房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)的實(shí)現(xiàn)

黃志元

【摘要】近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，各種房產(chǎn)測(cè)量信息等也堆積如山，這對(duì)后期的數(shù)據(jù)整理或未來(lái)的數(shù)據(jù)查閱等都造成了較大的困難。由于房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果在房產(chǎn)證信息、房產(chǎn)面積和房屋產(chǎn)別信息中占據(jù)十分重要的地位，并且房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性也是房產(chǎn)證發(fā)放和稅收的主要依據(jù)。隨著我國(guó)科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)量的數(shù)字化發(fā)展也逐漸進(jìn)入人們的視線之中。計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)能使得房產(chǎn)測(cè)量及后期的數(shù)據(jù)處理和查閱等都十分便利，不但推進(jìn)了房產(chǎn)測(cè)量方法和技術(shù)的更新，也促進(jìn)了房產(chǎn)測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化以及效率的提升。本文主要分析了房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)的實(shí)現(xiàn)方法和意義，希望能有效促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)量工作的改革和創(chuàng)新。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量;數(shù)字化技術(shù);實(shí)現(xiàn)方法

傳統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)量方法在工作效率和信息共享方面已經(jīng)不能滿足房產(chǎn)管理工作的需求，必須在測(cè)量方法和信息管理方面做出改革和創(chuàng)新。如今計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展以及在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中的應(yīng)用大大提高了房產(chǎn)測(cè)量工作的效率以及測(cè)量的準(zhǔn)確性和規(guī)范性，并能為各用圖單位進(jìn)行規(guī)劃、計(jì)算和管理工作提供較大的便利，是房產(chǎn)測(cè)量發(fā)展的目標(biāo)和方向。隨著計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中的應(yīng)用和推廣，工程測(cè)量技術(shù)將全面進(jìn)入信息化的時(shí)代。

一、房產(chǎn)測(cè)量的意義

房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的依據(jù)，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資開(kāi)發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。通過(guò)對(duì)房屋狀況和其權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。最后，房產(chǎn)測(cè)量也是衡量和檢驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售面積是否縮水的重要手段。部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下常打起房屋面積的主意，損害購(gòu)房者利益，因此推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

二、數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)的優(yōu)勢(shì)

1.?自動(dòng)化程度高

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)字測(cè)圖具有自動(dòng)化程度高的優(yōu)點(diǎn)。數(shù)字測(cè)圖在繪制過(guò)程中通過(guò)利用計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行自動(dòng)的計(jì)算、選擇圖示符號(hào)以及自動(dòng)的進(jìn)行識(shí)別，繪制出來(lái)的圖形更加美觀、精確，同時(shí)還能避免人工操作中的失誤。

2.?滿足不同客戶的需求

根據(jù)不同的客戶要求，可以對(duì)產(chǎn)品的各種要素?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行一定的加工處理，還可以隨意的對(duì)圖形進(jìn)行一定的拼接和縮放，用途較為廣泛。

3.?直觀的展示

數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)通過(guò)利用計(jì)算模擬等多媒體技術(shù)的手段，能夠把測(cè)繪對(duì)象的特征、形象進(jìn)行直觀的展示出來(lái)，改變了傳統(tǒng)繪圖的符號(hào)、數(shù)字、文字等復(fù)雜圖形。

4.?方便存儲(chǔ)

數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)能夠使得數(shù)字化產(chǎn)品存放、?保管變得更加方便，保存了數(shù)字化產(chǎn)品信息的不變形性，避免了出現(xiàn)重復(fù)測(cè)繪的問(wèn)題，增強(qiáng)了工程施工中地形圖的實(shí)用性，增加了用戶數(shù)量，從而提高了經(jīng)濟(jì)效益。

三、房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)的實(shí)現(xiàn)方法

1.?房產(chǎn)調(diào)查

在開(kāi)展調(diào)查工作之前，進(jìn)行了房產(chǎn)測(cè)量與調(diào)查的宣傳工作。房產(chǎn)管理局印制房產(chǎn)調(diào)查與測(cè)量通知書，分發(fā)給單位和個(gè)人。在房產(chǎn)分區(qū)的基礎(chǔ)上，調(diào)查人員根據(jù)表格所列內(nèi)容，實(shí)地填寫有關(guān)項(xiàng)目。需要單位提供資料才能填寫的項(xiàng)目，與單位進(jìn)行協(xié)商，請(qǐng)其出具有關(guān)的文件資料，然后正式填寫表格。房產(chǎn)調(diào)查的同時(shí)進(jìn)行房屋勘丈。要求實(shí)丈每一條邊，畫好外業(yè)勘丈草圖，確保面積計(jì)算的順利進(jìn)行。

