商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制有效手段分析

畢圖南

摘 要：隨著改革開放后我國經(jīng)濟的大力發(fā)展，人們的生活越來越好，經(jīng)濟收入越來越高，而買房置業(yè)也成為人們的首選。我國是傳統(tǒng)的國家，人們對于居有定所有著深深地執(zhí)念，因此我國房地產(chǎn)發(fā)展迅速，商業(yè)地產(chǎn)項目也受到人們的喜愛。本文重點探討了商業(yè)地產(chǎn)項目造價的內(nèi)容和特點，進而分析了商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制的有效手段，以期對商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制有所助益。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；造價控制；有效手段

房地產(chǎn)開發(fā)作為目前最有前景的項目之一，受到眾多開發(fā)商的喜愛，因此我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目可謂眾多，這也導致目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目競爭激烈，在這樣的情況下，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力成為當務之急。因此本文探討的重點即為如何通過降低地產(chǎn)項目開發(fā)建設的成本投入，以提高商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設的收益。

一、工程造價概述

1.工程造價簡介

工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進行某項工程間建設所花費的全部費用，其核心內(nèi)容是投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等等。而工程造價的任務主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計算出工程所包含的直接費用、間接費用、規(guī)劃費用以及稅金等等。

2.工程造價的基本職能

工程造價的基本職能主要體現(xiàn)在評價職能、調(diào)控職能、預測職能、控制職能等方面。

評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產(chǎn)品和設備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據(jù)工程造價進行評判。

調(diào)控職能是指國家對于地產(chǎn)項目的規(guī)模、結構等進行調(diào)控和管理；在我國政府依然是項目調(diào)控和管理的主要單位，對于地產(chǎn)項目中的物資消耗水平、建設規(guī)模和投資方向等都要進行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項目的規(guī)劃建設更加的合理，而且不造成資源的浪費，可見工程造價調(diào)控職能的重要性。

預測職能是指投資者或者開發(fā)商在項目開建之前，對項目做整體的預測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據(jù)預測知道如何開展工作。

控制職能主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據(jù)對造價的多次性預算和評估，對造價進行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務供應進行成本控制。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制特點分析

商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制就是通過相應的管理方法對項目的各個階段進行控制，這個控制不但體現(xiàn)在費用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費用浪費和損失，以便于項目能夠在不必要的階段造成浪費。通過這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制的特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

首先，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設造價投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項目，是一項建設規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、資金占據(jù)大的工作，如果造價控制在整個工程實施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。

其次，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設造價控制管理的差異性加大?，F(xiàn)在隨著人們審美意識的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項目的同質(zhì)化嚴重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風格、韓式風格還是哥特風格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達到管理的目的。

最后，商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制管理具有明顯的動態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項目是一項大型固定資產(chǎn)建設，建設周期長、投入巨大；因此在這個建設過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費率等的調(diào)整，項目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設上，應該遵循動態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據(jù)時局的變化進行調(diào)整。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制管理手段

1.商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)準備階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)項目準備階段的主要工作包括：項目的設計、工程項目的征地及項目建設條件的準備，設備、工程招標及承包商的選定、簽訂合同等。在項目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)造價的方案。要思慮到開發(fā)過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)造價的總方案，并成立項目管理組織機構，在項目實施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風險管理等方面進行明確的規(guī)定。

另外，在項目開發(fā)準備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標。以備在項目實施過程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)準備階段是整個項目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項目在后期實施的過程中有條不紊，因此做好項目開發(fā)準備階段的造價控制重中之重。

2.商業(yè)地產(chǎn)項目決策階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)項目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環(huán)，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點就是根據(jù)工程標準、工程規(guī)模等估算投資額。工程標準、工程規(guī)模、配套設施、工程定位等這些在項目決策階段都要準確衡量，才能對項目造價進行準備的把控。

另外，對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設中的建筑工程費、設備與器具購置費、安裝工程費以及工程建設等其他費用進行估算也是項目決策階段的重點，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項目的良好運作將起到事半功倍的效果。

最后，商業(yè)地產(chǎn)項目決策階段的造價控制還取決于經(jīng)濟環(huán)境。在改革開放之初，我國的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導致人們對于房地產(chǎn)越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商開始花樣百出，只為爭取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進行造價控制并預計到未來支出，也是重要一環(huán)。

