簡析經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟成本合算

劉世玉

【摘要】幾年來，按照國家住房制度改革的要求，統(tǒng)一進行了經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)，在我國一些城市都建成了一大批經(jīng)濟適用房，以成本價向職工出售，基本解決了城鎮(zhèn)中低收入職工家庭的住房問題，大大緩解了商品房的高價格供給與低收入居民之間的矛盾。但近年來，經(jīng)濟適用房建設(shè)成本逐年攀升，如何搞好造價控制，降低建造成本，確保住房建設(shè)資金的最大適用效益，已成為丞待解決的一個課題。

【關(guān)鍵字】經(jīng)濟適合用房；經(jīng)經(jīng)濟成本；成本合算；

幾年來，按照國家住房制度改革的要求，統(tǒng)一進行了經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)，在我國一些城市都建成了一大批經(jīng)濟適用房，以成本價向職工出售，基本解決了城鎮(zhèn)中低收入職工家庭的住房問題，大大緩解了商品房的高價格供給與低收入居民之間的矛盾。但近年來，經(jīng)濟適用房建設(shè)成本逐年攀升，如何搞好造價控制，降低建造成本，確保住房建設(shè)資金的最大適用效益，已成為丞待解決的一個課題。

一、經(jīng)濟適用房的概述

經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟適用房相對于商品房具有3 個顯著特征：經(jīng)濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。

眾所周知，經(jīng)濟適用住房帶有政策補貼性質(zhì)，有社會保障特性。為了使中低收入家庭都能買得起房子，政府要采取各種措施，努力降低住房造價。目前，我國政府在經(jīng)濟適用房建設(shè)中主要給予用地、計劃、規(guī)劃、拆遷和稅費等方面的政策扶持。

二、經(jīng)濟適用房的發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)濟適用住房的起源可追溯到1985年，當(dāng)時國家科委藍皮書“城鄉(xiāng)住宅建設(shè)技術(shù)政策要點”中曾提及，“根據(jù)我國國情， 到2000年爭取基本上實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟實惠的住宅”。1991年6月，國務(wù)院在“關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知”文件中提出，“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品住房， 優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1994年國務(wù)院“關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定”文件中提出了實施國家安居工程的方案， 開始了以安居工程為主要形式的經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。1998 年，中國面臨亞洲經(jīng)濟危機的沖擊，對外貿(mào)易形勢惡化，國家力圖擴大內(nèi)需來刺激經(jīng)濟增長，住宅產(chǎn)業(yè)受到廣泛重視。同年7月，國務(wù)院的“關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革， 加快住房建設(shè)的通知”中明確提出“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”。至此，將經(jīng)濟適用住房建設(shè)作為經(jīng)濟增長點和解決城鎮(zhèn)住房問題以國家政策的形式被確立下來。建設(shè)部頒發(fā)的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》是經(jīng)濟適用房政策的綱領(lǐng)性文件。

1998年進行的房改，對于全體中國城市居民繼而是全體人民都成了一項具有歷史性轉(zhuǎn)折的政策。房改政策取消了過去的福利分房，取而代之的是名為“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”。國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》的初衷是：城市中的大部分家庭都由政府為他們提供經(jīng)濟適用住房，開發(fā)商所建造的商品房約占供應(yīng)總量的10%～20%。23號文旨在強調(diào)房屋公共產(chǎn)品特性，同時強調(diào)政府在其中的責(zé)任。經(jīng)濟適用住房的出現(xiàn)，一方面是為了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題；另一方面，以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品群對上游及下游產(chǎn)業(yè)多個物質(zhì)生產(chǎn)部門具有極強的關(guān)聯(lián)度，可帶動國家經(jīng)濟增長。在經(jīng)濟適用住房發(fā)展了12年后的今天，可以明顯感受到就是現(xiàn)實的經(jīng)濟適用住房房屋供給比例和目的已與23號文的初衷相距甚遠了。

2008年11月，在國際金融危機背景下，中央推出了在未來3年增加4萬億元投資的財政刺激計劃，其中9000億元是增加保障性住房的投入，其中經(jīng)濟適用住房投資占6000億元，經(jīng)濟適用住房作為保障性住房的一項最讓人民心里有保障的民生工程，確實能為中低收入者排憂解難。作為我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，經(jīng)濟適用住房擔(dān)負(fù)著解決我國大部分中低收入家庭住房問題的任務(wù)，在住房供應(yīng)市場有著不容忽視的地位。經(jīng)濟適用住房政策和價格的合理性關(guān)系到能否解決大多數(shù)家庭住房問題的關(guān)鍵。建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主體的多層次城鎮(zhèn)住房供給體系，也是我國深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)之一。

