登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)限制在建工程抵押登記的債權(quán)種類

張毅

【摘要】在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，是傳統(tǒng)抵押的進(jìn)一步發(fā)展，具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行開拓客戶群的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定，在建工程只能為取得在建工程繼續(xù)建造的資金進(jìn)行擔(dān)保，《物權(quán)法》實(shí)施后，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的債權(quán)種類沒有限定，在建工程為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押存在合法合理性。

【關(guān)鍵詞】在建工程抵押登記債權(quán)種類

一、在建工程抵押中的基本概念

（一）在建工程的概念

所謂在建工程，通常是指正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項(xiàng)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、改建、擴(kuò)建和大修理工程[1]。筆者討論的在建工程是指房屋在建工程。狹義的房屋在建工程是指自房屋主體工程開工建設(shè)起至房屋竣工驗(yàn)收前所處的狀態(tài)，是一種事實(shí)上未完成的狀態(tài)。廣義的房屋在建工程是指自房屋主體工程開工建設(shè)起至房屋登記機(jī)構(gòu)將該房屋記載于房屋登記薄前所處的狀態(tài)，是一種法律上未完成的狀態(tài)。本文主要討論在建工程抵押登記，區(qū)別于房屋抵押登記，因此，本文的在建工程指的是廣義上的在建工程。

（二）在建工程抵押的概念

物權(quán)法實(shí)施前，《辦法》對(duì)在建工程抵押作了如下定義：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

《物權(quán)法》并未對(duì)在建工程抵押進(jìn)行定義，但明確規(guī)定，正在建造的建筑物可以抵押。在《物權(quán)法》實(shí)施前已有學(xué)者對(duì)在建工程抵押進(jìn)行了與《辦法》不同的定義，在建工程抵押是指抵押人用其合法取得的在建工程，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給債權(quán)人，作為債務(wù)人不履行擔(dān)保義務(wù)的一種新型擔(dān)保方式，包括為自己債務(wù)擔(dān)保和為第三人債務(wù)擔(dān)保兩種類型[2]。該定義完全符合《物權(quán)法》的精神。

（三）在建工程抵押登記

我國現(xiàn)行立法采取抵押登記生效主義?！段餀?quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“……抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！痹趯?shí)務(wù)中，抵押權(quán)人往往領(lǐng)到《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或《在建工程抵押登記證明》后才放款給借款人。因此，在建工程抵押登記是在建工程抵押過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。為此，《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)）第五十九條至第六十二條專門對(duì)在建工程抵押登記進(jìn)行了規(guī)定。

（四）在建工程抵押登記的新特點(diǎn)

《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》實(shí)施后，在建工程抵押登記呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：1、抵押雙方主體發(fā)生變化?！段餀?quán)法》出臺(tái)之前，抵押人僅為債務(wù)人，抵押權(quán)人僅為貸款銀行；《物權(quán)法》實(shí)施后，在建工程抵押作為一般抵押權(quán)，債務(wù)人和第三人都可以成為在建工程的抵押人，抵押權(quán)人也沒有限定。2、擔(dān)保債權(quán)的種類發(fā)生變化?！段餀?quán)法》出臺(tái)之前，在建工程抵押的目的只能是為了取得在建工程繼續(xù)建造的資金，而不能為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押；《物權(quán)法》實(shí)施后，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的債權(quán)種類沒有限制。登記操作方式的變化?！斗课莸怯涋k法》實(shí)施前，在建工程在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。這就要求抵押當(dāng)事人必須先辦理在建工程抵押權(quán)注銷登記，再重新辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記。而根據(jù)《房屋登記辦法》第六十二條的規(guī)定，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

二、在建工程抵押登記現(xiàn)狀

《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》實(shí)施之后，各地對(duì)在建工程抵押登記認(rèn)識(shí)并不一致，尤其是針對(duì)在建工程所擔(dān)保的債權(quán)種類存在分歧。據(jù)筆者不完全了解，全國除上海、沈陽、福州等少數(shù)城市的房屋登記部門不限制在建工程抵押所擔(dān)保的債權(quán)種類外，大部分地區(qū)的房屋登記機(jī)構(gòu)均限制在建工程抵押所擔(dān)保的債權(quán)種類。究其原因如下：

（一）行政風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《辦法》的相關(guān)規(guī)定，在建工程抵押所擔(dān)保的債權(quán)種類是“為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款”，而《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》均未明確在建工程是否可以為其他債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。既然法無明文授權(quán)，若房屋登記機(jī)構(gòu)同意在建工程可以為其他債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，屬于行政亂作為，遇到行政訴訟，將得不到人民法院的支持。

（二）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在建工程法律關(guān)系復(fù)雜，承載多項(xiàng)權(quán)利，根據(jù)《合同法》、《擔(dān)保法》、《稅收征收管理辦法》等相關(guān)法律規(guī)定，購房人的權(quán)利、承包人工程款、工人工資、稅收等多項(xiàng)債權(quán)等均優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)受償，一旦發(fā)生糾紛，銀行的抵押受償權(quán)將處于法律上有效、事實(shí)上無效的狀態(tài)。若在建工程抵押為其他債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，加大了債務(wù)不能清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，對(duì)保護(hù)債權(quán)人的利益極為不利。