2.?碎部測(cè)量

界址點(diǎn)、建筑物角點(diǎn)及其它要素測(cè)量均采用拓普康GTS-211D全站儀進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。隱蔽地段的碎部點(diǎn)采用距離交會(huì)等間接方法求得：在實(shí)地量測(cè)有關(guān)長(zhǎng)度，利用計(jì)算機(jī)輔助繪圖法求得。由于在房屋勘丈過(guò)程中，對(duì)房屋的每一條邊都進(jìn)行了鋼尺量距，因此對(duì)規(guī)則建筑物只進(jìn)行兩個(gè)定位點(diǎn)的采集，對(duì)別墅等不規(guī)則的多邊形建筑物將其特征點(diǎn)全部采集，以便于內(nèi)業(yè)成圖。

3.?面積量算

對(duì)規(guī)則建筑物，內(nèi)業(yè)人員按外業(yè)勘丈草圖，將勘丈數(shù)據(jù)平差處理后繪出每幢建筑物的分層平面圖，用編寫好的面積計(jì)算程序求取各層面積，然后對(duì)各層面積求和以獲得整幢建筑物的面積。對(duì)于需要進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的住宅樓，應(yīng)按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)?。利用AutoCAD的Offset命令，先繪出該住宅樓的外圍圖形，計(jì)算出總建筑面積（S總建筑面積），然后利用Offeet命令將圖形向內(nèi)偏移到墻體厚度的一半處（陽(yáng)臺(tái)處不進(jìn)行偏移），計(jì)算房屋的總套內(nèi)面積（S套內(nèi)總面積）。

4.?房產(chǎn)圖編制

房產(chǎn)圖成圖可以采用南方測(cè)繪儀器公司開(kāi)發(fā)的CASS4.0地形地籍成圖軟件，并利用Lisp

語(yǔ)言在AutoCAD平臺(tái)上編寫了邊長(zhǎng)注記及面積計(jì)算程序。首先利用CASS4.0的“數(shù)據(jù)通訊”功能，將外業(yè)采集到的數(shù)據(jù)傳輸?shù)轿C(jī)中，然后進(jìn)行展點(diǎn)，根據(jù)測(cè)量草圖及外業(yè)勘丈草圖，繪制好房產(chǎn)總平面圖，在此基礎(chǔ)上利用CASS4.0進(jìn)行分幅圖、分丘圖的制作。房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖上的表示內(nèi)容及表示方法依GB/T17986.1—2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第一單元：“房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定”及GB/T17986.2—2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第二單元：“房產(chǎn)圖圖式”。

5.?傳統(tǒng)模擬圖的掃描矢量化

自房產(chǎn)測(cè)繪工作開(kāi)展以來(lái)?，各房產(chǎn)測(cè)繪部門都先后測(cè)制積累了大量的分丘或分幅平面圖。在實(shí)現(xiàn)對(duì)原有數(shù)據(jù)從新利用的過(guò)程中，我們可以使用掃描儀進(jìn)行傳統(tǒng)模擬圖的矢量化處理。這種感覺(jué)處理方法不僅靈活方便、效率高、見(jiàn)效快，而且實(shí)用性強(qiáng)、成圖精度高。

四、結(jié)束語(yǔ)

計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中的應(yīng)用，不僅是房產(chǎn)管理數(shù)字化、信息化的需要，也為房屋產(chǎn)權(quán)的信息查詢、配圖等提供了更加便利、直接的方法。另外，計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用還能較好的解決因拆遷、改造等房屋結(jié)構(gòu)變化過(guò)程中房產(chǎn)修測(cè)過(guò)程中的困難。最后，房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中的計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)還具有測(cè)量精度高、數(shù)據(jù)處理準(zhǔn)確、信息共享便利的特點(diǎn)，不僅大大提高了房產(chǎn)測(cè)量工作的效率，還使得測(cè)量結(jié)果的保存和查閱更加便利。

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