經(jīng)濟適用房建設(shè)初期，為了解決無房職工的住房問題，實施了各種優(yōu)惠政策和福利制度，以較低的價格出售給住戶居民，銷售勢頭良好。2001年，一些地區(qū)進行了經(jīng)濟適用房開發(fā)機制和模式的改革，主要涉及以下兩個方面：一是開發(fā)主體：設(shè)立了經(jīng)濟適用房開發(fā)中心，全面負(fù)責(zé)經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設(shè)；二是資金來源：投資的主體由單位變?yōu)槁毠€人投資為主。為了保護職工的利益，油田對經(jīng)濟適用住房的成本售價做了統(tǒng)一規(guī)定，“在局自由土地上開發(fā)的經(jīng)濟適用房建設(shè)成本主要由地方有關(guān)行政事業(yè)收費、工程的堪察設(shè)計費、三通一平費、本體建安工程費及配套費等項目組成 .”

據(jù)初步測算分析，在二級城市經(jīng)濟適用房平均工程造價達到了1200元/平方米，高于管理局規(guī)定的1050元/平方米控制價格的；2003年，多層經(jīng)濟適用房的銷售價格已達1480元/平方米，逐步接近當(dāng)?shù)氐纳唐纷》?。所以如果加強造價的管理控制，為職工建造更多質(zhì)優(yōu)價廉的住房已經(jīng)是今后經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)工作的難點。

三、經(jīng)濟適用房成本造價簡析

經(jīng)濟適用房工程造價偏高，接近地方商品的建設(shè)成本，有其客觀方面的原因，這主要體現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)劃、配套以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面等幾個方面，主要情況如下：

——規(guī)劃布局。通過與地方有規(guī)模的住宅小區(qū)比較，其房屋及配套設(shè)施布局非常緊湊，小區(qū)容積率高，一般為0.9-2.0.據(jù)不完全統(tǒng)計，油田2001年開發(fā)建設(shè)的幾個區(qū)域的容積率，最高只0.85，最低的達到0.58.單從經(jīng)濟效益的角度出發(fā)，容積率小，建筑密度小，小區(qū)的綠化、硬化面積增大，其他相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工作量也增大。配套工程造價提高，拉動了住宅造價的上升。

——樓型和房型。我國一些地區(qū)經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)工作起步較晚，有關(guān)政策還不允許開放房型，只能按規(guī)定開發(fā)建設(shè)60、70、80三種房型，建房面積一般為70-105平方米左右，且為了解決無房戶問題，還需要建設(shè)大量的60型住宅；而地方開發(fā)公司開發(fā)的房屋面積一般為80-140，有的達到或超過200平方米。按照小區(qū)的規(guī)劃，在樓型上一、二單元布局較多，外圍地區(qū)還有四層的住宅。所以較地方的大戶型和三單元五層結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟房型，在同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，小戶型、小單元、低樓層的房型結(jié)構(gòu)是很不經(jīng)濟的。

——區(qū)域因素。首先偏遠區(qū)域價格拉動了整體平均價格的上升。由于住宅建設(shè)區(qū)域分散，特別是部分偏遠區(qū)域，地質(zhì)條件差，地基的處理代價大；因地域偏遠，材料價格高。因此，同等型號住宅造價，偏遠區(qū)域要高出中心地帶5個百分點左右。

四、如何控制經(jīng)濟適用房的成本

經(jīng)濟適用房的建設(shè)是一項中長期的政策，偏高的工程造價，將產(chǎn)生一系列負(fù)面效應(yīng)，導(dǎo)致小區(qū)功能不能得到全面的開發(fā)，必然會影響到職工的切身利益。今后，工程造價控制有待加強，讓有限的資金發(fā)揮最大的使用效益。為此結(jié)合油田經(jīng)濟適用房建設(shè)的實際，提出工程造價控制的幾點想法。

1、 逐步建立科學(xué)的工程造價分析系統(tǒng)，為設(shè)計階段工程造價管理提供準(zhǔn)確的相關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。2、搞好規(guī)劃設(shè)計，合理確定工程造價控制目標(biāo)。3、加大招投標(biāo)力度，有效控制工程造價。4、提高概預(yù)算的編制質(zhì)量，搞好結(jié)算把關(guān)工作。5、走市場開發(fā)路子，以贏補缺降低造價。

經(jīng)濟適用房是我國的一項富民工程，我們各地區(qū)一定要根據(jù)本地區(qū)的實際情況，控制經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟成本，給老百姓帶來更大的利益。