（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

在建工程標(biāo)的物價(jià)值大，修建周期長，風(fēng)險(xiǎn)極高，且絕大多數(shù)為在建商品房抵押，關(guān)系利益群體眾多，社會(huì)影響巨大。如果放開其債權(quán)種類限制，后果將不堪設(shè)想。若開發(fā)商資金鏈斷裂，又無人接盤，對(duì)購房人來說，支付了購房款卻無房可住，無家可歸，將嚴(yán)重影響百姓安居、社會(huì)穩(wěn)定。

三、放開債權(quán)種類限制的原因分析

（一）法律依據(jù)

《物權(quán)法》第一百七十九條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。”《物權(quán)法》第一百八十條第一款第五項(xiàng)明確規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”。上述法條并未對(duì)在建工程所擔(dān)保的債權(quán)進(jìn)行限制。

根據(jù)《物權(quán)法》等法律、行政法規(guī)制定的《房屋登記辦法》也未對(duì)在建工程抵押權(quán)登記作出債權(quán)種類的限制。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱住建部）于2012年6月25日在答復(fù)最高人民法院《關(guān)于對(duì)在建工程抵押登記法律適用有關(guān)問題的函》（建法函[2012]124號(hào)）時(shí)明確：“《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定了以貸款銀行為抵押權(quán)人的情形，但并未限制銀行以外的主體作為在建工程抵押權(quán)人。貸款銀行之外的債權(quán)人可以依法對(duì)在建工程辦理抵押登記。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)規(guī)章辦理抵押登記?！?/p>

為此，最高人民法院以《關(guān)于<城市房地產(chǎn)抵押管理辦法>在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復(fù)》山東省高級(jí)人民法院：“法律對(duì)在建工程抵押權(quán)人的范圍沒有作出限制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對(duì)貸款銀行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。”

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等在充分考慮了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢后，并未進(jìn)一步嚴(yán)格細(xì)化債權(quán)類型，反而對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的債權(quán)類型做了模糊化處理，便說明了在我國法治進(jìn)程中，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的債權(quán)類型的態(tài)度應(yīng)是放開化和市場化。住建部也明確，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)規(guī)章辦理抵押登記，這里的抵押登記當(dāng)然也包含在建工程抵押登記。最高人民法院也明確，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對(duì)貸款銀行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定。這意味著《辦法》并非在建工程抵押的唯一標(biāo)準(zhǔn)。法律往往服務(wù)于經(jīng)濟(jì)，尤其是財(cái)產(chǎn)法。在揭示和剖析現(xiàn)代混合經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，應(yīng)該本著一種誠實(shí)而折中的態(tài)度[3]。

（二）經(jīng)濟(jì)需求

就經(jīng)濟(jì)來說，市場主體之間的經(jīng)濟(jì)交往日益增多，為保證各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)順利進(jìn)行，物權(quán)，尤其是擔(dān)保物權(quán)行使的最重要法則是“物盡其用”，即充分發(fā)揮抵押物在經(jīng)濟(jì)上的價(jià)值，這是市場的需要，更是經(jīng)濟(jì)的需要，放開在建工程抵押擔(dān)保債權(quán)種類的限制，不但不會(huì)影響在建工程的開發(fā)建設(shè)及順利完工，反而有利于盤活企業(yè)資產(chǎn)，形成更完善的現(xiàn)金流，使企業(yè)在資金鏈上獲得更大的回旋余地，從而進(jìn)一步優(yōu)化房屋開發(fā)建設(shè)流程，確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）社會(huì)環(huán)境

最后從目前的社會(huì)環(huán)境來說，我們已基本完成了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，土地招拍掛制度和預(yù)售制度的完善，也說明了房地產(chǎn)開發(fā)人完全可以對(duì)自己的資金風(fēng)險(xiǎn)和債權(quán)種類負(fù)責(zé)。只要債權(quán)人嚴(yán)格進(jìn)行資格審查，審慎開展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，提高貸款評(píng)級(jí)和價(jià)值評(píng)估合理把握貸款門檻，實(shí)行有條件地放開債權(quán)種類，就完全可以將在建工程抵押中的風(fēng)險(xiǎn)因素降到可控范圍，在科學(xué)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)促進(jìn)資金流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四：結(jié)語

政府應(yīng)服務(wù)于社會(huì)，作為登記機(jī)構(gòu)，我們應(yīng)為社會(huì)的需求做出自己的貢獻(xiàn)，而社會(huì)的需求恰恰是市場經(jīng)濟(jì)選擇的結(jié)果，我們不應(yīng)過度地干涉市場主體的選擇，而應(yīng)積極的應(yīng)對(duì)及合理的引導(dǎo)。我國已經(jīng)進(jìn)入改革開放的深水區(qū)，我們必須相信并且尊重市場經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，房地產(chǎn)市場需要健康的發(fā)展，離不開資金鏈的完善和現(xiàn)金流的健康，如果我們限制在建工程抵押擔(dān)保的債權(quán)種類，會(huì)使企業(yè)無法應(yīng)對(duì)在各個(gè)時(shí)期房產(chǎn)政策下的市場。市場間的民事行為，就應(yīng)當(dāng)讓市場去選擇，去優(yōu)勝劣汰。所以，于法、于理、于情，在建工程抵押擔(dān)保的債權(quán)種類都不應(yīng)限制。

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