我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅改革

付濤

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)運行有直接關系的稅都屬于房地產(chǎn)稅，目前主要包括土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、耕地占用稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅等12種稅。2015年將啟動房地產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅的改革。

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅分布

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分，可以分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、流轉環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。具體如下：

征稅環(huán)節(jié) 稅種名稱 計稅依據(jù) 稅率（%） 備注

房地產(chǎn)開發(fā) 土地增值稅 房地產(chǎn)增值額 30-60 納稅主體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

營業(yè)稅 房地產(chǎn)轉讓收入 5

城市維護建設稅 營業(yè)稅稅額 1或5或7

教育費附加 營業(yè)稅稅額 3

地方教育費附加 營業(yè)稅稅額 1—2

耕地占用稅 實際占用耕地面積 10-50；8-40；6-30；5-25元/平米

契稅 取得土地使用權的金額 3—5

印花稅 合同金額 0.03（建筑安裝）及0.05（購銷）

城鎮(zhèn)土地使用稅 實際占用土地面積 0.6—30元/平米

企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)企業(yè)應稅所得額 25

（一） 在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)有10種

（二）在房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)有12種

征稅環(huán)節(jié) 稅種名稱 計稅依據(jù) 稅率（%） 備注

房地產(chǎn)

轉讓 營業(yè)稅 房地產(chǎn)轉讓收入 5 144㎡以下自用滿五年的普通住宅免征。

納稅主體：賣方

城市維護建設稅 營業(yè)稅稅額 1或5或7

教育費附加 營業(yè)稅稅額 3

地方教育費附加 營業(yè)稅稅額 1—2

印花稅 合同金額 0.05（個人暫免） 納稅主體：買方

土地增值稅 增值額 30-60（個人暫免） 納稅主體：賣方

企業(yè)所得稅 應稅所得額 25 納稅主體：賣方

個人所得稅 應稅所得額 非住房：20

住房：1 144㎡以下自用滿五年且為家庭唯一住房的免征。

納稅主體：賣方

契稅 成交合同價 1-3 首套住房90㎡以下的為1%，90㎡-144㎡為1.5%，其余為3%。

納稅主體：買方

房地產(chǎn)出租 營業(yè)稅 租金 5（個人3%減半） 納稅主體：房屋所有權人

城市維護建設稅 營業(yè)稅稅額 1或5或7

教育費附加 營業(yè)稅稅額 3

地方教育費附加 營業(yè)稅稅額 1—2

個人所得稅 應稅所得額 10

房產(chǎn)稅 租金 12（企業(yè)出租用于居住的住房及個人為4）

城鎮(zhèn)土地使用稅 實際占用土地面積 0.6-30元/平米（個人免）

企業(yè)所得稅 應稅所得額 25

印花稅 租賃合同金額 0.1（個人免）

（三）在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)有2種

征稅環(huán)節(jié) 稅種名稱 計稅依據(jù) 稅率（%） 備注

房產(chǎn)保有 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)余值 1.2 納稅主體：所有權人

城鎮(zhèn)土地使用稅 實際占用土地面積 0.6-30元/ m2

二、 深化財稅體制改革，推行房產(chǎn)稅改革

十八屆三中全會《決定》提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。自此，房產(chǎn)稅成為當下熱議的焦點，實際上，房產(chǎn)稅在我國早已存在。房產(chǎn)稅在我國最早出現(xiàn)在上世紀50年代。原政務院在1950年頒布的《全國稅政實施要則》中規(guī)定開征房產(chǎn)稅，1951年政務院公布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅并入城市房地產(chǎn)稅。依據(jù)1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）規(guī)定，房產(chǎn)稅，是以營業(yè)性房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向所有權人征收的一種財產(chǎn)稅。十八大提及房產(chǎn)稅，將不再僅僅針對營業(yè)性房屋征收，顯然是要擴大征收范圍，從上海、重慶兩地的試點看，住宅也將成為房產(chǎn)稅的征收對象。

（一）房產(chǎn)稅實施進程

2011年1月28日，上海市和重慶市根據(jù)國務院第136次常務會議有關精神，開始對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點。

