市(除重慶外)的排名也位居前列,這些城市在經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、消費環(huán)境方面有較高水平。從公共因子的權(quán)重來看,F(xiàn)1所占權(quán)重最大,在這個因子上的得分對整個綜合排名最終結(jié)果具有重要影響。由此可知,城市的整體經(jīng)濟發(fā)展水平和實力仍是決定房地產(chǎn)投資環(huán)境的關(guān)鍵方面。在反映醫(yī)療水平和市場環(huán)境水平的公共因子F2的得分排名中,30個省會城市得分差異非常明顯,得分第一名的重慶(4.180 09)與得分最低的烏魯木齊(-0.934 77),二者得分相差較大。上海、天津、重慶、成都這樣較發(fā)達地區(qū)以高分位居前列,這些省會城市的市場環(huán)境、醫(yī)療水平在國內(nèi)具有領(lǐng)先優(yōu)勢,是提升這些城市房地產(chǎn)投資環(huán)境、吸引投資者的主要因素。烏魯木齊、呼和浩特、銀川、???、蘭州、西寧在公共因子F2的得分排名中得分較低,除了海口位于東部地區(qū)外,其余城市全部位于西部地區(qū),這說明西部城市醫(yī)療水平較低、房地產(chǎn)起步較晚。在公共因子F3的單項排名中,廣州、武漢、南京、鄭州、長沙、西安等城市躋身前10名,這些城市的普通高校在校學(xué)生數(shù)和人均GDP較高,在一定程度上可以說明這些城市有較好的人力資源儲備與經(jīng)濟規(guī)模。而銀川、西寧、貴陽等西部城市則排名靠后,這些城市的經(jīng)濟外向度不高,而且普通高校在校學(xué)生數(shù)和人均GDP普遍偏低,這在很大程度上限制了這些城市房地產(chǎn)投資環(huán)境水平的提升。F4公共因子的排名情況很值得我們注意,上海、重慶、天津、成都等部分綜合排名靠前的城市在這項因子得分比較低,而綜合排名居后的石家莊、昆明、南昌、銀川等城市的此因子得分較高,表明房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)設(shè)施狀況尚未成為影響投資環(huán)境的主要因素。

    (二)房地產(chǎn)投資環(huán)境的聚類分析

    依據(jù)表5中30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價綜合得分中的數(shù)據(jù),運用Chebychev距離的方法,對30個省會城市房地產(chǎn)的投資環(huán)境進行聚類,將30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分為五大類:

    一類投資區(qū)域包括北京和上海,這兩個城市的綜合得分位列第一和第二位,屬于領(lǐng)頭羊型集團,這充分說明北京、上海兩地的房地產(chǎn)投資環(huán)境相對比較優(yōu)越。這兩地都是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和全國的中心城市,應(yīng)發(fā)揮北京、上海的中心帶動作用,充分提升周邊城市投資環(huán)境競爭力,聯(lián)合營造優(yōu)良的房地產(chǎn)投資環(huán)境,形成一個房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合體,實現(xiàn)資源共享、共同發(fā)展的良好局面。

    二類投資區(qū)域是廣州,雖然其綜合得分排名第三,但與北京、上海兩地相比還是有一定的差距,屬于挑戰(zhàn)型集團。廣州屬于東部沿海開放城市,房地產(chǎn)業(yè)起步要比內(nèi)陸城市早若干年,地方經(jīng)濟活躍,投資環(huán)境較為成熟。但該城市的醫(yī)療水平和市場環(huán)境相對北京、上海而言較為薄弱,在消費環(huán)境、金融環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境方面要優(yōu)于其他城市。依據(jù)表5可知,廣州欲進一步改善其房地產(chǎn)投資環(huán)境,應(yīng)著重提升其醫(yī)療水平和市場環(huán)境。

    三類投資區(qū)域包括南京、武漢、天津、西安、成都、鄭州、長沙、濟南、沈陽9個城市,屬于趕超型集團,在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中均位于中上游。這些城市除重慶、成都、沈陽、西安外,基本位于中國中東部地區(qū),城市化以及房地產(chǎn)業(yè)都發(fā)展迅速,經(jīng)濟基礎(chǔ)好,交通便利,占全國總?cè)丝诘谋壤^大。這些城市普遍在人力資源儲備和經(jīng)濟規(guī)模方面具有一定優(yōu)勢,今后應(yīng)當(dāng)在其他方面不同程度地提升房地產(chǎn)投資環(huán)境。

    四類投資區(qū)域包括合肥、福州、哈爾濱、石家莊、杭州、昆明、南昌、長春、太原、貴陽、南寧、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、???、蘭州、西寧17個城市,屬于儲備型集團。由表5可知,這些城市的投資環(huán)境綜合得分并不高,基本上均為負(fù)值,在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中位于中下游。從地理位置上看,這些城市分布也不集中。福州、??谖挥跂|部地區(qū),石家莊、太原、合肥、南昌居于中部地區(qū),而南寧、貴陽、昆明、蘭州、西寧、呼和浩特等大多數(shù)城市則位于西部地區(qū)。這些城市在醫(yī)療、市場環(huán)境、經(jīng)濟規(guī)模和人力資源儲備狀況方面有較弱表現(xiàn),故應(yīng)重點提升其在這方面的環(huán)境水平。

    五類投資區(qū)域僅包括重慶。重慶被單獨劃為一類,原因是重慶的各因子得分不平衡,說明重慶房地產(chǎn)市場前景較好,醫(yī)療水平和市場環(huán)境也優(yōu)于其他城市,但是經(jīng)濟、金融、消費環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境相對落后,因此,在以后的發(fā)展中要特別注意經(jīng)濟、金融、消費環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境的提升完善,以求全面提升房地產(chǎn)投資環(huán)境。

    三、結(jié)語通過對2010~2012年中國30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境樣本數(shù)據(jù)進行計算排名和聚類分析,研究結(jié)果表明,經(jīng)濟發(fā)展水平、醫(yī)療水平、市場環(huán)境和人力資源儲備情況是影響中國房地產(chǎn)投資環(huán)境的主要方面,而基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境尚未成為影響中國房地產(chǎn)投資環(huán)境水平的主要因素,這說明中國各省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境水平主要還是依賴經(jīng)濟增長狀況。從30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的結(jié)果來看,中國各省會城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境水平發(fā)展十分不均衡,呈現(xiàn)出明顯的東部至西部逐漸變?nèi)醯目臻g差異性特征,表明房地產(chǎn)投資環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展水平有密切的關(guān)系。從聚類結(jié)果可知,中國30個省會城市依據(jù)房地產(chǎn)投資環(huán)境的相似性共分為5類:北京、上海屬于領(lǐng)頭羊集團;南京、武漢、天津等在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中位于中上游的城市屬于趕超型集團;廣州雖然投資環(huán)境優(yōu)越,但與北京、上海兩地相比在醫(yī)療水平和市場環(huán)境方面還是有一定的差距,故單獨劃分為挑戰(zhàn)型集團;合肥、福州、哈爾濱、石家莊等城市在醫(yī)療、市場環(huán)境、經(jīng)濟規(guī)模和人力資源儲備狀況方面表現(xiàn)較弱,綜合排名靠后,屬于儲備型集團;而重慶則被單獨劃為一類。

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