房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理的控制要點

周媛媛

【摘要】本文以房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理為主題，分析了設(shè)計管理的控制要點，從而找出影響設(shè)計管理的諸多因素，并將合理的控制方法運用于設(shè)計管理的過程中，使開發(fā)企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計管理；控制

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，老百姓的消費觀念日趨理性，市場逐漸冷淡，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭愈發(fā)激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商開始從自身上找不足，努力提高自身的項目操作能力，積極整合各項資源，利用多種途徑提高自身的核心競爭力。房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力就是產(chǎn)品本身。要創(chuàng)造出優(yōu)秀的產(chǎn)品，除了先進的管理方法外，產(chǎn)品設(shè)計階段就顯得尤為重要。設(shè)計階段水平的高低直接影響了工程項目的質(zhì)量和水平，直接影響了產(chǎn)品是否經(jīng)濟合理。

雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)成立了設(shè)計部門，但設(shè)計管理工作存才諸多問題，如管理流程不規(guī)范、管理程序不清晰等。這些問題給開發(fā)企業(yè)帶來了不利影響，阻礙了工程的順利進行。明確開發(fā)項目過程中的設(shè)計階段控制要點，可以使開發(fā)企業(yè)更有效的實施管理。

1 找準(zhǔn)項目前期產(chǎn)品定位

在項目設(shè)計前，房地產(chǎn)公司需要對項目進行前期研究分析，編寫可行性研究報告。根據(jù)房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境、市場供需求情況及項目本體情況，確定項目產(chǎn)品組合形式。針對項目所處位置及周邊環(huán)境，分析其目標(biāo)客戶群。通過對周邊競品項目的調(diào)查，確定項目的產(chǎn)品戶型配比，從而找準(zhǔn)項目的市場定位。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對產(chǎn)品定位信息進行匯總，明確傳達(dá)給設(shè)計單位的主設(shè)計師。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目運作的前期是否有成熟的開發(fā)構(gòu)想對設(shè)計進度影響很大。有的企業(yè)在項目前期制定了相關(guān)方案，在設(shè)計階段又有了新的想法，整體推翻了前期構(gòu)想，這樣使得設(shè)計單位不得不修改整體設(shè)計方案，浪費了大部分的時間。工程無法進入實施階段，增加了設(shè)計成本及公司投入的資金，甚至影響了產(chǎn)品投入市場的最佳時間，嚴(yán)重?fù)p害了公司利益。

房地產(chǎn)設(shè)計階段前期的項目定位是一項系統(tǒng)工程，確立了定位的同時，也就是確定了目標(biāo)客戶和目標(biāo)形象，以及相關(guān)的市場推廣策略，單一的定位往往會造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。

2 編制高質(zhì)量的設(shè)計任務(wù)書

設(shè)計任務(wù)書是將房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需求明確傳達(dá)給設(shè)計師的一個載體。設(shè)計任務(wù)書中需明確項目設(shè)計對象及范圍、設(shè)計規(guī)模、待建項目的規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計要求及時間、限額設(shè)計等。它是設(shè)計單位編制設(shè)計文件、專家評審方案的主要依據(jù)，一份清晰詳盡的設(shè)計任務(wù)書，能夠內(nèi)容全面、切實反映開發(fā)商的意圖，并使設(shè)計人員全面理解和正確，從而使提交的設(shè)計成果滿足開發(fā)商的需求。

設(shè)計任務(wù)書必定是在前期準(zhǔn)確的市場地位分析研究后得出的。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才可以設(shè)計出符合目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品，并準(zhǔn)確傳達(dá)給設(shè)計公司相關(guān)信息，從而減少了后續(xù)因前期策劃階段考慮不周而引起的設(shè)計變更等。