上海市房產(chǎn)稅征收對象是2011年1月28日起，上海市居民家庭在本市新購第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女）在上海市擁有的住房情況確定。人均不超過60m2的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。適用稅率暫定為0.6%、0.4%。

重慶市的房產(chǎn)稅征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。應稅住房的計稅價值暫為房產(chǎn)交易價，稅率為0.5%、1%、1.2%、0.5%。

2011年、2012年，上海房產(chǎn)稅收入為22.1億元、24.6億元，完成預算的110.5%、109.3%。重慶市在2011年至2013年，累計征收房產(chǎn)稅應未超過4億元。兩地的房產(chǎn)稅征收主要集中在交易環(huán)節(jié)。

雖然兩市在試點中存在諸多爭議，但兩地試點的最大成效在于制度破冰。這意味著地方稅收體系建設邁出了重要的步伐，這對下一步深化分稅制改革具有重要的探索意義。

根據(jù)十八屆三中全會《決定》和2014年6月30日發(fā)布的《深化財稅體制改革總體方案》精神，下一步國家將在試點的基礎上著手開展房地產(chǎn)稅立法。

2014年12月30日，在全國財政工作會議上，財政部長樓繼偉表示，在2014年配合全國人大研究起草房地產(chǎn)稅法草案基礎上，繼續(xù)配合全國人大開展房地產(chǎn)稅立法相關工作。中國財政學會副會長兼秘書長賈康認為，“如果從改革實際的“時間表”來看，2015-2016年很關鍵。必須爭取2016年完成房地產(chǎn)稅立法審批，2017年有適應性地在國內(nèi)各行政區(qū)依法執(zhí)行?！?/p>

（二）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房產(chǎn)稅

有分析人士指出，從稅制完善角度看，擴大房產(chǎn)稅征稅范圍代表了改革的未來方向，但要推進這一改革當前亟待解決個人住房信息采集、房產(chǎn)評估和具體征收環(huán)節(jié)等技術層面的問題。而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記恰好解決了房屋與所有權人信息采集問題。雖然《不動產(chǎn)登記暫行條例》立法目的是為整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益。并不是為開征房產(chǎn)稅。但是，不動產(chǎn)登記信息的互通共享，確實為房產(chǎn)稅開征提供了一定的技術條件。

（三）房產(chǎn)稅改革的意義

1、未來擴大房產(chǎn)稅征稅范圍有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。征收房產(chǎn)稅，增加了房產(chǎn)的持有成本，降低了住房的投資需求，發(fā)揮了擠出效應，調(diào)整了市場供求關系，雖然征收房產(chǎn)稅后，房價不會應聲而落，但會使上揚曲線的斜率降低，發(fā)展過程更加平穩(wěn)，減少泡沫，房地產(chǎn)市場不會在動不動就大起大落，造成對社會生活的負面沖擊。

2、將在一定程度上完善地方稅收體系，使房產(chǎn)稅成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源。1994年分稅制改革后，地方主體稅種一直缺位。我們現(xiàn)在針對經(jīng)營性房產(chǎn)和土地使用征收的房產(chǎn)稅，在地方財政收入中占比很低。在國際上，無論發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，房產(chǎn)稅都占到地方政府財政的相當比例：美國占州以下政府稅收的75%，一些歐洲國家占比在20%以上，而我國只有7%。我國從1998年開始的住房改革，至今我國城市居民住房擁有率已經(jīng)達到84%，面對這么大的一塊稅基，房產(chǎn)稅必定會成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源。

3、房產(chǎn)稅稅制改革的核心目標是公平市場競爭，調(diào)節(jié)收入分配

我國三十年的高速增長，經(jīng)濟增長一直處在優(yōu)先地位，但也造成了貧富不均的問題。收入差距迅速擴大，在很大程度上緣于財產(chǎn)性收入，最主要的構成原因之一是不動產(chǎn)財富的增值、溢價收入。這需要通過一定的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)和制約，不動產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅，應該發(fā)揮收入分配的優(yōu)化作用。社科院財貿(mào)所副所長高培勇認為，房產(chǎn)稅更多是作為一種調(diào)節(jié)貧富差距的手段。