3.商業(yè)地產(chǎn)項目設計階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)設計階段是總價控制的重要一環(huán)，在這個階段，首先要采取招標制度，不能人為的確定哪家公司來進行項目執(zhí)行工作，要設計嚴格的招標方法，以此來降低設計費用；同時在招標階段，要采取競爭的方式，讓招標單位能夠發(fā)揮所長，盡量做到造價控制，以此來優(yōu)化設計方案。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的設計階段，還要采取標準設計和限額設計兩種不同的方式，其中標準設計就是按照常規(guī)的用料用量來進行設計，進行工程造價；限額設計就是在確保工程質(zhì)量的同時，對一些用料用量進行控制來進行設計，以此來控制工程造價。

第三，除了我們說的常規(guī)的招標制度外，還有請專家學者來對設計方案進行把關，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設計方案，從而從設計階段來進行造價控制。專家學者不同于設計人員，他們的學識更加淵博，相關經(jīng)驗更加豐富；而且由其進行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學者進行把關后，設計階段的各項問題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預估的錯誤和漏洞；而設計師們也可以通過和專家學者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設計過程中，能夠避免類似的問題出現(xiàn)和發(fā)生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價在設計階段能夠被嚴格把控。

第四，嚴格控制設計變更，有效控制工程投資，在項目設計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設備材料的供應、物資采購、供應價格等方面的變化，最終都會影響到設計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設計圖紙進行，也是被大家期許的。另外，在項目施工圖實施過程中，設計人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟相脫節(jié)，要加強圖紙審核、校對的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價脫節(jié)問題暴露在施工前，才能更好的進行控制。

第五，加強相關立法建設，中國現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展迅速，相關經(jīng)濟法制也與時俱進一應俱全；自我國房產(chǎn)經(jīng)濟飛速發(fā)達以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標投標法》等相關法律法規(guī)。而在1995年，我國建設部、國家計委也出臺了《工程建設監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應行情頒布了一些具體的實施方法，對提高我國各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。

4.商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段的造價控制

在商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段進行造價控制，關系到實際商業(yè)地產(chǎn)項目建設過程中的實際開銷，因此應該從造價、質(zhì)量以及工程進度等方面進行全面把控，以確保項目整體目標的實現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說過，在商業(yè)地產(chǎn)項目實施過程中，要以前期的造價控制為依據(jù)，嚴格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應該簽訂勞動合同，以此來保證項目的順利開展；在合同中要就項目實施各個階段的內(nèi)容進行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時候雙方有理可據(jù)，同時也可以保證項目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段，要對實際用料進行嚴格把控；項目用料在工程造價中占據(jù)重大篇幅，因此嚴格控制用量，可以避免浪費的情況發(fā)生；另外，在工程實際作業(yè)的過程中，難免會有變動和意外導致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。

最后，在商業(yè)地產(chǎn)項目實施階段及工程進度方面，也要進行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據(jù)工程進度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當工程出現(xiàn)其他問題時候，雙方也可以進行協(xié)商，以防處于被動位置。

5.商業(yè)地產(chǎn)項目結算階段的造價控制

商業(yè)地產(chǎn)項目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項目完工后，請相關審計部門對現(xiàn)場進行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進行過程中的單據(jù)進行一一核對，同時要對工程進度過程中變更的項目進行核對，對項目所有的定額單價進行核對，對項目進行過程中的一應支出進行核對，同時要就項目的實際花費和原始的造價資料進行核對，了解項目實施過程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項目實施過程中進行把控。

四、結語

在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設的手段分析上，本文從項目實施過程中的各個階段進行了分析并闡述，并重點指出，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設部門應該根據(jù)不同的階段繼續(xù)不同的規(guī)劃，同時采取不同的造價控制手段和措施，只有這樣，才能夠保證商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制管理目標的實現(xiàn)，才能夠有效控制浪費和不必要的費用支出，才能最終提高項目建設開發(fā)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]周梅.商業(yè)地產(chǎn)項目造價控制有效手段分析[J].商場現(xiàn)代化，2015（04）：23-24.

[2]劉華.城市綜合體——商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本控制[J].寧波工程學院學報，2009（03）：54.

[3]周德偉.淺談商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與成本控制[J].財經(jīng)界（學術版），2011（09）：71.