3 合理選擇設(shè)計單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循合理的工作程序選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計單位和主設(shè)計師進行項目設(shè)計，避免出現(xiàn)中途因某些原因更換乙方的現(xiàn)象。設(shè)計單位的選擇應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的性質(zhì)及情況，不要一味的效仿其他企業(yè)，或是固執(zhí)的認(rèn)為大規(guī)模綜合性的設(shè)計單位就一定適合自己公司的項目。正確的做法是根據(jù)項目自身特點，找出在設(shè)計階段中最具優(yōu)勢的設(shè)計單位。在選擇設(shè)計單位時，應(yīng)充分考慮和比較每家設(shè)計公司的設(shè)計特長，以便找到適合項目的合作單位。

除了對設(shè)計公司要進行合理的篩選，開發(fā)商還需考察負(fù)責(zé)項目的主設(shè)計師，尤其重點考察主設(shè)計師的學(xué)歷、技術(shù)職稱和設(shè)計業(yè)績等，避免能力不足或恃才清高的設(shè)計師加入項目。一般來說，開發(fā)企業(yè)可以先初選公司內(nèi)部建立的數(shù)據(jù)庫或相關(guān)部門推薦的合作單位或主設(shè)計師，然后進行實地考察，考察其設(shè)計能力和業(yè)績，做好考察記錄和評價，最后公司例會公平打分后選出合適的設(shè)計單位或主設(shè)計師。

4 優(yōu)化設(shè)計方案

設(shè)計方案階段，作為房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理人員應(yīng)在乙方設(shè)計師提交設(shè)計成果后，考慮方案的可實施性及操作性，結(jié)合企業(yè)及項目本身，不斷思考，意圖打造符合項目前期定位的產(chǎn)品。

現(xiàn)如今，設(shè)計師一般只站在自己本專業(yè)的角度進行設(shè)計，往往容易忽略項目工程整個大局，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理人員協(xié)調(diào)公司內(nèi)部部門和相關(guān)設(shè)計單位，協(xié)調(diào)好設(shè)計單位與施工單位、施工單位與監(jiān)理單位之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)好建筑與結(jié)構(gòu)、消防與智能化、通信與電力、景觀與綜合管網(wǎng)之間的關(guān)系。

5 評估設(shè)計成果

對于任何領(lǐng)域的評估，都必須建立一個定義評估標(biāo)準(zhǔn)、確定這些標(biāo)準(zhǔn)的先后次序和發(fā)展評估程序的過程 。當(dāng)項目開發(fā)施工完成，業(yè)主入住后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需對產(chǎn)品的整體設(shè)計進行評估分析。一般來說，產(chǎn)品既要進行企業(yè)內(nèi)部的評估，還要進行外部的評估，包括消費者及顧客反饋。設(shè)計管理部門需要對評估后的結(jié)果進行匯總分析，得出項目實操后的經(jīng)驗，并把經(jīng)驗教訓(xùn)運用到以后的項目中。

設(shè)計階段是建設(shè)工程項目的重要階段之一，從設(shè)計單位的選擇到設(shè)計方案的確定再到圖紙的審核，每一個環(huán)節(jié)都影響著項目產(chǎn)品的品質(zhì)，對企業(yè)的生存起著尤為重要的作用。開發(fā)企業(yè)對于設(shè)計階段的管理也應(yīng)該提到日常重要的管理流程上來。如果當(dāng)設(shè)計方案已經(jīng)敲定，圖紙已出，企業(yè)再來介入管理，那么會降低對投資控制的影響。因而，開發(fā)商在工程的設(shè)計階段應(yīng)實施有效的設(shè)計管理，制定相應(yīng)的措施和流程，以達(dá)到控制產(chǎn)品及投資的效果。

參考文獻(xiàn)：

[1] （英）克林·格雷（Colin Gray），（英）威爾·休斯（Will Hughes），建筑設(shè)計管理，北京：[中國建筑工業(yè)出版社，2006.260

[2] 劉國余，設(shè)計管理，上海：上海交通大學(xué)出版社，2007.35

[3] 簡德三，王洪衛(wèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2006.36